房地产经济制度的SSP分析

CAIXUN财讯 房地产经济制度的SSP分析 □ 西南财经大学 中国金融研究中心 谢嘉乐 / 文 作为国民经济发展的重要支撑产业，中国的经济发展离不开房地产。房《1997~2010年全国土地利用总体规划地产市场发展相对较快，但是房地产相纲要》中规定，到2010年非农建设用地关的制度建设却存在着明显的滞后性。占用耕地不得突破2950万亩。这一时期自2004年以来，政府依托税收等工具连主要实行住房分配货币化、实施住房自续出台多项短期调控政策，但是为确保有化政策，建立住房保障制度，2000年房地产业的健康、可持续发展，必须从全面放开住房二级市场。通过规范和完其制度入手。本文回顾了房地产制度变善住房补贴方法和公积金制度、经济适迁，主要对SSP范式的概况、房地产经济制度进行了分析与探究。用房的建设、廉租房制度的建立和安居 工程的继续实施，建立了较为完善的住SSP范式 绩效 房保障体系。 房地产业 制度变迁 SSP范式的房地产经济制度分 美国经济学家A•爱伦•斯密德教授引言 在《property，power and public choice》房地产市场利益相关方非常复杂，一书中，构建了一个制度与绩效分析的政府不仅是制度制定者，而且是利益相通用范式。这个范式主要由三部分组成：关方，房地产经济又是国民经济的命脉。状态、结构和绩效（即SSP范式），本文在2016年，深圳、上海等一线城市房价将运用这个通用范式对房地产经济制度暴涨；2016年下半年，政府连续出台政的绩效进行分析。 策调控房价，一方面在调房价，一方面状态S 结构S 绩效P 要去库存。本文通过SSP范式，对房地产经济制度中的权利状态与权利结构等商品：房依赖《城市房政府放任房地产内容进行了分析与探究。 产 屋拆迁管理条市场竞争，市场失我国房地产制度的历史变迁 相互依赖例》，《中华人灵，使房企得益，第一阶段：1949-1979。这一个时期的各方：民共和国城市损害消费者利益，的主要特点是土地公有化和无偿使用，生产者房地产管理进而导致国民经一级住房的实物分配。土地的使用完全（房地产法》，《中华人济更多依赖房地企业）及民共和国土地产。 靠无偿划拨，土地具有非商品性质。新其相关利管理法》，《商品房销售管理政府刺激房地产，中国成立以来，经过土改，土地为小农益主体，分散所有，然后经过三大改造建立了土消费者，办法》等正式短期促进房地产和非正式法规发展，对房企有地公有制的地位。与此同时，国家对住政府 文件，以及各益，政府获益增房逐步实行了接管、没收和整顿，分配种税收和行政加。 手段。大致可给个人。 以分为： 政府抑制房地产第二阶段：1979-1995。这一时期主过热，对消费者有要特点是土地所有权和经营权逐步分政府出台刺激益，损害了房企利政策、政府抑益。政府收入减离，土地作为商品有偿使用。1986年颁制房地产投少。 布《土地管理法》将土地的所有权和使机、政府提高用权分离。1988年通过的宪法修正案第或者降低地政府多层次调控，十四条第四款规定：土地使用权可依照价。 有利于房地产市场发展。 法律规定转让。随着改革开放的不断推进，住房的商品属性得到认同，准许私（1）SSP范式：状态 人买房、建房，调动国家、地方、企业、产品方面：房地产经济活动的开展，个人四方面的积极性，逐步实行住宅商都离不开各种相互关联性与其出现的产品化。 权关系。从其生产进行分析，在房地产第三阶段：1996至今。这一时期主经济活动生产中不仅需要自身生产要素要特点是规范土地利用，保护耕地，注（土地规模、建造条件）还需要投入与重土地的永续利用。1997年修订了土地产出其他区域经济的相关内容。 