某工业园厂房规划建设项目
可行性研究报告
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
目 录
第一章
总 论 ................................................................................................................................................................................................................... 4
1.1 项目简介 ............................................................................................................................................................................................................................... 4 1.2 编制依照及内容 .............................................................................................................................................................................................................. 6 1.3 项目建设单位概括 ........................................................................................................................................................................................................ 6 1.4 主要研究结论 ................................................................................................................................................................................................................... 7
第二章
项目背景及必需性 ............................................................................................................................................................................ 9
2.1 项目背景 ............................................................................................................................................................................................................................... 9 2.2 项目建设必需性 ........................................................................................................................................................................................................... 12
第三章
市场剖析 .................................................................................................................................................................................................... 15
3.1XX 省宏观经济剖析 .................................................................................................................................................................................................. 15 3.2 项目市场定位剖析 ..................................................................................................................................................................................................... 16 3.3 项目市场远景剖析 ..................................................................................................................................................................................................... 17 3.3 项目目标市场需求展望 .......................................................................................................................................................................................... 17
第四章
项目选址与建设条件剖析 .................................................................................................................................................. 18
4.1 项目选址 ............................................................................................................................................................................................................................ 18 4.2 建设条件剖析 ................................................................................................................................................................................................................ 19
第五章
建设规模与内容 ............................................................................................................................................................................... 23
5.1 建设规模与内容 ........................................................................................................................................................................................................... 23 5.2 主要技术参数指标表 ................................................................................................................................................................................................ 23
第六章
项目建设方案 ...................................................................................................................................................................................... 25
6.1 项目基本概略 ................................................................................................................................................................................................................ 25 6.2 规划设计依照 ................................................................................................................................................................................................................ 25 6.3 规划方案设计构想 ..................................................................................................................................................................................................... 26 6.4 建筑设计 ............................................................................................................................................................................................................................ 28 6.5 结构设计 ............................................................................................................................................................................................................................ 29 6.6 给排水设计 ...................................................................................................................................................................................................................... 29 6.7 电气设计 ............................................................................................................................................................................................................................ 30 6.8 暖通设计 ............................................................................................................................................................................................................................ 35
第七章
节能与消防 ............................................................................................................................................................................................. 37
7.1 节能 ....................................................................................................................................................................................................................................... 37 7.2 消防设计 ............................................................................................................................................................................................................................ 39
第八章
环境保护 .................................................................................................................................................................................................... 43
