集体土地征地价格空间分布

—以武安市为例

摘要：本文以河北武安市为例，研究分析区位因素中各因子如何影响征地价格的空间分布综合利用GIS法、图示法、文献资料法、比较分析法，通过多年的征地案例整理，将征地案例样点标注到行政图上，并结合GIS手段将武安市征地价等级分区，进而分析征地价格的空间分布规律。根据选取的区位因子与征地价格进行分析比较，发现武安市的征地价格在空间分布上有一定的规律性，这种规律性与城镇的区位分布具有很强的相关性。 关键词：征地价格 空间分布 城镇区位 集体土地 一、前言

随着工业化、城市化的快速推进，被征收的农村集体土地数量呈逐年上升趋势，而且从国家经济建设角度看，这种上升的趋势也是必然的。随着征地数量的不断上升，一些问题开始暴露和激化，例如征地补偿标准太低、征地价格计算随意性大、“同地不同价和同价不同地”等。解决这些问题首先要解决一个根本性问题，即征地价格到底由哪些因素影响和决定，这些因素又是怎样影响征地价格的。本文就这一问题从城市区位角度出发，分析在征地过程中区位因素是如何影响征地价格的空间分布规律。 二、武安市征地价空间演变 1.征地价空间分布分析

对武安市有关资料进行了收集整理，从1997年到2004年共收集42个征地案例。通过整理计算，算出各年的平均征地价，如表l所示。

将各年的案例点标注在武安市行政图上，如图1所示。通过样点图可以看出征地价格空间分布的一些规律。

（1）武安市区及附近的征地案例分布较集中，其他乡（镇）征地案例分布较散。从图1可以看出，征地案例最集中的地区为城区及其附近，统计结果显示在城区附近的征地案例数达24例，占1997～2004年征地案例总数的一半。而其他乡（镇）案例分布较散，且各乡（镇）的经济状况不同征地价格也不同。经济状况较好的乡（镇）基本都有案例分布，如邑城镇作为武安市老工业区，征地案例较多；经济状况相对较差的管陶乡、马家庄乡、活水乡等基本没有征地案例，实际的征地价格也相对较低。

（2）城区征地价格高，其他乡（镇）征地价格低，特别是在2001年以后市区征地价明显高于其他地区。由图1可以看出，征地价在80万元／公顷的案例全部分布在城区附近，且征地价呈现由城区向四周递减的发散分布趋势。

从上可以明显地看出武安市征地案例整体体现出的区位特性，此区位特征与城镇区位条件分布规律相符。 2.征地价等级分区

借助GIS十软件包，运用空间分析技术，对历年武安市的征地价分布规律进行显化和分析。武安市的征地价分区结果如图2、表2所示。

通过征地价的等级分区，可以看出，征地价格分布具有明显的城镇区位特性，其价格高低与城镇区位条件密切相关，并且征地价呈现由城区中心向四周递减的规律。征地价格的空间分布情况需要与城镇区位条件进行定量分析比较。 三、城镇区位分析

城镇区位理论是社会学研究区位问题的众多理沦中的一种。区位（Ecology）概念在人文社会现象的研究中，意指人类在对自然环境与资源的选择、分配、利用、调节等影响作用

之中所形成的空间上的联系，即不同人口分布情况下的土地利用模式、人类自身生活及各种职能机构的安置与调整方式。

城市区位结构的规律与模式在宏观方面主要涉及区域形状、分布及跨度等问题社会学家们曾就此提出过几个著名的假说，如同心圆区域理论、扇形区域理论和多核心理论等，其中影响时间最长、最受到公认的一种假说是中心位置理论。中心位置理论是假设一个理想的城市区域，如果它是独立存在的，就应该是一种环形状态。该区域提供的经济服务的种类和数量愈多，就愈处于中心地位，其周围分布着工业区、住宅区、工业郊区、卫星城等侧。中心性是中心区位的关键性特征，城市中心区是城市诸多区位中土地价值最高的。中心区土地利用结构的形成也是由土地的相对价值决定的。

根据中心区位论具体分析武安市的城市区位情况。2004年武安市域有市区、12个建制镇和9个乡，近期城镇数量不变。市域城镇在空间上呈一心、两轴、两带格局。一心为中心市区，两轴为沿309国道和邢都公路分布的中心城镇轴，两带为南、北洺河川的城镇分布带。 根据中心区位理论，选取单位建设用地非农产值、人均交通用地、单位面积固定资产投资额和人均建设用地4个指标作为测算各乡（镇）区位条件优越性的因素。 1.单位建设用地非农产值

