物业服务费用测算技术报告(详细)

 附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一 主要技术指标 序号 指标名称 总建筑面积 地上建筑面积 其中 地下建筑面积 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表） （一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。 2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表 ） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 1 单位 ㎡ ㎡ ㎡ 指标 25850.33（产权登记面积） 26821.07（全部建筑面积） 19011.14 7809.93（含人防面积851.79） 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是：  按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表）  按人员配置分别计算人工费用。  各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。  对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二 同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称 雍贵中心 温特莱中心 嘉禾国信大厦 通正国际大厦 国瑞大厦 （三） 应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序 项目地址 东城区广渠门内大街43号 西大望路1号 东城区白桥大街15号 东城区广渠门内大街80号 东城区崇文门外大街16号 物业公司 北京中天如日物业管理有限公司 锦江（北方）物业 管理有限公司 北京嘉禾国信投资有限责任公司 北京通正置业有限公司 国瑞兴业地产有限公司 物业费（元/月.平米 26元 25元 26元 21元 20元 备注 2012年 2012年 2012年 2012年 2012年 1. 精算程序设计  按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。  按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。 2  完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。 2. 精算程序的应用  按指标体系输入分类分项指标。  按精算程序输入相关数据。  按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。 三、物业费各项测算结果说明 计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。 物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。未纳入收费面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。由停车管理费中列支。其它维护维修费用由产权方自行支出。 物业费各项内容说明如下： 1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用 指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不能休假产生的加班费用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（各项福利及保险计提比例组成：社会保险33.1%（医疗10%、养老20%、工伤0.8%、失业1.5%、生育0.8%）、住房公积金8%（低限）、教育经费3%、工会经费2%（46.1%）） 人工费中不包含地上地下停车管理的人工费用、不包括空调运行维护的人工费用。上述两项费用成本分别单独计入停车管理费和空调费中。应分摊的人工成本按照收费面积和总管理面积之比例值进行了分摊测算。只计入依管理面积比例分摊的费用部分。 2. 行政办公管理费 办公用品费、交通费、能源费、通讯费及其它费用。 3. 清洁卫生费 为保持公共区域和整个项目清洁卫生而产生的卫生间厕纸费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、垃圾清运费和处理费、外墙及首层地面清洗费等。常用的清洁工具及材料费因保洁外包而计入外包费用中。本项费用不包括本项目客户使用区域 3 内部的清洁费用。 4. 绿化养护费 绿化工具购置费及维护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包括应由产权人支付的苗木更新费。 5. 公共秩序维护费 安保器材装备检测维修费、占频费、消防演习费等。不包括安保外包的人工费，以及单独管理的楼外地面停车场、地下车库出入口的安保人工费用成本。 6. 共用部位设施设备运行维护费 指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护和保养、检测所需的费用。不包括应由产权人支出的设备设施大中修费、设备更新费；不包括应由产权人或使用方支出的因自行装饰装修而产生的维修费和内部设施更新、改造费用。