结合案例小议房屋拆迁案件中的财产损害赔偿问题

结合案例小议房屋拆迁案件中的财产损害赔偿问题

作者：孙小虎

来源：《法制与社会》2013年第33期

摘 要 在房屋拆迁过程中房屋拆迁管理部门确定的对被拆迁人暂停停电、停水期限过后，作为拆迁人的房屋开发人没有申请延长暂停期限的权利，并由此由于其停电、停水行给原告造成的损失，应否作为民事案件予以赔偿？本文以原告时某某、王某诉被告某市泰某建设工程有限公司、某市房屋拆迁管理处财产损害赔偿纠纷案为例解答了上述问题。 关键词 房屋拆迁 拆迁人 民事案件赔偿

作者简介：孙小虎，中国海洋大学在职法律硕士。

中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）11-054-02 一、一审情况 （一）一审诉辩主张

原告时某某、王某起诉称：二原告是某市善文街5号、5―1号营业房屋的所有人。2001年，被告泰某公司为了商业开发，向某市建设局和被告拆迁处申请拆迁开发。2001年4月20日，被告拆迁处向二原告下发了拆迁公告和拆迁通知，要求二原告必须于2001年5月20日前搬迁完毕。在原告没有与被告达成“拆迁补偿安置协议”的情况下，被告拆迁处向市供电局、自来水公司发出停水、停电的指令。原告无耐于2001年5月18日根据拆迁通知，将已租赁给他人、业主正在营业的房屋收回，进行了搬迁。原告搬迁后，被告泰某公司用宣传栏将原告的房屋围起。由于二被告的行为致使原告的房屋不能使用，造成了巨大损失。2005年6月4日，原、被告之间才达成了“补偿安置协议”。自2001年5月18日起至2005年6月4日止，长达四年时间里，因二被告的侵权行为，致使原告自己所有的房屋无法使用，造成出租费损失达11.6万元，因此请求二被告予以赔偿。

被告泰某公司答辩称：首先，既然二审法院认为本案应作为民事案件予以受理，那么被告拆迁处明知被告泰某公司与原告没有达成拆迁补偿安置协议，在未进行行政裁决的情况下，通知供电、供水部门停止供电、供水，造成原告合法权益受到侵害，责任不应在被告泰某公司，因为被告泰某公司在主观上没有故意，客观上没有实施侵权行为，因此被告泰某公司不应承担民事责任。其次，原告不能经营出租房，是基于政府出台的文件，不是被告泰某公司的侵权行为，被告泰某公司的拆迁是经过批准的，属合法行为，拆迁通知书要求原告于2001年5月20日迁出，营业房的合法营业时间到2001年5月20日，之后不应再营业。

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被告拆迁处在法定期限内未提出答辩亦未提交证据。 （二）一审事实和证据

