土地增值税清算中开发间接费如何审核

⼀、税收规定

企业所得税中的开发间接费

开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项⽬所发⽣的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费⽤性⽀出。主要包括管理⼈员⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、⼯程管理费、周转房摊销以及项⽬营销设施建造费等。

国税发〔2009〕31号

⼟地增值税条例规定的开发间接费：

《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第九条规定：

“开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。”

上述⽂件正列举的⼋项费⽤。

参考湖南2014年7公告：开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销、⼯程监理费、安全监督费等。

⼆、企业会计制度规定

企业在会计核算时，通常在上述⽂件所规定的⼋项费⽤之外列⽀了与项⽬相关的其他费⽤如职⼯教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间⽀出、利息⽀出、保安费⽤等等，

在进⾏⼟增税清算时，这些费⽤能否扣除。三、会税差异处理

在作⼟地增值税审核时，对于直接组织、管理项⽬的⼈员发⽣的费⽤⽀出，应作为开发间接费扣除。按职能划分的现场项⽬管理⼈员发⽣的费⽤，也不⼀定全部都能列⽀为开发间接费，如业务招待费、培训费.第⼀，会计科⽬适⽤错误，按会计核算要求调整会计科⽬，调整后会税没有差异。第⼆，会税政策差异，调表不调账。

审核⼈员应计算出开发间接费占全部开发成本的⽐值，并将该⽐值与同类⼯程的⽐值相⽐较，若发现有严重偏差的，则应进⼀步核实。

如房地产开发企业的开发间接费⽤与多个⼯程项⽬相关、⼯程项⽬进度不⼀且仅部分项⽬应进⾏清算，原则上应根据项⽬相关的明细项⽬(⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳保费、周转房摊销等)进⾏分配，如确实⽆法分清的，以明细项⽬按多个相关⼯程建筑总⾯积进⾏分配。

四、具体费⽤的处理(⼀)关于样板间的⽀出问题

售楼处、样板间发⽣的⽀出税务总局答复如下：临时的售楼处、样板房及其装修费⽤如何列⽀?

房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算⼟地增值税时，不作为开发间接费⽤，不可以计⼊开发成本并在⼟地增值税清算时扣除。(国家税务总局)

1、对于租⽤房屋装修为样板间，其装修⽀出应作为销售费⽤，不能在⼟地增值税前扣除，计征⼟地增值税时作纳税调整。

2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费⽀出应作为“建安费”科⽬核算，根据具体情况将计⼊开发间接费的样板间的装修费⽤调整到建安费科⽬核算，与销售精装修商品房核算⼀致。

3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产⼊账，则相关的装修费应计⼊固定资产价值，其折旧作为期间费⽤⼊账，不能作为⼟地增值税前扣除。

所以，样板间⽀出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。(⼆)周转房摊销可以扣除

该科⽬是指将开发商品或⾃有房屋⽤于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但⽬前也有⼀些公司租⽤房屋来安置拆迁户，所⽀付的房屋租⾦也应计⼊周转房摊销科⽬。租⽤房屋需要按拆迁户的要求进⾏装修费、⼯程改造费、布线费等相关⽀出并由开发企承担部分也应计⼊本科⽬。

(三)管理⼈员⼯资及福利费

管理⼈员⼯资是⽀付给直接组织、管理项⽬的⼈员的⼯资及福利费，这类费⽤需要提供项⽬管理⼈员名单及劳务合同，但是否列⽀规划部、采购部、预算部、保安部等部门⼈员的⼯资及福利费，要视具体情况⽽定，⼀般是不可以作为间接开发费扣除。

(四)通讯费

项⽬⼯程部安装电话，发⽣的电话费可以作为其他开发间接费列⽀，但项⽬管理⼈员报销的⼿机费难以与项⽬直接相关，不能列⽀在开发间接费，在⼟增税前扣除。

(五)交通差旅费⽀出

项⽬管理⼈员直接坐出租车发⽣的交通费可以列⽀开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项⽬直接相关，不能列⽀在开发间接费，在⼟增税前扣除。

(六)保安服务费

项⽬公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项⽬管理有关，如有关可以作为开发间接费⼊账，不相关不能计⼊开发间接费。

(七)模型制作费

⼀般模型是为销售⽽制作的，属于销售费⽤，不能计⼊开发间接费。按会计科⽬适⽤错误调整。(⼋)利息⽀出

利息⽀出在⼟增税清算时有不同的扣除⽅式，所以，计⼊开发间接费的利息⽀出应按会税政策差异调整。(九)职⼯教育经费和业务招待费

按会计制度相关规定，职⼯教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费⽤核算，其原理与印花税税收处理⼀致，按会税会计科⽬适⽤错误调整。

(⼗)在房地产开发过程中施⼯⽅发⽣的临时⽔电费(俗称“临⽔、临电”)通常是由开发企业先⾏代垫，再由开发公司向施⼯企业收取，这部分代付的费⽤应作为往来款项(⼀般为“其他应收款”科⽬)进⾏核算，不允许作为扣除项⽬扣除。在房地产开发过程中施⼯⽅发⽣的⽔电费，通常是由开发企业先⾏代垫，再由开发公司向施⼯企业收取，这部分代付的费⽤应作为往来款项进⾏核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在“建筑安装成本”或“开发间接费”中列⽀代垫费⽤，如有列⽀，应予以剔除。

(⼗⼀)房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费⽤”等科⽬中列⽀的因违规建设被建设主管部门给予的⾏政性罚款，不允许作为扣除项⽬扣除。

(⼗⼆)房地产开发企业在“开发间接费”科⽬中列⽀已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的⽔电、办公费等费⽤，按照规定以上各项费⽤⽀出应在销售费⽤科⽬归集，不允许作为扣除项⽬扣除。

“融资顾问费”不能作为利息⽀出扣除。

房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成⼀定品牌。企业向该中介机构所⽀付的费⽤扣除问题。

房地产开发企业发⽣的上述费⽤属于管理费⽤，应当作为房地产开发费⽤在计算⼟地增值税时按规定扣除。开发间接费审核总结

⼟地增值税与会计核算和31号⽂件基本⼀致。周转房摊销，⼀般情况下没有这个费⽤。

审核重点：归属性审核。与管理费⽤界限不清。

关键看看直接组织的管理的开发项⽬相关⼈员确定。检查组织结构、部门分⼯、业务流程、员⼯名册确定。抽取部分凭证资料看看签字。

公司⾼级管理⼈员费⽤不能在开发间接费中列⽀。合同备案费⽤属于销售费⽤。招待费考察费都应在管理费⽤。

前期物业费，在项⽬未移交前⽀付给物业公司的费⽤，合理性是允许列⽀的。如果不能区分园区项⽬管理和办公室管理，不能计成本。如果区分开，现场的竣⼯前物业管理费⽤可以计间接费。取暖费，交房之前的，应该列销售费⽤。交房后的应计管理费⽤。

但销售率不⾼，开栓必须缴纳的应计开发间接费。