不包括本项目产权人或使用人使用区域内部的各项维修材料费、自用能源费。对于涉及全楼不可分割的配电设施、消防设施维护费用考虑了费用分摊比例。地下车库部分应分摊的维护费用业已在物业费计算中予以相应扣除。地上地下停车管理所需能耗费用，不包含在内。不包含空调系统的维护运行费用。 7. 固定资产折旧费用 按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。 8. 公众责任保险费用 指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。 9. 不可预见费和经业主同意的其它费用，按1%计提。 10. 经营利润计提比例8%， 11. 营业税金计提比例5.6%（包括营业税、城建税、教育费附加及其他） 四、测算结果 （一）总费用 管理项目： 收费面积： 19011.14㎡ 4 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用 行政办公管理费用 物业管理区域清洁费 物业管理区域绿化、美化费用 物业管理区域秩序维护费 物业管理区域公用设备设施运行维护费 公共设备设施能耗 固定资产折旧 物业管理区域公众责任险 年费用 2044960.62 25549.13 133570.80 23044.32 4800.00 305347.81 381747.12 5703.34 6000.00 29301.23 所占比例 60.40% 0.75% 3.95% 0.50% 0.12% 9.02% 11.28% 0.17% 0.18% 0.87% 备注 见表1 见表2 见表3 见表4 见表5 见表6 见表6 见表7 见表8 业主同意或委托的其他事项及不10 可预知费（按1%计算提取） （1+2+3+4+5+7+7+8+9)×0.01 11 12 经营利润（8%） （1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)×0.08 税金：（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8+9+10+11）×5.6% 236753.95 189603.80 3385782.13 14.84元/月.平方米 6.99% 5.6% 合1—12项之和 计 物业服务费单价 （二）物业费分项测算说明 天玉大厦管理区域面积包括地上、地下两部分（见表一）。 地下部分为停车库、设备间和人防工程。 地上部分为物业收费面积：19011.14平方米。 5 1、 人工费 （1）项目自身正式员工编制33人。地面、地下停车场的管理服务人员和空调运行维护人员不包括在内。在计算项目自身管理人员成本时，按照收费面积和实际管理面积之比例系数进行了分摊。将相应比例的人工成本计入人工成本中。 （2） 收费面积分摊系数=收费面积/总管理面积*100%=70.88%。 （3）涉及分摊的人工成本不包括外包劳务部分。 表1-1 人员工资 序号 1 部门 职务名称 经理 行政助理 档案管理兼库管 财务部经理 人数工资标准计薪 （人） （元/月） 周期 1 1 1 1 1 1 1 3 年薪 78000 36400 32500 45500 32500 39000 45500 97500 52000 16250 249600 45500 270400 1186900 平均月薪 6500.00 3033.33 2708.33 3791.67 2708.33 3250.00 3791.67 8125.00 4333.33 13541.67 20800.00 3791.67 22533.33 98908.33 6000 2800 2500 3500 2500 3000 3500 2500 4000 2500 2400 3500 2600 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 2 行政 人事部 3 财务部 出纳 会计 经理 4 客服部 客服员 经理 1 5 5 工程部 工程维修 配电室值班 安保经理 8 1 8 33 6 安保部 监控值班 小计 管理面积分摊人工成本 841274.72 70106.23 6 表1-2 服装费 序号 1 部门 职务名称 项目经理 文员 财务部经理 人数 （人） 1 服装 套数 标准 600.00 1 300.00 1 500.00 1 300.00 1 300.00 1 500.00 1 300.00 1 500.00 1 300.00 1 300.00 1 500.00 1 总和 600.00 600.00 500.00 300.00 300.00 500.00 900.00 500.00 3900.00 2400.00 500.00 月平均 服装费 50.00 50.00 41.67 25.00 25.00 41.67 75.00 41.67 325.00 200.00 41.67 2 行政 人事部 2 1 1 1 1 3 财务部 会计 出纳 客户服务部经理 3 客服部 客服员 工程经理 3 1 13 8 1 33 4 工程部 工程维修 监控 5 安保部 安保经理 小计 11000.00 916.67 7796.80 649.73 管理面积分摊人工成本 表1-3 加班工资 序号 1 项目 法定节假日加班工资 管理面积分摊人工成本 月（元） 5891.95 3728.13 年（元） 63117.24 44737.50 备 注 表1-4 劳务外包人员费用 7 序号 1 人员类别 人数 费用标准（元/月） 2,600.00 