⼯验收认定发包⼈擅⾃使⽤
中国的法律历来禁⽌未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤建设⼯程的情况。所以，⼈们要了解法律法规是如何规定这⽅⾯的问题，尤其是承包双⽅都应当承担的责任问题。下⾯就由店铺为你整理相关资料内容。
建设⼯程未经竣⼯验收擅⾃使⽤的法律责任
⼀、最⾼院《解释》中相关规定出台的背景
建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的问题，我国法律法规的规定是随着实践变化⽽不断变化的。1993年由国务院发布的《建筑安装⼯程承包合同条例》第⼗三条规定，⼯程未经验收，发包⽅提前使⽤或擅⾃动⽤，由此⽽发⽣的质量或其他问题，由发包⽅承担责任。同年修订的《中华⼈民共和国经济合同法》规定，⼯程未经验收，提前使⽤，由此⽽发⽣质量问题的由发包⽅承担责任。现在看来，虽然上述规定可能有失于绝对或不尽合理，但明确了相应的质量争议的法律责任，对于预防和处理该类纠纷还是起到了积极的作⽤。
现在上述两部法律法规均已失效，取⽽代之的是《中华⼈民共和国建筑法》(1997 年实施，以下简称“《建筑法》”)、《中华⼈民共和国合同法》(1999年实施，以下简称“《合同法》”)以及国务院的《建设⼯程质量管理条例》(2000年实施，以下简称“《条例》”)，这三部主要的法律法规均规定，建设⼯程竣⼯经验收合格后，⽅可交付使⽤;未经验收或者验收不合格的，不得交付使⽤。对于发包⼈未经竣⼯验收擅⾃使⽤发⽣质量问题的法律责任，只有《建设⼯程质量管理条例》进⾏了进⼀步的规定：责令建设单位改正，处⼯程合同价款百分之⼆以上百分之四以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任，⽽其对于民事责任的规定，可操作性并不强，也未对承发包双⽅的质量责任范围进⾏划分和界定，从这个⾓度上讲，不能不说是⽴法上的不⾜。那么问题接着就涌现出来了：实践中开始出现了⼀些发包⼈擅⾃使⽤未经竣⼯验收的⼯程，其中有的还以此为由拒付⼯程款，有的发包⼈在使⽤后发⽣了质量问题，其严重程度不⼀，有的只是⼀般性的质量问题，有的则是地基基础或主体结构质量问题;造成质量问题的原因有的是因为发包⼈使⽤不善，有的则是由于承包⼈偷⼯减料造成的。⼈民法院在审理此类案件的时候，却因为没有明确的法律依据⽽感到⽆所适从，各地法院这个问题的处理上掌握也不⼀致。
鉴于前述实践中遇到的问题，最⾼⼈民法院于2005年1⽉1⽇起实施的《解释》对该类问题进⾏了进⼀步的明确规定，明晰了此类情况下承发包双⽅民事法律责任的范围划分和风险转移界线。其中第⼗三条规定：“建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤后，⼜以使⽤部分质量不符合约定为由主张权利的，不予⽀持;但是承包⼈应当在建设⼯程的合理使⽤寿命内对地基基础⼯程和主体结构质量承担民事责任”;第⼗四条进⼀步规定：“当事⼈对建设⼯程实际竣⼯⽇期有争议的，按照以下情形分别处理：……(三)建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，以转移占有建设⼯程之⽇为竣⼯⽇期”。
⼆、建设⼯程未经竣⼯验收发包⼈擅⾃使⽤的，承发包双⽅在法定的责任范围内承担相应的民事责任
建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，承发包双⽅应承担什么样的民事法律责任?既有法律法规的规定过于泛泛，《解释》明确了这个问题，即建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，部分免除承包⼈的质量责任，发包⼈就擅⾃使⽤部分的除地基基础和主体结构以外的质量问题承担责任，并且⾃⼯程转移占有之⽇视为实际竣⼯⽇期。
(⼀)建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，部分免除承包⼈的质量责任
1、竣⼯验收是建设单位(发包⼈)的法定义务，竣⼯验收合格是建设⼯程合法使⽤的前提