8.1 环境影响 ............................................................................................................................................................................................................................ 43 8.2 项目建设期环境状况及治理 ............................................................................................................................................................................... 43 8.3 项目运营期环境状况及治理 ............................................................................................................................................................................... 46 8.4 绿化 ....................................................................................................................................................................................................................................... 46 8.5 环保影响评论 ................................................................................................................................................................................................................ 47
第九章
劳动安全卫生 ...................................................................................................................................................................................... 48
9.1 设计原则及采纳的标准 .......................................................................................................................................................................................... 48 9.2 危害因素和危害程度剖析 ..................................................................................................................................................................................... 48 9.3 安全卫生措施 ................................................................................................................................................................................................................ 50
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第十章
项目的组织管理与实行进度 ........................................................................................................................................... 51
10.1 项目的组织管理 ........................................................................................................................................................................................................ 51 10.2 项目工程质量管理 .................................................................................................................................................................................................. 52 10.3 项目实行进度安排 .................................................................................................................................................................................................. 52
第十一章
招标方案 ............................................................................................................................................................................................. 53
11.1 编制招标计划的依照 ............................................................................................................................................................................................. 53 11.2 招标内容 ........................................................................................................................................................................................................................ 53 11.3 招标要求 ........................................................................................................................................................................................................................ 54
第十二章
投资估量及资本筹备 ......................................................................................................................................................... 56
12.1 估量依照及说明 ........................................................................................................................................................................................................ 56 12.2 项目总投资估量 ........................................................................................................................................................................................................ 57 12.3 资本筹备与使用计划 ............................................................................................................................................................................................. 58 12.4 借钱归还计划 ............................................................................................................................................................................................................. 59
第十三章
经济效益剖析 .............................................................................................................................................................................. 60
13.1 项目计算期 ................................................................................................................................................................................................................... 60 13.2 还款资本 ........................................................................................................................................................................................................................ 60 13.3 资本均衡测算 ............................................................................................................................................................................................................. 63 13.4 财务评论报表 ............................................................................................................................................................................................................. 63 13.5 财务评论指标 ............................................................................................................................................................................................................. 64 13.6 财务评论结论 ............................................................................................................................................................................................................. 65
第十四章
社会效益剖析 .............................................................................................................................................................................. 66
14.1 社会影响剖析 ............................................................................................................................................................................................................. 66 14.2 互适性剖析 ................................................................................................................................................................................................................... 67 14.3 社会评论结论 ............................................................................................................................................................................................................. 67
第十五章
风险剖析 ............................................................................................................................................................................................. 68