计薪周期 年薪（元） 平均月薪 249,600.00 537,600.00 787,200.00 20,800.00 44,800.00 65,600.00 备注 含日常保洁用品300元每人 含餐费 保洁 8 12 2 小计 保安 16 24 2,800.00 12 表1-5员工餐费 项目 管理面积分摊 人工成本 人数 33 标准 10元/日 月工作日 21.75 月餐费 7177.50 1114.58 年合计 86130.00 61066.17 表1-6 企业上缴残疾人保障基金 残疾人保障金（2012年数据） 标准 总人数*1.7%*33636元 月 1572.48 1114.58 年 18869.80 13374.91 管理面积分摊人工成本 表2 办公费用 项目 办公用品及耗材费 交通费 通讯费 能源费 培训、 饮用水、证照年检、审计、法律顾问费 元/月 元/年.建筑平方米 单位 数量 19,011.14 19,011.14 19,011.14 19,011.14 12 标准 0.21 0.10 0.13 0.38 500.00 年费用（元） 3992.34 1901.11 2471.45 7224.23 6000.00 8 洗衣费 元/人.月 33人 10.00 3960.00 25549.13 表3 物业管理区域清洁卫生费 序号 项目 标准 7211.8平米。每年1次，外墙清洗费 首层大厅地面、墙面石材清洗费 灭“四害”消杀 化粪池清掏费 垃圾清运费 卫生间用品费（大卷卫生纸） 6元/平米 25元/平米。按300平米计算 600元/月 2个3000元/年个 5桶。120元/桶月 （每个卫生间每周2卷、25元/卷、24个卫生间） 小计 月费用（元） 年费用（元） 1 3605.90 43270.80 2 3 4 5 625.00 600.00 500.00 600.00 7500.00 7,200.00 6000.00 7200.00 8 5200.00 62400.00 133570.80 表4 物业管理区域绿化养护费用 序号 项目 测算依据 1420.36×12元/㎡.年 按北京市绿化养护标准(壹级) 五一、十一、元旦（圣诞）、春节 年费用(元） 1 绿化养护费 17044.32 2 节日装饰美化费 合计 6000.00 23044.32 9 表5 物业管理区域秩序维护费用 序号 1 2 3 项目 秩序维护费 消防演习及宣传费 对讲机占频费 小计 水费计量单价：6.2元/吨；电费测算单价：参考峰谷平时段和价格，再考虑线损后，综合价格1.15元/千瓦时 标 准 150个灭火器检测更新 每次600元，一年两次 6部，每年每部100元 年费用（元） 3000.00 1200.00 600.00 4800.00 表6 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 项目 序号 1 收费依据 设备间照明及能耗（配电室、中控室、泵房、设备机房） 楼内公共照明0.02KW×432×14H/天×1×365天×1..15元/kwh 性质 年费用（元） 31470.44 50772.96 7474.91 8784.53 30692.12 133920.00 6044.4 19543.56 2 楼外公共照明（道路、景观、绿化） 安全出口照明0.01KW×109×14H/天×1×365天×1..15元/kwh 楼内公共卫生间照明、排风等能耗 3 4 楼内公共用水（卫生间）6.2元/吨 污水泵 4KW×3×12H/天×0.1×365天×1..15元/kwh 生活水泵 7.5KW×1×12H/天×0.4×365天×1.15元/kwh 2.2KW×1×24H/天×0.2×365天×1.15元/kwh 能源费用 5 6 雨水泵 4KW×4×1H/天×0.1×60天×1.15元/kwh 电梯1-4号 共用 27.60 84621.60 7 （12KW×4部） 48KW×14H/天×365天×1.15元/kwh×0.3 8 设备机房送排风20kw×1H/天×365天×1.15元/kwh 8395.00 10 项目 序号 9 10 收费依据 污水井、雨水井维护 36个。10元/个月 给排水系统泵、阀门维护费（30个×50元/月） 避雷系统检测及维护费（参照北京地区《建筑物避雷检性质 年费用（元） 4320.00 18000.00 11 测收费标准》）70元/点。避雷装置高度超过20米的，每增加5米每检测点加收5元。。3个点，维护费20元/点 330.00 12 13 14 15 16 17 18 19 20 消防系统检测运行维护费（0.4元/㎡.月） 安防系统运行维护费（0.1元/㎡.月） 电梯维修保养费（7000元/部.年×4部=28000.00元/年） 电梯检测费（11站675元/部4部） 2700.00 绝缘用具和计量仪表、压力仪表检测费 土建、装饰、共用设施维护费（0.2元/㎡.月） 供电、照明系统维护费用（扣除地下车库分摊） 通风系统维护费（20个风机，300元/个年） 燃气调压箱维护检测费 共用 91253.47 22813.37 30700.00 1,000.00 45626.74 61304.24 6000.00 24000.00 687094.93 表7 固定资产折旧 测算依据 参考物业协会推荐定额，结合写字楼特殊性。测算单价0.30 元/年•建筑平方米 表8 物业管理区域公众责任险 项目 公众责任险 投保面积 6000 单价（元/月.㎡） 0.04 费用（元/年） 2880.00 年费用（元） 5703.34 注：包括服务管理区域内全部公共活动区域。 11