探索房地产税收制度改革对房地产业的影响

科技创新与应用Ｉ　２０１３年第２２期　管理创新　探索房地产税收制度改革对房地产业的影响　阿布都外力・麦麦提　（喀什财贸学校，新疆喀什８４４０００）　摘要：近年来，随着我国房地产行业的快速发展，国内房价居高不下，并且呈现出上升趋势。严重地影响到百姓的“安居乐业”。税　收是宏观调控的重要手段，我国政府通过房地产税收制度的制定，对房地产行业进行价格调整，平衡各方面的经济利益，促进房地　产行业健康发展，同时，促使房地产商与百姓“双赢”。然而，相对于西方发达国家，我国的房地产市场尚未达到成熟阶段，而房地产　税收体系亦是未达到令人满意的效果。文章结合当前房地产税收制度及其对房地产市场的影响，探索房地产税收制度改革。　关键词：房地产税收制度；税制改革；房地产市场　近年来，随着城市规模以及居民数量的不断扩大，无论是生活　用房还是办公用房的房价都成大幅度上升趋势，尤其是在一些一线　城市，其房价已经严重地超出了普通居民的承受能力。为了满足居　民的用房需求，我国政府出台了各项宏观调控政策，其中，税收制度　就是其中一项重要的调控手段。　１当前房地产税制制度　目前我国实行的房地产税收制度主要有４类：房屋和土地持有　阶段的缴税，如房产税、城镇土地使用税等；房地产交易环节的缴　税，如土地增值税、契税等；房地产开发过程中的纳税，如耕地占用　税、营业税等；所得税，主要有企业与个人两种所得税。直接将房地　产行业作为征税对象的税种就有６个，包括它们在内的间接税种有　１２个。从２００８年开始，国家陆续颁发了多项条例，如“国四条”“、营　业税优惠”“、国十一条”等。面对国内飞速上涨的房价，政府又出台　了多项有关房地产税收方面的调控政策。２０ｏ９年末《关于调整个人　住房转让营业税政策的通知》，主要规定了居民对自己的住房进行　销售所征收的税种，当个人购买非普通住房不足５年就转手时，需　全额缴纳营业税；超过５年的非普通住房或者不足５年的普通住　房，屋主在转手时只需缴纳基于净赚差价所征收的营业税；超过５　年的普通住房则不征收营业税。　２现行房地产税收制度对房地产市场的不良影响　２．１重流通，轻保有　目前，房地产税制“重流通，轻保有”问题较为严重，相对来讲，　在房地产开发以及流通环节，涉及到的房地产税收有几十项，但是，　在保有环节，相对较少。房地产税制定的本意是为了有效地调整居　民的贫富差距。然而，在房地产试点主要征收的房产税是面向增量　房，而非存量房。　２．２存在一定的重复性课税　目前，在房地产市场中，存在一定数量的税收重复问题。这些问　题严重地影响到房地产开发商的经营成本，甚至迫使很多开发商不　不卖的房源，征收重税，使其主动补充房地产市场房源。　４房地产税制改革对房地产市场的促进作用　４．１有利于优化地方税制，增加财政收入　恢复对个人房产进行征税，有利于改变现行房产税的重交易而　忽略保有环节的税负现象，进一步施行分税制，能优化整个税收制　度的结构，规范税收优惠制度和收费行为。对现行的房产税制度进　行改革，有利于规范税收分配的关系，减少一些地下交易等违法行　为，为地方财政收入提供有利的保障。财产税在地方政府税收制度　中成为主要支撑，能为当地百姓提供更健全的公共基础设施服务，　进而吸引更多的投资商和人才，促进人、财、物三方的合理流动，进　步增加财政收入，实现良性循环。　４．２缩小贫富差距，促进房地产行业健康发展　房地产税收制度的进一步改革，能打击一些不法分子借机哄抬　房价和投机消费的行为，有利于清除房地产经济泡沫，给不正常的　业内经济飚速发展降温，使得房地产投资商更有选择性的进行理性　投资。如多生产民用住宅，少生产需求不多的高档房，或生产经营性　商铺来出租或贩卖，多种模式的经营，能使得房地产市场的发展更　合理、健康。地方政府还应进一步发挥领导作用，积极倡导商家参与　廉租房、安居工程等建设，关怀弱势群体。目前我国的基尼系数是　４．９，超国际警戒线，这说明贫富差距越拉越大，不利于社会稳定。本　着先富带动后富的原则，可以让富人多缴税，政府将征来的税费更　多的用于支援边远贫困地区。