一审经审理查明：二原告为夫妻关系，系原某市善文街5号（房屋所有权证号为

5013872）、5-1号（房屋所有权证号为5013873）营业房屋的所有权人。2001年，某市人民政府决定对某市善文街进行改造。2001年4月13日，被告泰某公司与被告拆迁处签订了“动迁委托书”，委托书的主要内容是：委托书签字盖章后，由市拆迁处按政府有关动迁政策的规定组织动员住户搬迁，预计在2001年5月20日前结束，如遇到“钉子户，由拆迁处按法律程序起诉法院处理；由泰某公司一次交付动迁费用260万元；为使动迁工作顺利进行，在全部动迁过程中，委托单位不得和被动迁户发生直接或间接联系。某市建设局依据某市政府的决定，于2001年4月20日发出了拆迁公告，对包括原告上述营业房在内的80户住宅进行拆迁，公告要求住户必须在同年5月5日前到被告拆迁处办理拆迁手续，并在同年5月20日前搬迁完毕，逾期不搬迁，按有关条例处罚。同日，某市动迁安置办公室向原告送达了动迁通知单。动迁通知单的内容为“王某同志，按照某市总体规划要求，你家属于动迁户，根据和政发[2001]16号文件规定，接此通知后在2001年4月30日前到动迁办公室办理手续，并定于5月20日前搬迁完。限期内不搬迁，按动迁政策强行动迁。对本决定不服，可在收到通知书之日起15日内向人民法院起诉。特此通知。”被告泰某公司于2001年4月26日取得拆迁许可证。2001年5月16日，在原告未与拆迁部门达成补偿安置协议的情况下，某市动迁安置办公室根据某市人民政府《某市城市房屋拆迁安置管理办法》的规定，通知供电部门和自来水公司对原告的房屋采取了停电、停水措施。在此情况下，原告终止了与崔玉子和金今兰的对原告在某市善文街5号、5―1号房屋的租赁合同，并于同年5月18日进行了搬迁。原告搬迁后，被告泰某公司于2001年6月将该房屋南侧山墙下的门窗用施工公示板围上。2001年9月4日，某市建设局作出“和建裁字[2001]第14号裁决书”，裁决原告应在2001年9月19日搬迁完毕，在同年10月25日，某市建设局又撤销了该裁决。此后，双方就房屋回迁的位置、面积及价格方面有争议，未能达成协议。

2004年3月，原告向某市建设局就动迁房屋产权调换、房屋回迁期间的租房损失问题申请行政裁决，但某市建设局没有做出，也没有在法院判决（2004年8月25日）指定的期限内做出。2005年6月4日，原告与被告泰某公司达成了“产权调换协议书”，原告同意将其所有的房屋交给被告泰某公司拆除，被告泰某公司给原告产权调换，原告支付相应差价款4万元，交工日期为2005年12月30日。后根据回迁房屋的实际面积及原告对房屋的设计部分更改的要求，双方又两次达成补充协议，原告再支付被告泰某公司2万元。在原告与被告泰某公司达成的“产权调换协议书”中，未约定补偿营业损失等各种费用，在随后的二次补充协议中，对此也没有约定。

2006年，原告向本院提起行政赔偿诉讼，要求某市建设局赔偿因其行政不作为而给原告造成的自搬迁时起至回迁时止的营业房屋租赁费损失11.7万元，本院以原告请求不符合国家赔偿法关于行政赔偿的构成要件为由驳回了其诉讼请求，中院也在同年维持了本院的判决。原告现已回迁。

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另查明：1998年6月27日，原告与崔玉子、金今兰分别签订房屋租赁合同，原告将位于某市善文街5号、5―1号的房屋分别出租给崔玉子和金今兰经营，租赁期限自1998年7月1日起至2007年7月1日止，崔玉子的年租金为1.3万元，金今子的年租金为1.6万元，每年的租赁费应在上一年的6月1日前交纳，因停止供水、供电，原告已于2001年5月与承租人解除了房屋租赁合同，到2005年6月4日，即原告与被告泰某公司达成安置协议时，原告的房屋空置近4年；被告拆迁处是事业单位法人，其职责是负责对某市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，在1992年4月8日取得城市房屋拆迁资格，但在2003年前（未成立和龙万安拆迁公司前），其还参与某市市内的房屋拆迁工作；某市计划委员会于2001年4月25日下发文件，同意由被告泰某公司对上述动迁地点进行开发，在同年年底竣工交付使用；某市人民政府《某市城市房屋拆迁安置管理办法》（和政发[2001]16号文件，2001年4月2日施行）第十二条规定：“市房屋拆迁主管部门向被拆迁户下达《拆迁通知书》时，要通知供电、供水、电信、广播电视部门，结算各自的费用，在规定期限内拆除电表、水表以及其他设施，并在《拆迁通知书》规定的截止日停止供电、供水以及停止发送有限电视、电话信号。”根据《某市城市房屋拆迁安置管理办法》第六条规定：“某市动迁安置办公室是拆迁处下设的职能机构。”第十二条规定：“拆迁人与被拆迁人因补偿、安置等问题，在搬迁期限内未达成协议而没有签订《拆迁补偿安置协议书》的，由某市动迁安置办公室裁决。”在规定的搬迁期限内，原告及被告泰某公司均没有申请行政裁决。 （三）一审定案结论