15.1 主要风险因素 ............................................................................................................................................................................................................. 68 15.2 防备和降低风险的对策 ....................................................................................................................................................................................... 68
第十六章
结论与建议 ...................................................................................................................................................................................... 70
16.1 结论 .................................................................................................................................................................................................................................... 70 16.2 建议 .................................................................................................................................................................................................................................... 70
附表
：（主要经济技术指标表、主要技术参数指标表、投资估量总表、投资使用计划与资本筹备表、销售收入和营业税金及附带估量表、借钱还本付息表、损益展望表、项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表）
附件：建设单位的营业执照、组织机构代码、税务登记证等建
设项目国有土地出让使用证书和建设用地规划允许证 XX 县发改委项目立项批复和 XX 县人民政府批复
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第一章 总 论
1.1 项目简介
1.1.1 项目名称
某工业园厂房规划建设项目
1.1.2 项目建设单位
某工业园有限责任公司
1.1.3 项目建设地址
本项目位于 XX 省 XX 经济开发区，该地块东至
XXX ，西至
XXXXXX 公司江路，南临 XXXXXX 西路，北至规划工业用地。
1.1.4 项目建设规模与内容
项目用地面积 71363 平方米（约 107.04 亩），总建筑面积 146198 平方米。主要建设 1#—7#楼宇厂房 66779 平方米，研发厂房 14803 平方米，检测厂房 11022平方米，1#、2#物流库房 11088平方米，1#—5#仓储 18240 平方米，工业园商务大厦 16112 平方米，园区后勤服务楼
8154 平方米以及园区供水、供电、道路、绿化等基础配套设备工程。
1.1.5 项目建设期
项目建设期为 12 个月。
1.1.6 项目投资估量及资本筹备
投资估量：项目总投资为 23407.58 万元。此中工程花费
万元，工程建设其余花费 936.54 万元，基本预备费 225.08 万元，建
设期利息 675 万元。
资本筹备： 本项目总投资 23407.58 万元，依据项目单位财政状
况和项目投资性质，本项目资本筹备按以下方式进行：
项目资本金为万元，占总投资的 35.92%，用于建设投资
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及建设期利息，资本金由建设单位自筹解决。
项目申请银行贷款为 15000.00 万元，约占项目总投资的 64.08%，还款期 2 年，年利率为 9%，用于建设投资。
1.1.7 项目主要经济技术指标
主要经济技术指标表
序号
项目 计算单位 数值
备注
1
项目用地规划指标
总用地面积 总建筑面积
泊车泊位 容积率 建筑密度 绿地率
㎡ ㎡ 辆 — % %
107.04 亩
2
投资估量及资本筹备
总投资
建设投资 建设期利息 资本筹备
公司自筹 银行贷款
万元 万元 万元 万元 万元 万元
年利率 9%
3
财务评论
厂房销售收入 出租收入
营业税金及附带 利润总数 所得税 净利润 投资利润率
内部利润率（税后） 财务净现值（税后）
万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 万元
整个运营期
整个运营期
整个运营期
整个运营期
整个运营期
整个运营期
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投资回收期（税后）
年
1.2 编制依照及内容
1.2.1 编制依照
1、《XX 县家产发展规划》
2、《XX 县土地利用整体规划》和 XX 县其余有关专项规划
3、《XX 县城整体规划大纲（ 2010—2030 年）》
4、XX 县发改委发改投资 [2011]9 号《对于赞同某工业园厂房规
划建设项目登记存案的批复》
5、XX 县人民政府南政秘 [2010]191 号文批复
6、建设用地赞同书
7、《某工业园详细规划设计》
8、国家发展改革委、建设部《对于印发建设项目经济评论方法
与参数的通知》（第三版）
9、其余有关的政策法例和技术规划
10、项目单位供应的有关资料。
1.2.2 研究的范围及内容
依据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围、 深度规定，对
本次项目用地 71363 平方米（约 107.04 亩）的建设进行政策和技术
经济方面的研究和论证， 包含项目建设的背景和必需性、 项目建设规
模与内容、建设方案、管理组织机构、项目实行进度安排、投资估量
与资本筹备、项目效益剖析等，进而论证项目的可行性。
1.3 项目建设单位概括
建设单位：某工业园有限责任公司
法人代表：
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法定地址： XX 省 XX 经济开发区。
某工业园有限责任公司 （原 XXXXxx 有限公司）位于 XX 省 XX 经济开发区， 成立于 2009 年 12 月 16 日。公司注册资本 1000 万元，现有员工 38 人，此中各种专业技术人员 20 人。主要经营范围：土地综合整顿服务；工业基础设备与配套设备管理服务；物业管理；园区建筑物销售、租借；其余建筑活动。
公司以人材为根本， 以技术为先导， 以实业为基础， 依靠与时俱进的创新能力，诚实守信的经营作风，前瞻性的战略决议和坚强的
拼搏精神，使公司一直沿着高效、迅速、连续、稳重的轨道发展。
1.4 主要研究结论
1.4.1 简要结论
某工业园厂房规划建设项目的建设切合全县对外开放的整体布
局，有益于优化生产力结构，对地域经济发展、改革开放、科技进步拥有较强的带动、辐射和示范作用。因此是合时的、可行的。项目的建设切合国家的有关规定，基础设备条件优秀，建设条件具备，建设方案确实可行。园区内部硬件建设有靠谱的资本根源和详细的落实方法，所以，从工程技术上、经济上剖析，该项目是必需的、可行的。
某工业园的建设是 XX 县经济社会发展的客观要求， 是保护耕地和节俭土地资源、 保持经济连续发展、 解决项目落地难和中小型公司发展空间、优化投资环境和家产布局、推动家产集聚升级、转变经济增添方式的重要措施。项目也必然成为 XX 省 XX 经济开发区以致
XX 县经济发展新的增添点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不行估计的。
项目实行中公司应增强处目宣传推行和形象打造工作， 拟订科学
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合理的市场销售价钱， 在销售过程中严格控制降价销售； 增强工程进
度控制、质量控制、成本控制。
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第二章 项目背景及必需性
2.1 项目背景
2.1.1 项目区概略
XX 县位于 XX 省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过渡地带，
是通往 “两山一湖 ”的重要门户。总面积 1263.7 平方公里，现有耕地
49.3 万亩，可养水面 14 万亩，山林 56 万亩。辖 8 镇 157 村，人口
55.4 万人。国道 205、318 线和省道 320、216 线交汇于县城，京福高 速铁路、铜南宣高速公路正在建设之中，是皖南重要的交通枢纽。
XX 历史悠长，人文炳蔚，为中国青铜文化的发源地之一。境内
遗有大工山古铜矿冶旧址和千峰山土墩墓群两处全国要点文物保护 单位。三国名将周瑜曾任县令。 诗仙李白两度携家寓居于此， 留有《XX
别小孩入京》等千古名诗。 XX 人杰地灵，物华天宝，现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区。境内有全国农业旅行示范点、国家农业科技园区大浦试验区，国家 4A 级旅行景区和省级地质公园丫山花海石林旅行区，省级丛林公园小格里，省级要点保护寺庙乌霞寺。
境内丫山 “凤丹 ”、“XX大米 ”为国家地理标记保护产品。 XX 盛产优良大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等，素称 “XX米市， XX 粮仓 ”，被誉为 “江南鱼米之乡 ”。矿产资源有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。
最近几年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以“实行项目建设、服务公司发展、增强招商引资、促进城乡兼顾 ”为主线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。 2012 年，全县实现地域生产总值
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145 亿元，增添 15%；实现财政收入 16.06 亿元，增添 20.2%；达成全社会固定财产投资 142.61 亿元，增添 25%；农民人均纯收入 11000 元，增添 16%；城镇居民人均可支配收入 17932 元，增添 15.1%；实现社会花费品零售总数 47 亿元，增添 17%。2012 年，整年共引进总投资 5 亿元以上项目 11 个，此中 20 亿元以上项目 5 个；实质利用外
资 9116.5 万美元，增添 34.3%，利用内资 159.7 亿元，增添 10.9%。
XX 县连续四届当选 “中国最具投资潜力中小城市百强 ”，连续两届获
XX 省投资环境 “十佳县 ”。
2.1.2 有关政策及规划
1、工业调整和复兴规划
为应付国际金融危机对我国经济的影响， 依据国务院部署， 国家发展改革委等部门陆续制定公布了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息以及物流业十个要点家产调
整和复兴规划。这些规划对于我国保持经济安稳较快增添、 扩大内需、增强发展后劲意义重要。
2、《国务院对于进一步支持小型微型公司健康发展的建议》国
发 [2012]14 号
（ 1）兼顾安排家产集群发展用地。规划建设小公司创业基地、科技孵化器、 商贸公司集聚区等， 地方各级政府要优先安排用地计划指标。经济技术开发区、 高新技术开发区以及工业园区等各种园区要集中建设标准厂房， 踊跃为小型微型公司供应生产经营场所。 对创办三年内租用经营场所和商店的小型微型公司， 切合条件的， 赐予必定比率的租金补助。
（ 2）改良小型微型公司集聚发展环境。成立完美家产集聚区技术、电子商务、物流、信息等服务平台。发挥龙头骨干公司的引领和
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带动作用，推动上下游公司分工协作、品牌建设和专业市场发展，促
进家产集群转型升级。以培养乡村二、三家产小型微型公司为要点，
鼎力发展县域经济。 展开创新式家产集群试点建设工作。 支持能源供
应、排污综合治理等基础设备建设， 增强节能管理和 “三废 ”集中治理。
3、《 XX 县家产发展规划》
（1）近期规划
从 2010年至 2012 年，牢牢抓住皖江城市带承接家产转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区发展机会， 踊跃承接家产转移， 全力推动家产发展和三区建设，基本建成 \"基础设备完美、家产系统健全、投资环境优秀、家产结构合理、地区经济总量提高 \" 的家产雏形。
（2）后期规划
从 2013年至 2015 年，举全县之力全面推动三区建设和家产发展，基本建成 \"支柱家产清楚、家产结构优化、家产集群化发展、地区交融度和服务能力提高 \" 的家产框架。
后期，着力做好以下主要工作：一是增强旧城改造和土地贮备。在规划范围内有计划、 有步骤的退出污染源和低档市场， 促进土地一级开发，为大项目贮备资源。二是全面推动家产园区的开发建设。引进和培养种子项目， 带动全县的整体开发， 初步形成家产集群发展态势。引进和培养大型家产项目，带动家产园区的家产升级，初步形成一二三家产集群。三是增强地区交融，踊跃实现 XX 同城化发展。
2.1.3 项目提出背景及缘故
跟着 XX 县经济社会的不停发展和对外经济技术交流与合作的
进一步增强，作为 XX 县项目投资依靠和新的经济增添点的
XX 省
XX 经济开发区也获得长足发展和明显成就。
XX 省 XX 经济开发区始建于 2000 年 9 月， 2006 年被国家发改
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委赞同为省级开发区。十几年来，开发区坚持
“筑巢引凤 ”的目标，始
终抓住 “招商引资，设备建设，诚服气务 ”这一主线，依照 “整体规划，
分步实行，建成一片，发展一片 ”的方法，战胜困难，开辟进步，全
方向加快开发区建设步伐， 地区经济和社会事业建设收效明显。 目前，
开发区入驻公司 207 家，产值 65.1 亿元。不单已成为 XX 县最具活
力的地域， 并且也成为 XX 实行东向发展战略、 与长三角经济圈无缝
对接的重要载体，成为实现 “强工兴县 ”战略的重要力量。
跟着经济开发区的迅速发展， 区内的环境、 服务获得社会宽泛认同，更多的公司有入驻意愿，而原有工业用地指标已基本用尽，可供使用工业用地日益紧张； 且政府对于入驻经济开发区的公司一定总投资达 1 亿元以上才独自供地， 使得中小型公司望而止步。 这类矛盾不单大大弱化了工业园的功能， 并且经济发展势头遇到截止， 其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥， 对推动 XX 县经济结构的优化升级、加快地区经济 发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。
为了充散发挥 XX 经济开发区的集聚效应和带动作用， 县政府引入某工业园厂房规划建设项目。 某工业园有限责任公司充分利用政府有关招商引资优惠政策， 经过大批调研和频频研究议论的基础上， 决定在 XX 省 XX 经济开发区投资建设本项目。
2.2 项目建设必需性
2.2.1 项目建设标准化厂房，切合 XX 经济开发区建设布局要求，是实现资源配置的有效门路。
集中建设标准化厂房， 走的是集中开发的规模经营之路， 从供水、供电、供气、供应社会化大生产的服务，到科技开发协调、员工培训的组织、公司污染的综合治理与环境美化、 公司与公司之间展开协作
