营改增背景下的企业纳税筹划方法分析

营改增背景下的企业纳税筹划方法分析胡春艳 江苏金坛国发国际投资发展有限公司

摘要：随着营改增的全面推行，对房地产开发企业税收带来了一定影响，使企业普遍面临着税负不降反增、税务风险增大的问题。为此，企业必须引起高度重视，采取有效的税务管理措施扭转现状。本文从分析营改增背景下对企业税收的影响入手，并针对增值税、土地增值税和企业所得税三大税种提出纳税筹划方法，期望对合法降低企业税负有所帮助。

关键词：营改增；房地产开发企业；纳税筹划

一、营改增背景下对企业税收的影响

(一)税负不降反增

消除重复纳税、降低企业税负是营改增方案实施的目的之一，但是从近年来房地产开发企业的税收情况来看，却出现了税负不降反增的现象。造成这一现象的原因主要在于：一是营改增之后，房地产开发企业适用的增值税税率从表面上来看高于营改增之前适用的营业税税率。二是房地产开发项目的建设周期长、参建主体多，属于劳动密集型的项目活动，在项目建设过程中，企业很难在成本费用支出环节取得足额的增值税专用发票，导致企业增值税进项税额抵扣不足，税收负担加重。三是营改增之前，企业享受营业税差额征收的优惠政策，税收优惠幅度较大，然而营改增之后，增值税的纳税筹划更加复杂，并且税收政策的优惠力度不足。

(二)税务风险增大

营改增背景下，对房地产开发企业的税收环境带来了巨大变化，导致企业在税务管理中面临着诸多不确定性因素，增大了企业税务风险，易给企业带来损失。具体表现在以下方面：一是国家持续加大对房地产市场的宏观调控力度，并将税收调控作为宏观调控的重要手段，若企业未能及时了解和遵循最新税收政策，则有可能使企业的纳税筹划方案偏离税收政策要求。二是增值税纳税筹划较为复杂，需要财务人员思虑周全，着眼于开发项目的全寿命周期进行筹划。一些税收筹划方案虽

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然能够降低企业税负，但与此同时也降低2.优选合作方。房地产开发企业要优了企业整体利润额，所以会使企业面临更选合作方，尽量与具有一般纳税人资格的大的资金压力。三是由于税务机关与企业施工企业、材料供应商、劳务派遣公司合财务人员对同一税收政策的理解可能存在作。在项目合同中可约定甲供材料，由房偏差，所以企业的纳税筹划方案未必能够地产开发企业选择材料供应商，获取足额得到税务机关的认可，使企业面临着纳税的材料采购增值税专用发票用于进项税额筹划失败的风险。四是企业纳税筹划涉及抵扣。在房屋销售环节，企业可委托具有多个税种，若企业在项目经营周期内调整一般纳税人资格的劳务公司销售房屋，获经营策略，则会直接影响到纳税筹划方案取6%的进项发票用于抵扣。若企业采用的实施效果。

自己的销售队伍开展销售活动，则无法抵二、营改增背景下的企业纳税筹划方法

扣由此产生的人工成本。

下面从营改增之后房地产企业主要缴(二)土地增值税筹划方法

纳的增值税、土地增值税、企业所得税三1.合理选用定价政策。土地增值税采大税种入手，分析具体的纳税筹划方法。

用四级超率累进税率，在项目开发成本一(一)增值税筹划方法

定的前提下，项目增值额越高，适用的土1.调整销售策略。根据现行税法规地增值税税率就越高，对企业税后利润定，房地产企业销售精装修房产，并在会产生直接影响。所以，企业必须要合买卖合同中注明精装修费用，无需视同理确定房地产售价，准确测算土地增值税销售。例如，A企业转让精装修房产，和税后利润，选取节税收益最大化的定价装修涵盖电器、家具、装饰等，其中电策略。

器、家具的购进价格为200万元，销售收例如，A房地产开发企业的商品房入1000万元，那么无需对电器家具征收开发项目准许扣除的进项税额为3300万17%的增值税，只需要对1000万元销售元，现有两套定价方案：方案一，房地产价格开具增值税专用发票，按照11%的销售收入为4900万元；方案二，房地产税率缴纳增值税。这样一来，房地产开发销售收入为5000万元。方案一的土地增企业不仅可以通过销售精装房获得节税收值额为4900-3300=1600万元，增值率为益，而且还可以增加商品房的销售优势，1600/3300=49%，适用土地增值税税率为满足消费者多样化的购房需求。

30%，应交土地增值税1600×30%=480万

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元，税后利润为4900-3300-480=1120万元；方案二的土地增值额为5000-3300=1700万元，增值率为1700/3300=52%，适用土地增值税税率为40%，应交土地增值税1700×40%-3300×5%=515万元，税后利润为5000-3300-515=1185万元。通过方案对比可知，虽方案二的应交土地增值税较大，但税后利润却较高，所以应选用方案二。