建设⼯程关系国计民⽣，在社会⽣活中占有⾮常重要的位置，因此建设⼯程承包合同不仅取决于承发包双⽅当事⼈的真实意思表⽰，还要受到国家法律、⾏政法规、强制性⼯程标准和规范的⼲预，建设⼯程施⼯完成后，法律规定必须履⾏竣⼯验收程序，经竣⼯验收合格后才能交付使⽤。《合同法》第⼆百七⼗九条规定“建设⼯程竣⼯后，发包⼈应当根据施⼯图纸及说明书、国家颁发的施⼯验收规范和质量检验标准及时进⾏验收。验收合格的，发包⼈应当按照约定⽀付价款，并接收该建设⼯程。建设⼯程竣⼯经验收合格后，⽅可交付使⽤;未经验收或者验收不合格的，不得交付使⽤”，《建筑法》和《条例》也作出了类似的规定。
所谓的竣⼯验收，⼀般是指建设⼯程施⼯完成后，施⼯单位⾃检合格并提交竣⼯验收报告，由建设单位组织施⼯、勘察、设计、监理等单位对完成⼯程进⾏法律、法规和⼯程建设质量验收标准(规范)强制性规定的符合性、施⼯承包合同质量标准符合性和设计⽂件设计要求符合性进⾏检查或考核的程序，其过程应邀请政府质量监督主管部门进⾏监督。按我国现⾏法律法规及规章的规定，建设⼯程施⼯完成后进⾏竣⼯验收应符合以下要求(1)完成⼯程设计和合同约定的各项内容;(2)⼯程质量符合有关法律、法规和⼯程建设强制
性标准，符合设计⽂件及合同要求，并提出⼯程竣⼯验收报告;(3)有完整的技术档案和施⼯管理资料，有⼯程使⽤的主要建筑材料、建筑构配件和设备的质量合格资料和试验报告;(4)有施⼯、勘察、设计单位签署的质量检验合格或优良报告，对于委托监理的⼯程项⽬，有监理单位签署的质量检验合格或优良报告;(5)有施⼯单位签署的⼯程质量保修书;(6)城乡规划⾏政主管部门对⼯程是否符合规划设计要求进⾏检查，并出具认可⽂件;(7)有公安消防、环保等部门出具的认可⽂件或者准许使⽤⽂件;(8)建设⾏政主管部门及其委托的⼯程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。竣⼯验收是建设单位的法定义务，是全⾯考核⼯程施⼯⼯作的重要环节，也是⼯程从施⼯阶段转⼊使⽤阶段的重要标志。
2、建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，承包⼈的部分质量责任免除，但承包⼈仍应在法定的质量责任范围内承担民事责任
《解释》第⼗三条的规定，明确了⼯程未经竣⼯验收擅⾃使⽤的，承发包双⽅的责任范围，包含两层意思：⼀是承包⼈的部分质量责任免除，即发包⼈仅对未经竣⼯验收擅⾃使⽤部分的质量问题承担责任;⼆是建设⼯程合理使⽤寿命内地基基础和主体结构的质量责任不管发包⼈是否未经竣⼯验收擅⾃使⽤，均由承包⼈负责。
对于前述第⼀层意思，在《解释》起草和征求意见的过程中，主要有两种不同的观点：⼀种认为发包⼈未经竣⼯验收擅⾃使⽤应对全部⼯程质量问题承担责任，理由是发包⼈的这种⾏为违反了法律强制性规定，应承担加重的责任;另⼀种认为发包⼈未经竣⼯验收擅⾃使⽤的，应对使⽤部分承担质量责任，理由是在这种情况下，发包⼈擅⾃使⽤的可能是全部⼯程，也可能是⼀幢建筑物的⼀部分，还可能只是多幢建筑物中的⼀幢，如果在这种情况下要求发包⼈承担全部质量责任可能导致⼀些承包⼈利⽤这⼀点规避质量责任，也是不公平的，最⾼⼈民法院采纳了后⼀种观点，笔者认为是正确的。
对于前述第⼆层意思，主要是依据《建筑法》第六⼗条的规定：建筑物在合理使⽤寿命内，必须确保地基基础⼯程和主体结构的质量，这是我国法律强制性规定承包⼈必须承担的质量责任，同时《建筑法》还规定，在建筑物的合理使⽤寿命内，因质量不合格造成损害的，责任者要承担赔偿责任，这个责任者当然主要是指承包⼈。
《解释》第⼗三条的规定中同时提到了⼏个专业术语：“地基基础”、“主体结构”和“合理使⽤寿命”分别是什么?发⽣争议的如何来确定?地基基础是两个⼯程专业术语的组合，按国家标准《建筑地基基础设计规范》的规定，地基是指是指⽀承基础的⼟体或岩体，地基按是否经过处理分为天然地基和⼈⼯地基(经过⼈⼯处理);基础是指将结构所承受的各种作⽤传递到地基上的结构组成部分。主体结构⼀般是指对建筑物的安全和使⽤构成直接影响的主要结构，如建筑⼯程中的承重墙、梁、柱;道路⼯程中的路基、路⾯;桥梁⼯程中的墩(柱)、承(桥)台、盖梁、预制(现浇)梁板、拱桥桥拱等等。地基基础和主体结构是建筑物的主要组成部分，有⼀系列国家强制性标准规范进⾏规定，要求地基基础必须具有⾜够的承载⼒;主体结构必须具有⾜够的强度、刚度和稳定性，以保证建筑物的安全、正常使⽤。合理使⽤寿命即合理使⽤年限，⼀般是指建设⼯程的设计单位按国家或部颁强制性的设计标准、规范和设计合同的约定进⾏设计，据此确定的地基基础、主体结构、其他重要部位及当时的施⼯⼯艺和技术⽔平条件所决定的该⼯程正常使⽤的最低年限。对于合理使⽤寿命的确定，⽬前国家还没有统⼀规定，笔者认为应根据设计⽂件注明的合理使⽤年限来确定，因为设计⽂件是设计单位接受建设单位的委托，根据国家强制性的设计标准、规范和设计合同的要求来进⾏设计的，是最能准确表明该⼯程正常使⽤年限的⽂件依据。《条例》第⼆⼗⼀条第⼆款也明确规定“设计⽂件应当符合国家规定的设计深度要求，注明⼯程合理使⽤年限”。
