项目成本测算编制规则 编制 审核 批准 日期 日期 日期 共同完成人员： 修订记录 修订 日 期 状态 修改内容 修改人 审核人 批准人
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目 录
第一节 总则 ............................................................ 3 一、适用范围 ............................................................ 3 二、各阶段成本标准的定义 ................................................ 3 三、成本标准编制原则 .................................................... 4 四、各阶段成本控制的重点 ................................................ 5 第二节 项目成本标准控制表的管理 ......................................... 5 一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准 ................................ 5 二、成本考核标杆（MB03表）说明 ......................................... 7 三、成本测算表的不可挪项成本项目 ........................................ 8 第三节 项目成本标准表的科目定义和使用说明 ............................... 8 一、项目成本标准表的科目结构 ............................................ 8 二、成本测算表各科目及各级成本项目的定义 ................................ 8 三、成本测算表本标的成本的分期分摊原则 .................................. 8 四、MB03表本期成本分产品类型分摊原则 ................................... 9 五、MB04表的科目结构 ................................................... 9 第四节 机动数、风险金申请的定义 ......................................... 9 一、成本机动数及企业风险基金的定义 ...................................... 9 第五节 附则 ............................................................ 9
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第一节
总 则
一、适用范围
适用于项目投资可行性研究、规划概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段的项目成本标准确定。对应于：投资估算表、概念测算表、方案测算表、初设测算表、实施测算表的编制。
本规则同时是各种成本标准表的使用规则。
二、各阶段成本标准的定义
1、投资估算表：
(1) 定义：《项目投资可行性研究报告》的成本与销售估算表。
(2) 依据：投资估算以拟投资地块的土地成本、政府收费、基础设施配套条件为基础数据，其余开发成本以经验数据为主确定的市场标杆，作为投资估算的编制依据。
(3) 用途：作为《项目投资可行性研究报告》的主要内容之一，用于项目投资决策。《项目投资可行性研究报告》经投资策划委员会批准，实施项目投资（获取开发土地）后，投资估算表可用于控制概念性方案设计概算（MB01表），指导概念性方案设计。
2、MB01表：
(1) 定义：项目概念性方案设计阶段编制的成本与销售预测表；
(2) 依据：MB01表以土地成本（已明确）、政府收费标准、基础设施配套条件（以控制性详规为技术支撑）等为基础数据，并根据概念性方案设计编制（市场定位、目标顾客定位、产品标准）；
(3) 用途：MB01表用来检视、控制概念性方案设计符合“投资估算”的投资回报率。MB01表经批准后，用于控制方案设计概算（MB02表），指导方案设计。
3、MB02表：
（1）定义：项目方案设计阶段编制的成本与销售预测表。
（2）依据：在MB01表基础数据的基础上，根据项目方案设计编制。对每个设计方案，均应编制相应的MB02表。
（3）用途：MB02表是指导方案选择的依据之一。MB02表用于检视、控制方案设计符合“MB01表”的投资回报率。MB02表经批准后，用于控制项目初步设计概算（MB03表），指导初步设计（或方案设计的深化）。
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（4）开发项目分期开发，则本表应分期编制。 4、MB03表：
（1）定义：项目初步设计（或方案设计的深化）阶段编制的成本与销售预测表。 （2）依据：在MB02表的数据基础上，根据初步设计（或方案设计的深化）、工程技术条件（技术设计、现场、市场、建设计划）为依据编制。
（3）用途：MB03表进一步检视、控制本阶段设计成果符合“MB02表”的投资回报率，指导本阶段设计的修正、以及项目总成本的结构性调整。MB03表经批准后，用于控制项目各专业施工图设计，控制各业务口的成本计划；MB03表是集团对项目成本管理的考核标杆，以及盈利目标考核标杆。