法，以土地用途管制为核心，将加强土相互依赖的各方：房地产权利状态地管理、切实保护耕地上升为法律制度，可以对房地产经济活动中的有关利益主确定了农地转用的审批程序和权限。体与产品特征进行描述与反映，如生产者、消费者等。政府在房地产经济制度中不仅扮演了政策制定者的角色，而且也是利益获得者。地方政府财政收入很大程度依赖于房地产经济，地产兴则政府收入足，地产衰则不仅影响政府收入还且会影响整个经济。 （2）SSP范式：结构 房地产经济制度的正式规则包含《城市房屋拆迁管理条例》，《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国土地管理法》，《商品房销售管理办法》等。非正式规则是指社会不同群体的房地产经济发展观、可持续发展观、公平和效率、法律意识、如何处理开发商与消费者之间关系等。 在基本法律法规下，政府对于房地产经济的态度也是极其重要的。政府常常会在经济下行或者需要增长点的时候刺激房地产经济，提高土地成本；在房地产泡沫产生的时候，抑制房地产价格和投机行为。 （3）SSP范式：绩效 在分析制度后果的前提下，必须衡量制度绩效。这里我们主要结合历史，选择政府的政府行为倾向进行制度绩效衡量： 第一，政府大规模刺激房地产。其主要代表性时期是2000年以后，政府对于房地产的态度是刺激房地产，在这段时间内房价攀升速度提高。但是刺激到了后期导致房价过高，一般消费者难以负担，损害了消费者利益。对于政府而言，其地方政府在这段时间通过房地产转区了土地费用和各项税收收入，政府收入明显增加，对于政府这个制度的制定者而言，短期利益非常明显。 第二，政府抑制房地产价格攀升。其主要代表时期是2009年以后，房地产泡沫显现，房地产库存增加，政府开始抑制投机性投资和市场中恶意炒房。政府通过其行政手段抑制了房地产过热，对于房地产消费者来说，其既得利益明显。但是这样的政策导致房地产行业进入了“白银时期”，地方政府的收入也大大降低。 第三，政府多层次调控。在进入新常态后，一边是经济增长动力不足，一边是房地产库存增加。面对这样的情况下，政府一边要刺激需求以去库存，另一边又要控制房地产价格，以防房地产泡沫变大，必定要求政府进行多层次的 －47－ CAIXUN财讯 财政分权与金融分权的替代关系研究 □ 西南财经大学 中国金融研究中心 王 琪 / 文 本文主要梳理了财政分权和金融分权逻辑脉络，建立了中央政府和地方政府收入关于财政分权和金融分权变量选择的模型。模型结果显示，存在一个最优的财政分权比例；在这个比例之下，财政分权和金融分权之间存在替代关系。即由于分税制改革之后地方政府财政收入下降，不能满足地方财政支出的上升，因此，地方政府寻求控制地方金融机构获得收益已满足地方财政支出，即金融分权比例上升。 文献综述 崔兵（2014）将金融分权定义为“描述政府向市场的金融分权以及政府内部不同层级之间的金融分权，前者为金融经济性分权，后者为金融行政性分权”。并从制度边界视域研究了无论集权还是分权的金融模式都存在“比较优势”，只要能与金融需求和制度环境相适应，各种金融分权模式都有良好的经济绩效。 陈抗、Arye L.Hillman、顾清扬（2002）构建了中央政府和地方政府行为动态博弈模型，中央政府在选择预算内收入分成比例的高低将导致地方政府选择“擭取之手“还是”援助之手“，当中央政府选择低分成比例时候，地方政府的行为将是”援助之手“。本文通过定义地方政府预算内收入与地方政府总收入为衡量”援助之手“程度，采用固定效应模型，实证研究了分税制改革前后”援助之手“对于不同所有制企业固定资产投资的影响，发现”援助之手“对于私人企业作用大于对国有企业和城镇集体企业。 