对于发⽣的质量问题是否属于地基基础或主体结构的质量责任争议，或者设计⽂件中未注明合理使⽤年限引发的争议，笔者认为应按照国家或部颁强制性标准规范，由原设计单位认定，原设计单位不能认定的，可通过司法鉴定来确定。
(⼆)建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，风险随之转移
⼀般来讲，标的物的所有权⾃标的物交付时起转移，其毁损、灭失的风险随之转移。对于建设⼯程⽽⾔，竣⼯验收标志着承包⼈施⼯任务的完成和发包⼈对该⼯程接管并使⽤的开始，即⼯程的风险责任由承包⼈转移给了发包⼈。发包⼈接收后，同时意味着承包⼈已经履⾏完毕合同义务，从⽽享有按合同约定请求⽀付⼯程价款的权利。建设⼯程实践中，有的发包⼈为了提前获得投资效益，不顾法律的强制性规定，未经验收就擅⾃使⽤竣⼯的⼯程，客观上造成了⼀定的安全隐患，还有的发包⼈以⼯程未经竣⼯验收为由拒绝⽀付⼯程价款。在这种情况下，发包⼈承担相应的民事法律责任的时间界定成为应该明确的问题，《解释》第⼗四条第三款规定，建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，以转移占有建设⼯程之⽇为竣⼯⽇期，这就明确了此种情况下实际竣⼯⽇期的确定，也即此种情况下⼯程的风险责任转移由发包⼈承担，并且承包⼈有权按合同约定要求⽀付⼯程价款及相应利息。
三、建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤应承担的⾏政责任
竣⼯验收是建设单位的法定义务，并且，建设⼯程经竣⼯验收合格后才能使⽤，发包⼈未经竣⼯验收擅⾃使⽤的，除承担前述民事法律责任外，还要承担⾏政法律责任，《条例》第五⼗⼋条明确规定：“违反本条例规定，建设单位有下列⾏为之⼀的，责令改正，处⼯程合同价款百分之⼆以上百分之四以下的罚款;造
成损失的，依法承担赔偿责任;(⼀)未组织竣⼯验收，擅⾃交付使⽤的;(⼆)验收不合格，擅⾃交付使⽤的;(三)对不合格的建设⼯程按照合格⼯程验收的”。
四、对发包⼈未经竣⼯验收，擅⾃使⽤的法律责任认定还要求其主观上存在过错
过错责任原则是民法理论中⼀项基本的归责原则，是指⾏为⼈仅在有过错的情况下才承担民事责任，没有过错就不承担民事责任，它适⽤于⼀般的侵权或违约⾏为。发包⼈未经竣⼯验收，擅⾃使⽤的法律责任是适⽤过错责任原则来认定的，除了要求发包⼈有未经竣⼯验收，擅⾃使⽤的⾏为外，还要求发包⼈对此种⾏为是明知的，即主观上存在过错。
五、正确理解和运⽤法律关于此类问题规定的现实意义
《解释》的实施，弥补了我国现⾏法律规定的不⾜，其第⼗三、⼗四条和现⾏法律法规构成了处理此类问题的法律责任体系，可操作性较强，特别是明确了此类问题的民事责任范围划分和风险转移，必将在司法实践中起到重要的作⽤。因此，正确理解和运⽤《解释》及现⾏法律法规，具有重要的现实意义：
1、对于发包⼈⽽⾔，建设⼯程未经竣⼯验收不得擅⾃使⽤，否则会承担相应的法律责任，已经使⽤的，也不必对因承包⼈原因造成的地基基础和主体结构质量缺陷⽽发愁，这部分责任是必须由承包⼈来承担的;
2、对于承包⼈⽽⾔，不能企图利⽤法律规定来规避质量缺陷责任，⽽应该严格合同管理，加强施⼯质量控制，确保⼯程质量合格，努⼒实现合同约定的质量标准;
3、对于设计单位⽽⾔，应按《条例》的规定在设计⽂件中注明建筑物的合理使⽤寿命(年限)，避免不必要的争议;另外，承包⼈对地基基础和主体结构质量承担责任仅是针对施⼯质量缺陷来说的，设计单位仍需对因设计缺陷所引起的质量问题承担责任;
4、⼈民法院在审理此类案件的时候，应准确把握《解释》的规定，特别是对于像“合理使⽤寿命”、“地基基础”和“主体⼯程”等专业性较强的问题应准确界定，不能准确界定的，可请原设计单位作出认定，原设计单位不能认定的，由专业部门进⾏司法鉴定。
综上，《解释》的相关规定对既有法律法规的不⾜进⾏了补充，并与其构成了相对完善的处理此类问题的法律责任体系，这将对依法保护建设⼯程合同承发包双⽅当事⼈的合法权益，维护建设⼯程市场正常秩序，促进建设⼯程⾏业健康发展起到积极的作⽤，也将对未来的司法实践构成重要的影响。因此，正确理解和运⽤前述关于此种情况下承发包双⽅法律责任的规定，对于建设⼯程各法律关系主体以及司法实践都具有重要的意义。
