关于小区停车位权属及车辆保管纠纷的法律思考

2020-04-17 来源：小侦探旅游网

2008年第1期(总第26期)2008年2月

广州广播电视大学学报

JOURNALOFGUANGZHOURADIO&TVUNIVERSITY

Vol18No11Feb12008

关于小区停车位权属及车辆保管纠纷的法律思考

王燕军

(广州市广播电视大学,广东广州　510091)

摘　要:随着私家车数量的增加,因小区内车辆停放所引发的权属、保管纠纷日益增多,但我国相关立法明显滞后,无论是学术界还是实务界对该法律领域内许多基本问题的认识都存在相当大的分歧。本文主要分析了小区地下、地上停车位产权归属、车辆保管合同等三类目前常见的纠纷中存在的法律问题,并提出了明晰停车位产权、界定车辆保管合同性质等几点立法上的建议。

关键词:停车位产权;建筑物区分所有权;保管合同;租赁合同中图分类号:D9221181　　文献标识码:A文章编号:1672-0385(2008)01-0071-05

随着我国经济的快速发展和人们生活质素的提高,过去只有少数人才能享用的奢侈品私家车已进入了寻常人家。但由于我国立法滞后等原因,导致各地对小区内因停车位权属、车辆保管所引起的法律纠纷的处理分歧甚大,给人们的生活造成了一定的困扰。学术界已经开始对此问题进行了关注,并提出了一些很有见地的意见和建议。笔者不揣浅陋,略陈本人之管见,希望能达到抛砖引玉之效果。

一、小区地下停车位产权归属的争论

停车位顾名思义,是指供车辆停放的单元位置,停车位有地上、地下之分,首先我们要探讨的是小区地下停车位。按照“谁投资,谁收益”的原则,小区地下停车位的产权在出售前属于房地产发展商似乎是天经地义的,从实际操作来看小区停车位出售的收益是归于发展商的,买受人由发展商办理房屋产权证,但在学理上小区地下停车位的产权问题要复杂的多。目前持有异议的观点主要有以下四种:一种观点认为发展商已经将地下车库的成本摊入房屋价款,业主购买房屋所支付的价款中已包含了购买地下车库的价款,因此购买了房屋就当然地享有车库产权;第二种观点认为地下车库在规划设计中就作为配套设施之一,既然是配套

收稿日期:2007-10-29

设施就应当像走廊、管线、沟渠一样是房屋的从物,按照民法的相关原理,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移;第三种观点认为小区地下停车位是房屋建设中的一个副产品(地下停车位是在挖建筑地基的过程中附带形成的),无法确权转移,停车位应视为土地的一个组成部分,其权益不应当属于发展商,而应属于业主。因为根据我国《城市房地产管理法》第2条的规定,房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物,也就是说地下的停车位不属于房屋的范畴,所以房地产发展商建造地下停车位是免交地价的(发展趋势是要交地价),地下停车位(场)亦是不计算建筑物容积率的(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积),而且房屋的确权必须有明确的四至,临时搭建的隔离物都不算在内的,小区地下停车位最多只是在停车场地面上划线以示区分,并无永久性的分界标志,综合以上理由,给购买了车位的业主办理车位的房屋产权证的根据在哪?第四种观点认为根据建筑物区分所有权理论,停车位是区分所有权人全体共有的,因为在区分所有建筑物中,除了专有部分建立所有权的之外,其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分,而是独立于建筑物专有部分之外,因此应当是

作者简介:王燕军(1974-),男,汉族,河北临城人,讲师,法学硕士,研究方向为民商法学。

共用部分,是建筑物区分所有权中共有权的标的物。并建议区分所有的建筑物的建设必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位,将地下停车位直接确定为公共设施。

[1]

用面积。再比如购买了房屋的业主如果对地下停车场不享有任何权利的话,那业主所具有的土地使用权,仅为地表使用权吗?而且如果购买了地下停车场的业主对停车场进行改造,损害了地上房屋业主的利益的话,房屋的业主要保护自己的权益的法律依据何在,是相邻权,还是什么其它权利。

