物业服务费常见纠纷分析及案例解读

ｌ行业智库¨　摊　－ＴＨＥ　Ｉ　ｌＮＤＵＳＴＲＹ　ＴＨ－ＮＫ　ＴＡＮＫ　＿ｌ，一　ｆ、ＰＬｆ—ＲＡ１１０¨　物业服务费纠纷是物业服务纠纷中　最为普遍的一类案件。本期笔者对物业　服务费常见纠纷进行法律分析，并从物　业服务收费的确定和监督两方面，提出　一固定物业服务费用，盈余或者亏损均由　物业公司享有或者承担的物业服务计费　方式。包干制计费方式是目前我国物业　管理普遍采用的一种计费方式。　（２）酬金制　（２）物业共用部位、共用设施设　备的日常运行、维护费用。该费用包括　外墙、楼梯、步行广场、消防系统、保　安系统、电话系统、给排水系统及其他　机械、设备装置和设施等维修保养费；　些看法。　酬金制是指在预收的物业服务资金　公共照明、喷泉、草地淋水等开支的费　一、物业服务费的基本知识　中按约定比例或者约定数额提取酬金支　付给物业公司，其余全部用于物业服务　合同约定的支出，结余或者不足均由业　主享有或者承担的物业服务计费方式。　２、组成　用。　（一）物业服务费的概念　物业服务费，是指物业公司按照物　业服务合同的约定，对房屋及配套的设　（３）物业管理区域绿化养护费用。　该费用是公共区域种花植草及其养护费　用以及为开展此类工作所购买的工具器　材等费用。　施设备和相关场地进行维修、养护、管　理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，　向业主所收取的费用。　根据《国家发展改革委、建设部关　于印发物业服务收费管理办法的通知》　（４）物业管理区域清洁卫生费用。　该费用包括清洁用具、垃圾清理、水池　清洁、消毒灭虫等费用，有时还有单项　对外承包的费用。　（二）物业服务费的收取方式和组　成　１、包干制与酬金制　和《物业服务收费管理办法》的规定，　物业服务成本或物业服务支出构成一般　包括以下内容：　（５）物业管理区域秩序维护费用。　该费用包括保安人员的工资、夜班津贴、　福利支出。保安系统设备（如对讲机）　的日常维护费、耗用电费及保卫用工、　器具的费用等。　根据我国《物业管理条例》的相关　规定，物业服务费的收取方式有包干制　和酬金制两种。　（１）包干制　（１）人工费。该费用包括物业公　司向所聘用的管理、服务人员按月发放　的工资和按规定提取的福利费，具体有　工资、津贴、福利基金、保险金、服装　费以及其他补贴等。　包干制是指由业主向物业公司支付　（６）办公费。该费用包括物业公　０４６　定资产损耗按照规定的固定资产折旧率　提取的固定资产折旧，主要是指实际计　提的折旧费。　（８）物业共用部位、共用设施设　备及公众责任保险费用。该费用包括物　业共用部位、公共设施投保所需的保险　费用。　（９）法定税费。税费包括物业公　司在进行企业经营活动过程中应缴纳的　税费。　是建设单位与物业服务企业，而非业主，　因此在某些案件中，业主以不是前期物　业服务合同的当事人为由拒绝支付物业　单方提高物业服务费。　（三）因物业服务合同履行而发生　的争议　（１Ｏ）经业主同意的其他费用。包　括业主委员会活动经费、执行秘书薪酬，　可在物业服务合同中约定、在物业服务　费中列支。　服务费。根据《最高人民法院关于审理　物业服务纠纷案件具体应用法律若干问　题的解释》（以下简称物业纠纷解释）　第一条的规定，建设单位依法与物业服　结合实践中常见物业纠纷类型，本　文仅着重分析因物业服务内容不符合合　同约定而产生的争议。实践中，业主因　物业公司的服务水平低、质量不达标，　拒绝支付或拖欠服务费而产生的纠纷，　为目前物业服务纠纷中最多的一类。这　种情况下，业主往往理直气壮，但审判　实践中业主却常常败诉，这是什么原因　呢？首先，物业服务的质量标准应由物　：、常见物业服务费纠纷及法　务企业签订的前期物业服务合同，对业　律分析　在物业管理纠纷案件中，大部分是　物业公司起诉业主要求交纳物业管理费　的案件，这些案件往往具有涉及业主数　主具有约束力。