2.借款利息筹划。根据现行税收政策规定，房地产开发企业若能够按照转让项目划分利息支出，且金融机构可开具相关证明的，准许在税前扣除。若企业不能在项目开发与其他生产经营之间准确划分借款利息支出，且不能提供金融机构证明，则要按照土地成本和开发成本两项之和的5%作为利息扣除限额。所以，企业可在比较两种利息扣除方式带来的节税收益之后，最终确定利息扣除方式。

3.利用税收优惠政策。若房地产企业的开发项目定位于普通住宅，则可充分利用土地增值率未超过20%免征土地增值税的这一税收优惠政策进行纳税筹划。例如，A房地产开发企业建设住宅项目，房屋销售收入为4000万元，允许扣除项目费用为3200万元。在纳税筹划之前，该住宅项目的土地增值额为4000-3200=800

万元，土地增值率=800/3200=25%，根据土地增值税的相关规定，该项目适用的土地增值税税率为30%，应交土地增值税=800×30%=240万元，税后利润=4000-3200-240=560万元。在纳税筹划之后，将房屋销售收入降到3840万元，允许扣除项目费用仍为3200万元，土地增值额为3840-3200=620万元，增值率为620/3200=19%，可以享受到免征土地增值税的税收优惠政策，企业税后利润为3840-3200=640万元。经过纳税筹划的税后利润比纳税筹划之前多640-560=80万元。

(三)企业所得税筹划

总而言之，房地产开发企业必须认清营改增对企业税负带来的影响，从强化企业税务管理入手，利用合法的纳税筹划方法降低企业税负，充分享受营改增政策给行业企业发展带来的税收红利。房地产开发企业财务部门要重点做好增值税、土地增值税、企业所得税的超前谋划工作，加强与税务机关的沟通，确保纳税筹划方案得到认可，规避企业税务风险。财1.延迟纳税。房地产开发企业可在考虑货币时间价值的基础上，充分利用现行税法对企业所得税可弥补5年亏损的这一规定进行筹划。为缓解企业的资金压力，企业可在相关文件规定允许的范围内，采取推迟完工时间的方式延迟纳税，用以弥补企业项目建设前期的亏损。

2.利用税前扣除项目。房地产企业要充分利用企业所得税法规定，用足业务招待费、广告费的抵扣限额，合法增大税前扣除项目数额，降低所得税计税基数。

参考文献：

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[4]李穗.营改增政策背景下房地产企业的纳税筹划[J].企业改革与管理，2018 (2)：120-121.

三、结论

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体而言，首先，建筑企业在实际经营管理中，需要积极经营管理理念，认识到营改增对企业发展带来的挑战，完善内部管理制度，提升内部管理力度。其次，改革和完善建筑企业内部管理机制。工作人员需要在从加强内部管理基础上，尤其是改进建筑企业监管工作，提升监管力度，加强对现金流运作的管理和控制，降低税费缴纳过程中给中小企业带来的现今支付压力。此外，建筑企业需要不断加强合同管理，细化对企业合同的管理，在双方签订合同中，积极将税收凭证纳入到实际合同条款中，以此能够便利在后期企业管理中进项税额的抵扣管理。

(三)提高企业营改增意识

企业需要在企业内部管控环境中树立有效的营改增管理意识，在具体实施开展的阶段，建筑企业需要在加强内部发展态势评估基础上，加强营改增对建筑企业经营发展过程中会计核算工作造成的影响。且，对于小型规模的建筑企业而言，为了有效降低营改增给企业发展带来的压力，需要在根据相关部门要求基础上，促使增值税税率降低。营改增企业会计核算工作进行过程中，需要加强对国家政府相关政策的分析，尤其是优惠政策的分析，积极提升生产技术，全面推动企业机械化建设和发展，以此在保证企业自身生产经营活动有效进行的基础上，促使建筑企业获得稳定化的经济效益。

缓解了税负压力。为了有效应对营改增，建筑企业需要从内部会计核算制度健全、企业内部管理强化以及营改增意识加强等方面全面提升建筑企业管理水平，积极应对营改增给建筑企业会计核算工作带来的挑战，在促使营改增制度下，建筑企业内部管理效率明显提升的基础上，从而能够促使建筑企业实现稳定的、长远的发展。财参考文献：

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[2]何美霞.浅议营改增对建筑企业会计核算的影响及其完善[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2015 (3)：86-87.

营改增是国家为了保证经济市场稳定运行的一项税收制度改革，而对于建筑企业而言，为了全面有效适应经济市场的变化，维护自身经营发展中的利益，需要积极强化对营改增的认识和分析。建筑

三、小结

综上所述，营改增之后，建筑企业会计核算工作受到了极大的影响。从现金流、收入核算和成本核算等方面形成了非常大的影响，而对于建筑企业而言，有效

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