但是所谓“四至明确”是相对模糊的名词,著名民法学者王利明就认为停车位可以单独进行产权登记,理由是:“地下停车场四至明确,与其上的房间有墙壁相隔,已成为与住房相区别的、独立的特定物,可以成为单独所有权的客体。”另一方面该观点只能说明地下停车位不能申请产权证,并不能在理论上解释地下停车位属于建筑物区分所有权人(业主)所有。

笔者比较赞同第四种观点,但该观点理想主义色彩较为浓烈。在目前的现实条件下,笔者认为还是应该并用多种模式来处理停车位的产权问题:一是法律明确规定房地产发展商应为所有业主建造足够车位(如法国),并确定小区的地下停车位归全体业主所有,其建筑成本打入业主的购房款中。但中国的情况是千差万别的,做出如此立法必须是建立对现实情况进行充分调研的基础上,相信停车位紧张的现象目前主要是出现在一些中心城市,要考虑中小城市中,如果车位利用不足所可能产生的空置、浪费,甚至亏损的问题,而且即使是在中心城市,许多小区也有同样的情况发生。此种模式比较适用于大中城市,但是否能够通过立法成为现实是个未知数;二是双方约定停车位产权的归属。我国《物权法》第七十四条的规定即是如此:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。但双方约定的前提是法律明确可以分摊的面积和范围,如约定为全体业主所有,则将停车位列入公摊面积,如约定归发展商所有,则不能将停车位列入公摊面积;三是尊重现存的交易习惯,确认地下停车位的产权归发展商所有,但必须对发展商的权利进行限制,起码有两方面限制,一方面是赋予业主以优先购买权,如在合理期限内业主不购买停车位,发展商才能将停车位向业主以外的人发售;另一方面是停车位也应该分摊一定的公摊面积,因车辆出

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针对第一种观点,笔者认为房屋和车位的价格主要是由市场的供求关系决定的,而与它的建造成本联系并不十分紧密,君不见小区一个几平方米的停车位动辄几万,十几万,恐怕与它的建造成本相差甚远。而且房屋销售合同中已明确了约定了业主所购买房屋的面积和位置,除非在购房合同中有明确约定,否则无论业主以多高的价格购买房屋都不必然拥有地下车库的产权,更何况业主要主张自己的权利还存在举证上的难题,所以第一种观点是站不住脚的。笔者认为从物随主物转移的物权变动原理也不能适用于小区停车位的产权转移。根据民法的有关原理,从物起码要具备以下条件:1.从物之使用目的须具有永久性。从物必须有

常助主物的效用,此项效用不以经济效用和经济目的为限;2.从物须具有独立性,不为主物的部分;3.须交易上视为从物。从目前情况来看小区地下停车位在交易习惯上一般并不视为从物,从物的首要特性是能增进主物本身的效用,但地下停车位可能会使小区房屋价格上升,但并不能使房屋本身的功用增加,换句话说,有无地下停车位,房屋本身的效用是不受影响的,所以小区的住宅和停车位的关系是主次关系,而并非主从关系。

笔者认为第三种观点有一定的道理,地下停车位在法律上根本不属于房屋的范围,却可以领取房屋产权证无疑是个矛盾。我曾咨询过我国房管部门的专业人士,答复是因为我国目前只有一种房屋产权证,地下停车位也只能按房屋进行产权登记。这个理由恐怕不是非常令人信服。我们知道房屋产权和土地使用权是两个概念,但房屋产权是依附在土地使用权之上的,取得了房屋产权的同时也取得了土地的使用权,也就是我们通常所说的“地随房走,房随地走”。如果地下停车位可以单独进行产权登记的话,我们会发现有很多问题有待进一步明确,如将停车位也视为建筑物的单独产权单元看待的话,对小区的公共设施,停车位的业主有没有享有权利?笔者认为供人居住的房屋的业主和供车辆停放的停车位的业主恐怕在权利上不应当是平等的,更何况停车位并未分摊公72

