1.供配电系统设备房环境要求 （1）高低压配电房
高低压配电房运行环境要求见表2-4。
表2-4 高低压配电房运行环境要求
序号 项目 环境要求 （1）外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶、门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施） 1 门 （2）防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新 （3）门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内” 刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度” 刷白，无漏水痕迹、无蜘蛛网 可根据实际情况选以下一种处理方法： （1）水泥地板全部油灰色地板漆 （2）铺防潮、防滑地砖 （3）用阻燃夹板作地板上述三种方式都要在距离配电柜50厘米处用黄色油漆画上10～15厘米宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫 2 墙身 3 天花 4 地板 （2）楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）
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墙身、地板、天花的要求与高低压配电室相同。对穿过楼板的母线槽、电缆桥架，必须做好防水浸的拦水基，要求设置对整个配电室具有阻水功能的防水门槛。
（3）备用发电机组机房 ① 地面应做好防尘处理。
② 发电机台架应高于地面，在距离台架20厘米处应画有黄色警戒线。 ③ 发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。
④ 水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15厘米。 ⑤ 发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的严禁烟火警示牌。
⑥ 发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。
⑦ 发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的安全运行。 2.供配电系统设备运行要求 （1）维护好系统标识
① 高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。
② 高压进线如设在配电室内或室外，且是开放式安装的，则要在护栏上或导线上挂上“高压危险”标示牌。
③ 在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标示进线回路的名称。例如，“水荫F9”、“阳明F4”等，并与系统图上的标示保持一致。 ④ 对已经送电的高压开关和已退出运行的高压开关，要挂统一的“投入”、“正
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在工作、严禁合闸”标示牌。
⑤ 高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，且必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如，“联络柜”、“计量柜”、“馈电柜”等。
⑥ 在低压配电柜的所有送电开关的面板上，应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。
⑦ 在低压配电送电的母线槽电缆上应挂有已经标注回路名称的金属牌子；在同一回路不同的适当位置挂上统一的标示牌。 ⑧ 楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。
⑨ 高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点，应有明确统一的“接地点#号”的标识。
（2）作好高低压配电运行记录
① 运行技术参数。高压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录电压（kV）、电流（A）;直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。
低压侧受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）、电流（A）、功率因素（COS Φ），每天在固定时间记录主要回路的电能耗用情况。 ② 交接班记录与检查。当班运行人员要对自己的记录负责，认真签名;每月由系统工程师对运行人员的运行记录、各类统计表格进行审核并签字。记录与检查表的具体格式可以参考表2-5。
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表2-5 配电房运行记录表
变压器 Ia（A） 0：00 2：00 4：00 6：00 8：00 10：00 12：00 14：00 16：00 18：00 20：00 22：00 有功率 无功率 COSφ 备注
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电压 温度 Ic（A） U（V） ℃ Ia（A） 输出电流 Ib（A） Ic（A） U1（V） 输出电压 U2（V） U3（V） 值班人 时间 Ib（A） （3）对运行情况进行分析
每年年末到次年1月前，由供配电系统的工程师对本年度的系统运行情况进行技术分析，并提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告应包括以下内容。 ① 全年平均载荷（kW）、各台变压器的运行时数（h）、总用电量、重点用电回路的用电总量（kWh）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（℃）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端结束的设备）。 ② 分析系统运行的主要技术特点。 ③ 分析出现故障的主要原因。 ④ 对全年系统运行的评价。
⑤ 根据今年的系统运行情况提出下一年度运行管理的预测性意见。 3.供配电系统保养项目
供配电系统保养项目见表2-6。
表2-6 供配电系统保养项目
序号 周期 维护保养项目 （1）检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明、外广场路灯 （2）检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明 （3）发电机：机身清洁除尘；检查各螺丝有无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池；启动机组运行10分钟、停机后检查有无漏水漏油 2 季度 （1）各层配电母线槽接头：检测运行温度 1 月度 5
（2）外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏；开关箱清洁除尘 （3）喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏；潜水泵运行有无异响；更换密封不良灯座和老化电缆；开关箱清洁除尘 （4）公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏；开关箱清洁除尘 （5）清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度 （6）高压配电房：检查清洁直流屏、电池 （7）地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响；轴承打黄油；清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘 （1）各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各接线有无损坏和过载过热；动力箱电缆T接口和3 半年 母线插接箱接口、电源开关接口有无过载过热 （2）低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度；检查电容器、避雷器瓷瓶；清扫电柜灰尘 （1）变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况；清扫变压器灰尘 （2）高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好；试验开关分合闸 （3）低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线；试验开关分合闸 6
4 年度 （4）楼层配电房电源插接开关箱：除尘紧线 （5）各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热；动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热；清扫电箱内灰尘；接口除尘紧线 （6）高压配电房：直流屏电池架除锈油漆 （7）发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线；机架除锈油漆；机座防震弹簧打黄油 （8）地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线；测量电机运行电流、设备除锈油漆 （9）建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆 （10）天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆 （11）外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆
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二、 中央空调系统的管理内容解读
1.中央空调系统设备环境要求
中央空调系统设备运行的具体环境要求见表2-7。
表2-7 中央空调系统设备间运行环境要求
序号 设备间类别 （1）天花、墙身刷白 （2）在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施 （3）地面宜做防尘的油漆处理，并应做好疏水、防水处理 （4）冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”“冷却回水管”“冷冻上水管”“冷冻回水管”等字样 1 中央空调系统主机房 （5）所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标志牌。标志牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容 （6）主机台架应高于地面，在Y形过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟 （7）属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的；冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道；泵基础、泵台架应保持清洁、干燥 8
环境要求 （1）设备房门应外开，门槛应为不低于10厘米高的防水地槛；基座四周应设置排水明沟、地漏完好；新风进口、回风百叶应洁净无尘 （2）设备房内的维修照明完好，应设置有维修用的专用插座 二次冷冻泵及热交换器机房 2 新风机房及空气处理机（风柜）房 3 要求同中央空调系统主机房 （1）机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件） （2）风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖 4 排风机房 （3）应悬挂排风机的标志牌（包括：技术数据、功能、状态等内容） （4）设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥 （1）露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨篷架 （2）机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。露天的加压送风机及对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理 排烟风机 （3）适当的位置上应悬挂标志牌（包括：技术数据、功能、状态等内容） （4）设备和设备附件应保持清洁、干燥 （5）带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志 9
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2.中央空调系统运行操作要求 （1）维护好系统的标识
① 在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能性标示牌。
② 机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别，安全区域边缘应有黄色的安全警戒线，对于旋转部件、易触电位置等地方必须悬挂警示牌。
③ 必须在冷冻（却）水管路系统的明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志。
④ 冷冻（却）水管路系统管路控制阀，必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标示牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标示牌。 ⑤ 空调配电柜在相关回路位置悬挂其运行状态标牌和警示牌。 （2）作好中央空调系统运行记录 中央空调系统运行记录包括以下内容。
① 运行技术参数。制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数（COS Φ），冷却（冻）进出水温度、压力和流量等。 a.冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度。 b.主机电能消耗数量（kWh）。
c.室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）。
d.空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况下）。
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变频系统检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统的部分设备）。
② 运行状态记录。通过固定表格对以下情况进行记录。
a.主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间。
b.空调配电系统各回路运行状态。 c.各控制阀门启闭状态。
对有变频系统的设备，应检测变频器的运行情况和异常状态。
③ 交接班记录。记录当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况。 a.当班的设备操作记录（操作设备、时间等）。
b.运行中遗留的问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）。
c.当班系统运行状况的综合评价。 d.签名。
（3）对中央空调系统运行情况进行分析
操作人员应定期对空调系统的运行情况进行分析，分析的内容如下。 ① 能源统计分析。对空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计，并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。
② 运行指标分析（成本核算）指对单位能耗成本的计算。 ③ 系统故障、事故统计分析。
④ 温、湿度统计（室内、外），即对本年度的日、月、年的温湿度进行统计，
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为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据。
⑤ 负荷运行统计与预测分析，即根据各年度的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据，提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。 ⑥ 系统运行综合评价。 3.中央空调系统维护保养项目
中央空调系统维护保养项目见表2-8。
表2-8中央空调系统维护保养项目
序号 周期 维护保养项目 （1）各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况；清洗尘网、清理排水沟地漏 （2）各层排风机：检查风机运行状况 1 月度 （3）空调机房送风和排风机：检查运行状况 （4）空调机房和电房：检查机房电房照明；检查电源电压电流、打扫卫生 （5）检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀 （1）主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响 （2）空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油 （3）冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响 2 季度 （4）各层新风机和风柜机房：新风机（风柜）打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机（风柜）房 （5）各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网 （6）业主（用户）房间盘管风机：清洗尘网 12
（7）主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘 （8）主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度 （9）空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘 （10）冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘 （11）各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘 （1）空调管井：检查管井管道、打扫卫生 3 半年 （2）各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响；调校风口百叶 13