建设⼯程未经验收发包⼈擅⾃使⽤的法律后果
2011年5⽉19⽇，天津市某房地产开发公司(以下简称“发包⼈”)与北京市xx装饰⼯程公司(以下简称“承包⼈”)签订了《建设⼯程施⼯合同》。合同的主要内容是：发包⼈将位于天津市房地产项⽬售楼处的幕墙⼯程，发包给承包⼈施⼯。合同价款为固定总价480万元，付款⽅式为按进度付款，⼯期为30天。
合同签订后，发包⼈于2011年6⽉24⽇确认了承包⼈提供的施⼯图纸，承包⼈开始施⼯。2011年7⽉30⽇，承包⼈施⼯完毕。次⽇，发包⼈举⾏了售楼处的开幕仪式。此后，双⽅因⼯程质量问题产⽣争议，既没有进⾏竣⼯验收，也没有办理⼯程结算。
2012年3⽉，承包⼈委托我所律师向法院起诉。
承包⼈的诉讼请求是：请求发包⼈给付⼯程款300万元及利息。 发包⼈提出的答辩和反诉意见是：
1、⼯程尚未验收，不符合⼯程价款的结算条件，请求法院驳回承包⼈诉请。
2、⼯程存在质量缺陷，承包⼈收到整改通知书后，拒绝整改。经过鉴定，整改费⽤为238万元，现发包⼈已经委托第三⼈整改完毕。请求判令承包⼈承担整改费⽤。
归纳本案的争议焦点是：
⼀、诉争⼯程是否已经具备了结算条件;
⼆、承包⼈是否应当履⾏整改义务，承担整改费⽤。 下⾯我们讨论上述争议焦点问题。
依据法律规定，⼯程价款的结算条件是：第⼀、承包⼈完成合同内的全部施⼯任务;第⼆、承包⼈提交竣⼯资料和验收报告;第三、⼯程验收合格。
再看诉争⼯程的履⾏情况： 第⼀、⼯程已经施⼯完⼯。
第⼆、承包⼈没有提交竣⼯资料和验收报告。
施⼯完毕以后，⼀定要及时提交竣⼯资料和验收报告。这是我们⼀再向施⼯企业强调问题。承包⼈不提交竣⼯资料，即便完成了施⼯合同中约定的施⼯任务，发包⼈也是⽆法进⾏验收的。另外，建设⼯程的⼯期，不是从开⼯⽇到施⼯完毕之⽇的期限，⽽是从开⼯⽇到⼯程验收合格之⽇的期限。《最⾼⼈民法院关于审理建设⼯程施⼯合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》(以下简称《最⾼院司法解释》)第⼗四条，对竣⼯⽇期进⾏了以下规定，“当事⼈对建设⼯程实际竣⼯⽇期有争议的，按照以下情形分别处理：
(⼀)建设⼯程经竣⼯验收合格的，以竣⼯验收合格之⽇为竣⼯⽇期;
(⼆)承包⼈已经提交竣⼯验收报告，发包⼈拖延验收的，以承包⼈提交验收报告之⽇为竣⼯⽇期”。 可见，承包⼈提交竣⼯资料和验收报告，是发包⼈是否拖延验收的参照物，承包⼈不提交，就不存在发包⼈拖延验收的问题。承包⼈未及时提交竣⼯资料，导致⼯程验收滞后，应当由承包⼈承担⼯期延误的责任。
《北京市⾼级⼈民法院关于审理建设⼯程施⼯合同纠纷案件若⼲疑难问题的解答》(以下简称《北京⾼院解答》)第23问：发包⼈以⼯程未验收或承包⼈未移交⼯程竣⼯资料为由拒绝⽀付⼯程款的，如何处理?
答：“发包⼈收到承包⼈提交的⼯程竣⼯验收资料后，⽆正当理由在合同约定期限或合理期限内未组织竣⼯验收，⼜以⼯程未验收为由拒绝⽀付⼯程款的，不予⽀持”。
这就是说，只要承包⼈提交了竣⼯资料，发包⼈拖着不验收的，就算符合了结算的条件。 上述《最⾼院司法解释》和《北京⾼院解答》，都说明了及时提交竣⼯验收⽂件的重要性，施⼯企业⼀定要重视这个问题。
本案施⼯合同的履⾏情况，就是承包⼈完成施⼯后未提交竣⼯验收资料。对承包⼈⽽⾔，这是⼀件⾮常被动的事情。
第三、⼯程⾄今没有验收。
以上分析可以得出结论：⼯程项⽬没有验收，责任完全在于承包⼈，不符合⼯程价款结算的条件。 这个结论对于承包⼈是⾮常不利的。对于⼀个没有经验的律师来说，官司已经完全打输了，法院可以直接驳回承包⼈的起诉。但是，我们不能接受这样的结果。我们⽤以扭转不利局⾯的事实依据和法律依据，就是我们要给⼤家介绍的，建设⼯程未经验收，发包⼈擅⾃使⽤的法律问题。
我们的事实依据是，发包⼈在没有竣⼯验收的情况下，已经举办了售楼处的开业仪式，已经占有使⽤了⼯程。
我们的法律依据是，《最⾼院司法解释》 第⼗三条规定：“建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤后，⼜以使⽤部分质量不符合约定为由主张权利的，不予⽀持”。