某市人民法院审判委员会2008年第八次会议研究决定，依照《某省城市房屋拆迁安置管理条例》（1998年5月19日修订、2002年4月10日废止）第九条、第十八条、第三十一条，国务院《城市房屋拆迁管理条例》（1991年6月1日起施行、2001年11月1日废止）第十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项，作出如下判决：

一、被告某市房屋拆迁管理处赔偿原告王某、时某某2001年5月16日至2001年5月20日的房屋租赁费损失397元；

二、被告某市泰某建设工程有限公司赔偿原告王某、时某某2002年4月27日至2005年6月3日的房屋租赁费损失89940元；

三、驳回原告王某、时某某的其他请求部分的起诉。 （四）二审判案理由

二审法院对于原告的请求是否超出合同约定的问题，经审查，原告与被告泰某公司达成的“产权调换协议”以及随后的二次补充协议中，均未约定补偿营业损失等各种费用的处理方式，原告的主张符合法律规定，被告的上诉理由不能成立。

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关于原审判决确定被告泰某公司应承担民事责任的2002年4月26日以后到原告与被告达成拆迁补偿安置协议的2005年6月4日前的纠纷，原审法院参照2001年11月1日起施行的国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（三）租赁房屋。”第二款“……暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。”的规定，认为作为拆迁人的被告泰某公司在暂停期限到后的2002年4月26日并没有申请延长暂停期限，其有义务为原告恢复供水、供电，使原告的房屋能正常经营使用，符合法律规定，本院予以确认。虽然被告上诉提出2008年6月18日某市拆迁管理处书写的《证明》和图纸，但该证据并不是行政批准件，不能作为认定案件事实的依据。关于二被告之间基于委托合同关系产生的民事责任，应属二被告之间内部纠纷，其内部约定，不能成为本案的抗辩理由。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

二、案件解说

本案争议的焦点问题是在房屋拆迁管理部门确定的暂停期限过后，作为拆迁人的被告泰某公司没有申请延长暂停期限的，由于其停电、停水行给原告造成的损失，应否作为民事案件予以赔偿？

根据已废止的国务院《城市房屋拆迁管理条例》（1991年6月1日起施行、2001年11月1日废止）、《某省城市房屋拆迁安置管理条例》（1998年5月19日修订、2002年4月10日废止）及2001年11月1日新施行的国务院《城市房屋拆迁管理条例》看，对暂停期限都作了明确规定，暂停期限是指：在拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当就拆迁范围内的单位和个人不得进行的诸如新建、扩建、改建房屋、改变房屋和土地用途及租赁房屋等活动通知有关部门暂停办理相关手续的期限，暂停期限最长不得超过1年，需要延长的，须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。因此，在暂停期限内，被拆迁单位和个人的不动产基于法律规定，物权处于一种受限状态。在暂停期限或延长的暂停期限过后，法律虽没有明确规定被拆迁人的不动产物权是否处于受限状态，但根据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定及充分保护物权人利益的角度，拆迁范围内的单位和个人可以进行房屋租赁、改变房屋和土地用途及新建、扩建、改建房屋等活动，也就是说，只要在暂停期限内双方没有达成补偿安置协议，也没有经过行政裁决，在暂停期限过后，被拆迁人对原拆迁范围内的不动产就享有完全的物权。在此情况下，由于作为拆迁人的被告没有为原告的房屋恢复通水、通电，原告对自己所有房屋的占用、使用、收益权能受到了损害，其当然可以基于物权请求权或侵权之债的请求权要求损害赔偿，故应属民事受案范围。