土地征收工作的各个阶段
（一）征收准备阶段
1、委托相关咨询评估机构完成相应的报告书，并获取相关行政批文后，委托国土咨询评估机构编制土地利用总体规划修改及土地预审呈报书，报省国土资源厅审批。
2、在设计单位出征地红线图后，委托勘察单位编制《用地可行性研究报告》和《用地调查报告》，报国家批准。
3、市政府印发征收安置补偿标准。
4、区政府建立相应的征收安置协调领导小组，并成立全职的征收安置办公室，办公室应设立土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组。
5、根据初步设计编制征收安置简介，准备征收安置使用的各种表格及工具、用具等。编制项目征收实施预案，为正式实施征收做好充分准备。
6、召开征地征收动员大会。
（二）宣传动员阶段
采取多种形式，宣传项目的重要性和征地征收政策。通过宣传发动，使沿线群众和征迁安置对象熟悉掌握本项目征地征收政策、计划安排，争取被征单位和个人积极配合、参与、支持。
（三） 勘察核实阶段
该阶段的主要任务是以施工设计图为依据，通过实地勘察放线，划定xx国际金融城起步区棠下村村民住宅及集体土地征收红线范围，对征迁范围内的实物指标进行丈量、清点、核实、登记、签认，为开展征迁补偿提供数据指标。
1、与被征收单位签订红线协议。
2、由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放样，项目业主、实施征收单位共同参与。
3、勘测界定：土地勘测单位以施工图为依据，对项目征地进行勘测核对、绘制勘测界图、勘测定界报告书，正式确定用地范围。
4、实物指标调查，在划定用地红线范围的同时，与实施征收单位、测绘单位、项目业主、被征户（单位）共同对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记、四方共同签认工作，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。征地征收调查资料应永久存档保存。
（四）征地征收阶段
1、签订协议
（1）与征收部门签订征收协议及项目管理责任书、征收管理资金管理协议。
（2）项目业主以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到住户，对被征
地单位和个人的土地及房屋、类别、面积、补偿资金进行张榜公布。在公布期间无争议和举报，项目业主、村组分别与被占地的单位、个人签订征地和房屋征迁补偿协议。
（3）与沿线电力、通讯等部门及其它设施的权属单位按实物指标调查结果签订征收补偿协议。
2、实施征地征收
（1）按照征地征收实施办法，拆除征地红线范围内的各类构筑物、地面附着物等，满足交地、施工条件。
（2）在市党委政府的领导下，由项目业主负责组织具体实施、指导、督促、检查征收进度。
（3）督促沿线电力、通讯等部门履行协议，满足施工单位进场施工要求。
（五）资金兑付阶段
1、保证被征收对象及时足额得到补偿。
2、依据征收勘察、调查核实实物指标、核算征收补偿资金，按照协议按比例分期支付补偿资金。
3、征地征收补偿费由项目业主按征地征收的实际进度分期付款。即：征地征收协议签订后先付征地征收补偿费的50％，土地丈量、调查及核算汇总上报后，在完成征地范围内的清障工作达到交地条件，经验收后，在建设用地交付施工单位使用并全面开工后，再付
征地补偿费的50％；项目业主与征收户签订协议后再付征收费的50％（拨付比例按省政府文件规定为准）。
4、电力、通讯、广播等部门专业设施的征收补偿拨付比例按补偿协议的约定办理。
5、按照规定、进度分期拨付征收办的管理费用。
（六）征收安置阶段
按照征收安置办法，通过采取各种措施，把因本项目建设搬迁的厂、企事业单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活秩序在规定的时间内得到恢复，它直接关系到人民群众安居乐业、经济的发展、社会的稳定。项目业主一定要在市党委政府的领导下，按照分级负责的原则，切实做好此项工作。项目业主要对征收户宅基地安置点严格把关，避免乱占耕地。
（七）工程建设阶段
1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对前阶段工作进行全面的清理和回顾。以施工单位进场交地为切入点，按照“缺什么、补什么”的原则，在妥善处理好本项目征拆的各种遗留问题的基础上，满足施工单位进场开工的要求；
2、项目业主办理征地农民社会保障手续，配合国土部门获取土地使用批文，满足项目对用地的法律要求；
3、项目业主对征拆户宅基地安置点的选择要按规定、按标准执行；
4、施工单位进场，复核项目用地，正式移交施工用地；
（八）服务协调阶段
1、施工过程中需二次征地：设计单位、项目业主、监理单位、地方征拆办人员现场核实补签征地手续。
2、协调好施工单位在施工过程中与各方的矛盾与纠纷，协助施工单位办理临时用地、施工便道、用水用电等手续。
3、加强与个部门的联络，协调好项目业主及各参建单位与各个部门的关系。
（九）竣工阶段
1、经项目业主工程处验收。
2、督促施工单位履行合同，恢复施工便道原貌。
3、督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢复植被。
（十）验收总结阶段
1、根据国家法律法规，结合本项目建设实际，对征地征收过程进行全面回顾和清理，以完善手续为切入点，妥善处理好征地征收的各种遗留问题，办齐各种批文和证照，满足工程交工验收是需要。
2、征地征收的资料收集，整理、汇总、归档、移交工作，达到征地征收工作无遗漏、批文证照无遗漏、数据资料无差错的目的。
3、征地征收竣工验收总结工作：
（1）纂写项目征地征收工作总结
（2）聘请有关部门对征地征收工作进行全面检查或验收，做出结论性评价
（3）对先进单位和个人进行表彰。
4、征地征收验收总结是项目验收总结的一个重要组成部分，是项目竣工验收的考核指标之一。
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