依据这⼀规定，未经验收，发包⼈擅⾃使⽤，⼜以使⽤部分主张⼯程质量权利的，不予⽀持。不予⽀持的意思是，发包⼈原来享有的⼯程质量权利，从擅⾃使⽤以后，不再受法律保护。让我们先来看看发包⼈对于⼯程质量的权利都包括哪些内容。依据法律规定和建设⼯程的交易习惯，发包⼈对于⼯程质量具有四项基本权利：第⼀、发包⼈有要求承包⼈配合验收，达到⼯程质量合格的权利;第⼆、验收不合格，发包⼈有不结算⼯程款的权利;第三、验收合格以前的质量缺陷，发包⼈有要求承包⼈整改的权利;第四、验收合格以后的质量缺陷，发包⼈有要求承包⼈保修的权利。
但是根据前述《最⾼院司法解释》第⼗三条的规定，发包⼈擅⾃使⽤以后，就已经丧失了原有的四项权利。与此相对应，⼯程项⽬未经验收，发包⼈擅⾃使⽤的法律后果是：
⼀、免去了承包⼈的验收义务。
《合同法》第279条规定，“建设⼯程竣⼯经验收合格后，⽅可交付使⽤;未经验收或者验收不合格的，不得交付使⽤”。未经验收，擅⾃使⽤，视为发包⼈放弃了对承包⼈提出⼯程质量异议的权利，因此，按照司法解释的规定，免去了承包⼈的验收义务。
⼆、擅⾃使⽤之⽇，视为竣⼯之⽇，已经具备了⼯程价款的结算条件
《最⾼院司法解释》 第⼗四条第三项规定，“建设⼯程未经竣⼯验收，发包⼈擅⾃使⽤的，以转移占有建设⼯程之⽇为竣⼯⽇期”。因此，诉争⼯程从擅⾃使⽤之⽇，视为竣⼯之⽇，已经具备了⼯程价款的结算条件。发包⼈拖⽋⼯程款的，应当从擅⾃使⽤的次⽇⽀付利息。
三、免去了承包⼈的整改义务。 四、免去了承包⼈的保修义务。
《最⾼院司法解释》规定，发包⼈擅⾃使⽤以后，⼜以使⽤部分的⼯程质量主张权利的，不予⽀持。这种质量权利，包括发包⼈要求承包⼈返修、整改和保修的权利。这种不⽀持，是从擅⾃使⽤开始，⾯
向未来，没有时间限制，不论何时提出，均不予⽀持，不仅及于⼯程验收阶段，⽽且及于⼯程保修阶段。既然免去了承包⼈的保修义务，⼯程保修款就应当与结算款⼀并⽀付。
⾄此，本案⼜得出了新的结论： ⼀、⼯程价款已经具备了结算条件;
⼆、承包⼈⽆需承承担整改义务，⽆需承担整改费⽤。
可见，建设⼯程未经验收，发包⼈擅⾃使⽤的法律规定，对于施⼯企业来说，具有⼗分重要的意义。下⾯我们介绍，未经验收，发包⼈擅⾃使⽤，应当注意的法律问题。
第⼀、发包⼈擅⾃使⽤，应当解释为，未经承包⼈同意的使⽤。
如果发包⼈使⽤⼯程经过了承包⼈同意，⽐如，双⽅对使⽤⼯程签订了书⾯协议，约定发包⼈使⽤以后并不免除承包⼈的质量验收责任，验收不合格的，承包⼈仍然要承担整改义务。这种情况就不能视为发包⼈擅⾃使⽤。因此，承包⼈要注意的问题是，不能就发包⼈使⽤⼯程事宜达成书⾯协议。
第⼆、发包⼈擅⾃使⽤以后，承包⼈不要再配合进⾏⼯程验收。
发包⼈擅⾃使⽤⼯程后，承包⼈再配合⼯程验收的，不论验收是否合格，都会出现新的争议。验收合格的，竣⼯⽇是按照擅⾃使⽤之⽇确定，还是按照验收合格之⽇确定，就会产⽣争议;验收不合格的，承包⼈是否应当承担返修、整改义务，也会发⽣争议。
如果有的承包⼈在发包⼈擅⾃使⽤以后⼜配合验收了，如何处理?杭州市中级⼈民法院民⼀庭《关于审理建设⼯程及房屋相关纠纷案件若⼲实务问题的解答》(2010年11⽉1⽇)的观点是，“此⾏为与使⽤未峻⼯验收⼯程性质⼀致，均属于接收不安全、不合格的建筑物，应由发包⼈承担质量风险”。但是，此观点仅适⽤于杭州中级法院的管辖范围之内，其他地⽅的法院仅能作为参考。为了避免出现争议，承包⼈在发包⼈擅⾃使⽤后，不要再配合进⾏⼯程验收。
第三、对于承包⼈质量责任的免除，仅限于擅⾃使⽤的部分。
《最⾼院司法解释》规定的是“发包⼈擅⾃使⽤后，⼜以使⽤部分质量不符合约定为由主张权利的，不予⽀持”。没有使⽤的部分，承包⼈仍有配合验收的义务。
第四、发包⼈擅⾃使⽤的⽅式，应当是按照建筑物的⽤途使⽤。
⽐如说，⼯程项⽬是餐厅，已经开业了。如果只是放了⼀些物品，不能视为已经使⽤。但是，有的地⽅法院认为，只要⼯程项⽬已经交付，发包⼈已经实际转移占有的，也视为擅⾃使⽤。例如，深圳市中级⼈民法院《关于建设⼯程合同若⼲问题的指导意见》(2006年8⽉27)第16条规定，“建设⼯程完⼯后未经竣⼯验收，⼯程已由发包⼈实际控制的，发包⼈既不组织竣⼯验收，⼜未提出质量问题的，视为⼯程已经竣⼯验收合格，⼯程完⼯之⽇视为⼯程竣⼯验收合格⽇”。
第五、发包⼈擅⾃使⽤，不免除承包⼈对地基基础⼯程和主体结构质量承担民事责任
《最⾼院司法解释》规定，“承包⼈应当在建设⼯程的合理使⽤寿命内对地基基础⼯程和主体结构质量承担民事责任”。
第六、承包⼈要注意收集和保存发包⼈擅⾃使⽤的证据
这种证据应该能够证明发包⼈已经擅⾃使⽤了⼯程，同时，要能够证明擅⾃使⽤的时间。