业主以其并非合同当事　人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。　（二）因物业服务合同变更而发生　的争议　量多、业主败诉居多、业主抗辩理由复　杂等特点。笔者按其原因，将此类纠纷　分成三类：　（一）因未签订物业服务合同而发　生的争议　未签物业服务合同引发的争议包括　因物业服务合同变更而引发的争议　业服务合同明确约定，业主不应当以其　主要是指因物业公司单方提价而引起的　纠纷。近年来，随着人力资源成本的不　断提高，物业公司的管理费用也不断提　高，再加上小区各类共用设施设备的维　所提供的管理服务不符合自己的需求或　者自己认定的服务质量标准为理由拖欠　物业服务费。其次，业主提供的证据往　往只能证明物业公司提供的服务存在瑕　疵，而无法证明物业公司的不履行义务　护费用逐渐增加，很多物业公司都感觉　到原来确定的物业服务费已无法满足管　理小区的需要，因此便向业主提出了提　高物业服务费的要求，进而形成纠纷。　物业公司是否有权单方面提高物　以下三种：一是物业服务企业从未与小　区业主签订过物业服务合同；二是物业　服务企业曾经与小区业主签订过物业服　是一种根本性的不履行。根据《合同法》　的规定，业主可以针对物业服务企业不　完全履行的部分服务项目拒缴相应的物　业服务费用，而不能拒绝缴纳全部的物　业服务费用。再次，根据《合同法》中　关于瑕疵履行的规定：　“合同一方当事　人未完全履行自己义务的，另一方当事　人得合理地请求对方采取补救措施。”　业主在物业服务企业未完全履行合同义　务合同，但合同已到期或被撤销或确认　无效；三是业主以未与提供前期物业服　务的企业签订合同为由拒绝支付物业费　而产生的争议。在此，笔者主要分析第　三种情况。　前期物业服务合同是在业主委员会　业服务收费标准呢？笔者认为，物业公　司收取物业服务费的依据是物业服务合　同，物业服务合同中已经明确约定了物　业服务费用的收费标准，提高物业服务　费属于对合同内容的变更，应遵循《合　同法》第七十七条的规定，即当事人协　商一致，可以变更合同。物业公司无权　成立前，建设单位与物业服务企业签订　的合同。前期物业服务合同的合同主体　务时，应当请求物业服务企业采取必要　的措施进行补救，而不是以完全不履行　０４７　一　抗。最后，物业服务在效用上具有不可　分割性和相互依赖性。物业公司所提供　的环境保洁、治安保卫和小区绿化等公　自己的义务作为对物业服务企业的对　求以及企业服务的不同水平，因此服务　设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿　标准与收费标准应拉开一定的档次。　４、可操作性原则　化、公共秩序维护五项；各项目的收费　等级根据服务内容、服务要求和设施设　标准将作为政府指导价格直接用于　指导行业的发展，不仅面向企业，也面　向广大业主，因此标准的可操作性显得　十分重要。标准还应尽可能设置量化指　标，便于业主的监督。　（二）物业服务收费考虑的因素　１、住宅小区物业的现状　备配置等情况分为五级，等级从高到低，　最高为一级，最低为五级。不同内容不　同级别对应不同的收费指导价格。此《指　导标准》具有较强的可操作性和指导性，　共服务，对小区内所有业主都是具有效　眦　用的，而且这些效用不可能或者很难被　物理地分解到每一位业主身上。物业公　司所提供的对房屋和建筑物的维护和修　缮、物业附属公用设施设备的使用，也　因其物理上的连通性而对整个小区的每　为物业服务收费提供了参考。　２０１６年，深圳制定了《深圳市住　宅物业服务内容与质量规范》。此规范　将物业服务内容分为综合服务、物业（本　体）维护、物业设施设备维护管理、公　个业主都具有效用。不仅其设施和服务　不能从物理上进行分割，而且诸多服务　及其效用还不易精确、合理地量化、细　化到每～位业主身上。因此，单个业主　不支付物业服务费却同样享受着物业公　司的物业服务，这种“搭便车”的行为　对其他业主和物业公司来说都是不公平　的。　