建立城市土地“集约”利用原则

在经历了一个时期快速扩张式发　展之后，随着城市建设进步以及房地　产行业的不断创新发展，我国城市化　士地是城市发展的基稚Ｉ．但是　大规模无序的土地开发　掺　来的城市发展．最终是发有效率的　水平有了显著的提高。特别是在城市　数量和城市规模上。然而这些成绩的　取得，是过多的建立在土地资源粗放　建立城市土地　利用的基础之上。　值当前土地形势吃紧，城市土地　资产经营的概念逐渐被人们所认识到。　提高城市土地资金技术的投入，优化　城市土地结构，提高土地产出率和利　用率的重要性日益彰显，成为了城市　土地资源经济供给潜力挖掘的主要途　径。那么在城市化发展的进程中，如何　更为高效配置利用土地，城市土地强　调“集约”两字。　解决两大难题　（一）城市土地隐形市场及二元　土地所有制的问题　长时期的城市土地资源配置双轨　制，导致了我国城市土地隐形市场的　存在。隐形市场的土地交易行为由于　失去国家控制，不仅造成国家应得的　土地收益的流失，而且交易行为很不　规范，对公开的、合法的土地市场产生　了极大的干扰，使土地投机成为可能。　从而影响到城市土地储备收购，和城　市土地的再开发。　（二）资金问题　在城市土地的开发及再开发过程　中资金问题始终是一个大问题，由于　城市土地资产的价值巨大，因而在开　发及收购过程中需要大量的资金。以　杭州土地收购储备机构为例，截至　２００１年末从银行贷款累计已达１３１．７９　亿元，每天的利息就有２４万元。而且　城市土地的再开发往往还牵涉到拆迁　和居民安置，这又是一笔不小的开支。　因此，城市土地开发和再开发的过程　必须借助干多种形式，依靠多种融资　渠道来弥补资金的不足。　６ｏ城市　２ｆ￣０６　０４　‘‘　集约”利用原则　文／徐文涛　开发闲置、低效土地　数量上增加城市土地资源的供给。　城市闲置土地和低效利用土地是　对城市中低效利用土地的开发，　挖掘的主要对象。我国长时期的城市　是从城市土地使用的内涵上来挖掘城　土地划拨政策，导致了城市大量闲置土　市土地资源的。这些土地主要是由于　地的存在。例如，２００４年从对全国各类　基础设施不足或破旧，土地利用结构　开发区的整治中，就收回闲置土地ｌ１６．　不合理，环境恶化等造成级差地租得　５平方公里，复耕１３２４平方公里。而　不到实现。这些低效利用的土地主要　那些通过划拨得到的，未能开发的闲　包括旧城区的土地，城中村的土地，以　置土地仍大量存在。这些闲置的土地　及一些不符合城市规划的土地。　资源，一方面其价值不能被实现；另一　方面还造成稀缺的城市土地资源浪费。　依靠国家土地政策及　如果对这些土地资源进行开发利用，　有形市场的建立　不光可以实现其价值，而且还可以从　自从１９８８年４月１２日，第七届人　维普资讯 http://www.cqvip.com

大第一次会议在《宪法》中确立了土地　以，在对旧城区土地的改造＝Ｅ要通过　使用权可以依法转让的规定之后，我国　“退二进三”的思想，从改变土地利用　的土地市场就开始活跃起来了。这对　的形式人手，使其土地价值显现；域中　一协调区域经济环境　关乎城市可持续发展　个城市的区域土地利用情况，　土地的有效利用及土地价值的显现都　村的土地利用，因为缺少相应的规划，　直接关系着这一区域的环境状况和经　有着积极的作用，为民间力量参与城市　乱搭乱建现象严重，从而致使其基础　济发展水平。土地的利用力不足和过　土地的开发与建设建立了法律保障。　设施和环境恶化，不能满足城市发展　度利用，都可能导致区域环境和经济　近年来，随着经营城市理念的建　的要求，因此其作为城市土地的价值　的恶化。当某块土地利用不足时，这块　立，城市土地资源的挖潜和城市土地　并没完全显现。在对城中村的改造中，　土地的生产力不能完全发挥，从而导　的集约利用受到相当的重视，各个城　根据城中村土地可供应的数量及其区　致其价值不能被实现，造成土地资源　市都在积极寻找适合自己城市发展的　位，主要通过对其基础设施的改造和　的浪费。