为了确保建设⼯程质量合格，《建筑法》第六⼗⼀条明确规定了“建筑⼯程竣⼯经验收合格后，⽅可交付使⽤;未经验收或者验收不合格的，不得交付使⽤”。 《最⾼院司法解释》第⼗三条则进⼀步规定了，⼯程项⽬未经验收，发包⼈擅⾃使⽤的，要承担相应的法律责任。以上我们通过具体案例介绍了建设⼯程未经验收，发包⼈擅⾃使⽤的法律后果，希望能够引起承发包企业的重视。
房屋未经竣⼯验收或验收不合格擅⾃使⽤的应受的处罚
建设⼯程实⾏监理的，发包⼈应当与监理⼈采⽤书⾯形式订⽴委托监理合同。发包⼈与监理⼈的权利和义务以及法律责任，应当依照本法委托合同以及其他有关法律、⾏政法规的规定
法律咨询：房屋未经竣⼯验收或验收不合格擅⾃使⽤的应受什么处罚? 律师回答：
建设单位有下列⾏为之⼀的，责令改正，处⼯程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任：未组织竣⼯验收，擅⾃交付使⽤的;验收不合格，擅⾃交付使⽤的;对不合格的建设⼯程按照合格⼯程验收的。
相关法律知识：
《中华⼈民共和国建筑法》中有关内容的规定
第七条建筑⼯程开⼯前，建设单位应当按照国家有关规定向⼯程所在地县级以上⼈民政府建设⾏政主管部门申请领取施⼯许可证;但是，国务院建设⾏政主管部门确定的限额以下的⼩型⼯程除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开⼯报告的建筑⼯程，不再领取施⼯许可证。 第⼋条申请领取施⼯许可证，应当具备下列条件： (⼀)已经办理该建筑⼯程⽤地批准⼿续;
(⼆)在城市规划区的建筑⼯程，已经取得规划许可证; (三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施⼯要求; (四)已经确定建筑施⼯企业;
(五)有满⾜施⼯需要的施⼯图纸及技术资料; (六)有保证⼯程质量和安全的具体措施; (七)建设资⾦已经落实;
(⼋)法律、⾏政法规规定的其他条件。
建设⾏政主管部门应当⾃收到申请之⽇起⼗五⽇内，对符合条件的申请颁发施⼯许可证。 第九条建设单位应当⾃领取施⼯许可证之⽇起三个⽉内开⼯。因故不能按期开⼯的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个⽉。既不开⼯⼜不申请延期或者超过延期时限的，施⼯许可证⾃⾏废⽌。
第⼗条在建的建筑⼯程因故中⽌施⼯的，建设单位应当⾃中⽌施⼯之⽇起⼀个⽉内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑⼯程的维护管理⼯作。
建筑⼯程恢复施⼯时，应当向发证机关报告;中⽌施⼯满⼀年的⼯程恢复施⼯前，建设单位应当报发证机关核验施⼯许可证。
第⼗⼀条按照国务院有关规定批准开⼯报告的建筑⼯程，因故不能按期开⼯或者中⽌施⼯的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开⼯超过六个⽉的，应当重新办理开⼯报告的批准⼿续。
第⼗⼆条从事建筑活动的建筑施⼯企业、勘察单位、设计单位和⼯程监理单位，应当具备下列条件：
(⼀)有符合国家规定的注册资本;
(⼆)有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术⼈员; (三)有从事相关建筑活动所应有的技术装备; (四)法律、⾏政法规规定的其他条件。
第⼗三条从事建筑活动的建筑施⼯企业、勘察单位、设计单位和⼯程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术⼈员、技术装备和已完成的建筑⼯程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，⽅可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。
出租未经竣⼯验收房屋的法律后果认定
【案例要旨】
建设⽅将未经竣⼯验收的房屋⽤于出租的⾏为违反了《建筑法》关于⼯程交付使⽤的强制性规定，但在⼯程系根据规划许可建造的情况下，已完⼯的房屋属于合法不动产，故租赁合同仍属有效。由于此类房屋存在重⼤安全隐患，出租⼈违反了对租赁物的瑕疵担保义务，应对相应期间的租⾦进⾏调整，由出租⼈⾃⾏承担主要租⾦损失。
【案情简介】
上诉⼈(原审被告)P公司 被上诉⼈(原审原告)L公司