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联合等，都能够在园区内获得较好解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，一方面了公司运作，降低了公司创业成本，同时使社会资源获得优化配置，大大提高了资源的产出效率。
2.2.2 项目的建设，将大大增强开发区的功能和作用，拉动
XX
县经济增添，富民强县。
就目前 XX 经济开发区发显现状而言， 有限的发展空间截止了开
发区的纵深发展，使开发区的政策优势、系统优势、对外开放优势无
从发挥。本项目标准化厂房建成后， 将极大拓展了工业园的发展空间，
进一步增强工业园的功能和作用，强力推动
XX 经济开发区的发展。
将会使公司在园区内集聚成群， 形成集体优势， 产生集聚效应和辐射 带动效应，经过家产链条的拉长、地方税收的增添、土地的增值、创
造就业时机等，有效拉动 XX 县经济的增添。同时，在 XX 工业园内
有针对性的指引公司入驻，完美政策、增强服务，激发各种主体投资
的踊跃性，进而拉动全县经济迅速增添，达到富民强县的发展目的。
2.2.3 项目的建设，缩短项目建设周期，减少公司资本投入，能
增强招商引资的竞争力。
本项目建设的标准化厂房，为公司供应优秀的生产和工作环境，
将极大地缩短入驻公司的项目建设周期， 减少公司资本投入， 并且通
过增强园区管理和服务，增强吸引力，吸引省内外的资本、人材、技
术向园区集聚， 进而使园区成为招商引资和项目引进工作的平台， 对
外开放交流的窗口，鼎力推动招商引资工作。
2.3.4 项目的建设，有益于改良生态环境，知足资源节俭型经济
社会发展要求，实现经济社会协调发展。
中小公司孵化园和标准厂房是指在规定地区内由政府一致规划，
多元主体投资建设，为中小公司集聚发展供应生产经营的重要产所，
拥有通用性、配套性、集约性等长处。标准厂房的设计采纳多层厂房
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设计，能够有益于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，有效节俭土地
资源。同时标准厂房建设地区内配置完美的道路、电力、通信、给排
水及污水办理等功能化配套设备， 能保证标准厂房建设的适用， 功能
完美，知足公司生产的发展要求，形成低投入、低耗费、低排放和高
效率的节俭型工业区，知足园区生态建设的规划要求。
综上所述，本项目的建设有益于拉动 XX 经济开发区和 XX 县的经济增添， 是 XX 经济开发区开发建设的客观要求， 将有效地增强招商引资的竞争力，强力推动项目引进工作； 有益于盖上园区生态环境，知足资源节俭型经济社会发展要求，鼎力促进 “东向发展 ”和“强工兴县”战略的实行，对促进 XX 经济连续、健康、迅速发展拥有重要意义。所以，项目的建设不单是必需的，并且火烧眉毛。
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第三章 市场剖析
3.1XX 省宏观经济剖析
3.1.1XX 省公民经济连续增添
2011 年整年全省生产总值亿元，比上年增添
13.5%，连
续 8 年保持两位数增添。分家产看，第一家产增添值
2020.3 亿元，
增添 4%；第二家产增添值 8226.4 亿元，增添 17.9%；第三家产增添 值 4863.6 亿元，增添 10.5%；三大家产比率为。三次家产对经济增添的贡献率分别为 13.37%、54.44%、32.19%。
3.1.2 工业增添稳中加快
2012 年 7 月份，全省规模以上工业增添值 597.1 亿元，同比增添
16.8%，增幅比上月提高 0.5 个百分点，比全国高 7.6 个百分点，连续位居中部之首，居全国位次由第 5 位前移至第 2 位。 1-7 月，规模以上工业增添值 4053.7 亿元，增添 16.5%，增幅比上年同期低 3.7 个百分点，比全国高 6.2 个百分点。当月工业生产的主要特色：
一是轻工业进一步加速。 7 月份，规模以上轻工业增添值 187.6 亿元，增添 22%，增幅在上月提高 0.2 个百分点的基础上又提高 2.9 个百分点；重工业增添值 409.6 亿元，增添 14.7%，比上月回落 0.4 个百分点。轻工业增幅由上月当先重工业 4.1 个百分点扩大为 7.3 个
百分点。
二是过半产品生产局势转好。 7 月份， 44 种要点监测的产品中
28 种产量同比增添，此中电力电缆、水泥、服饰分别增添 54.6%、30.1%
和 26.9%。与上月比， 14 种产品增幅提高，化肥、塑料制品、原煤分别提高 24.6 个、22.9 个和 4 个百分点； 6 种产品由降转增，空调、卷
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烟分别由降落 27.2%、6.4%转为增添 1.1%和 5.3%；平板玻璃、呢绒
和彩电降幅分别减小 19.9 个、 0.6 个和 0.5 个百分点。
三是多半行业增速加快。 7 月份， 40 个工业行业大类中 37 个行
业增添值同比增添，此中 17 个行业增幅超出 20%。与上月比， 23 个
行业增添加快或由降转增。 此中，计算机通信和其余电子设备制造业、
农副食品加工业、烟草制品业、汽车制造业分别增添
37.8%、28.7%、
15.2%和 10.7%，增速分别加快 8.4 个、2.6 个、15 个和 6.9 个百分点。
六大高耗能行业增添值增添
11.9%，回落 2.4 个百分点；装备制造业
增添 18.3%，回落 1.7 个百分点。
3.1.3 全社会固定财产投资运转安稳
2012 年 1-7 月，全省固定财产投资 8012.7 亿元，增添 23.1%，增幅比全国高 2.7 个百分点，比上半年提高 0.3 个百分点。此中，房地
产投资 1669.9 亿元，增添 13.8%，增幅比全国低 1.6 个百分点，比上
半年回落 4.1 个百分点，自 5 月起已连续三个月回落。 分家产看，一、
二、三家产投资分别增添
74.4%、17.6%和 27.1%。分行业看，制造
业投资增添 21.7%，增幅比上半年提高 2.4 个百分点。此中，装备制 造业增添 20.8%，提高 4.9 个百分点；六大高耗能行业增添
24.8%，
提高 4.6 个百分点。
3.2 项目市场定位剖析
本项目主要环绕标准化工业厂房及隶属设备的整体开发，
采纳标
准工业厂房的销售和招租为主的经营方式， 对市场远景优秀、 环保污
染少的项目优先引进， 择精选择生产商， 同时又能够对整个项目协调
管理，形成小地区内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。
本项目标准化厂房设计知足中小公司入驻要求， 中小公司是本项
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目的主要客户群。项目主要以奇瑞汽车、农机配套公司为主，以新材
料、文化创意、外向型服务业类总部经济及现代物流公司为辅。
3.3 项目市场远景剖析
标准厂房是指在规定地区内一致规划， 拥有通用性、 配套性、集约性等特色，主要为中小工业公司集聚和外来工业投资项目供应生产经营场所的发展平台。本项目标准厂房市场剖析以下：
3.3.1 中小公司用地已受政策限制
中小公司用地， 依据目前集约用地、 节俭用地的政策很难获得支持，要独自征地、独自建筑厂房的可行性可行性极小（ XX 县政府对于入驻经济开发区的公司一定总投资达 1 亿元以上才独自供地），所以，这些公司负责人也想找寻新的空间，大多是租用各样闲置房子，有的做库房，有的设车间等。
3.3.2 租用标准厂房是中小公司加快资本累积和发展的好门路
公司小，经济实力有限，靠大批投入确实是一件难办的事，若能
厂房租用，只要增添生产设备就能扩大生产能力，
对公司来说既省钱
（一般可节俭投资约 45%左右）又省时（一般可缩短项目实行时间的 1/3 左右），并能少花好多精力。所以，本项目的措施很受公司欢迎。
本项目在酝酿过程中， 做了大批的调研工作， 结果是不单中小企
业愿意租借标准厂房，且部分上规模的公司也想租用，因为这样，对
公司来说，有益于专心一致组织生产，有益于资本的迅速累积。由此
可见，项目在 XX 县大有可为，市场远景看好。
3.3 项目目标市场需求展望
皖江城市带承接家产转移示范区建设规划明确了
XX 在“一轴双
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核两翼 ”战略布局中的核心地位，为我县在承接家产转移、调整家产
结构、转变经济发展方式、实现超越式发展带来难得的发展机会，也
为本项目带来了难得的发展机会。
3.3.1 新的经济环境促进工业产房交易开始活跃，并连续走强。
跟着皖江新区政策的实行和东部家产转移政策的推行，
XX 县作
为承接长三角洲经济圈发达地域的最前沿和桥头堡， 将是最大的得益
者。上海、江苏、浙江等地中小公司将会跟着政策转移内地，进而成
为本项目的重要客户群。本项目作为
XX 县的首家 XX 工业园，只管
此刻还处于始创期，但远景发展广阔。
3.3.2 当地中小公司需求。
跟着 XX 县城镇一体化和主城区开发进度加快， 县域内中小公司厂房将大批迁徙， 好多中小公司需要从头购置和租借新厂房， 成为主导工业产房的主要客户。依据某工业园有限责任公司
调研报告显示，本县内拆迁公司有
78%的原意入驻本项目。
3.3.3 优惠政策将促进某工业园的发展
为了推动 XX 县经济连续稳固的发展， 县政府拟订并推行了一套稳固的优惠政策， 并对某工业园拟订了特别的优惠政策， 依法保护投资者和入驻公司的合法权益，为本项目打下了坚固的基础。
第四章 项目选址与建设条件剖析
4.1 项目选址
4.1.1 场址选择原则
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本项目建设地址选择，依照以下原则：
1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土
等）及水文；
2、切合城市发展整体规划和对文化设备的布局要求；
3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设备配套完美；
4、场址上空无高压输电线路等阻碍物经过，与其余公共建筑，
不造成互相扰乱。
4.1.2 场址选择
经过多方论证，本项目位于东至
XXX ，西至 XXXXXX 公司江
路，南临 XXXXXX
西路，北至规划工业用地。项目规模总用地面积
约为 121357 平方米（约 182.04 亩），总建筑面积 176904.1 平方米。 地块场所基本平坦，地区环境条件优胜，交通条件便利。
4.2 建设条件剖析
4.2.1 地理地点
XX 县位于 XX 省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过渡地带，
是通往 “两山一湖 ”（黄山、九华山、太平湖）的重要门户。
XX 隶属
于 XX 市，位于 XX 市境南部，长江下游南岸，东界宣州区，西连铜
陵县、青阳县，南接泾县，北邻繁昌县、 XX 县，处于 XX 省“沿边 ” （沿浙江、江苏）、“沿江 ”（沿长江）发展战略的联合点和 “东向 ”战略的桥头堡。总面积 1263.7 平方公里，下辖 8 镇（烟墩镇、家发镇、
XX 镇、许镇镇、弋江镇、何湾镇、三里镇、工山镇） 157 村， 19 个社区居民委员会，人口 55.4 万人。
4.2.2 天气条件
XX 县属北亚热带润湿型天气， 暖和润湿，雨水充足；四时分明，
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季风显然，光照充分，雨热同季。全县均匀气温 15.8 ”C，年均匀日照时间 1935.4 小时，日照率约为 43.7%，年均匀无霜期 236 天，年均匀降水量 1402.6 毫米。历年均匀湿度为 82%。
XX 县多年均匀气温℃。1 月份最冷均匀气温为℃， 7
月份最热均匀气温为℃，气温年较差℃。春、秋两季的月际
气温起落幅度大。春天气温由 3 月的℃升至 5 月的℃，气温
上涨℃；秋天气温由
9 月的℃降至 11 月的℃，气温下
降℃；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在℃以下。
4.2.3 工程地质条件
XX 在大地结构上下属扬子台坳的沿江拱断褶带，长久以来受降落运动控制；堆积了寒武系至中三迭统， 厚逾万米的滨海或浅相堆积。经过长久地质内、 外营力的作用和数度沧桑巨变， 形成目前 XX 地貌景观和山川大势。 本县地处皖南山区与沿江平原的过渡地带， 西部边沿
以低山、丘陵地貌组合为主，中部以丘陵、台地和平原地貌结构占 主导地位，东部则以圩区平原和凹地平原为主。低山海拔多400-500 米，此中大工山海拔 558 米，丘陵海拔为 100-250 米。
项目用地为一类用地，地势平展，地基承载力高，工程地质条件优秀。
依据《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001 中附录 A《我国主要城镇抗震布防烈度，设计基当地震加快度和设计地震分组》 ，XX 县抗震布防烈度为 6 度，设计基当地震加快度值。
4.2.4 经济条件
最近几年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以
“实行项目建设、服务公司发展、增强招商引资、促进城乡兼顾
”为主
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线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，
努力实现经济社会更好更快发展。
2011 年，全县实现地域生产总值
115 亿元，增添 30%，、
121.7 亿元，增添 16%，全社会固定财产投资
社会花费品零售总数 40.3 亿元，增添 ,17.5%。2011 年，引进项目 103 个，此中亿元以上项目 46 个， 20 亿元以上项目 2 个，实质利用内资
150 亿元，实质利用外资 6750 万美元。 XX 县连续四届当选 “中国最
具投资潜力中小城市百强 ”，连续两届获 XX 省投资环境 “十佳县 ”。
4.2.5 交通条件
XX 县地处中国经济发达的长三角边沿，是承接家产转移工业基地、泛长三角生态旅行基地、全国现代农业示范基地。境内有 318 国道、 205 国道、 320 省道、 216 省道，北邻铜南宣高速，西靠滁黄高速，交流合铜黄高速、宣杭高速、芜大高速。向南可达广州、深圳、香港等地；向西可达武汉、拉萨等地；向北经 XX 、南京可达青岛、
天津、北京等地；向东可达杭州、上海，车程分别为
2、3.5 小时；
距黄山、九华山、太平湖景色区仅百余公里，是
XX 省旅行 “两山一
湖”的重要迅速通道，交通十分便利。至 XX 仅半小时车程，距 XX 长江大桥 45 公里，距 XX 朱家桥外贸码头 43 公里，距 XX 火车站 44 公里，货物运输十分便利。
地区内交通畅达便利，城市各级道路系统基本完美。
4.2.6 市政基础设备条件
供电： XX 县境内有 1 所 110KV 变电所， 2 所 220KV 变电所，供公司用电需要。
给排水：水源来自 XX 市供水公司和 XX 供水公司，给排水系统均沿主次干道铺设。 排水系统推行雨污分流， 污水由公司自行办理达标后，直接排入污水管道。
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通信：宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过
XX 。区内电
讯、宽带、有线电视野路沿骨干道在地下铺设，为公司供应齐备的信 息接口。
天然气：源自 “西气东输 ”XX门站， “川气东送 ”工程从 XX 过境
45 公里，为公司天然气供应供应充分保障。
4.2.7 施工条件
XX 县已建设有大批近似的项目，市政建设队伍实力较强，经验丰富，有承建大型市政工程的能力；周边建筑资料齐备，供应充分，使建设的技术条件、物质条件有了保证。
石料：周边都有石料可供集中开采，多为石灰岩，可作为碎石及
片石，均匀运距为 5km。
砂：沿线均有，均匀运距为 5km。
水：较为丰富，可在周边河内取用，均匀运距为 2km。水
泥：可在海螺水泥厂，均匀运距 10km。 钢材：在 XX 县购置，均匀运距 8km。木材：在 XX 县购置，均匀运距 5km。其余外购资料由 XX 县或 XX 市供应。
综上所述，项目所在地的地理条件、自然条件、地质条件、气象水纹等对项目建设比较是适合的。
