王石：以教父姿态过地产寒冬

２００８年的房地产业，　石是个炙于呵热的人物，他以拐点论　与降价的方式向左走，而另一派则是以坚挺的价格向右走，房地产　市场被不同观点撕扯。　很显然，四处登顶的王石绝不ｔ｛▲于退出房地产江湖，而是想借　ｄｉ场调整之机，成为房地产业的精神教父。　乇石成为教父有两个法宝。一是对ｆ政策变迁的敏感领悟，一二　是房地产制造的专业化、精细化。　教父情结　．　金将用于“古民居住宅的保护”。所有这　二调，向来不承认地方利益。通过税制改　对政策的把握是成功的中国商人的　一切，显示王石绝不仅仅愿意充当房地　革，第一次从税法上明确了中央和地方　通用秘笈，当此轮房地产调控以越来越　产行业的领头羊。　是不同的利益主体”。他不仅赞同１９９３　强的姿态袭向房地产市场时，王石最早　以王石亲历改革的多年经历，在商　年起朱镕基就大力推行的分税制，还赞　嗅到了市场的变化。　海的沉浮，最重要的是根红苗正的出身，　同宏观调控，并成功地让朱锫基鼓起了　王石在２００７年下半年最早抛出房　他的教父情结无法排遣。虽然一些媒体　以房地产当作支柱产业、拉动内需的信　地产市场拐点论，之后在２００８年１月　给王石戴上房地产业教父的桂冠，但王　心。　份对拐点作出解释。当他以高屋建瓴的　石并没有成为教父，除了冯仑外，潘石　真是一石三鸟。付出的代价是，王石　口气表示，自己所理解的“拐点”是指房　屹、任志强等人在商道甚至市场判断上，　的形象因此含糊不清。他口口声声降价　价的理性回归，按照房价收入比而言，房　都与他有深刻分歧。并且，王石所提出的　为群众，真切地助推了房地产的市场化，　价已经太高，房地产市场必须进行刮骨　房地产商业化、精细化理论，受制于中国　这让左派痛恨他，而他此后一连串为政　疗毒式的大改革时，王石显然已经脱离　市场的现实，只能在极为狭小的范围内　府宏观调控剖白的言论，又让希望跳出　了自己的开发商身份，而在指点中国房　推广。　政府几十万个文件法规窠臼的同行牙　地产市场，甚至中国经济的未来江山。　也许正因为如此，王石才四处登顶，　痛。而王石大幅降价促销的行为既损害　王石多年来的一系列言论可以印证　将世界高山踩在脚下，来弥补内心的缺　了万科已购房的老客户，也让同行生疑　这一点。他曾经指出“居者有其屋”的蓝　憾。　万科是不是想趁市场低迷行并购之事。　图是，“未来要走向和谐健康，需要各方　最让王石与万科失分的是地震捐款　的努力。政府解决政策层面的问题，消费　命门　事件。这也许是中国大多数企业家的痛　者也有居住理念的选择把握，而发展商　何以如此？恐怕与王石的圆滑有关。　苦，他们无法树立鲜明的旗帜，四处讨好　在这样一个特殊的阶段，更应该把握好　有著名的案例。王石在传记《道路与　的结果是有可能得罪大多数人。　自己的方向。”他也很早提出了企业公民　梦想》中，提及１９９７年在深圳与朱镕基　的理论，并屡屡号召同行践行。他声称与　的对话，他抛开房地产，先谈分税制扩大　阴谋与阳谋　多个城市的政府合作，愿意“开发廉租　税基的作用，表示“举双手赞成分税制。　我国商业信用土壤恶劣，让阴谋论　房”，宣布２００６年万科成立的第一个基　我们大一统的国家，习惯一大二公，一平　成为思考常态。围绕着王石的是阴谋论　６９　泛起。　１９９２年邓小平南巡之后，全国　掀起房地产热，房地产投资平均利　润高达４０％以上。１９９２年底，王石　公开提出，净投资回报率高于２５％　的项目万科不做：抨击房地产行业　政策法规不完善，开发商通过权钱　交易、暗箱操作等手段获得土地，一　夜暴富。知情人揭底：王石在政府的　形象不好，与当权者关系糟糕，吃不　着葡萄就说酸。王石可以说动朱镕　基，但以他教父般的个性，与地方政　府的关系想来不会太好。　王石一直在抨击土地泡沫与房　价泡沫，但万科拿的地并不少，万科　的房价在同质的楼盘中并不低。王　石承诺：“万科在开发低收入住宅方　面尽了力。”但２００６年度，万科的　经营利润达到２１亿元，比上年度上　涨６０％。　王石对此的回应是：“不可否　认，房地产开发商的利润中间有一　部分来源于价格上升。但说地产公　司的利润都是来源于高房价却不是　事实。最能反映企业赢利能力的财　务指标是净资产回报率，万科２００４　年是１４．２％，２００５年是１６．３％，达　到历史最高水平，而万科的标杆企　业——美国帕尔迪公司常年的净资　产回报率在１６％一１８％。相比之　下，为何说万科是暴利呢？”　（三）（三）　石留给中国房地产市场的足无尽的争　议，而不足他所懂憬的行业教父地位，以及专业　化、精细化的运作。　