“城中村”改造建设规划
xx县国土资源和房屋管理局
二○一一年
目 录
一、现状分析……………………………………………………1
（一）基本情况……………………………………………1
（二）成因分析……………………………………………1
（三）改造难点分析………………………………………1
二、改造思路……………………………………………………2
（一）先易后难……………………………………………2
（二）土地运作……………………………………………2
（三）严格规划……………………………………………3
三、改造目标……………………………………………………3
（一）总体目标……………………………………………3
（二）近期目标……………………………………………3
四、改造成本及筹资渠道………………………………………3
（一）改造成本……………………………………………3
（二）筹资渠道……………………………………………4
五、保障措施……………………………………………………4
（一）加强组织领导………………………………………4
（二）强化宣传导向………………………………………5
（三）明确优惠政策………………………………………5
（四）开展储备整治………………………………………5
（五）妥善安置人员………………………………………6
（六）与旧城改造结合……………………………………6
一、现状分析
（一）基本情况
XX县城区的“城中村”主要位于XX大道与XX大道之间的封闭圈内，初步确定纳入规划改造的“城中村”有XX新城片区、XX片区、XX片区、XX片区、XX片区共24个地块，涉及农村宅基地和集体建设用地约XX亩，农村居民约XX户、XX人，房屋建筑面积约XX万平方米。
为利于土地整体利用和防止出现新的“城中村”现象，将“城中村”周边约XX亩集体农用地、未利用地也一并纳入征收和改造的范围，涉及集体土地总面积XX亩。
（二）成因分析
县城24个“城中村”中，一是由于用地后未进行房屋拆迁形成的“城中村”有6个，二是由于过去城市规划区内的农村居民建房未按规划建设，加之村（居）民私自修、搭建，形成的“城中村”有18个。
（三）改造难点分析
1、征地拆迁难度大。主要体现在群众安置难，改造要拆除XX万平方米房屋，涉及约XX户XX人被拆迁村（居）民的居所，矛盾将十分突出。
2、征地拆迁资金需求量大。“城中村”内建筑密集，征地拆迁费用较高，经初步测算，征地拆迁成本平均每亩达XX万元，共计约XX亿元。要实施“城中村”改造，关键是要筹集XX
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亿元的征地拆迁资金。
3、改造资金平衡缺口大。“城中村”改造需征地拆迁费用XX亿元，加上土地整治XX亿元，改造总资金需求约为XX亿元，平均每亩高达XX万元。根据控规，XX个“城中村”除去拆迁还建房用地约XX亩外，可出让的经营性用地约XX亩，按XX年经营性用地出让均价XX万元/亩测算，可获得收入约XX亿元，资金平衡缺口约XX亿元。
二、改造思路
按照“先易后难、土地运作、严格规划”的原则，积极稳妥地推进改造工作。
（一）先易后难
XX个“城中村”的土地、人员、房屋、改造条件、资金平衡等情况不尽一致，群众的期望程度等也各不相同，要区别情况，先易后难推进“城中村”改造工作。在时序安排上，要抓紧推进资金平衡缺口小、村（居）社（组）和群众积极性高的地块改造；对资金平衡缺口大的，在今后2-3年内逐步启动。在工作内容上，要以确保人员安置和社会稳定为前提，以征地拆迁为突破，争取能启动的尽快启动，集中力量先实施征地拆迁，再根据资金筹集和招商引资情况逐步推进整治开发建设。XX年，先进行“城中村”改造试点，以摸索路子，总结经验，完善措施，以点带面推动改造工作。
（二）土地运作
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资金需求是“城中村”改造的关键。为确保“城中村”改造顺利推进，在县财政压力较大的情况下，要通过土地运作积极筹措资金。按照“谁储备,谁拆迁，谁整治,谁受益”的原则，对“城中村”改造土地实行整体成片储备，通过招商引资、抵押融资、项目运作等多种方式筹措改造资金，进行封闭管理，确保专款专用。