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第五章 建设规模与内容
5.1 建设规模与内容
项目用地面积 71363 平方米（约 107.04 亩），总建筑面积 146198 平方米。主要建设 1#—7#楼宇厂房 66779 平方米，研发厂房 14803 平方米，检测厂房 11022平方米，1#、2#物流库房 11088平方米，1#—5#仓储 18240 平方米，工业园商务大厦 16112 平方米，园区后勤服务楼
8154 平方米以及园区供水、供电、道路、绿化等基础配套设备工程。
5.2 主要技术参数指标表
详细主要技术参数指标表。
主要技术参数指标表
序号
项目 单位 数目 备注
1 2
总用地面积 总建筑面积
厂房、库房建筑面积
1 号楼宇厂房 2 号楼宇厂房 3 号楼宇厂房 4 号楼宇厂房
此中
5 号楼宇厂房 6 号楼宇厂房 7 号楼宇厂房 研发厂房 检测厂房
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
107.04 亩
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1 号物流库房 2 号物流库房 1 号仓储 2 号仓储 3 号仓储 4 号仓储 5 号仓储
工业园商务大厦 园区后勤服务楼
3 4 5
泊车泊位 容积率 建筑密度 绿地率
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 辆 —
%
%
6
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第六章 项目建设方案
6.1 项目基本概略
6.1.1 用地域位与现状
用地位于 XX 省 XX 经济开发区，场所南侧临市政道路 XX 大道，
东侧临规划道路龙池路，场所平坦。厂区规划建设用地面积 107.04 亩。工程将修筑楼宇厂房 7 栋、临街部署检测、研发、物流厂房，另修筑厂区配套办公楼、服务楼以及食堂、变配电间等协助用房，总建筑面积约 146198 平方米。
6.1.2 周边环境理解与应用
1、与道路的关系
园区与 XX 大道订交的界面是园区主要的城市沿街面， 是园区与城市连结的纽带， 也是园区内部生产和外面交往核心节点的地段。 园区退后形成广场， 有效利用并延长此界面， 有益于增添的活力与产品研发、检测、显现的氛围。
2、与人工河的关系
人工河位于园区的西北方向， 场所北侧部署的南北朝向宿舍区能够在享受充分的阳光的同时享有人工河美景。
3、与周边建筑的关系
园区自己建筑形态许多， 在一致自己建筑风格的同时， 也将融入
周边建筑的一致风格中，显现出现代化的拥有高科技含量的工业园。
6.2 规划设计依照
1、XX 省 XX 县经济开发区管理委员会规划建设局赞同的对于本
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工程的规划方案；
2、建设工地选址建议书；
3、建设工程用地规划红线图；
4、《城市居住区规划设计规范》 GB 50180—93（2002 年版）；
5、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045—95(2005 年版 )；
6、《建筑设计防火规范》 (GB50016—2006)；
7、《住所建筑规范》 (GB50368—2005)；
8、《民用建筑设计公则》 (GB50532—2005)；
9、《汽车库建筑设计规范》 （JGJl 00—98）；
10、工程建设标准强迫性条则 —房子建筑部分；
11、国家级 XX 省其余有关法律法例。
6.3 规划方案设计构想
6.3.1 空间结构
1、对城市让步
园区沿街带分南向 XX 大道和东向龙池路两段， 园区南侧沿街主要部署产品显现区厂房以及园区办公楼， 让步道路中心线 50 米以上，沿南侧市政道路让步出较大的城市广场； 园区东侧沿龙池路沿街部署
园区检测厂房和研发厂房，建筑让步道路中心线超出
30 米以上，并
且在办公楼前形成一个集中的较大的广场， 使南侧广场与东侧广场有 机的联系在一同。 建筑让步距离知足知足规划要求的东侧建筑距离道
路中心线大于 30 米，南侧建筑距离道路中心线大于 50 米的规定。广
场在成为从城市进入园区的缓冲空间的同时也成为园区产品显现与
城市空间交融的共享空间。
2、对市政道路的让步
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场所南侧沿街退道路红线
37 米以上，形成较大园区广场并部署
5—6 层产品显现中心厂房楼和 11 层高层办公楼引领园区的建筑地表 形象。场所东侧让步道路红线
10 米以上部署 6 层研发及检测厂房；
高低参差变化及 11 层办公楼的挺秀向上感。丰富了城市的天际线， 使城市景观更富于变化。
3、开放空间系统
着重园区开放空间的打造，成立 “点、线、面 ”完好的开放空间体
系。“点”主要表现为进口广场的重要节点空间以及各栋建筑之间的绿
化点； “线”为东西走向的园区道路景观主轴、南北走向的景观次轴；
“面 ”详细表现为宿舍集中绿地。
6.3.2 交通结构
方案采纳人车分流的规划布局
园区生产区分别设置了两车行进口，沿各区厂房形成环形车道，
使交通线流更为顺畅。 生活区车行道进口与园区车道分开设置，
形成
两个独立的分区， 人流从场所北侧广场进入。 临街办公及研发、 检测、
显现中心车辆可直接停靠沿街广场。 环形车道知足货物运输要求及消
防扑救，道路路面使用的防噪新式沥青路面。
6.3.3 景观结构
景观设计重申景观的均好性， 公共性及适用性。 景观的均好性表
现为最大可能地实现临街广场景观和公共绿地的景观的共享性，
让每
一个点都享有美好的景观；
景观的公共性表现为沿街广场空间的公共性及公寓中央公共绿
地、生产区内部绿地等开放空间的公共性；
景观的适用性表现为各景观因素的功能性， 如进口广场及办公楼
前作为人流集散空间和园区显现平台。
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1、一场 —— 进口沿街广场，以及硬质铺地与建筑小品重申广场的公共功能。
2、三带 —— 生产区东西向景观连接南北方向绿化带与公寓中央绿化带，使三条景观带成为互相联系的整体。 三条景观带以柔性自然地绿化，突出园区优秀的办公生产环境及优雅安静的生活空间。
3、多苑 —— 充分利用了厂房之间及厂房与办公研发楼中间的分
隔绿地，栽种花香植物，形成雅致的绿化分开空间，利用树冠的遮盖
重申厂区生活与办公生活的分界。
6.4 建筑设计
6.4.1 四种建筑种类，更多悬着空间
1、5-6 层产品显现厂房灵巧布局，大开间结构
2、6 层产品研发及检测厂房流线简捷，方正适用。
3、11 层宿舍楼，南北朝向、大间距、大中庭。
4、11 层办公楼大开间办公结构，立面挺秀向上，现代感实足。
5、1-4 层生活厂房布局合理，流线顺畅。
6.4.2 立面与造型设计
建筑风格：采纳现代风格， 主要表此刻沿市政道路场所南侧产品显现厂房及西侧的产品检测及研发厂房的横向折线窗线条， 很好的延长了建筑的立面； 在道路交错口出办公楼的竖向挺秀线条， 使得形成了沿道路中心挺秀两边延长的建筑体量新布局， 同时丰富了建筑的天际线也更为强了建筑体量在城市空间的尺度感和轮廓线， 表现出现代城市简短明快时髦潮流的人文主义气味。
建筑色彩：沿街建筑采纳浅灰色花岗岩。 办公楼使用灰白的外墙石材。公寓使用米黄色外墙砖，局部使用红砖。厂房使用米灰色外墙
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砖，局部使用灰色外墙砖。
建筑种类：箭镞外形忠实地反响内部空间， 撤消无谓的装饰与趣
味，表现简短性与现代性。
6.5 结构设计
本工程依据建筑功能的需要， 产品显现区（5-6F）、检测厂房（6F）、
研发厂房（ 6F）、服务楼（ 6F）采纳一般钢筋砼框架结构，楼盖采纳
钢筋砼肋梁楼盖。 5 栋公寓（ 11F）、办公楼（ 11F）采纳钢筋砼框架
—剪力墙结构系统。 1 号 —7 号楼宇厂房、 1 号—5 号仓储及 1 号和 2
号物流库房均为四层厂房，采纳钢筋混凝土框架结构，主要柱距为
8
米×8 米；
XX 县的抗震布防列度为 6 度。抗震布防类型为丙类。除公寓、办
详细的地质勘探报告地质部门正在勘察中。
公楼的框架抗震等级为四级， 剪力墙抗震等级为三级， 其余各栋建 筑的抗震等级均为四级。建筑场所的基本风压取 W0㎡，雪压取㎡。
设计荷载除厂房按㎡取值外，其余均按国家现行有关规定取值。
6.6 给排水设计
6.6.1 设计内容
建筑红线范围内的室外给排水；室内给排水；消防给排水。
生活污水办理甲方另行拜托专业环保公司设计。
6.6.2 给水系统
（ 1）供水水源和方式：生活供水水源采纳市政给水与二次加压
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联合供水， 1~6 层生活供水采纳市政管网供应， 6 层以上采纳二次变
频加压供应。消防火灾按一次考虑，室外消火栓用水量为
40L/S，由
市政环状底压管网直接供应。 室内消火栓系统及自动喷淋系统采纳临
时高压系统，由消防泵二次加压供应，并在大厦办公楼顶设有
18 吨
消防水箱，室内消火栓用水量为 20L/S，自动喷淋系统用水量约 28L/S。
（ 2）用水量：最高日用水量约为： 735m3/d。最高时用水量约为：
。
6.6.3 排水系统
（ 1）排水系统：本工程排水采纳雨污分流排水系统。 （ 2）污水：室内生活污废水排入室外生化池办理达标后，再
排入室外污水管网。生活污废水量约为。
（ 3）雨水：本工程雨水量按 XXXX 地域暴雨强度公式计算，雨
水经管沟汇聚后，排入雨水管网。
雨水量约为。
6.7 电气设计
6.7.1 配电与照明设计
1、工程概略
用地位于 XX 省 XX 市 XX 县经济开发区， 场所南侧临市政道路
XX 大道，东侧临规划道路龙池路。厂区规划建设用地约 107.04 亩。工程将修筑生产厂房 7 栋、临街部署检测、研发及产品显现区厂房，另修
筑厂区配套办公楼、服务楼以及食堂、变配电房等协助用房，总 建筑面积约 14.62 万平方米。
2、设计依照
《高层民用建筑设计防火规范》
GB50045-95（2005 年版）。
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《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98 《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T 16-2008 《建筑照明设计标准》 GB50034-2004
《 10KV 及以下变电所设计规范》 GB50053-94
《低压配电设计规范》 GB50054-95
《供配电系统设计规范》 GB50052-95
《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94
《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 GB50343-2004 《住所设计规范》 GB50096-1999 《住所建筑规范》 GB50368-2005
甲方供应的电源资料及设计要求。
土建、公用各专业供应的有关资料。
国家现行的电气、消防设计规范、标准及规定。
3、设计范围
本设计包含建设红线内的以下内容：
1）10/0.4kv 变、配电系统及公共用房及走道照明设计；
2）厂房、办公、商业门面、住所各户只设计到配电箱为止；
3）建筑物防雷、接地设计；
4）室外照明及广告照明电源预留设计；
5）室外管网设计。 电源设计分界
由城市电网引入本工程的一路 10KV 电缆线路及分界小室属供电
部门负责范围， 不在本设计内； 本设计只供应此线路进入本工程建设
红线内的路径；电源分界点为本工程配电室高压电源进线柜进线开
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关。
4、供配电设计
拟在场所西北侧凑近生活区车行进出口周边建一座
2#变配电所，
供生活区用电，在场所东侧厂区主要进出口旁建一座
1#变配电所，
供厂区工业用电，并拟建一座 10KV 开闭所。主电源为 10KV 一路由市政就近电厂引来，采纳一回 10KV 专线电源供电。 10KV 线路采纳一路 YJV-10KV 电缆穿钢管引至拟建开闭所再由开闭所引至各变配
电所高压进线柜。 备用电由一台 0.4KV 450kW 和一台 300kW 柴油自
备发电机组（风冷）供应，停电自投。 2#柴油发电机房（一台
300kW 柴油自备发电机组）设于
2#变配电所，供研发厂房，公寓；
1#变
1#柴油发电机房（一台 0.4KV 450kW 柴油自备发电机组）设于 配电所，供其余厂房，办公楼，显现厅，检测厂房；
5、负荷等级
电气负荷等级分类以下：消防负荷（包含消防水泵、消防风机、
消防电梯等）、应急照明、变频生活水泵、高层客梯为二级，其余的
负荷为三级。消防负荷，由双电源双回路自动切换至尾端供电。发生
火灾时自动断开非消防设备备用电源。 其余三级负荷，由单电源供电。
负荷计算采纳需要系数法，办公。动力设备按实质安装容量计算。
配电采纳放射与树干式相联合方式， 大型设备以放射式为主， 一
般设备以树干式为主。
负荷统计：
（ 1）生产办公区用电设备安装容量： Pe =7314KW（消防负荷未 计入）
Pjs =3945KW
Qjs =1787KVR （赔偿后） Qc=1500KVAR
Sjs =4463KVA
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CosФ（赔偿前）
CosФ（赔偿后）
变压器安装容量：按变压器负荷率
70%考虑
变压器 Sb=8×800KVA0
（2）生活区用电设备安装容量： Pe=1232KW
Pjs =773KW
Qjs =344KVAR（赔偿后） Qc=300KVAR
Sjs =872KVA
CosФ（赔偿前）
CosФ（赔偿后）
变压器安装容量：按变压器负荷率
69%考虑
变压器 Sb=2×630KVA
6、照明设计
车间用房，办公用房，食堂，商业；二次装饰考虑，车间厂房建
议采纳高压钠显灯。
一般办公，商店：照度标准为
300Lx 左右。
公共通道：节能灯为主
应急照明：在变配电所、泵房、消防值班室、电梯前室、大堂、
门厅、商场、主要进出口及分散楼梯均设置应急、分散指示照明，应
急、分散指示灯采纳自带蓄电池型由消防联动控制。
在大空间厂房设置应急照明及分散指示灯具。
公共地区设置应急
照明灯具和分散指示灯具。
室外环境照明
路灯照明由变配电所专用回路供应
0.38kV 电源。路灯照明采纳
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光电和准时相联合的控制方式， 路灯照明采纳深夜半照节电方式， 路灯照明线路采纳 ZR-BV 绝缘线穿 PVC 管沿人行道暗敷， PVC 管覆土厚度不宜，路灯照明采纳金属灯杆，杆侧设置手井孔。灯杆之间用 40×4 镀锌扁钢做接地办理。广场和成块绿地预留手井孔，为环境照明接电备用。
光彩工程设计
依据建筑需要， 在建筑屋顶及裙楼屋顶设置投光灯； 在建筑外立面设置棱廓灯， 在夜间更好表现建筑立面。 屋顶及立面上所有灯具均应与建筑防雷设备优秀焊接连通。
室外环境照明和光彩工程照明设计所波及灯具采纳高效节能型灯具，灯具控制均在配电内集中控制。
7、防雷接地与电气安全
防雷等级：办公楼为二类，其余为三类
防雷电波入侵： 进出建筑物电缆外皮， 金属管道靠谱接地。 10KV
电缆进线装设阀式避雷器。
接地：本建筑采纳综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护
接地共用接地极， 接地极利用建筑物基础钢筋， 接地电阻要求不大于
1 欧。
8、电气安全
高低压配电装置采纳阀式避雷器作过电压保护，
10KV 设备外壳
PE
接地安全保护，低压配电系统采纳
TN-S-C 系统，低压出线均设
线。所有插座回路均设漏电保护。 所有进出建筑物金属管道及金属构 架，均应与接地装置靠谱连结。
9、节能措施
所有变配电设备、开关、光源及灯具，均采纳新式低耗产品。公
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共照明开关尽量采纳自断点延时开关。 室外庭院照明采纳夜间可调光
式照明。
6.7.2 弱电
1、设计依照
甲方供应的资料及设计要求。
土建、公用各专业供应的有关资料。
国家现行的电气、消防设计规范、标准及规定。