[2]

入小区停车场必然会使用小区的公共设施、共有部位,否则对那些没有购买停车位的业主是不公平的。

二、小区内地上停车位权属及车辆保管纠纷的探讨

由于在城市中建设用地是寸土寸金,小区的发展商在规划时必然会考虑尽可能的充分发挥土地的效用,可以预见的是任何住宅小区都不可能有许多空置的土地,专门用于地上停车位的建设。可以预见的是小区内地上停车位的设置没有地下停车位普遍。小区地上停车位的设置情况主要有如下几种:一是将小区建筑物的架空层设定为停车位,小区的开发商一般不会将建筑物的第一层作为住宅来开发,而是将首层设为架空层,用做商铺、会所、物管用房或停车位;二是在小区的公用部位设置公共停车位,区分所有权人使用时向物业公司交纳管理费,其他人缴纳场地使用费和车辆保管费;三是发展商在小区内规划出特定地块,独立开发多层的经营性的专门停车位,目前多见于城市中心位置的商住两宜的小区;四是将小区建筑物楼顶平台改造成为停车位,由于此类情况在现实中极为罕见,这里就不再展开分析了,但楼顶平台是个十分特殊的地方,由此改建的停车位应当属于全体区分所有权人共有。

首先将小区首层架空层设定为停车位的,也要进一步区分两种情况。一种情况是首层架空层停车位没有计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其权利是依附于计算建筑容积率的房屋建筑物的,架空层停车位的所有权或使用权随着其所依附的房屋建筑物的产权转移而转移。这时的架空层停车位与小区的会所等公共设施的性质是一致的,因此小区所有区分所有权人将依法对架空层停车位享有共有权;另一种情况是首层架空层停车位计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,交纳了土地使用费,按照建筑物区分所有权理论,这种情况具备了独立产权单位的构成要素,其权利属于开发商;其次在小区公用部位设置的公共停车位,其收益应当由小区全体区分所有权人和物业公司享有。小区的公用部位包括公共设施、小区道路、小区空地等,其土地使用权已经计入了公摊面积,已经为全体业主所购买,而且小区公用部位设定的临时或永久公

共停车位缺乏建筑物所必需的遮蔽性,不应当单独设定所有权。物业公司对公共停车位尽到了一定的管理、服务义务,也可以分享一部分收益;第三发展商在小区内独立开发的经营性停车位是否能够单独出售或出租,也是看该停车位是否计算了建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,交纳了土地使用费。否则等于是本来属于全体业主自己的土地使用权收益,却被开放商巧取豪夺了。

目前在许多中心城市的小区中都存在专用停车位不足的问题,所以一部分业主只能将车辆停放在小区的公用部位。由此而引发的纠纷也时有发生,归纳一下主要有两类的表现:一是因车辆停放占用公共部位所引起的损害其他业主合法权益的纠纷;二是物业管理公司未经有关部门批准,私自允许业主停车并收取费用,在车辆发生毁损、被盗后,物业管理公司如何承担责任的问题。首先我们看第一类纠纷,一旦小区专用停车位不足,停放车辆将要挤占小区的公用部分,那么必然会对其他业主的合法权益产生一定影响。如媒体就曾报道过广州某小区停放的车辆挤占了小区的公共道路,导致小区居民出入困难,怨声载道,物业管理公司和业主对此情况似乎都无可奈何。随着私家车数量的上升,此问题必然日趋严重,目前比较可行的办法是限制小区以外的人员购买或使用车位,只有当小区车位有空余的,才允许外来车辆停放。笔者认为当车辆停放在小区的公共部位时应有一个基本要求,即车辆的停放不得影响这些公共部位、公共设施的主要功能的实现,如停放在小区的公共道路上不得影响小区居民的出行,小区的绿地则不允许车辆停放,因为绿地的功能主要是美化环境和让小区居民休憩使用,如果允许车辆停放则其功能无法发挥。另外车辆停放在公共部位所产生的收益也不应当完全归属于物业管理公司或发展商,而应由全体业主与物业管理公司分享,因为我国《物权法》第七十四条明确规定,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,同时使用公共部位或公共设施是每一位购买了小区住宅业主的一项附属权利,而车辆停放在公共部位所产生的收益正是以影响或损害小区业主的权利为代价而取得的。