2010年12⽉19⽇，P公司与L公司签订⼀份《租赁合同》，约定L公司将位于上海市上南路6695号研发辅助楼(地下⼀层⾄地上⼗⼀层，总计11,571平⽅⽶)出租给P公司。租赁期限15年，L公司在2010年12⽉31⽇前交付给P公司，房屋装修期为三个半⽉，从2011年4⽉1⽇起开始计算租⾦。其中第⼀、⼆年的租赁费为每天每平⽅⽶1.5元(⼈民币，下同)。P公司应交付50万元保证⾦，并负责按照四星级以上标准进⾏室内装修，装修费⽤⾃负。L公司协助P公司在租赁房产地点办理营业执照，L公司有义务协助P公司处理其他外围事宜。2011年1⽉24⽇，L公司、P公司签订《补充协议》，约定L公司承诺在2011年3⽉31⽇将经消防等验收合格的出租房产交付P公司。双⽅确认租⾦起算⽇顺延⾄2011年10⽉1⽇。2011年3⽉14⽇，L公司进⾏了竣
⼯验收消防备案。
另查明，L公司是系争⼟地的使⽤权⼈，该⼟地属⼯业⽤地性质，L公司已取得了系争房屋建设⼯程的施⼯许可证、规划许可证。
2011年7⽉18⽇，L公司、P公司签订《补充协议》，载明L公司已于2011年5⽉1⽇将所租房屋交付P公司，租⾦起算⽇更改为2011年9⽉20⽇。本协议签署后三⽇内P公司向L公司交纳⾸期租⾦(6个⽉)共计约2,978,673.75元(P公司2010年所交50万定⾦可以冲抵其中，在双⽅核实租赁⾯积后，多退少补)。2011年8⽉左右，P公司施⼯⼈员全部撤场。2011年12⽉，L公司向P公司发出律师函，内容提及P公司租赁⽤途为开办宾馆以及要求P公司在⼀周内复⼯。L公司与P公司均确认，P公司实际租赁⾯积为10,875平⽅⽶，按每天每平⽅⽶1.5元计算的年租⾦为5,954,062元，P公司曾申请了“上海P酒店管理公司”的名称预核准，但该公司并未注册成⽴。
2011年12⽉28⽇，系争房屋建设⼯程进⾏了竣⼯验收。2012年1⽉19⽇，建设主管部门出具备案报告：⼯程竣⼯标准符合规定,竣⼯时间为2011年12⽉28⽇。
后L公司以P公司为被告诉⾄法院，请求：1、解除L公司、P公司签订的《租赁合同》及《补充协议》;2、P公司承担提前终⽌合同的违约⾦595,844元(即当年租⾦的10%);3、P公司⽀付2011年10⽉1⽇⾄2012年8⽉27⽇的租⾦5,305,462.50元。
诉讼中， L公司、P公司在⼀审法院主持下完成了房屋交接。⼆审中，双⽅当事⼈均认可，在2011年5⽉1⽇⾄2011年11⽉27⽇的期间，系争房屋⼯程仍在进⾏后续收尾施⼯，P公司收房后进⾏了少量零星拆除施⼯，P公司表⽰不对其施⼯的部分主张损失。
【裁判结论】
⼀审法院经审理认为，L公司与P公司之间的租赁合同及相关补充协议均系合法有效，P公司擅⾃撤场，应对合同解除承担主要责任，但系争⼟地属⼯业性质，对酒店注册造成⼀定影响，L公司亦应承担⼀定责任，对违约⾦不予⽀持，酌定由P公司承担70%的租⾦损失。
判决：⼀、解除L公司与P公司之间的《租赁合同》及《补充协议》;⼆、P公司向L公司⽀付2011年10⽉1⽇⾄2012年8⽉27⽇的租⾦3,291,025元(已扣除P公司⽀付的定⾦50万元);三、驳回L公司的其他诉讼请求。
判决后，P公司不服，上诉称，根据《建筑法》规定，未经竣⼯验收的⼯程不得投⼊使⽤，L公司在系争⼯程未经竣⼯验收的情况下即将房屋交付上诉⼈使⽤，上诉⼈⽆法正常使⽤房屋，系争租赁合同违反法律的强制性规定，应属⽆效。故请求⼆审法院撤销原判，改判驳回被上诉⼈L公司的原审诉请。
⼆审法院经审理认为，系争租赁合同属有效，但L公司在⼯程未经竣⼯验收的情况下交房，违反法律规定及合同义务，房屋竣⼯验收前的租⾦损失应由L公司承担70%，由P公司承担30%。遂判决：⼀、维持⼀审判决第⼀、三项主⽂;⼆、变更⼀审判决第⼆项主⽂为：P公司向L公司⽀付2011年10⽉1⽇⾄2012年8⽉27⽇的租⾦共计⼈民币2,710,300元(已扣除P公司⽀付的定⾦50万元)。
【评析意见】
在本案租赁合同的履⾏过程中，双⽅签订的《补充协议》确认，L公司已于2011年5⽉1⽇将“研发辅助楼”交付给P公司，并约定以2011年10⽉1⽇作为租⾦起算⽇。但从交房当⽇直⾄2011年12⽉28⽇，该“研发辅助楼”⼯程都处于未竣⼯验收的状态。《建筑法》第六⼗⼀条规定：“建筑⼯程竣⼯经验收合格后，⽅可交付使⽤;未经验收或者验收不合格的，不得交付使⽤。”双⽅这⼀提前⽤房⾏为的法律后果成为了⼆审中核⼼争议焦点，具体⽽⾔，本案有两个⽅⾯的问题需要辨明：⼀、标的房屋未竣⼯验收的租赁合同效⼒如何?⼆、如租赁合同有效，出租⼈与承租⼈应当分别承担什么责任?