2、设计范围
电话、广播系统。
3、电话系统设计
由建议方另行拜托他方设计。 在厂区值班室设电话进线交接， 要
求电信局供应电话线 1500 对。每层设分线箱，干线采纳通信电缆竖
井内线槽敷设，支线采纳 RVS（2×）穿 PVC 管暗敷。
6.8 暖通设计
6.8.1 设计依照
1、《采暖通风与空气调理设计规范》 GB50019-2003。
2、《建筑设计防火规范》（ GB50016-2006）。
3、《汽车库、修车库、泊车场设计防火规范》 GB50067-97。
6.8.2 设计参数
1、室外设计参数：
夏天室外空调计算干球温度： ℃
夏天室外空调计算湿球温度： ℃
夏天室外通风计算干球温度： 33℃
冬天室外空调计算干球温度： 2℃
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2、室内设计参数：
（ 1）各空调房间：温度： 25~27℃ 相对温度： 30~60% 噪音：
其余 40~50dB（A）
（ 2）洗手间通风换气次数： 8~15 次/h （ 3）设备房通风换气次数： 5~10 次/h （ 4）地下车库通风换气次数 6 次/h
3、空调设计
本工程厂房车间拟设分别式空调。 设计预留空调用电量及室外机
安装地点，设备用户自理。
4、通风设计
本工程地下车库及其余设备房设全面机械通风系统。
公共洗手间设机械排风系统。
屋顶电梯机房设机械排风系统。
械通风系统。
防烟楼梯间及前室， 消防电梯前室采纳自然排烟及机械加压送风
系统。
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第七章 节能与消防
7.1 节能
7.1.1 设计依照
《公共建筑节能设计标准》 （GBJ50-052-2006）
《民用建筑热工设计规范》 （GB50176-93）
《夏热冬冷地域居住建筑节能设计标准》 （ JGJ134-2001）
7.1.2 建筑设计
整体规划方面：
（ 1）利用环境条件，加大建筑间距，办公楼及各功能中心沿用地周边部署，围合大庭院，有效地组织小区自然通风，形成优秀的小区微天气。
（ 2）尽量创建优秀朝向，宿舍、办公均为南北朝向，部分东西
向的房间，采纳遮阳、导风措施。
（ 3）建筑物四周栽种绿化、空中绿化、屋顶绿化，提高绿地率和绿化率，在必定程度上指引风方向， 同时可降低地面反射到外墙和窗户的热量。
单体设计方面：
（ 1）采纳简单规整的体型，控制合理的体型系数。
（ 2）组织优秀的穿堂风，有益于夏天降温，降低空调能耗。 （ 3）适合的窗墙化、外窗的传热系数及气密性等级。
（ 4）外墙、屋顶采纳淡色色彩，以减少表面面对太阳辐射的吸 收。
（ 5）围护结构采纳保温隔热措施，经过计算使其热工性能切合节能标准要求。
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（6）合理设置外遮阳措施，以遮挡太阳辐射。
7.1.3 给排水节能
（ 1）消防泵房采纳的水泵均为消防专用产品，拥有稳压和防备
超压的功能，配套电机效率高，节俭运转电耗。
（ 2）室内给水尽量利用市政给水管网压力，节俭设备运转花费。
（ 3）卫生用具所有采纳《节水型生活用水用具》 （ CJ164-2002）。此中公共洗手间龙头采纳触摸式， 小便器采纳感觉式冲刷阀， 大便器均采纳 6L 水箱，节俭用水。给水管道均采纳塑料类管材，过水能力
强，沿程损失小，节俭能耗。
7.1.4 电时令能
（ 1）电气设计严格履行国家（ GB50034-2004）节能设计规范有关规定，履行市建委有关节能有关要求。 居住建筑每户照明功率密度
值知足（ GB50034-2004）表 6.1.1 的要求。
（ 2）灯具选型：灯具按功能、环境采纳高效、节能灯具；光源
采纳高效节能 T5 荧火灯，严格履行照明设计新规范。
（ 3）走道及楼梯间除应急灯的控制外，其余灯具均采纳声光控
延时开关控制。
（ 4）按其余专业要求对各样水泵、风机等动力设备进行控制设 计。电梯、防火卷帘、空调等设备控制由厂家成套供应，小于30KW 的动力设备采纳直接启动方式，大容量采纳软启动方式。
（5）变压器采纳 SCB10，D/Yn11 节能型变压器。
7.1.5 暖通节能
（ 1）所有送、排风机及空调器均采纳高效节能产品。各设备的
能效比及性能系数均切合国家现行标准中之规定值。
（ 2）依照建筑节能设计要求，各功能房间冬、夏天室内热环境
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设计采纳指标以下：
夏天空调室内计算干球温度为
26℃~28℃。
7.2 消防设计
7.2.1 设计依照
《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95-2005 年版；
《自动喷水天灭火系统设计规范》 GB50084-2005；
《汽车库、修车库、泊车场设计防火规范》 （GB50067-97）；
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006；
《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98；
《民用建筑电气设计技术规范》 （ JGJ/T16-92）；
7.2.2 工程概括
（1）建筑分类和耐火等级
该小区为多层及高层工业园区， 生产区为 1~4 层丁类厂房：研发、检测、产品显现厂房为 5~6 层；办公楼为 11 层，裙房 2 层；耐火等级均为二级；公寓楼为 11 层，裙房 2 层；耐火等级均为二级，火灾危险性等级均为丁类。
（ 2）消防站配建考虑异地域域集中设置，故本园区未设置。 （ 3）建地周边环境
工程基地东侧及南侧均有城市道路， 交通条件优秀， 消防车均能快捷抵达建筑实行年救，市政管网均有接口。
7.2.3 总平面布局及平面部署
基地内所有建筑知足建筑防火间距的要求。 各种设备用房 （供电
等）的设置待征询有关部门后，再按现行消防规范进行设置。高层建
筑可形成环形消防车道，并设置有
15 米进深的消防扑救场所。
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基地内以 120 米半径设置室外消火栓。
7.2.4 建筑防火
（ 1）防火分区及防烟分区
各单体建筑均按自然层区分防火分区。
分区措施：
防火分区采纳大于 3 小时耐火极限的墙体或特级防火郑帘分开。
各样管道井的检查门采纳丙级防火门。
电缆井、管道井每层用耐火极限为 1.5 小时的不焚烧体作防火分 隔。
（ 2）交通分散设计
建筑内的每个防火分区的安全出口许多于两个， 分散距离知足规 范要求。
消防控制室设在办公楼基层，并设有直接对外的安全出口。
玻璃幕墙（设于办公管理）在每层楼板外沿设耐火极限 ≥，高度大于 0.8m 的不焚烧体分开，与楼板隔墙处的空隙采纳不焚烧资料填实。
7.2.5 给排水消防
（ 1）消防种类：本工程厂房按丁类布防，设有室内外消火栓系统；公寓设有室内外消火栓系统；大厦办公设有室内外消火栓系统，
自动喷水灭火系统；按规范设置灭火器。
（ 2）水源及系统：室外消火栓由市政环状低压给水管网供应。在厂区设置 748.8m3 消防水池。室内消火栓系统， 自动喷水灭火系统（设置等级为中危险 Ⅱ级）采纳暂时高压给水系统。 系统设有水泵接合器。
（ 3）用水量：本工程室内消火栓用水量 20L/S，室外消火栓用水
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量 40L/S，火灾延时 3 小时。自动喷水灭火系统用水量 28L/S，火灾延时 1 小时。
（ 4）消防排水：水泵房及消防电梯井底排水均采纳潜污泵排至
室外雨水系统。
（ 5）气体灭火装置和灭火器配置：本工程柴油发电机房、贮油间和变配电室设置 S 型气溶胶自动灭火装置， 消防控制室等处配置必定数目的小型手提式灭火器。 其余部位依据 《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）要求配置相应数目灭火器。
7.2.6 电气消防
1、设计依照
甲方供应的资料及设计要求。
土建、公用各专业供应的有关资料。
国家现行的电气、消防设计规范、标准及规定。
2、消防电源
本工程的水防用电负荷为二级负荷。 消防电源：主电为一路 10KV
专线，备用电源为两台自备柴油发电机组（
300kW+45kW ），消防设
备供电采纳双电源尾端自动切换。 消防及停电状态发电机自启动向消
防负荷供电，自启动时间少于
30S。
3、应急照明：
在变配电房、柴油发电机房、水泵房、消防值班室、电梯前室、
门厅、车间等主要进出口及分散楼梯均设置应急、分散指示照明，应
急、分散指示灯由消防值班室集中控制。
（4）火灾自动报警系统
消防控制室设在厂区值班室， 装设双电源尾端自切箱、 集中火灾
报警控制器、联动控制盘。消防控制室能自动接收各种探测器 （烟感、
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温感、水流指示器等）及手动报警按钮的火灾报警信号，经确认后，
由联动控制器输出各样联动信号。如开启消防泵、喷淋泵、警铃、应
急广播，一般客货梯迫降首层。各消防设备均可当地手动控制。消防
泵、喷淋泵、消防电梯等设备采纳多线联动。
消防电话及联动线路均采纳
ZR-BV 导线用钢管暗敷。所有消防
报警线路均采纳ZR— BV 导线穿 PVC 管暗敷。
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第八章 环境保护
8.1 环境影响
8.1.1 设计采纳的环境保护标准 :
1、《环境空气质量标准》 (GB3095-1996)二级标准。
2、《地表水环境质量标准》 （GHZB1-1999） Ⅲ类。
3、《城市地区环境噪声标准》 （GB3096-93）二类标准。
4、《大气污染物综合排放标准》 （GB16297-1996）二级标准。
5、《工业公司厂界噪声标准》 （GB12348-90） Ⅱ类标准。
6、《建筑施工场界噪声限值》 （GB12523-90）
7、污水综合排放标准履行《 GB8978－1996》
8.1.2 建设项目厂址环境现状
本项目的 XX 省 XX 经济开发区内， 该地属于城市发展规划的工
业集中发展区， 切合 XX 县城市整体发展规划。 本项目四周除已建的
园区建筑物， 四周都为规划工业用地， 依据规划四周为待建的工业用
地，环境限制因素少，适合于本项目的建设。
8.2 项目建设期环境状况及治理
8.2.1 项目污染剖析
1、项目建设期施工废水的影响
施工时期产生的废水主要有基础施工中泥浆水， 建材冲刷水， 车
辆进出冲刷水等生产废水和施工人员所产生的生活废水等。
生活废水
中主要含有悬浮物、石油类等，生活污水中主要含有
COD、BOD5、
SS 等污染物。项目施工时期，对施工场所所产生的污水应加以管理、控制。所排放的污水应设置特意水渠， 经格栅积淀办理后再排入城市
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排水管网。施工废水特别是水泥沙浆废水含有大批的泥砂，
假如不经
办理直接外排，会淤积下水道，且污染地表水环境。所以该部分污水 一定办理后（设置沉砂池）方能外排。采纳上述有效措施后项目施工
期污水对受纳水体影响不大。
2、项目建设期施工废气的影响
建设期环境空气污染主要有废气和粉尘两类。
废气：各种燃油动力机械进行场所清理平坦、挖、填土石方、运
输、建筑结构等施工作业时产生的废气，主要含有
CO、NOx；施工
人员伙食供应产生的油烟等。
粉尘：土石方开挖、出渣装卸、原资料运输等产生的扬尘，此中
以汽车运输作业时产生的扬尘为主， 依据类比剖析， 施工地区内粉尘浓度 TSP 可达到～3mg/m3 ，但施工粉尘对 100m 之外的地区影响
较小。
3、项目建设期施工噪声的影响
工程建设时期的噪声主要根源于施工机械和建筑资料的运输， 车辆马达的轰鸣及喇叭的喧杂声。 特别是在夜间， 施工的噪声将产生严重扰民问题，影响周边居民的工作和歇息。
4、项目建设期固体荒弃物的影响
主假如建筑垃圾、 弃土及建筑工人食宿生活荒弃物， 如不当善处
理，则会影响四周的环境质量。
8.2.2 治理措施
1、控制废水影响的措施
成立排水渠、集水井、沉砂池，施工作业产生的废水经沉砂池沉
淀办理后排放地块的水渠，节俭水资源同时减少废水对梳头河的污
染；施工燃油机械保护和冲刷的含油废水经隔油、 静置积淀后排入周
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围水体；施工人员不得将生活污水直接排放， 应经采集进行简略生化
办理。
2、控制废气影响的措施
对施工粉尘产生的作业点准时洒水， 将施工用的资料集中堆放在
库房（或暂时工棚），对破包和撒落于地面的资料实时打扫。施工中
使用商品砼，禁止设置混凝土搅拌站。物料与土方运输合理装车，易
产生粉尘的物料密闭运输， 施工车辆上路前应冲刷洁净限制车速， 抑
制粉尘和运输中的二次扬尘。施工楼房用网罩遮挡，文明施工。
弃渣车辆一定采纳经改装后加盖的车辆；各建筑单体封顶断水后，各楼层的建筑渣、灰等一定逐层清理，并采纳编织袋、箩筐等工拥有序清运，禁止高空扫抛，防备产生大批的扬尘。
增强施工机械的使用管理和保养维修，降低燃油机械废气排放，将其不利影响降至最低。施工人员的生活炉灶使用天然气或液化气，以减少对环境的不利影响。
3、控制噪声影响的初步方案
打桩机等高噪声设备只限于白日作业，禁止在夜间
22:00 至第二天
将可在固定
6:00 施工。施工时场外的运输作业尽量安排在白日进行。
地址施工的机械设置在暂时建筑房内作业。 合理安排施工时间， 采纳 低噪声设备、低噪声施工方式，敏感时段、敏感路段应减速禁鸣。采
用先进施工设备，缩散工期，使用商品混凝土。一定连续
24 小时作
业时，需获得环保部门的赞同和赞同，并通告于四周居民，以获得谅 解。施工单位仔细实行降噪措施。
4、控制固体荒弃物的措施
施工人员的生活垃圾采纳分类采集后由环卫部门一致处理，
好施工人员的生活、生产环境，减少施工人员传得病的发病率。
保护
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建筑弃土和废料应实时清运至市政府赞同的建筑垃圾堆放场倾
倒填埋，并设置简略雨棚；废料禁止乱堆乱放，以防备被雨水冲进附
近水体，污染环境。
8.3 项目运营期环境状况及治理
8.3.1 项目污染剖析
废水：本项目办公生活设备将产生少许的生活污水。
废气：废气源为机械加工生产过程中产生的油料气味。
废料：本项目机械加工过程中产生的废料为废金属屑和废油料。
噪声：本项目机械加工生产工艺过程无高于
85 分贝的强噪声源，
但将产生较大的噪声。
8.3.2 治理措施
废水：生活污水经化粪池预办理，地埋式污水办理后，尾水用绿化，不外排。
废气：经扇形集气罩 +单机袋式收尘办理，除尘效率达 95%，远低于标准限值。
废渣：金属屑和废油将特意回收， 生活垃圾由居委会送垃圾场办理，污水办理污泥送作农肥。
噪声：采纳密闭隔音和吸声，可使机械加工厂房外 10 米处噪声声级为 60 分贝。
8.4 绿化
为了改良和创建人工空间环境，净化厂区空气、美化工厂环境，
全厂绿化系数达 14%以上，绿化方式以局部绿化为主， 利用厂区内厂
房、管架、道路间的空地进行绿化。绿化空间以阔叶、乔木类树种形
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成林荫道，以草坪、花卉、灌木形成绿化带，并联合采纳水体、园林
艺术建筑等绿化小品， 使现代化工厂与环境有机联合在一同， 既美化
了工厂的环境，也切合 GMP 的要求。
8.5 环保影响评论
因为本项目主假如经过建设标准厂房销售或出租用于各生产企
业生产经营。主假如施工影响与建成后引进的生产公司产生的污染，
如能在项目的建设和运营过程中落实以上针对主要污染物的防治措
施，那么污染物的排放就能达到国家标准的要求， 进而保证不对环境
产生影响，从环保角度保证项目可行。
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第九章 劳动安全卫生
9.1 设计原则及采纳的标准
9.1.1 设计原则
1、劳动安全及卫生一定惯彻 “安全第一，预放为主 ”的目标，根
据国家及地方有关劳动安全及卫生的规程、
规范及标准， 确立工程设
计采纳的劳动安全及卫生技术标准。
2、就地取材，选择技术成熟、性能靠谱、经济适用的劳动安全
及卫生措施工艺。
3、最大限度减少劳动安全事故隐患，保证工程施工时期安全、
文明施工。
9.1.2 采纳标准
1、《工业公司设计卫生标准》 (TJ36-79)