包括小区地理位置、房屋类别（高　层、多层、联排公寓、独栋别墅）、房　价、占地面积、建筑总面积、物业服务　收费面积、绿地面积、业主户数、八住　时间、小区大门的数量、物业费收缴率、　业主公摊的共用设施设备的配置情况、　共保洁服务、物业绿化养护、物业服务　区域秩序维护、消防基础管理、安全事　故处理、社区瞽务协作九项，并且特别　列出了专项（特约）服务的内容。针对　综合服务、物业（本体）维护、物业设　施设备维护管理、公共保洁服务四项专　门列表罗列了服务内容与质量规范。我　业主共管共用的公共配套设施（包括物　业用房、普通地下室、自行车库、地上　停车泊位、定义为公共配套设施的地下　三、物业服务收费的制定　解决物业服务费用纠纷的根本途　径是要建立完善的物业服务收费制度，　并逐步建立科学的物业服务收费定价机　制、收费项目分类制度、收费标准等级　制度，减少物业服务收费争议。　车库、业主公摊的会所、业主公摊的底　商等）、属开发商产权的商业配套设施　们可以看出，此规范较《指导标准》更　加细化了物业服务的内容，并且明确了　质量规范，但此规范难以与《指导标准》　确定的收费等级相对应，无法彻底解决　（包括会所、地下停车场、楼宇底商等）、　小区内的市政基础设施（包括人防工程、　公厕、垃圾转运站、配电房、锅炉房以　及小区中的学校、幼儿园、超市等）。　２、物业公司资质　物业服务收费的确定问题。希望未来政　府可以出台更具有操作性的收费指导标　准。　（一）物业服务收费的制定原则　１、质价相符原则　企业资质高的物业公司，人员配置　标准制定的关键问题即为服务标　准、收费标准应体现良好的对应关系。　服务标准高，收费标准低，不利于物业　管理企业的良ｈ生发展：相反亦然。标准　应体现质价相符，体现物业管理企业的　高，管理费用就多，相对企业成本开支　就要大一些，因此物业服务费的收取标　准也会高一些，计提酬金的比率也有所　不同。　四，物业服务收费的监督　解决物业服务费用纠纷除了建立完　善的物业服务收费制度，加强对物业服　务收费的监督也是重要途径。　（一）物业服务收费的公示　业主知情权是指业主了解建筑区划　内涉及业主共有权以及共同管理权相关　事项的权利，主要包括业主有权对物业　３、物业服务等级标准　实际成本支出水平，体现业主的实际承　受能力。　２、多方兼顾原则　（三）深圳的物业服务收费标准　２００７年，深圳制定了《深圳市住　宅物业服务收费指导标准》（以下简称　《指导标准》），住宅物业（不含别墅）　前期物业服务收费实行政府指导价，收　标准除了兼顾物业管理企业与业主　两方之外，还应考虑到标准的延续性，　应与原有的服务标准、收费标准相衔接。　同时标准的制定并非一劳永逸，随着物　耗水平与价格的变化，标准也会相应调　整，因此标准还应为日后的调整预留一　定的空间。　３、层次性原则　管理服务质量进行了解，有权对物业公　司制定的各项规章制度及业主公约进行　了解，有权对每个月的经费收入与支出　费标准的制定应依据此《指导标准》。　别墅（包括独立别墅、连体别墅）、已　成立业主委员会的住宅区，物业服务收　费实行市场调节价。业主和物业服务企　情况进行了解，有权对住宅小区内管理　中出现的重大事故事件进行了解，有权　对物业管理内容的重大修改进行了解，　有权对选聘物业公司的情况进行了解，　有权对物业管理的投诉情况进行了解。　不同的物业类型，收费标准是不一　业协商制定收费标准时可参考《指导标　准》。《指导标准》将住宅物业服务项　目分为综合管理、共用部位及共用设施　标准的制定应考虑到业主的不同需　０４８　样的，现实中物业是怎样组成的，很多　业主是不清楚的，绝大部分的物业纠纷　源于物业收费项目繁多甚至混乱，使业　主无法识别。因此，建立物业收费的“公　法院观点：　从本案查明的事实看，物业公司　对蔡某商铺的物业管理中，确实存在保　安巡逻、卫生保洁不到位等情形，根据　示制度”，增加物业收费的透明度不失　为杜绝违法收费、减少纠纷的一种行之　有效的方法。　