（4）开发项目分期开发，则本表应分期编制。 5、MB04表：
（1）定义：各业务部门编制的“项目实施性成本计划”，汇总后形成MB04表。 （2）依据：MB04表总额受MB03表的成本总额控制，由成本管理中心将MB03表目标成本按管理责任分配到各业务部门。各业务部门根据本部门业务的实施性工作计划（如：项目工程建设组织设计、营销策划与实施报告、项目融资计划与实施方案等），编制合同和非合同的成本计划。制定各专业部门的成本管理职责目标。
（3）用途：各项业务的实施性成本计划标杆。成本细项执行的考核标杆、报警的控制标杆。用于对各级业务负责人、部门负责人、项目经理的成本管理绩效考核。
（4）开发项目分期开发，则本表应分期编制。
三、成本标准编制原则
1、一杆两求原则
以市场为标杆，确保顾客需求、确保竞争策略要求的方针（简称一杆两求原则）。 2、各阶段的基本关系原则：
项目投资回报率：投资估算表≥MB01表≥MB02表≥MB03表≥MB04表 3、成本倒逼原则
（1）倒逼目标成本的定义：目标顾客定位（销售单价、总价），是项目成本倒逼的总标杆；倒逼目标成本的基本概念公式：成本=售价-利润；
（2）倒逼目标成本的方法：上一设计阶段的成本标准，控制指导下一阶段设计。在设计院的配合下，通过顾客需求分析、成本测算的价值分析活动，论证确定“产品技术标准”。使产品与售价匹配，产品与成本匹配。将“目标顾客需求”、“市场竞争需
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求”落实到图纸上。
四、各阶段成本控制的重点
1、投资可行性研究阶段控制重点：土地成本
土地成本的“国有土地使用费、出让金、政府征收的配套费”等主要费用，受政府及土地出让方的控制，投资者基本没有控制能力，主要从自身的角度进行评估、选择。
土地成本测算的重点是：除了“政府及土地出让方”控制的成本以外，达到“熟地”条件的其它成本：道路、排水及污水处理、给水、供电、燃气、供热、通讯、网络及闭路电视等对项目基础设施成本的影响；文教、卫生、治安的配套对项目公共设施的成本影响；地形、地貌、以及工程地质与水文地质对工程成本的影响评估。
2、概念性方案设计阶段控制重点：项目主体工程成本（可销售产品）
项目主体工程成本，根据项目定位（目标顾客与产品定位），用经验数据结合项目条件（建筑市场行情）确定项目主体建安工程土建、安装各单位工程的工程成本。
3、方案设计阶段控制重点：不可销售产品成本
不可销售产品成本主要指：园林景观工程、社区管网工程、公共配套设施工程等。 方案设计阶段，通过对目标顾客核心需求的分析，确定产品标准，成本标准对应产品标准测算，经过价值分析、取舍以后确定产品成本。价值分析总的原则：产品与售价匹配，把钱花在最具顾客价值的地方，使产品恰如其分的满足顾客需求。
4、初步设计阶段控制重点：其它工程成本
初步设计阶段是进行施工图设计前的技术方案设计，重点是结构选型（含基础）、供电方案设计、给排水方案设计、污水处理方案设计、总平面竖向设计等。成本控制可以采用指标分解的方式，指导设计院进行限额设计。该部分成本要反复测算、优化技术方案，充分运用技术手段控制项目的建造成本。
第二节
项目成本标准控制表的管理
一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准
1、投资估算表：
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成本管理中心以各业务部门提供的相关资料为依据编制出投资估算初稿，集团各管理中心审核后，上报集团总裁、董事长审批；成本管理中心根据集团审批意见编制新的投资估算表。
2、MB01表：
成本管理中心以各业务部门提供的相关资料为依据编制出MB01表初稿，集团各管理中心审核后，符合投资估算投资回报率的报集团总裁、董事长审批，不符合的由总裁办公会审核，根据审核意见修改完成后再按流程重新报批；成本管理中心根据集团审批意见编制新的MB01表。
3、MB02表：
成本管理中心以各业务部门提供的相关资料为依据编制出MB02表初稿，集团各管理中心审核后，符合投资估算投资回报率的报集团总裁、董事长审批；不符合的由总裁办公会审核，根据审核意见修改完成后再按流程重新报批；成本管理中心根据审批意见编制新的MB02表。
4、MB03表：
成本管理中心以各业务部门提供的相关资料为依据编制出MB03表初稿，集团各管理中心审核后，符合投资估算投资回报率的报集团总裁、董事长审批；不符合的由总裁办公会审核，根据审核意见修改完成后再按流程重新报批；成本管理中心根据审批意见编制新的MB03表。
5、MB04表：
MB03表经审批后，各业务部门编制出各专业合同成本计划清单和非合同成本计划，成本管理中心分类汇总编制出MB04表初稿，集团各管理中心审核后，报集团总裁、董事长审批；成本管理中心根据审批意见编制新的MB04表。 6、关于MB03表审批前，部分业务成本实施标准的确定
（1）策划与设计类业务：在签发项目开工令后，由工程技术中心上报项目的“策划费、勘察费、地形测量费、方案设计费、设计费、监理顾问费”等各项业务活动的成本与合同计划，项目总经理会同集团财务、成本管理中心审核，报集团总裁、董事长审批，作为项目前期合同或费用审批的控制标准。按管理责任分解后，并入MB04表相应责任部门成本责任目标的一部分。
（2）前期工程业务：主要指现场围墙、三通一平工程。根据项目实际需要，由项
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目管理部编制实施性成本计划，成本管理中心审核后报集团各管理中心会签，报集团总裁、董事长审批，作为项目前期工程合同或费用审批的控制标准。并入MB04表项目工程部成本责任目标的一部分。
7、项目成本标准控制表的管理责任