2、《生活饮用水卫生标准》 (GB5749-86)
3、《民用建筑隔声设计规范》 (TJ36-79)
4、《工业公司厂界噪声标准》 (TJ36-79)
5、《建筑设计防火规范》 (GBJ16-87)
6、采暖通风与空气调理设计规范》 (GB19-87)
7、《建筑抗震设计规范》 (GB11-89)
8、《机械防备安全距离》 (GB12265-90)
9.2 危害因素和危害程度剖析
9.2.1 施工期危害因素和危害程度剖析
施工期危害因素和危害程度剖析：
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施工期危害因素程度剖析表
危害因素
危害程度
a.边坡坍塌而造成人身伤亡，机具事故，填方不密实惹起下
沉失稳，明挖回填不密切、会以致地面沉陷。
b.乱弃土石方污染环境， 作业场所排水不畅灌淹坑泡浸以致
边坡坍塌，不设积淀池惹起泥浆、砂石漫流，排入市政管道会 拥塞渠道，污染水质，污染环境。
a.以致机具控制失灵，吊件坠落，塔架倒坍等机毁人亡； b.以致设备破坏，起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以
及污染的危害；
1. 土石方工程
a.乱挖乱填不作支撑防备； b.乱弃乱排
2. 建筑工程 (含设备安装 )
a.机械设备失检、失灵；
b.电气设备过载，泄露；
c.场所各区不设安全标记
或设置不当
c.威迫安全，惹起场区内运输通道杂乱以致事故发生。
3. 易燃易爆物件储藏混装、 量，监守不严引致失意
过
以致火灾、爆炸造成违犯治安条例及可能造成设备破坏，
人身伤亡。
无栏 造成车辆通行、非施工人员进入现场，影响施工现场杂乱 4. 施工作业带界限不清，
栅挡板，保安灯，闪光灯等 遭到破坏 5. 施工机械噪声、震动过大
惹起阻碍对话，音响信号联系，进而会阻碍作业安全；还
会使作业人员造成不适感及耳聋。
以致人身中毒、潜藏以致职业病。
6. 建筑资料含有毒，放射元 素、有害气体挥发
9.2.2 运营期危害因素和危害程度剖析
1、运营时期危及劳动安全因素
运营时期危及劳动安全因素有： 火灾、电气设备过载及供电设备
故障；排水系统不完美，建筑结构地震设计烈度布防未知足要求；地
面资料不防滑或防滑成效不显然存在安全事故隐患；
应采纳适合的防
范和控制措施， 防止人员伤亡事故发生； 排水管在长久运转中会产生
积淀物，积淀物发酵产生有害气体，因为排水管通风不畅，简单造成
保养人员的损害。
2、运营时期影响卫生因素
运营时期影响卫生因素有： 生产办公房子通风空调不良惹起环境
空气质量差；照光亮度不够及照明质量差；排水系统设备不完美，污
水乱排以及垃圾站设备不齐备影响周边环境卫生。
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9.3 安全卫生措施
9.3.1 劳动安全措施
1) 土石方工程时期，严格依照工程要求依据土石方工程施工的有关规定、规范和规程展开工程施工， 开挖后的断面按规定要求实时支挡防备，实时衬砌；开挖产生的土石方运至指定地址寄存，不可以任
意弃土寄存。
2) 工程施工时期，应恪守市政建设的规定，实行障蔽关闭施工，以防非施工人员和车辆闯进，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，禁止无证上岗操作。
3) 易燃易爆品以及有毒有害物件的寄存，应向有关部门申报，
并依照赞同的寄存地址和保存方式，设专人管理。
4) 施工期和运营期各种机械作业，均应依照有关规定、规程和标准采纳安全防备措施， 并增强机械设备保护和检修， 根绝设备因失检、失灵而带病运转；种类电器设备应有警告标记，以防设备过载或泄露时因设备破坏、焚烧、漏电等产生人员伤亡事故。
9.3.2 卫生方面措施
1) 对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应依占有害物质的特色、性质、数目和危害程度，考虑采纳有效的消烟除尘和通风措施，配置必需的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其四周环境空气
达到国家环保、 劳动卫生及能源部门等有关法例、 规定的标准。
2) 对操作高噪声、振动设备的工作人员，应装备隔音耳塞并对设备采纳加减振垫等，以保证工作人员身体健康。
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第十章 项目的组织管理与实行进度
10.1 项目的组织管理
10.1.1 项目实行管理
本项目推行总经理负责制， 下设两个副总经理。 其主要职能部门
运营部、服务部、物业部、财务部、招商部、人力资源部、后勤部、
规划部。
主要组织结构图见以下图：
总 经 理
副总经理
副总经理
运 营
服 务
物 业
财 务
招 商 部
人 力 资 源
后 勤
规
划
部
部 部 部 部 部
10.1.2 物业管理
物业管理是项目建设完工后平时经营管理中极其重要的服务性
工作，它直接关系到整个园区的形象和后勤保障。拟建园区的物业
管理可独立于房地产开发，借鉴国内、外先进的管理模式，经过招
标选择物业管理公司。
项目完工后，项目单位将负责对各园区的管网系统、
安全系统、
环保系统、能源系统等进行查收， 而后交给物业管理公司进行管理。 由物业管理公司负责拟订一系列物业管理条例和实行细则，明确管
理责任和义务，对园区推行标准化、规范化、程序化的有效管理。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
10.2 项目工程质量管理
项目建设严格履行基本建设程序的
“四制 ”，即项目法人责任制、
合同管理制、招招标制和工程质量监理制。推行政府监察、社会监
理、公司自检的质量保证系统。
10.2.1 工程质量保证和施工期安全措施
业主与承包商签订质量保证责任书，对责任书和合同条款要求
不可以兑现的承包商中断施工，进行整顿。整顿不见收效的撤消施工
资格，并追查违犯合同的法律责任。
10.2.2 质量保证体制
成立工程质量赏罚制度，把工程质量与经济效益挂钩，并在施
工工程《承包合同》中加以确立。
10.2.3 施工期安全措施
每处施工现场采纳安全防备措施，设置显然的警告牌照、悬挂
照明灯等，保证行人和施工的安全。
10.3 项目实行进度安排
项目用地面积 71363 平方米（约亩），总建筑面积 146198 平方米。依据项目的规模和先期工作状况，工程建设期初步确立为
12 个月，详细安排为：
2013 年 3 月尾从前，达成可行性研究、建设资本筹集等先期准
备工作。
2013 年 4 月尾从前，陆续达成施工图设计和工程招招标工作。
2013 年 5 月至 2014 年 1 月尾从前，达成工程建设，同步达成园
区配套道路、管网工程。
2014 年 2 月，项目完工查收。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
第十一章
招标方案
11.1 编制招标计划的依照
1、《中华人民共和国招标招标法》 （2000 年 1 月 1 日起实行）
2、《工程建设项目货物招标招标方法》 （七部委 27 命令）
3、《工程建设项目招标范围和规范标准规定》 （国家发改委第
命令）
3
4、《工程建设项目可行性研究报告增添招标内容和赞同招标事项
暂行规定》（国家发改委第 9 命令）
5、《工程建设项目自行招标试行方法》 （国家发展计划委员会第
5 命令）
11.2 招标内容
依据《中华人民共和国招标招标法》 、《工程建设项目招标范围和规范标准规定》，各种工程建设项目，包含项目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、 资料等的采买， 达到以下标准之一的，一定进行招标： 施工单项合同估量价在 200 万元人民币以上的；重要设备、资料等货物的采买，单项合同估量价在 100 万元人民
币以上的；勘探、设计、监理等服务的采买，单项合同估量价在 50 万元人民币以上的； 单项合同估量价低于上述规定的标准， 但项目总投资额在 3000 万元人民币以上的。
本项目属于使用国有资本投资建设的城市建设项目，
所以，本项
目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、资料 等的采买均须采纳招招标方式进行。 如采纳拜托招标组织形式时， 应
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
拜托有相应招标资质的单位进行招标。
招标内容详见下表：
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采纳招
基本条目
标方式
所有招标 部分招标 自行招标 拜托招标 公然招标 邀请招标
勘探、设计 √
√ √
建筑工程 √
√ √
安装工程 √
√ √
监理 √
√ √
主要设备 √
√ √
重要资料 √
√ √
其余
√
11.3 招标要求
11.3.1 招标人资质要求
勘探、设计承包单位应拥有相应的勘探、设计资质，在同样条件
下，有近似工程经验者优先。
建筑工程承包单位应拥有相应的房子建筑工程施薪资质， 在同样
条件下，有近似工程经验者优先。
安装工程承包单位应拥有相应的建筑、 设备安装资质， 在同样条
件下，有近似工程经验者优先。
设备供应商、大宗货物及资料供应商应拥有相应生产资质及受权
信用，有优秀的市场信用度、较强的技术经济实力，优先考虑国内供
应商。在同样条件下，有近似供货经验者优先。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
11.3.2 招标信息公布
依据国家发展计划委员会《招标公揭公布暂行方法》 ，依法一定
招标项目的招标通告一定在指定媒介公布。
本项目的招标通告信息将公布在
XX 省发展和改革委员会指定
的公布招标通告的媒介上。
11.3.3 招标文件应包含内容
招标代理机构将依据招标内容的特色和需要编制招标文件。 包含招标须知、对招标人资格审察的标准、 招标内容波及的技术要乞降设计文件、招标报价要乞降评标标准（或方法） 、拟签署合同的主要条款、招标文件格式、招标人应提交的其余书面资料。
在招标文件中应该提出国家对招标内容的技术、标准有关规定，招标人依照其规定相应要求。
招标文件不得要求或许注明特定的生产供应者以及含有偏向或许排挤潜伏招标人的其余内容。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
第十二章
投资估量及资本筹备
12.1 估量依照及说明
（ 1）国家发改委、建设部《建设项目经济评论方法与参数
（第三版）》（发改投资〔 2006〕1325 号）；
（ 2）建设部《市政工程投资估量编制方法》 （〔2007〕164 号）； （ 3）建设部《房地产开发项目经济评论方法》 （〔2000〕205 号）；
（ 4）住宅和城乡建设部《市政公用设备建设项目经济评论方
法与参数》（建标〔 2008〕162 号）；
（ 5）中国建设工程造价管理协会 《建设项目投资估量编审规程》 （ CECA-GC1-2007）；
（ 6）建设部《市政公用工程设计文件编制深度规定》 （建质〔2004〕
16 号）；
（ 7）估量指标参照 XX 市近似工程造价指标。
工程建设其余花费：
（ 1）项目先期咨询费：国家计委《建设项目先期工作咨询收
费暂行规定》（计价钱〔 1999〕1283 号）；
（ 2）工程勘探、设计费：国家计委、住宅和城乡建设部《工
程勘探设计收费管理规定》 （计价钱〔 2002〕10 号）；
（ 3）工程监理费：国家发改委、建设部《建设工程监理与有
关服务收费管理规定》（发改价钱〔 2007〕670 号）；
（ 4）建设期利息
本项目初步决定贷款 15000 万元，依据中国人民银行公布的贷款利率，本项目建设期年贷款利息按 9%进行计算。
（5）工程预备费仅为基本预备费，包含：经赞同的增添的花费、
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
更改的花费； 一般自然灾祸造成的损失和预防所采纳措施花费； 完工
查收时为判定工程质量对隐蔽工程进行必需开挖与恢复的花费。
费率
按工程花费与工程建设其余花费和的
1%计。
12.2 项目总投资估量
项目总投资为 23407.58 万元。此中工程花费 21570.97 万元，工
程建设其余花费 936.54 万元，基本预备费 225.08 万元，建设期利息
675 万元。详见：项目总投资估量表
项目总投资估量表
序号
项
目
单价 (元 /㎡)
面积 (㎡)
估 算 价 占项目投
值（万元） 资比率 %
一 1
工程花费
92.15%
建筑安装工程费
1 号楼宇厂房 2 号楼宇厂房 3 号楼宇厂房 4 号楼宇厂房 5 号楼宇厂房 6 号楼宇厂房 7 号楼宇厂房
78.92%
研发厂房 检测厂房 1 号物流库房 2 号物流库房 1 号库房 2 号库房 3 号库房 4 号库房 5 号库房
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
工业园商务大厦 园区后勤服务楼
配套基础设备工程费
供水工程 供电工程 排污工程 绿化工程 道路广场工程 亮化工程 环卫设备 其余
工程建设其余花费
土地花费
项目策划、可行性研究、环评 勘探设计费 项目管理费 工程监理费 基本预备费 建设期利息 项目投资总数
2
13.24%
二 1 2 3 4 5 三 四
4.00%
按建安工程费的 按建安工程费的
0.5%估量 0.5%估量
0.96% 2.88% 100.00%
12.3 资本筹备与使用计划
12.3.1 项目资本组成
本项目总投资 23407.58 万元，依据项目单位财政状况和项目投
资性质，本项目建设资本根源有项目资本金和银行贷款，此中：项目
资本金为万元，占总投资的 35.92%，用于建设投资及建设期
利息；项目申请银行贷款为
15000.00 万元，约占项目总投资的
64.08%，还款期 2 年，年利率为 9%，用于建设投资。
12.3.1 项目资本金及组成
项目资本金 8407.58 万元所有由某工业园有限责任公司自筹解
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
决，占项目总投资的 35.92%，大于项目资本金规定的 30%的比率。
12.3.1 资本使用计划
依据各工程之间的互相依存关系和业主对工程的安排建议， 制定总工期为 12 个月，施工时间从 2013 年 3 月—2014 年 2 月。
项目在 2013 年 3 月—2014 年 2 月时期安排资本 23407.58 万元，
占总投资的 100%；
详见：投资使用计划与资本筹备表
投资使用计划与资本筹备表
单位：万元
建 设 期
序号
项目名称
合计
1 2
年计划 投资计划 固定财产投资 资本筹备 自筹资本 银行贷款
100%
100%
3
12.4 借钱归还计划
⑴本项目周期为 3 年，从 2013 年 3 月至 2016 年 2 月，此中建设
期为 1 年，贷款归还期 2 年。
⑵本项目还款从贷款第 2 年即 2014 年终开始还款，利息每年一
次付清。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
第十三章经济效益剖析
本项目经济评论依照国计委 《建设项目经济评论方法与参数》 （第
三版）评论原则和要求，联合本项目建设性质进行编制。
13.1 项目计算期
本项目建设期由 2013 年 3 月至 2014 年 2 月，运营期由 2014 年 3
月至 2016 年 2 月。项目计算期从 2013 年 3 月至 2016 年 2 月，合计
36 个月。
13.2 还款资本
13.2.1 主要还款根源
本项目主要还款根源于两个方面：
（ 1）1#—7#楼宇厂房、研发厂房、检测厂房、 1#、2#物流库房
以及工业园商务大厦的销售收入（主要为政府回购） ；
（ 2）1#—5#仓储和园区后勤服务楼出租收入。 13.2.2 项目产品销售 /出租价钱和收入
1、项目销售 /出租价钱剖析
鉴于项目单位对 XX 县及周边标准化厂房和商务楼的检查剖析，并联合某工业园厂房规划建设项目的实质状况， 初步估计本项目标准产品销售和出租价钱以下：
楼宇、研发、检测、物流库房厂房销售价钱：
2500 元 /平方米；
工业园商务大厦销售价钱： 4200 元/平方米；
仓储厂房出租价钱： 150 元/平方米 ·年；
园区后勤服务楼出租价钱： 280 元/平方米 ·年；
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
XX 县及周边标准化厂房价钱市场检查
名