而当开发过度时，这块土地的　土地开发方式。　添加，使其环境得到改善，从而提升城　生态环境将被破坏，周围环境恶化，生　产力下降，从而使其经济产出降低。城　市的可持续发展是资源、经济、环境、　从１　９９６年上海建立起第一家土地　市功能，彰显土地价值。　储备机构起，到１９９７年杭州土地储备　制度的启动，达标志着我国城市土地　高效利用城市土地　社会等因素共同作用的结果，只有这　资产经营进入到了一个新的时期。城　城市土地高效利用的内涵比较广　几者协调的相互促进，才可能达到城　市土地储备制度的根本目的，就是实　泛，就土地利用潜力来看，它是一种相　市的可持续发展。　施城市土地供应的总量控制，通过加　对能力，相对于城市而言必须满足城市　对城市土地资源经济供给潜力的　强政府对一级土地市场的控制，收购　的各项功能需要。事实上城＿市土地的　挖掘，不仅是从土地资源的角度来考　不合理利用的土地、违法使用的土地、　高效了利用，就是在整体功能的充分满　虑城市的发展，而且它还结合了城市　国有破产企业的土地，然后按计划合　足和单幅土地的最大效益之间寻找最　土地结构的优化，城市土地资源的有　理的进行开发出让，来有效的盘活城　佳点。　效利用，城市土地级差地租的实现，共　市中的闲置土地，从而提高城市中土　土地的经济供给主要有两方面的　同对城市环境与经济的促进作用，来　地的利用效率，优化城市中土地资源　含义：一方面通过土地的集约利用实现　考虑城市的发展。城市环境是城市经　配置，拓宽城市土地资源的供给渠道。　土地数量的增加；另一方面是，一定面　济发展的基础，城市经济是城市社会　土地二级市场和三级市场的建立，也　积土地上的产出和利用强度的增加，　稳定的保障，而这些因素共同制约着　为城市中的闲置土地提供了合法的交　相对的提高了土地的经济供给量，积　城市的可持续发展。从各国城市的发　易市场，保证了闲置土地资产的利用　极促进了城市土地的高效利用。城市　展历史来看，城市的发展与城市土地　和开发。　土地资源经济供给潜力的挖掘，就是城　的开发和再开发是密切相关的。当城　市土地利用效率的提高的过程。挖掘　市发展达到一定水平的时候，城市土　的过程实际就是对城市土地的资源的　地的再开发就显得十分有必要了。城　依靠土地级差地租的存在　土地的级差地租不仅存在于农用　优化，通过这一优化，不但可以提升城　市土地的再开发实质上是利用城市土　土地，在城市土地上更加明显。在同样　市土地资源的配置水平，还可以实现　地经济供给能力的挖潜，来达到城市　的情况下，为什么城市土地比农村土　土地的级差收益，最终达到土地高效利　内涵的发展。总之，城市土地资源经济　地有更高的价格，这就是级差地租的　用的目的。　作用所致。在城市土地资源的挖掘过　供给潜力的挖掘，就是为了促进城市　基于城市土地自身的特点，城市土　环境、经济、社会的协调发展。在城市　程中，始终不能脱离开级差地租的指　地的产出水平一方面取决于土地的区　土地经济供给潜力的挖掘的过程中我　导思想。对城市土地资源的挖掘过程，　位属性，主要表现为土地上建设的建筑　们应时刻保持环境、经济、社会这三者　就是其作为稀缺资源的价值显化过程。　物数量及其市场价值；另一方面表现在　利益的协调，不能以牺牲其中一方的　对于闲置土地，应该结合土地自　土地上经营的产业的产值，此产出与该　利益来谋求不完全的、片面的效益。　身的条，件以及级差地租的价值，来合　土地上产业用途的选择直接相关，因此　理的开发利用；旧城区，由于其处于城　土地是否高效利用，不能只看土地产　市中心，或有靠近城市中心的比较好　出的绝对水平，还要考虑城市的整体经　的位置，因而区位地租比较显著。所　济水平。　作者单位西安建筑科技大学管理学院　编辑李晓莹摄影荆兰竹　・　Ⅱ　＾　＿　ｊ　０　。　２００６叫６１