净资产回报率高不能否认房价　高，王石在此陷入悖论——作为一　个优秀的企业家，他不能想看着高　价无动于衷，不享受高利润　作为教　父，他必须适时远离利润亲近精神。　两美俱、二难并，几乎是不可能的　ＯＯ　／　／　７０　事。　照王石的说法，要把国内４２个百万人　孙宏斌事件也是让王石业界形象受　口的城市作为自己房地产开发的目标城　损的一件事，王石无法接受后辈要替代　市，并准备在５年内将开发业务覆盖这　万科的狂想曲，一再弹压，表示黑马顺驰　些城市（不过，后来他又修正说这只是一　是破坏行业竞争规则的害群之马。在顺　个战略目标，说没有严格的时间表）。万　驰易主后，想必王石舒了一口长气。　科房地产开发新进入国内哪一个城市，　万科作为住宅房产龙头企业，一直　都要确保在三四年时间内进入当地房地　抱怨市场占有率过低，市场低迷期恰好　产市场占有率的前三名。这种专业化其　是洗牌机会，这是阳谋，而不是阴谋。王　实是行业集中度的典型反映。　石所谓的短期内房价超过收入水平过快　所谓专业化的另一层含义是建立流　上涨的现象不可持续，市场需要理性调　水线作业，如二战后为复员军人兴建的　整　但只要定价合理或者增速调整到合　美国莱维特小镇，复员军人们的圣诞老　理趋势，市场内强劲的购买力仍会表现　人威廉・莱维特在长岛的纳索县里买了　出来。换成大白话，目前房地产要洗牌，　一块１５００英亩的马铃薯地，用流水作　万科要扩张，等调整周期结束以后，万科　业进行，第一批所有的１．７５万套住宅，　的市场前景一片灿烂。当那时，仅凭平均　全部预制构成，每家同一式样，机器听从　利润，万科也能过上好日子。　号令，分秒不差。后面接踵而来的就负责　铺上混凝土地面，跟着电工就来竖街灯　推广专业化　柱，工人就来挂上路牌。接着，就把每个　王石在房地产行业是有梦想的，他　屋子地段划分好。一队队的汽车就在已　的梦想是专业化与精细化。　经凝固的混凝土路面上滚滚而来。房子　专业化有两重意义，一是指企业专　很快就盖好了，包括手续费、绿化和厨房　注于某一行业，而不搞多元化投资。王石　电器设备在内，还不到１万美元。　在自己２００８年４月“专业化ＰＫ多元　专业化才能降低成本，才能“薄利多　化”的言论中，把率领的专业化的万科与　销”，才能在降价后仍有利润空间。莱维　多元化的复星作了比较。王石显然不看　特小镇引领了一代潮流，房地产商们纷　好多元化之路，因为“以短期的资源来抗　纷跟进，政府也适时而动，以发放国债的　击巨型企业长期的能力，即便存在局部　方式修建高速公路等基础设施，不会漏　和短期的合理性，在更长时期来看也难　过商机的人们纷纷赶过来建校、开市场、　以是最优的”。　建厂，一座座交通便捷的小镇由此而生。　万科用长达９年的时间把房地产之　这样的专业化需要原材料的统一市　外的其余业务全部出手，此后将自己的　场，需要简化的具有法治精神的税费体　主业进一步集中于商品住宅，在商品住　制，需要市场化的土地一级市场，需要统　宅中又进～步定位于面向城市普通白　一的严格的产品标准，在目前的中国显　领，主要位于城郊结合部的住宅开发。按　然做不到。王石所讲的专业化集中在第　一个层面，而无法渗透到第二个层面。　因此王石提出精细化进行补救。他　说，万科的第二个十年，通过专业化获得　了成功，万科的第三个十年，即２００４至　２０１４年将致力于精细化，具体讲就是只　做城市住宅，把住宅开发中的各环节力　争做精细，做到家。　这一想法来自于王石对日本企业精　细生产模式的推崇，受限于各种条件，王　石的精细化远未成功。精细是工业化后　期制造业到达顶峰的产物，也是德日文　化的产物。王石所谓的精细化，目标是占　据制造业高端，改造本国文化，他明言　“万科要想保持自己的地位，必须解决文　化这方面的缺陷问题。在房地产领域，中　国企业一定要联合起来搞投标，联合起　来搞行业的标准化、产业化，但是我们万　科还困在这里，一合作就出现以他为主、　以我为主的问题。如果我们想受人尊重，　加入ＷＴＯ之后，中国企业还想继续健　康地发展，必须专业化、精细化。在文化　上要有更多的开放、包容、平等”。　尾声　王石留给中国房地产市场的是无尽　的争议，而不是他所憧憬的行业教父地　位，以及专业化、精细化的运作。　房地产生态是中国商业生态的典型　缩影，被市场分割、贫富差距、利益博弈　所纠缠，在这样的大变动时期，谁想充当　教父都是不现实的，最终历史会让房地　产业界之外的人物，拥有政治与经济资　源的人，来扮演这一角色。　最终，房地产问题的核心，在房地产　市场之外。