（三）严格规划
按照“完善功能、合理布局、改善环境、提升形象”的原则和现行控制性详细规划的要求实施改造。对XX个“城中村”地块优先实施改造。
三、改造目标
（一）总体目标
XX年，全面完成XX个“城中村”的征地拆迁任务；XX年前，全面完成XX个“城中村”的改造任务， “城中村”原居民生活水平提高，居住环境改善，城市配套完善，城市形象提升。
（二）近期目标
XX年，重点抓好XX片区“城中村”改造试点工作，完成土地征收XX亩、房屋拆迁XX万平方米，安置居民XX人，确保改造初见成效。同时，尽快启动已经具备条件地块征地拆迁工作。
四、改造成本及筹资渠道
（一）改造成本
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经初步测算，XX个“城中村”改造项目需要征地拆迁补偿安置、土地整治资金约为XX亿元。具体构成为：一是征地拆迁补偿安置约XX亿元；二是土地整治约XX亿元。
（二）筹资渠道
1、土地出让收益。根据现控规，XX个“城中村”可出让的经营性用地约XX亩。按XX年经营性用地和工业用地出让均价XX万元/亩测算，可获得收入约XX亿元，总体资金平衡缺口约XX亿元。
2、规费返还。将县有关部门在开发建设环节收取的有关规费约XX亿元按“收支两条线”方式处理，全额投入“城中村”改造，XX个“城中村”改造总体资金平衡缺口约XX亿元。
3、定向匹配土地。对改造资金平衡缺口确实较大的改造区域，经县政府审批，定向匹配一定数量经营性用地，解决资金缺口问题。
五、保障措施
（一）加强组织领导
“城中村”改造，任务艰巨、工作量大、情况复杂，必须加强领导、落实责任、精心组织、强力推进。
1、县政府制定“城中村”改造总体规划和年度实施计划，出台指导意见和优惠政策；与相关单位签订“城中村”改造工作目标责任书，细化进度目标，将改造任务完成情况纳入年度工
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目标考核。
2、县级各有关部门按各自职责，加强对改造工作的指导，及时落实有关优惠政策。加强对“城中村”改造资金封闭运行情况的监督和审计，确保以土地所融资金和土地出让收益专项使用。
3、土地储备机构作为实施主体，应组织编制改造方案，负责筹集资金，组织实施改造。
（二）强化宣传导向
在实施“城中村”改造过程中，要高度重视并切实加强法规政策的宣传解释力度，充分发挥舆论引导作用，争取群众对整治和改造的理解和支持。县各新闻媒体要组织多形式的宣传报道，营造“城中村”改造工作广泛理解、积极参与、大力支持的良好社会环境。
（三）明确优惠政策
1、根据改造计划，土地储备机构对“城中村”土地要有计划的作好统筹安排。
2、“城中村”地块改造，县政府原则上不出钱，只给予相关优惠政策，相关规费按“收支两务线”全额返还给土地储备机构。
（四）开展储备整治
1、土地储备整治机构作为“城中村”改造的实施主体，统一对“城中村”改造地块以及确需另外匹配的地块实行定向储备，统一筹集改造资金，统一承接优惠政策，组织实施土地整治和开
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发建设。
2、对改造资金缺口大的改造区域，定向匹配一定数量的经营性用地，并给予“城中村”地块同样的优惠政策，实行“以肥补瘦”，弥补资金缺口。
（五）妥善安置人员
在“城中村”改造拆迁工作中，充分调动和发挥村社组织及村民的积极性，重视妥善解决村民的居住、就业、社会保障和社区建设等问题，让原居民共享改造的成果，确保被征地拆迁群众原有生活水平不降低、长远生计有保障。
（六）与旧城改造结合
要根据县城总体规划的建设实施进程，加大旧城改造力度，做到旧城改造与“城中村”改造相结合，使“城中村”改造与旧城改造和城市开发建设同步推进。
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