针对第二类纠纷的处理相对就简单很多了。某地就曾有类似案例,业主将自己的车辆停放

在小区的空地上,并向物业管理公司交纳了管理费,其车辆丢失后向物业公司索赔时发现物业公司并无收费资格,有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费,物业公司也以自己无收费资格,车辆保管合同无效为由,拒绝承担赔偿责任。本案中涉及两个法律关系,一个是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系,另一个是物业管理公司与收费主管部门形成的行政法律关系,这两类法律关系因为性质不同,不能混淆在一起处理。对物业管理公司对车主的民事责任问题,我们只要运用合同法的相关规则就可以解决了,英美法系在很早前就已确认了“禁反言”的规则,在合同法中体现为合同一方当事人不得以自己存在过错为由,申请撤消合同或宣告合同无效。因为不做如此规定的话,等于允许合同一方当事人完全将自己的经营风险转嫁给对方,这显然是违反公平和诚信原则的。我国合同法第50条也有同样的规定:“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。”作为车主并没有义务去审查物业公司是否具有收费资格,显然不属于知道或者应当知道的情形,他属于善意第三人,因此车辆保管合同依然有效,物业公司应当承担赔偿责任。

三、小区车辆保管合同性质分析

在现实生活中,因停放在物业小区内的车辆及其装载物被盗或毁损所引发的纠纷已有相当数量。从案件的最后处理结果和学术界的研究成果来看,车主与小区停车位的管理者或所有者之间法律关系的性质为合同关系是没有争议的,纠纷的焦点在于小区车辆管理合同究竟属于我国合同法所规定的哪一个具体类型的合同,因为这直接决定了停车位的管理者———物业管理公司的责任范围。从目前来看,在小区车辆管理合同性质上主要有两种观点:一是认为车主与小区停车位的管理者和所有者的合同关系的性质为场地租赁合同关系,小区停车位的管理者和所有者提供合适停车的场地,负责对进出停车位的车辆进行统一的协调和管理,并负责停车位的修缮和维护;车主支付车辆占用停车场的场地的使用费,停车场的管理者和所有者不对车辆及其装载物负保管义务,有的停车场还在停车凭证上注明了这一点,否则就74

要提高收费或实行按等收费(根据车辆的市场

价值)。持这一观点的多为物业管理公司及其代理律师。另一种观点认为车主与小区停车位的管理者或所有者的合同关系的性质为保管合同关系。小区停车场收取的保管费实际上是由车辆保管费和场地租赁费两部分构成,否则我们无法理解为什么车主即使买下了车位所有权或永久使用权,仍然要向物业公司交纳一定的费用。如果否定车辆保管关系,肯定场地租赁合同关系,那么势必还要重新建立一种车辆保管关系,以保障车辆的安全。这样只会使交易越来越复杂,给交易主体,特别是车主以不安全感,不利于实现合同价值[4]

。这两种观点在司法实务中都得到了承认,如四川省高院《关于审理停车场机动车辆赔偿纠纷案件的意见》中,机动车辆在停车场停放产生的法律关系被明确归为两种,即:机动车辆保管合同关系和停车场地临时租用合同关系。停车场临时租用合同是指停车场将停放机动车辆的场地交付存车人使用,存车人支付租金的合同。该合同自存车人经停车场同意将机动车辆存放于停车场提供的场地时成立。机动车辆保管合同是指停车场保管存车人交付的车辆并返还该车辆的合同。该合同自存车人向停车场交付机动车辆时成立

[5]