贾康（2012）行政性分权最基本的特征是依企业隶属关系形成财政收入组织方式和控制方式，而经济性分权则在社会主义市场经济的最基本的经济关系——政府和企业，中央和地方这两个方面，首先是真正形成了与市场经济法则内在逻辑相契合的制度安排。匹配中央和地方财政的比例关系，更多是要根据是否符合经济性分权的内在逻辑，是不是处于市场经济所要求的分税制真正贯通的情况下。 何德旭，苗文龙（2016）则认为由于中央和地方两级政府具有不同的政策目标，导致其最有选择与财政金融行为存在差异，财政与金融成为地方经济增长框架下可以相互替代的融资工具，财政分权制度必然影响金融分权制度。金融的显性集权隐形分权和财政分权导致各地竞争金融资源。 金融分权与财政分权关系梳理 众所周知，中国的经济增长大部分是由分权体制所推动的。1978年以后，中国的税制主要是“包干制”，中央分成地方税收收入的固定比例，随着经济增长，地方税收收入逐年增加的情况下，中央的财政收入增幅明显小于地方财政收入的增幅，而中央财政又承担了大部分财政事权支出，导致中央财政收支明显不平衡。1993年，中央政府财政收入占全国财政收入的20%，而地方财政收入占全国财政收入的80%。 1994年开始分税制改革之后，逐渐反转了这种情况。分税制改革按照不同的税种分为地方税和国家税，以及中央政府和地方政府共同分享的税种（比如增值税中央政府分成75%，地方政府分成35%），由于增值税等主要税种收入随着经济增长而显著提高，因此中央政府的财政收入在分税制之后大幅提高。 金融分权 财政分权 地方政府收入 引言 大多数研究中国发展问题的学者对于财政分权并不陌生，也明白财政分权对于中国发展的意义几何。但对于金融分权这一次就比较陌生了。金融分权与金融集权相对应，金融集权意味着中央政府集中控制金融资源来源，流向，分配，也就是一种计划性的金融体制。金融分权在广义上就意味着中央政府将金融资本资产的定价权利归还给市场；狭义上的金融分权就意味着中央政府将监管或者控制分配权利下放一部分给地方政府。本文所研究的金融分权是狭义上的金融分权，并定义为地方政府能够控制金融业的比例。这个比例可以是现金分红权比例，也可以是股权比例。 调控。这样才能促进消费者消费增加，福利增加，以及促进房地产企业进一步发展和转型。相对前两种状态而言，多层次的去调控市场，能有效避免市场失灵，这样才能达到一个帕累托最优。 我的观点 从我国房地长经济制度的变迁入手，研究制度变迁的过程，再通过SSP范式对房地产经济制度进行分析，我们可以看到在房地产依旧是国民经济主要部分的当下，面对库存压力大和房价过高的现状，应当做好一方面要去库存，给房企带来动力，给刚需消费者解决住房困难，另一方面又要刺激房地产转型和发展。对于不同的城市和地域，对于不同的市场，应当采取不同的措施和制度建设，严格调控一线大城市的房价过高，泡沫过大，也要做好二三线中小城市的去库存工作。 [1]卓萍.基于SSP范式的公共组织绩效差异研究[J].厦门理工学院学报，2010（02）. [2]杨帆，王晓鸣，彭建勋.基于SSP范式的房地产经济制度可拓分析[J].华中科技大学学报（城市科学版），2009（01）. [3]郭微，樊必武.我国房价与地价关系的实证研究——基于2002~2008年的数据分析[J].金融经济，2008（14）. [4]李俊丽.城市土地出让中的地方政府经济行为研究[D].西南财经大学，2008. [5]尹锋，李慧中.建设用地、资本产出比率与经济增长——基于1999~2005年中国省际面板数据的分析[J].世界经济文汇，2008（02）. [6]杨文武.中国房地产业指标体系建立的理论分析与实证研究[D].四川大学，2003. －48－