鼓励发达地区到经济不发达地区投　资，促进当地经济发展，带动大家共同致富，缩小贫富差距。　５结束语　改革开放以来，我国的房地产行业快速发展，其已经在一定程　度上影响到国民经济的可持续发展。为此，对房地产市场的宏观调　控亦显得非常重要。同时，房地产行业的健康发展，对百姓的安居乐　业也是起到了重要的促进作用。房地产税收制度一直都是调节房地　产市场的重要手段，其制定的根本目的就是调节居民的贫富差距，　实现经济的健康发展。因此，对房地产税收制度的研究工作具有重　惜铤而走险，偷税、逃税。同时，还会促使很多房地产所有者进行“黑　市交易”，导致国家税收流失，房地产市场混乱。这些问题的出现，受　要的现实意义。本文重点探索当前的房地产税收制度改革，以及其　到最大影响的就是消费者，房地产开发商为了确保自身的利益，只　对房地产市场的主要影响。　参考文献　能将算盘打在购房者身上，致使其成为房价居高不下的“受害者”，　真正地验证了“羊毛出自羊身上”。　【１】王建新．国际房地产税收对我国的借鉴和政策建议【Ｊ］冲国农业会　２．３税率单一　计，２０１１（３）．　『２１Ｙ－建新．论国际房地产税收对我国的借鉴和政策建ｉｚ［ｊ］．中国总会　现行的房地产税率比较单一，弹性不足。这既不符合我国税收　合理负担的执行原则，更没有顾及到各省市之间的经济差距。从而　计师，２０１１（２）．　使得房地产市场在各省市的发展不均衡，市场需求不稳定，更会加　［３】盖兵．浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策Ｕ】．中国房地　大城乡经济差距，不利于房地产市场的进一步发展。　产业，２０１１（３）．　【４］曹映平．房地产税收制度与土地出让金制度改革匹配问题探析【Ｊ１．　３改进房地产税收制度，促进房地产市场健康发展　３．１结合区域经济形势，实现区域差别税率　中国资产评估，２０１１（６）．　５１程瑶．房地产税收政策调控效果实证研究一基于江苏省的调研数　鉴于我国的区域经济发展不平衡，在进行房地产税收制度改革　『时，应充分考虑到区域的经济差异，在基本政策不变的前提下，适当　据［Ｊ］．中央财经大学学报，２０１２（２）．　６］Ｌａｎｇ　Ｋ，Ｊｉａｎ　Ｔ　Ｌ．Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔａｘｅｓ　ａｎｄ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｖａｌｕｅｓ；ｅｖｉｄｅｎｃｅ　地对各区域政府给予一定的税收调整权。以便于各地政府能够更好　［ｉｏｎ．Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｕｒｂａｎ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃ．２００４．　地结合当地的房地产市场状况，做好合理的税收制度调整，从而更　ｆｒｏｍ　ｐｒｏｐｏｓｉｔ［７］Ｂａｒｒｙ　Ｒ　Ｗｅｉｎｇａｓｔ，Ｄｏｎａｌｄ　Ａ．Ｗｉｔｔ　ｍａｌ１．Ｔｈｅ　Ｏｘｆｏｒｄ　ｈａｎｄｂｏｏｋ　ｏｆ　好地促进房地产市场的健康发展。　Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ　Ｅｃｏｎｏｍｙ．２００６．　３．２税基适当拓宽　通常情况下，房屋税收主要是对除政用或者军用之外的所有房　屋。而在实际的执行过程中，仍存在一定的争议。所以，可以进行适　当的税基拓宽改革。个人所有的非营业性质房产，可以将其视为“第　居所”，并对其免征所得税。至于房主的其他房产，则可以采取高　税率征税制度。这一改革，可以有效地阻止消费者进行房地产投机，　维护房地产市场的正常秩序，确保其他消费者的合理利益。另外，对　于很多开发商利用出手前不征税的“漏洞”，进行炒楼，哄抬房价等　行为，可以对开发商手中的闲置房屋存储期限进行限制，对于超期　一一一２６２一