⼀、合同效⼒问题：租赁房屋的合法性审查以规划许可为核⼼要件
标的物合法是租赁合同有效的前提，但在房屋租赁案件的审判实践中，应当如何确认标的房屋的合法性曾经是存在较⼤分歧的问题。因为房屋⼯程的规划审批、施⼯审批、验收备案、权属登记等多个环节都属于国家管制的范围，涉及众多规范性⽂件的强制性条款。⽽事实上，有许多未能完全取得合法⼿续的房屋也已建成使⽤，并且进⼊了租赁市场，对此类⼿续不完备的房屋是否应当⼀概认定为违法建筑，从⽽将涉及此类房屋的租赁合同也认定为⽆效?2009年，最⾼院颁布了《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》，其中第⼆条规定：“出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。”根据该条规定，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可为核⼼要件，因为规划管理部门的规划审批反映的是国家对建设项⽬在区域⽤地布局、功能分区、交通体系中的合法性认定，在城镇区域进⾏建设⼯程都应该根据《城乡规划法》第四⼗条的规定申请规划许可证，规划许可证是建设⼯程的“准⽣证”，没有取得规划许可和未按照规划建造的建筑物均属于违法建筑。
⽽根据《建筑法》第六⼗⼀条的规定，竣⼯验收确实是⼯程交付使⽤的前提，但从调整对象和⽴法⽬的的⾓度分析，该规定是关于⼯程质量验收程序的管理性规定，主要⽬的是从建筑物安全性的⾓度，要求
建设⽅在施⼯结束后对建筑质量进⾏全⾯检查，以确保新建⼯程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投⼊使⽤，并不是针对建筑物本⾝的合法性问题。建设⽅违反《建筑法》的该条规定，擅⾃使⽤未经验收的⼯程，应该⾃⾏承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效⼒。故本案的标的房屋虽在竣⼯验收前投⼊使⽤，但L公司已经取得了系争建设⼯程的规划许可证，系争⼯程属合法建造，故L公司与P公司之间的租赁合同仍属合法有效。
⼆、责任分担问题：出租⼈应对房屋的建筑安全承担严格担保责任
L公司违反《建筑法》的强制性规定，在房屋未经竣⼯验收的情况下即交付P公司使⽤，P公司据此抗辩其不应⽀持租⾦，P公司的抗辩是否具有合理性?
我们认为，《建筑法》第六⼗⼀条的规定不能直接适⽤于租赁合同纠纷的责任认定，应当将L公司的这种违法交房⾏为放⼊出租⼈合同义务的框架进⾏评判。《合同法》第⼆百⼀⼗六条规定：“出租⼈应当按照约定将租赁物交付承租⼈，并在租赁期间保持租赁物符合约定的⽤途。”《合同法》第⼆百三⼗三条规定：“租赁物危及承租⼈的安全或者健康的，即使承租⼈订⽴合同时明知该租赁物质量不合格，承租⼈仍然可以随时解除合同。”最⾼法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第三条规定：“因下列情形之⼀，导致租赁房屋⽆法使⽤，承租⼈请求解除合同的，⼈民法院应予⽀持：……(三)租赁房屋具有违反法律、⾏政法规关于房屋使⽤条件强制性规定情况的。”从上述法律规定中可以梳理出三点：⼀、出租⼈在租赁期间内对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务，⼆、在房屋租赁合同中，出租⼈对房屋的建筑安全性能承担严格的瑕疵担保义务，在房屋存在质量安全问题的情况下，⽽承租⼈享有法定的合同解除权。三、出租⼈的这种严格责任并不因承租⼈的明知⽽免除。
本案中，L公司在系争房屋未经验收的情况下即交付给P公司，该房屋的⼯程质量未经检验，存在严重的安全隐患，L公司显然违反了上述法律及司法解释规定的严格瑕疵担保义务。同时根据法律规定，虽然本案中P公司对此是明知且同意的，但并不导致免除L公司应承担的责任。关于由此产⽣的法律后果，法律及司法解释规定了承租⼈享有合同解除权，但在本案中，承租⼈并未⾏使解除权，合同也没有就这种⾏为约定具体的违约责任，⽽且房屋嗣后确实通过了竣⼯验收，并进⾏了验收备案。但因为房屋在竣⼯验收前处于不适宜于租赁使⽤的状态，承租⼈有权请求减免相应期间的租⾦。根据本案的实际情况，P公司⾃认在收房后进⾏了少量零星施⼯，已经对房屋进⾏了实际利⽤，故不能完全免除P公司在该段期间内的租⾦⽀付义务，⼆审法院最终酌定由P公司承担2011年10⽉1⽇⾄2011年12⽉28⽇期间30%的租⾦。
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