单位建设用地非农产值反映建设用地的产出情况，其值越大建设用地的产出率越高，城镇区位条件越好。为了测算值较准确，通过资料收集采用2002、2003年的平均值作为比较值。其标准分值采用比值法计算，其公式为：

式中：Fj为第j个单元的标准分值；Wj为第j个单元单位建设用地非农产值；Wmax为单位建设用地非农产值最大值。 2.人均交通用地

人均交通用地反映了各乡（镇）交通的通达度，人均交通用地越大说明交通条件越好，城镇区位条件也越好。其标准分值也采用比值法计算。 3.单位面积固定资产投资额

单位面积固定资产投资额反映了各乡（镇）建设用地投人情况，单位面积固定资产投资额越大说明乡（镇）基础设施越好，其城镇区位条件也越好。为了测算值较准确，通过资料收集采用2002、2003、2004年3年单位面积固定资产投资额的加权平均值作为比较值，由于年份越近其权重也越大，所以3年的所占权重分别设定为0.25、0.35、0.4其标准分位采

用内差法计算，其表达式如下：

式中：Fj为第j个单元的标准分值；Wj为第j个单元单位面积固定资产投资额，单位万元；Wmax为单儿单位面积固定资产投资额最大值；Wmin为单元单位山［积固定资产投资额最小值。 4.人均建设用地

人均建设用地反映城镇建设密度情况，人均建设用地越大，城镇建设密度越大，土地投人越大，城镇区位条件也越好。其标准分值也采用比值法计算。 根据以上计算力法各项指标计算结果见表3。

5.综合分值计算

对各乡（镇）的各评价因素标准分值加权求和计劝：各乡（镇）的综合分值，其计算公式如下：

式中：Fj为j个单元的综合分值；fij为第j个单元第i个因子的分值；Wij为第i个因子的权重；n为因数个数。

评价因子权重采用层次打分法，并结合当地实际调查情况确定，如表4所示。

各乡镇城镇区位综合分析结果如图3所示。

由于城区的单位建设用地非农产值、人均交通用地、单位面积固定资产投资和人均建设用地4个指标值都远远高于其他乡（镇），其区位优势也绝对高于其他乡（镇），所以将城区设为最高级，其他乡（镇）依据城镇区位综合分值划分级别，结果见表5、图4。

四、征地价格空间分布与城镇区位条件比较分析

土地的位置具有固定性，但是因其上几面从书的活动不同，使之表现出不同的利用类型，从而地租、地价随之变化，以致不同质量、不同地租的地块之间不仅有距离与方位特征，还具有一定的空间地域分布规律。而这些区位特征、空间地域分布规律及变化过程又都与社会经济技术条件的影响有密切的关系，并且土地区位会影响到第一、二、三产业及城市区位的布局。特别是体现出的城镇中心区位，深刻揭示了城市发展的基础及其等级和城镇规模体系之间的关系，同时也影响到征地价格的格局分布。

将城镇区位分级图与征地价分级图比较分析，可以看出，这两个图区片分布相似，总体布局一致，证明武安市征地价格的空间分布规律与城镇区位分布一致。从总体布局看，无论是征地价还是城镇区位条件，都是东部地价较高、区位条件较好，西部地价较低、区位条件较差；这也证明了城镇区位条件越好，征地价格越高。 具体到细节，两者也有一定的差别。

（1）城市区位达二级条件的乡（镇）矿山镇征地价格级别为三级，而征地价格级别为二级的邑城镇，其区位级别为三级。由于这两个镇都是武安市老牌的工业区和矿区，两者之间的区位条件和地价水平差距不大。

（2）作为三级征地价的贺进镇和西寺庄乡的城镇区位条件只达四级；而区位条件为三级的北安庄乡和淑村镇，征地价却为四级。 五、讨论

武安市的征地价格高低在空间分布上具有一定的规律性。这种规律性是与城镇区位条件密切相关的，尤其是城镇区位中的单位建设用地非农产值、人均交通用地、单位面积固定资产投资额和人均建设用地4个指标一般来说，城镇区位条件越好，征地价格越高。从上述分析明显看出，武安市无论是征地价还是城镇区位条件，都是东部地价较高、区位条件较好，西部地价较低、区位条件较差；沿邢都公路的乡（镇）,如矿山镇、西土山乡、午汲镇、武安镇、磁山镇地价较高、区位条件较好，而山区如马家庄乡、管陶乡、活水乡地价最低、区位条件也最差。因此在今后制定征地价格的时候应该注重考虑区位因素，尤其是考虑区位因素中的这4个指标。 参考文献

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