（1）空调系统：更换冷冻水和冷却水 （2）主机房和机房：闸阀螺杆打黄油 （3）主机房和机房：修补设备保温层 （4）主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线 （5）主机房电房：控制箱接线口紧线 （6）空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带 （7）各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆 （8）各层新风机和风柜机房：修补设备保温层 （9）空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线；清洁翅片、打扫室外室内机；检4 年度 测运行状况 （10）各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带 （11）各层公共盘管风机：清洁除尘；开关紧线、检查电机、轴承 （12）各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流 （13）主机房：清洗Ｙ隔滤网 （14）冷却塔：更换冷却塔减速箱机油 （15）机房：设备除锈油漆 （16）膨胀水箱：设备除锈油漆 （17）冷却塔：设备除锈油漆 （18）主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆 （19）各层新风机和风柜机房：清洗翅片 14
三、给排水系统的管理内容解读
1.给排水系统设备间
给排水系统设备间运行环境要求见表2-9。
表2-9 给排水系统设备间运行环境要求
序号 设备间类别 环境要求 （1）生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施） （2）房内不准放置杂物；正常照明良好，并有应急灯装置 （3）门扇为外开防火门；地面做好防滑、防水处理 （4）水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟 （5）泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标志牌，标志牌应标明该阀门正常工作时的应处状态 （6）水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良 （1）减压阀房的天花、墙身刷白；房内不准放置杂物，且照明良好；门扇为外开门，应设置不低于10厘米的防水门槛；地面做2 减压阀房 好防滑、防水处理，地面应有通至地漏的排水明沟 （2）减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标志牌。标志牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技15
1 生活水泵房 术指标；在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆画上明显的警戒红线 （3）减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向 （1）水表房的天花、墙身刷白；不准放置任何杂物，且照明良好；门扇完好，门前不应放置障碍物 3 水表房 （2）水表房内所有阀门无漏水现象；水表油漆良好无锈蚀；在干管管道上应喷有水流流向的箭头 （3）水表面板无积尘土；表内数字清晰易读 （1）管井照明灯具完好；管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好；门栓、门锁完好；水管井应设置不低于10厘米的防水门槛 4 楼层管井房 （2）地面整洁，无杂物；管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾；做好防腐油漆；管道卡码完好；金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色 （3）各类阀门完好，无漏水、锈斑；压力表计显示清晰、正确 （1）排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀 （2）集水井内应无废胶袋、木块等杂物 （3）控制电箱整洁无尘，并能正常工作 （4）液位控制器上不附着杂物 （5）阀门上应挂状态标志牌
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5 排污泵房 2.给排水系统设备运行操作要求 （1）维护好系统的标志
① 所有的水泵房、减压阀房、排污泵房、管井房等门口应有房间功能标志牌。 ② 水泵房内应有系统图悬挂在墙上。
③ 系统内所有水泵、阀门、管道等关键位置要挂上或标上标志。 （2）作好系统巡检记录
给排水系统的巡检记录应包括以下内容。
① 运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂音、有无漏水现象。 ② 电气检查：所有水泵控制箱的自动、手动投入情况是否正常；电气接线端口有无松脱；液位控制器是否正常工作。
③ 阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标志牌标识所示状态。
④ 管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度;排水管保持畅通，不漏水，特别是地漏位置。
⑤ 用水量记录：每月对用水量作好记录，并以图表形式呈现，与以往几年同期用水量作对比（附用水记录表）。
⑥ 对以上检查作好记录，并由检查人员签字，每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签字。 （3）对给排水系统运行情况进行分析
给排水系统运行情况的分析报告必须包括如下内容。
① 全年用水量统计，各分表用水量统计;与以往几年同期用水量作比较;采用了何种节水措施，效果如何。
② 全年出现故障的主要原因分析。
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③ 对压力管道壁的厚度要进行逐年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。 ④ 对全年系统运行的评价。
⑤ 根据全年的系统运行情况，提出来年运行管理的预测性意见。 3.给排水系统保养项目
给排水系统保养的具体项目见表2-10。
表2-10 给排水系统保养项目
序号 周期 维护保养项目 （1）卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、坐厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器 （2）给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密1 月度 封、减速箱油位、泵房照明 （3）记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力 （4）调整水龙头、手动冲洗阀的出水量 （1）给排水泵：清洁管道、泵房；控制电箱；测试水泵故障自2 季度 动转换；检查泵房和设备是否完好 （2）减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好 （1）给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响；测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示 （2）设备层：给排水闸阀螺杆打黄油 （3）粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆 3 半年 18
（4）设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油 （1）给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流 （2）减压阀：清洗减压阀、隔滤网 4 年度 （3）给排水泵：水泵轴承打黄油 （4）水泵、减压阀和管道除锈油漆 （5）给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆
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四、电梯及提升系统的管理内容解读
1.电梯设备间
（1）电梯机房
① 电梯机房的天花、墙身刷白，确保无漏水、渗水现象；地面采用专用地板漆油（灰色）或铺防潮、防滑地砖；控制柜、主机周围画黄色警戒线。
② 门外开，并有锁紧装置；门上应有明显标识，如“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”等。
③ 机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应配有手提式灭火装置。
④ 机房内应通风良好，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周，应筑有不低于10厘米的永久性防水围栏。
⑤ 主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，涂黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上标明最大允许载荷。
⑥ 盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标志。
⑦ 电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的救援操作规程，包括电梯困人时的解救步骤。
⑧ 当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。
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