。

笔者认为以上两种观点都有一定的道理,但将小区内的车辆保管合同的性质简单等同于场地租赁合同或保管合同似有不妥,因为小区内的车辆保管合同与现行《合同法》关于租赁合同和保管合同的规定均有较大差异,而且将其定位为保管合同或租赁合同的话,对其中的一方当事人可能是不公平的。车主与小区停车位的管理者或所有者的关系与一般的租赁合同的关系存在较大区别。一是不管车主占用的车位是随机的,还是固定的,停车位始终处于停车场的统一管理和控制之下,一定意义上构成了双重占有关系,车主并不对车位负善良管理人的义务

[6]

。而根据《合同法》第222条的规

定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿的责任;二是在一般的场地租赁合同中,租赁物在承租人的控制之下,出租人并不对承租人的财产损失承担责任,而在车主与小区停车位的管理者或所有者的关系中,因停车场有专人看管,至少是专人收费,如果停车场对停放车

辆及车载货物不负任何管理、保护义务,似乎有违诚实信用原则,也与常理不符,并可能加大交易费用。三是无法解释已买下车位产权的业主仍需向物业管理公司交纳一定数量的管理费。已买下车位产权的业主是在使用自己的车位,不可能与停车场形成场地租赁关系,这反证了小区停车场收取的费用不单纯是场地租赁费,而应是保管费和场地租赁费之和。基于以上几点,将车主与小区停车场的管理者和所有者的关系定位为场地租赁合同是不尽合理的。

车主与小区停车位的管理者和所有者的关系和一般保管合同相比也有相当差异。一是保管合同为实践合同,交付保管物为权利转移的要件,但在车辆保管合同中车辆实际上并未交付,车主将机动车停放在停车位时,按交易惯例,双方并不对车辆的型号、颜色和车体表面是否存在瑕疵进行清点,车主只要领取收费凭证,交易即告成立。由于车辆的钥匙、收费凭证均在车主手中,作为移动性很强的机动车很难说已经交付给了停车场的管理者;二是保管费与保管物的价值和难易程度成正比,价值越高,费用就应当越高,而在车辆保管合同中,保管费多与车辆的占用面积、停放时间有关,而与车辆的价值大小无关。由于现在市场上高、中、低档车辆价格相差甚大,经济型轿车可能只需几万,或十几万,而豪华型轿车的价格动辄几十万,甚至上百万,如果车辆被盗后,一律由停车位的管理者或使用者承担赔偿责任,恐怕对停车位的管理者而言权利、义务就不对等了。这样停车位的管理者可能会拒绝保管高档车辆;三是在一般保管合同中,保管物发生毁损、灭失的情况,寄存人一般直接根据保管合同追究保管人的责任,而在车辆保管合同中,车辆一旦受到人为损害,往往先追究第三方的侵权责任,并非直接追究停车位管理者的责任。

通过上述的分析,车辆保管合同与传统的租赁合同和保管合同有一定的相似性,但又非租赁合同和保管合同的典型形态,笔者认为将车辆保管合同定位为保管合同似乎更为妥当,因为如果确定为保管合同,则车主停放车辆较为放心,发生毁损可以向停车场索赔,而不必担心车辆的安全,无须停车后仍留人看守;对停车场方面而言,最佳的选择是增加安全防范措施,提高管理水平,增强责任心,并通过购买保险转移风险。从合同的角度来看,将保管费单纯理解为“场地费”或“占地费”,可能使车主签订合同的目的落空。但车辆保管合同毕竟有着与传统保管合同不同的特点,因此笔者建议:一是修改《合同法》中关于保管合同的规定,在保管合同中明确车辆保管合同的特别规定,如车辆的交付方式、双方的权利和义务等内容;二是确定停车场赔偿的最高限额,如前所述不同档次车辆的价格存在着巨大差异,应该由社会各界参与共同确定一个合理的最高赔偿限额,以减轻停车场的赔偿责任。如果高档车主想获得更高的赔偿,则应通过事前与停车位管理者协商适当多交保管费或购买商业保险的方式来解决。参考文献:

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