国务院《物业管理条例》第四十一条规　定物业服务收费应当遵循合理、公开以　及费用与服务水平相适应的原则：和广　东省高级人民法院关于“物业服务企业　未完全履行合同义务，业主请求降低物　业费的，可根据当地政府制定的物业服　（－－）业主委员会的督促义务　根据《物业管理条例》第六十七条　的规定，违反物业服务合同约定，业主　逾期不交纳物业服务费用的，业主委员　会应当督促其限期交纳。由此可见，督　促业主缴纳物业服务费用是业主委员会　务指导价和合同履行情况对物业费标准　予以适当调整”的指导意见，蔡某提出　仍按原来的收费标准判决其应向物业公　司支付拖欠的物业管理费，有失公正，　的重要义务，并应在物业服务合同中明　确业主委员会督促缴纳的程序、方式，　以及未履行义务应承担的责任。　（三）司法途径　１、小额诉讼　理由依据充分，应予支持。结合物业公　司实际收取的物业管理费已低于原约定　证券，符合下列条件的，可以向有管辖　权的基层人民法院申请支付令：（一）　的收费标准以及物业公司在提供物业管　理服务上存在的瑕疵，本院酌情调整蔡　某自２００９年３月起的物业管理费，按　９０％计收。　案例分析：　《民事诉讼法》第一百六十二　条规定了小额诉讼程序，即基层人民　债权人与债务人没有其他债务纠纷的；　（二）支付令能够送达债务人的。显然，　法院和它派出的法庭审理符合本法第　一物业费纠纷可以满足以上条件。如果在　实践中采用此方式，可以大大节省诉讼　百五十七条第一款规定的简单的民事　１、何种情况下业主要求调低物业　服务费的诉求才会得到人民法院的支　持？　案件，标的额为各省、自治区、直辖市　上年度就业人员年平均工资百分之三十　以下的，实行一审终审。对于大多数的　物业费纠纷而言，涉案金额不大，可以　适用此程序。但是小额诉讼程序在具体　适用中，也仅是在适用简易程序之后注　明（小额诉讼）标记而已，其庭前准备、　开庭审理以及判决、裁定等过程，与简　的时间成本、减少法院的工作量，实现　司法公平。　本案中业主诉求法院调低物业服务　五、案例　物业服务内容不符合合同约定，业　主要求调低物业服务费案　案情介绍：　费并被依法支持存在两个前提：一是，　业主与物业服务企业之间就物业服务内　容及标准约定明确具体；二是，业主有　充分的证据证明物业服务内容不符合合　蔡某系某小区业主，２００２年物业　同约定的标准，在两者条件均具备的情　况下，人民法院才会基于公平原则酌情　调整物业服务费。　２、物业服务质量不合格是否构成　拒付物业费的法定理由？　实践中不少业主以物业服务内容　不符合合同约定为由拒付物业服务费，　易程序一般规定并没有太大不同。基于　此，在物业服务费请求权案件中，尽管　名义上是适用小额诉讼程序，但实际仍　然是适用简易程序一般规定，这与此类　交付业主使用后，由物业公司进行前期　物业管理，责任期限自２００２年１０月１　日至该小区成立业主委员会时止。物业　公司于２００６年９月２５日与蔡某签订《物　案件的非讼属性不相称。　２、督促程序　业管理服务协议》，约定由物业公司为　其提供：一、环境卫生服务和管理：二、　督促程序又称支付令程序，是指人　民法院根据债权人提出的给付金钱或者　有价证券的申请，不经过开庭审判直接　向债务人发出支付令，如果债务人不在　法定期间内提出异议，则该支付令即具　有强制执行力的程序。　小区公共绿化的管养；三、安全防范管　理；四、交通秩序与车辆管理：五、公　由此产生了大量的诉讼，但根据《合同　法》等相关法律规定以及司法实践相关　共设施设备的管理ｉ六、房屋装饰装修　案例，业主不能因为物业服务质量不合　管理等管理服务项目。蔡某认为物业公　司没有按协议约定每天提供上门清扫生　活垃圾及小区内公共场所清扫等服务，　而且他的商铺门前被非法设置为收费停　车场，因此停止向物业公司缴交管理费。　格而免除支付物业服务费的义务，但业　主有权要求法院基于公平的原则予以调　整。■　根据《民事诉讼法》第二百一十四　条，债权人请求债务人给付金钱、有价　０４９