（1）项目总经理：全面负责项目各阶段成本标准的确定，并在开发建设过程中对项目成本实施标准（MB04）表的执行进行全面管理和控制。
（2）成本管理中心：统筹成本管理工作，是成本的专职管理部门，参与成本管理的决策，负责项目成本（包括工程与非工程成本）的审核、监控工作，组织各业务部门进行“实际+预测”分析，在发现成本管理问题时，是成本管理措施会议的召集部门。
（3）各管理中心：参与对各阶段成本控制的审批，协调各下属业务部门提供相关成本信息和资料，对本部门对应的成本费用负责；
8、编制项目成本标准控制表的质量与资料要求
成本管理中心向集团各管理中心上报编制成果时，应附齐全部资料和附件：投资报告、策划报告、方案、图纸、产品技术标准、调研手稿、计算手稿等。各业务部门从项目策划的开始阶段就应主动地将项目有关的资料报送给集团各管理中心，用于项目信息交圈，以便于集团各部掌握项目的进度情况，及时跟进。
9、有关审查时间的要求：
（1）投资估算、MB01、MB02：在收到成本管理中心上报的完整资料后，集团各管理中心20天内提出审查意见，审查过程中与成本管理中心沟通；
（2）MB03：在收到成本管理中心上报的完整资料后，各管理中心20天内提出审查意见，在将审查意见反馈给成本管理中心后的七日内与成本管理中心进行沟通，并根据沟通结果调整审查意见，报集团总裁和董事长审批。
二、成本考核标杆（MB03表）说明
（1）成本考核是以“本标的项目成本” 总额为准（指：在本期发生、未计分摊以前）；
（2）销售费项目下，按销售总额计算的费用项目（如代理费或销售奖金）：在MB03表的总销售额内确定的“本标的考核成本”额纳入集团的考核标准。因实际总销售额高于MB03表的总销售额，而相应增加的本项成本费用不纳入总成本考核标杆。
（3）“营业税”成本项目：因实际总销售额高于MB03表的总销售额增加的相应成
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本不纳入总成本考核标杆。
三、成本测算表的不可挪项成本项目
为确保产品的品质符合项目定位要求，凡本规定指定的不可挪用成本项目，即使其实际成本发生节余，也不得在部门细项成本间挪用或放入成本机动数使用。下列成本科目项下的成本总额属不可挪用项目：
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
第三节
公共部位装修； 室内精装；
集团集中采购材料设备费； 园林景观工程费； 销售环境改造费； 售楼处装修、装饰费； 样板间费用；
项目成本标准表的科目定义和使用说明
一、项目成本标准表的科目结构
项目成本标准表（投资估算～MB03表）设置四级科目，科目结构详见附件《项目成本测算套表》。
表中的一至三级科目：集团进行统一的规定和定义，使用者不得更改一至三级科目的名称、编码和增减项目。（上表未完整的列出所有科目，详细的科目明细和各级项目的定义详见附件：《项目成本测算套表》、《成本测算指引》）
四级科目即成本明细，编制人可以自行设定，但其内容必须符合相应三级科目的定义。
二、成本测算表各科目及各级成本项目的定义
成本控制标准表各级成本项目的定义，详见附件《项目成本测算套表》、《成本测算指引》。
三、成本测算表本标的成本的分期分摊原则
根据集团会计核算原则、和项目绩效考核的核算原则，分期开发的项目，对各期项目的本标的成本，需按服务或受益对象进行分摊。以准确评估各期的盈利贡献。项目的本标的成本的分期分摊原则和方法详见《项目成本测算套表》、《成本测算分摊指
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引》。
四、MB03表本期成本分产品类型分摊原则
在测算阶段也应对其成本进行分摊并且要分摊每个产品类型。在编制MB03阶段应测算出每个产品类型的单方全成本，本单方全成本一经确定即为MB03表每种产品类型的单方成本标杆，应具有严肃性，不得轻易改动。按产品类型分摊，其分摊原则和方法详见《项目成本测算套表》、《成本测算分摊指引》。
过程中（实际+预测）的动态全成本也应按此分摊原则，进行分摊，这样就与MB03表中确定的每个产品类型的目标单方成本口径一致便于对比。
五、MB04表的科目结构
MB04表科目设置与MB03表科目设置基本相同，并且注明与成本测算表科目的对应关系，便于MB04表与MB03表的数据转换。详见《项目成本测算套表》、《成本测算指引》。
第四节
机动数、风险金申请的定义
一、成本机动数及企业风险基金的定义
1、成本机动数及企业风险基金的定义：
是对各个控制阶段，有关项目不确定性、不完整性、及编制误差的总体估计值，在项目总成本内预置的成本备用金额。机动数及企业风险基金属同一性质，按审批权限区分：机动数由集团总经理审批使用，企业风险基金由集团董事长审批使用。
2、成本机动数及企业风险基金的计取额度： (1) 项目投资估算：项目总成本的10%以内； (2) MB01表：项目总成本的10%以内； (3) MB02表：项目总成本的10%以内；
(4) MB03表：项目总成本的8%以内；（成本机动数3%以内，企业风险基金5%以内） (5) MB04表：各业务部门的成本管理责任目标不含机动数。
第五节
附则
(1) 本规则由集团成本管理中心组织进行编制，文件的解释、修订由集团成本管理
中心组织实施。
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(2) 本规则附件：
项目成本测算操作指引 项目成本控制表套表 项目成本MB03标杆套表 项目成本测算时的分摊指引
项目成本测算指引.doc 项目成本控制套表.xls 项目MB03标杆套表模板.xls项目成本测算时的分摊指引.doc10
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