重庆模式

重庆模式：确立“地票”作为土地交易的新形式，并

挂牌成立了重庆农村土地交易所。所谓“地票”，其正式的法律

名称为“建设用地挂钩指标”，是指“包括农村宅基地及其附属

设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地

等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后

产生的指标。”其基本思路是通过对农村各项荒废的建设用地

经过复垦为农用地并严格验收，置换出建设用地指标，从而实

现集体建设用地跨地区、远距离交易。

上海模式：其基本思路是通过农民住宅的社区化。

实现居民住宅用地与城市建设用地的平衡与流转。在这个过

程中政府主导，市场参与。农民宅基地的置换工作主要由区

(县)政府主导，以镇为单位，促进农民向城镇集中居住。另外，

农民宅基地置换的城镇房屋，由房屋登记部门办理房地产登

记。农民在城镇安置之后，按照“土地处置、户籍转性、社会保

险落实”三者整体联动的原则，提高农民保障水平，具备条件的

集体经济组织可按政策落实小城镇社会保险。上海模式做法

和重庆模式既有相似的地方，又有不同。相似的是都通过利用

农村建设用地来增加用地指标。不同的是重庆模式有一个对

农村建设用地复垦的过程，通过增加耕地来增加建设用地的使

用指标，而上海直接将集体建设用地一宅基地变成国家建设用

地，这个过程中没有占用耕地，同时对失去宅基地的农民进行

相关安置，在占用农村集体土地的同时也促进了城镇化进程。

但是上海模式在全国推广时具有很大的局限性，这种模式更适

合大城市郊区和城中村。

成都模式。首先把空间资源仔细分配，工业项目向工业区

集中，农民要向中心村、集镇和城市集中，耕地向种田能手集

中；其次，实行农村的建设用地收缩一亩，城市的建设用地就扩

大一亩相挂钩政策，以国土交易中心为平台一批一批地搞挂钩

交易。首先国土交易中心当中间人先借钱给农村集体，让集体

腾出地来把指标给它，然后用指标跟高价地去换，获得差价，然

后拿出钱来给农村建设用地投资；再次，对土地进行确权，先把

已有的资源划清楚，谁家的房子多大，宅基地多大，院盘多大，

给一个法律表达，确定了资源的主体，然后开始议价，确权推动

了土地市场化的流转，并搭建了农村集体土地交易的平台；最

后，当有效的保护体系建立起来以后，开始推进了土地的市场

化流转。成都模式和重庆模式都是进行城乡建设用地增减挂

钩的政策，但成都模式是对整个农村集体成员进行集中安置，

复垦土地集中度较高，计划更完整也更有序，比较适合向全国

广大的农村腹地推广。，成都成立土地股份合作社，按照农户入社自愿、退社

自由和利益共享、风险共担的原则，引导不愿意种田或不想种

田的农户自愿将承包土地经营权折股加入土地股份合作社，由

土地股份合作社统一种植水稻、油菜等粮油作物或经济作物。

土地股份合作社一般设一个人股期限，并规定股权可以继承、

经合作社同意可以转让、抵押，入股协议期不得退股。除了普

遍采取这一制度安排外，具体到各股份合作社也有差异。成都

关于土地承包经营权的股份制合作，一方面实现了农业的规模

经营，另一方面保障了农民的权利，既解决了农业的规模经营，

农业用地承包经营权可以进行股份制改革，农民

以土地承包经营权入股，将分散的土地经营转向集中经营，同

时预留一定比例的土地作为进入和退出的机动土地，当农民认

为股份制经营效益不理想时可以退出原来的股份合作，这不仅

可以保证农民人股的自愿性，同时还可以对股份制经营起到一

种监督和激励的作用。集中起来的土地可以采取多种形式经

营，农村集体可以自己组建公司经营，也可以对外出租等。此

时会有一部分农业劳动力再被返聘，来从事农业生产，另外一

部分农业劳动力向非农产业和城市集中

目前，农村建设用地中的宅基地使用权的改革，首先要实

现人口的集中居住，向核心村庄和城镇进行集中，然后对腾出

来的农村集体建设用地进行土地平整，形成建设用地指标，这

些建设用地指标可以在相关的土地交易市场上进行交易。这

样不仅可以保证耕地不减少，还能够实现人口的集中居住。如

果农村人口集中居住后腾出来的建设用地不复垦的话，既可以

出租给需要建设用地的一些用户，也可以成立集体股份制公司

来对腾出来的集体建设用地进行开发。同时要对相关法律进

行一定修改，给予农村集体建设用地和国有建设用地同等权

利，即实现同地同权¨

第三产业能容纳大量的就业，所以在政策上要对发展

第三产业进行扶持，比如税收优惠、降低准入门槛、小额贷款扶

持等，

针对上述农村土地产权制度存在的问题，学术界提出了大致五种改革思路和主张：（1）土地国有制；（2）土地集体所有制，包括按份共有制、股份合作制、强化承包权或承包权永久化、集体所有制下的自由式；（3）土地私有制，包括土地私有、自耕农所有制、有限私有制、农村土地家庭财产权或土地家庭所有制；（4）两级或复合土地产权制，包括国有与集体所有制、集体与私人所有制、国家与个人所有制；（5）多级土地所有制。

从产权经济理论看，产权是一组权利，由法律明确界定，包括占有权、使用权、收益权、转让权。不同的产权安排会有不同的经济效率，而私有产权的效率是最高的，只要产权明确界定为私有