称
地
址
出租价钱 12 元 /平方米 ·月 14 元 /平方米 ·月 18 元 /平方米 ·月
销售价钱 2550 元 /平方米 2600 元 /平方米 2880 元 /平方米
XX 创业园 科技创业园
出口加工区标准厂房工程
XX 经济开发区 XX 经济开发区 XX 经济开发区
XX 县商务楼价钱市场检查
名 称 新南天大厦 XX 中国米市 宇航商贸城
地 址
皖南商城（紧邻开发区） 毗邻 205 和 318 国道交汇处
经济开发区
出租价钱 26 元 /平方米 ·月 25 元 /平方米 ·月 25 元 /平方米 ·月
销售价钱 4528 元 /平方米 4460 元 /平方米 4325 元 /平方米
2、项目销售 /出租面积
项目产品销售面积为 119804 平方米，此中： 1#—7#楼宇厂房、
研发厂房、检测厂房以及 1#、2#物流库房销售面积为 103692 平方米；
及工业园商务大厦销售面积为
16112 平方米。
项目产品出租面积为 26394 平方米，此中：1#—5#仓储厂房出租面积为 18240 平方米；园区后勤服务楼出租面积为 8154 平方米。
3、项目经营收入
（ 1）1#—7#楼宇厂房、研发厂房、检测厂房以及 1#、2#物流库房
销售收入： 103692㎡×2500 元/㎡=25923 万元；
（ 2）工业园商务大厦销售收入： 16112 ㎡×4200 元/㎡ 万元；
（ 3）1#—5#仓储厂房出租收入：（ 18240 ㎡×150 元/㎡）×2=5472
万元；
（4）园区后勤服务楼出租收入：（8154 ㎡×280 元/㎡）×
万元；
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
以上合计项目总经营收入为： 38618.66 万元
详见：销售收入和营业税金及附带估量表
销售收入和营业税金及附带估量表
单位：万元 期
建设期
目
合计
运 营
序号
项
一
项目经营总收入
1
楼宇、研发、检测、物流厂房销售收入
估计可销售面积（㎡） 销售价钱（元 / ㎡） 销售收入（万元）
2 工业园商务大厦销售收入
估计可销售面积（㎡） 销售价钱（元 / ㎡）
销售收入（万元）
3
仓储厂房出租收入
估计可出租面积（㎡）出租价钱（元 / ㎡）出租收入（万元）
4
估计可出租面积（㎡）
园区后勤服务楼出租收入
出租价钱（元 / ㎡） 出租收入（万元）
营业税金及附带
营业税（ 5% ）
城市保护建设税（ 7% ） 教育费附带（ 3% ） 水利基金（ 0.06% ） 印花税（ 0.6% ）
二
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
13.3 资本均衡测算
综合以上剖析，估计在项目贷款归还期内营业收入可达
万元（38616.66 万元－ 2378.91 万元），而 15000 万元的中长久贷款及 资本利息在贷款归还期内为
17070 万元，所以贷款贷款归还期 2 年，
完好能够知足金融机构还款限期要求。 同时，项目形成的 18240 平方 米仓储厂房和园区后勤服务楼
8154 平方米，长久拥有、出租运营。
详见：借钱还本付息计算表
借钱还本付息计算表
单位：万元
建设期
序号
项目名称
运 营 期
合计
1
2
3
4
今年借钱 年初本息余额 今年应计利息 今年还本付息
此中：还本
付息
5
年终本息余额 还款资本根源 自有资本 税后利润
6
计算 指标
利息备付率 (%)
偿债备付率 (%)
13.4 财务评论报表
13.4.1 损益表
公司所得税率按 25%计。扣除各项成本及税金后， 加上部分税费
返还，项目税后实质利润总数为
万元。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
详见：损益表
13.4.2 所有投资财务现金流量表
本项目共可实现现金流入
38618.66 万元，现金流出 25980.39 万
元，税后内部利润率为 27.05%，财务净现值为 5177.21 万元，投资回 收期为 2.36 年。
详见：项目投资财务现金流量表
13.4.3 资本金财务现金流量表
本项目共可实现现金流入
38618.66 万元，现金流出 30691.85 万
元，税后内部利润率为 63.78%。
详见：资本金财务现金流量表
13.5 财务评论指标
本项目开发总投资 23047.58 万元，实现项目利润总数为
万元，所有投资税后年投资利润率为
45.15%。
盈余能力指标（静态）
所有资本税后年投资利润率
45.15%
从动向指标来看，依照
9%的年基准利润率进行计算，项目财务
5177.21 万元，项目
内部利润率（ FIRR）为 28.01%，财务净现值为
投资回收期为 2.36 年。计算结果表示，项目投资内部利润率大于基准 利润率 9％，财务净现值远远大于零，说明项目有较好的财务盈余能
力，本项目在财务上是能够接受的。
盈余能力指标（动向）
财务内部利润率
财务净现值 投资回收期
28.01% 5177.21 万元
2.36 年
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
13.6 财务评论结论
上述财务评论指标显示：本项目拥有较高的投资回报，能为业主
和银行带来可观经济效益，且偿债能力较好，能够实时如期归还贷款
本息，项目投资内部利润率远大于基准利润率， 财务净现值远大于零，
表示本项目投资风险水平较小，该项目在财务上是可行的，经济上合
理。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
第十四章社会效益剖析
社会效益评论旨在系统检查和展望拟建项目的建设、运营产生
的社会影响和社会效益， 剖析项目所在地的社会环境对项目的适应性
和可接受程度。社会效益评论为项目评论供应了财务评论之外的项目
评论方法，是本项目实行的重要目标之一， 经过社会评论为项目的可
行性研究供应了更全面的评论标准。
14.1 社会影响剖析
1、项目切合 XX 经济开发区建设布局要求，是实现资源配置的
有效门路；
2、项目将大大增强开发区的功能和作用， 拉动 XX 县经济增添，
富民强县；
3、项目的建设，缩短项目建设周期，减少公司资本投入，能增
强招商引资的竞争力；
4、有益于改良生态环境，知足资源节俭型经济社会发展要求，
实现经济社会协调发展；
5、减少政府招商环节，有效利用开发商的潜能进行招商引资；
6、便于实现对公司的集中管理，共同节俭成本，有效培养税源，
项目实行后直接为当地增添税收
148.17 万元 /年；
7、能有效减少政府因独立开发而产生的资本和招商压力，降低
政府开发风险；
8、能有效解决相当一部分社会节余劳动力就业的问题，对促进
周边第三家产的形成和发展拥有重要的推动作用。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
14.2 互适性剖析
项目实行与地域经济发展有优秀的互适性。
14.3 社会评论结论
基与上述各方面的原因， 项目实行能够较好的带动地方地区性经
济发展，促进当地工业结构调整和工业家产的升级，
减少政府因独立
开发而产生的资本和招商压力， 降低政府开发风险， 最大限度的降低
中小公司公司特别是新创办公司的资本投入，
增添了就业，增添税收，
项目实行的社会效益较好。
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第十五章
风险剖析
15.1 主要风险因素
本项目的主要风险因素存在于市场、资本、社会、财务等方面，
以下表所示。
风险因素微风险程度剖析表
序号 1
风险因素 市场
风险程度
一般
说明
工业房地产销售价钱及商业物业租金经过多方法综合测
一般
算，拥有较强的科学性，测算偏向较为守旧，但因为市
销售价钱及
租金
场的不确立性，仍存在必定风险。
区位、交通、市政配套等条件突出，地块形状方正，面
较小
积适中， 项目业主自生拥有引领市场能力，
竞争力
竞争力较强。
2
融资 债务资本
一般 一般
有待银行评估。
项目业主拥有大批优良财产，自筹部分可经过各样渠道
较小
解决。
详见社会评论章节。 详见财务评论章节。
自有资本
3
社会风险 财务风险
较小 较小
4
从上表能够看出，影响本项目的主要风险因素及其程度整体一
般，无对项目可产生灾害性的风险存在。
15.2 防备和降低风险的对策
1、市场风险
加快与政府招商部门的连接工作， 并且进一步增强市场调研和销
售网络建设工作，努力提高市场占有率。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
2、融资风险
加快与银行的接洽，尽可能地扩大选择范围。
3、财务风险
建议业主赶快落实建设资本，保证工程在预准时间内达成；
建议业主进一步与银行接洽，落实贷款金额、利率及还款期，
69
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争取较好的融资条件，尽量降低财务花费。
某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
第十六章结论与建议
16.1 结论
某工业园厂房规划建设项目的建设切合全县对外开放的整体布
局，有益于优化生产力结构，对地域经济发展、改革开放、科技进步拥有较强的带动、辐射和示范作用。因此是合时的、可行的。项目的建设切合国家的有关规定，基础设备条件优秀，建设条件具备，建设方案确实可行。园区内部硬件建设有靠谱的资本根源和详细的落实方法，所以，从工程技术上、经济上剖析，该项目是必需的、可行的。
某工业园的建设是 XX 县经济社会发展的客观要求， 是保护耕地和节俭土地资源、 保持经济连续发展、 解决项目落地难和中小型公司发展空间、优化投资环境和家产布局、推动家产集聚升级、转变经济增添方式的重要措施。项目也必然成为 XX 省 XX 经济开发区以致
XX 县经济发展新的增添点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不行估计的。
16.2 建议
1、建设单位增强与政府招商部门合作，创办优势名牌，占据更
多的市场份额。
2、进一步增强市场调研和销售网络建设工作，努力提高市场占
有率。
3、项目投产此后，建设单位应增强内部管理，尽量降低成本，
使公司拥有更大范围的调控价钱能力。
4、努力拓宽项目融资渠道，争取银行的资本支持，落实自筹资
金辽源，以防备和降低资秋风险。
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
主要经济技术指标表
序号
项目 计算单位 数值 备注
1
项目用地规划指标 总用地面积 总建筑面积
泊车泊位 容积率 建筑密度 绿地率
㎡ ㎡ 辆 — % %
107.04 亩
2
投资估量及资本筹备 总投资
建设投资 建设期利息
资本筹备
公司自筹 银行贷款
万元 万元 万元 万元 万元 万元
年利率 9%
3 财务评论
厂房销售收入 出租收入
营业税金及附带 利润总数 所得税 净利润 投资利润率
内部利润率（税后） 财务净现值（税后） 投资回收期（税后）
万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 万元 年
整个运营期
整个运营期
整个运营期
整个运营期
整个运营期
整个运营期
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
主要技术参数指标表
序号
项目 单位 数目 备注
1 2
总用地面积 总建筑面积
厂房、库房建筑面积
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
107.04 亩
1 号楼宇厂房 2 号楼宇厂房 3 号楼宇厂房 4 号楼宇厂房 5 号楼宇厂房 6 号楼宇厂房 7 号楼宇厂房 研发厂房
其 中
检测厂房 1 号物流库房 2 号物流库房 1 号仓储 2 号仓储 3 号仓储 4 号仓储 5 号仓储
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 辆 —
工业园商务大厦 园区后勤服务楼
3 4 5
泊车泊位 容积率 建筑密度 绿地率
%
%
6
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项目总投资估量表
估 算
面积 (㎡)
价 值 （万元）
序号
项
目
单价 (元 /㎡)
占项目投 资比率 %
一 1
工程花费
92.15%
建筑安装工程费
1 号楼宇厂房 2 号楼宇厂房 3 号楼宇厂房 4 号楼宇厂房 5 号楼宇厂房 6 号楼宇厂房 7 号楼宇厂房 研发厂房 检测厂房
78.92%
1 号物流库房 2 号物流库房 1 号仓储 2 号仓储 3 号仓储 4 号仓储 5 号仓储 工业园商务大厦 园区后勤服务楼
配套基础设备工程费
供水工程 供电工程 排污工程 绿化工程
2
13.24%
道路广场工程 亮化工程 环卫设备 其余
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
二 1 2 3 4 5 三 四
工程建设其余花费
土地花费
项目策划、可行性研究、环评 勘探设计费 项目管理费 工程监理费
基本预备费 建设期利息 项目投资总数
4.00%
按建安工程费的 按建安工程费的
0.5%估量 0.5%估量
0.96% 2.88% 100.00%
投资使用计划与资本筹备表
单位：万元
建 设 期
合计
序号
项目名称
1 2
年计划 投资计划 固定财产投资 资本筹备 自筹资本 银行贷款
100%
100%
3
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
销售收入和营业税金及附带估量表
单位：万元 期
建设期
目
合计
运 营
序号
项
一
项目经营总收入
1
楼宇、研发、检测、物流厂房销售收入
估计可销售面积（㎡） 销售价钱（元 / ㎡） 销售收入（万元）
2
工业园商务大厦销售收入
估计可销售面积（㎡） 销售价钱（元 / ㎡） 销售收入（万元）
仓储厂房出租收入
估计可出租面积（㎡） 出租价钱（元 / ㎡） 出租收入（万元）
3
4
园区后勤服务楼出租收入
估计可出租面积（㎡） 出租价钱（元 / ㎡） 出租收入（万元）
营业税金及附带
营业税（ 5% ）
城市保护建设税（ 7% ） 教育费附带（ 3% ） 水利基金（ 0.06% ） 印花税（ 0.6% ）
二
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
借钱还本付息计算表
单位：万元
序号
项目名称
建设期
合计
运 营 期
1
2
3
4
今年借钱 年初本息余额 今年应计利息 今年还本付息
此中：还本
付息
5
年终本息余额 还款资本根源
自有资本 税后利润
6
计算 指标
利息备付率 (%) 偿债备付率 (%)
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
损益展望表
单位：万元
序号
项目 年度 合计
1
经营收入
楼宇、研发、检测、物流厂房销售收入 工业园商务大厦销售收入 仓储厂房出租收入
园区后勤服务楼出租收入 营业税金及附带 总成本
建筑成本 管理花费 财务花费 销售花费 其余
税前利润 所得税 税后利润
2 3
4 5
6
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
项目投资现金流量表
单位：万元
序号
项目
年度 合计
1
现金流入
营业收入 补助收入
回收固定财产余值
2
回收流动资本
现金流出
建设投资 流动资本 经营成本
营业税金及附带
3
保持运营投资
所得税前净现金流量（ 累计税前净现金流量 调整所得税
所得税前净现金流量（ 累计所得税后净现金流量 计算指标：
4
1-2 ）
5
6
7
3-5 ）
所得税前
%）：
34.38%
所得税后 27.05%
项目投资财务内部利润率（ 项目投资财务净现值（ 项目投资回收期（年）：
ic=9% ）：
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某工业园厂房规划建设项目可行性研究报告
项目资本金现金流量表
单位：万元
序号
项目 年度 合计
1
现金流入
营业收入 补助收入
回收固定财产余值 回收流动资本
现金流出
项目资本金 借钱本金归还 借钱利息支付 经营成本
营业税金及附带 所得税
保持运营投资
净现金流量（ 1-2 ） 计算指标：
资本金财务内部利润率（
2
3
%）： 63.78%
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