个人住房贷款选择等额本金还款法贷款期内全部利息的计算方式

维普资讯 http://www.cqvip.com 《银行与经济｝２ｏｏ２年第４期　个人住房贷款选择等额本金还款法　贷款期内全部利息的计算方式　王珉坚　（工商银行贵州省分行）　一、贷款期内全部利息是多少　金与支付逐月减少的利息。由于利息　与等额本息还款法一样是美国、Ｅｌ本、　如果你准备去银行贷款购房，贷款　是逐月减少的，这就存在着在贷款前　香港等发达国家和地区的银行在办理　期限在１年以上，月还本付息方式选择　的决策中难以计算贷款期内全部利息　个人住房贷款时最为常用的还款方式　等额本金还款法，那么，在贷款期内你　的问题；银行也没有办法回答这个问　之一，如果不解决这个计算方式，势必　要付给银行的全部利息是多少？对于　题，也无法制定一张象等额本息还款　对开展住房信贷产生一些消极的影　这个自己非常关心的数字，你可能无　表那样的等额本金还款表供查。举例　响。　法算出，同时，据笔者了解，银行也难　说，如你选择等额本金还款方式贷款　二、本人研究发现的两种计算办法　以答复，因为他们也几乎同样是无法　１５万元，期限２Ｏ年（２４０个月还本付息　对上述问题，笔者研究出了能够解　算出这个数字。因为与等额本息还款　２４０次），这时你还未办理贷款，但需要　决该问题的两个计算办法（根据情况　法不同（用每月的还款额乘贷款期月　向银行咨询２０年中你要付给银行的利　选用其中的一个）：　数再减去贷款本金，所得结果就是贷　息是多少，你这就难为银行了。据笔者　办法一：　款期内的全部利息），等额本金还款法　所知，在贵州省的范围内，还没有哪家　贷款期内全部利息　贷款金额Ｘ　的月还本付息额每个月都不一样，即　银行设计和掌握了这个计算方式，全　月利率／２　Ｘ（贷款期月数＋１）＋贷款金　贷款期内的月还本付息额是逐月减少　国的情况就不得而知了，因为没看到　额Ｘ　Ｅｌ利率／２　Ｘ（贷款期大月数一两倍　的，具体情况是每月都归还相同的本　有关的介绍。但由于等额本金还款法　贷款期内２月数＋贷款期内润年２月　娃娃”现象、“灯下黑”的方法。即对那些　各类经济案件工作中，面临着许多新情　人民群众的根本利益，一切为了群众，一　平时比较老实听话、工作表现不错、业务　况。其一，作案手段更加隐蔽，涉案金额　切依靠群众作为我们的纪检监察工作　技能较好、领导比较放心，比较熟悉的员　巨大，畏罪潜逃案件上升；其二，越级越　的出发点和落脚点。进一步转变思想，　工，特别是基层处所负责制人在贯制检　系统大范围的投诉情况增多，在改革Ｅｌ　牢固地树立以人为本，教育为主，预防为　查中也应一视同仁，不应以他们表现不　益深化的过程中，因涉及到个人的切身　主的观念，进一步完善和创新防范机　错而放松对他们的管理。　利益，直接到监察部门举报呈上升趋势；　制。这就是“在党委的统一领导下，纪检　（１２）在加强法制教育的时候，结合　其三，新闻监督力度进一步加大，新闻曝　监察组织协调，专业部门各负其责，上下　典型案例，加强犯罪成本观念的灌输。　光带来的正、负面影响极大；其四，司法　联动，齐抓共管”的基础上，进一步深化　要让员工清醒地认识到，谁一旦作案，谁　机关打击力度的加大，由外部引发的案　为“在党委的统一领导下，纪检监察组织　就将要为之付出高昂的代价。也就是说　件，因为内外部防范信息缺乏交换流通　协调，专业部门各负其责，提高思想道德　他不仅要失去令人羡慕的职业，失去稳　渠道，往往使我们处于被动地位。其五，　素质，提高管理水平，上下联动，内外协　定的收入，失去温馨的家庭，还将失去做　从自身的情况看，我们纪检监察部门在　同，齐抓共管”的防范机制。对此我们作　人的尊严和自由。　预防和查处腐败行为和经济案件的预　了初步的探索，与贵阳市检察院联系，商　总之，只要在继承原有的一套防范　防深度上、打击力度上、教育的威慑力　榷建立新形势下的联系制度。双方党委　措施的条件下加以发挥和创新，营造一　上、信息的来源和反映的灵敏度上，都存　通过了《预防职务犯罪工作联席会议制　个“不想作案、不能作案、不敢作案”的氛　在着自身固有的不足。　度》，这必将有力地推动我部的案件防范　围，就能完成全年的防范工作目标。　为适应变化了的新形势，我们要以　工作，使之迈上一个新台阶。　当前，我们在抓源头反腐败和查防　“三个代表”的思想为指导，把代表广大　维普资讯 http://www.cqvip.com 《银行与经济）２００２年第４期　数）。　付给银行的全部利息是多少？　办法二：　前面说过，银行难以回答这个问　贷款期内全部利息＝贷款金额Ｘ　题。　月利率／２　Ｘ（贷款期月数＋１）。　现在我们用办法一来测算：　上述计算办法是非常简单的算术　贷款期内全部利息　２００００　Ｘ　式子，能够普遍为广大城乡居民及其　０．００４４２５／２　Ｘ（６０＋１）＋２００００　Ｘ　他人士所掌握，使其在办理个人住房　０．０００１４７５／２　Ｘ（３５一ｌＯ＋１）＝２７３７．６０　贷款时不为前述难题所困惑。　（元）。　办法一适用于每月按实际天数计　现在我们得到了测算结果，在贷款　算利息的情况（如２月按２８天或２９　期内某人要付给银行的全部利息大约　天、小月按３Ｏ天、大月按３１天计算利　是２７３７．６０元。　息）。它是一个比较精确地测算贷款期　上述计算需要说明以下两点：１、　内全部利息的计算公式。公式中的贷　２００２年２月４日还未降低存、贷款利　款期月数指贷款期内所包含的实际月　率，所以上述计算用的是调低利率前　数，如２Ｏ年的贷款期限其贷款期月数　的５．３１％的年利率；执行凋低后的利　就是２４０（个月）。要得出公式中的贷款　率是从２月２１日开始的。２、月利率按　期大月数，只需数一下贷款期内有多　人民银行总行规定为年利率除１２，日　少个大月就行了。我们知道，１月、３　利率亦按人民银行总行规定为年利率　月、５月、７月、８月、ｌＯ月、ｌ２月是大　除３６０。　月；如贷款期限较长（一般都较长），为　上述例子中的贷款金额与期限以　了尽快算出大月数，将贷款期限内的　及时间是某银行一笔个人住房贷款的　整年数乘７（每年有７个大月）然后加　真实情况，办理了贷款手续后该银行　上整年前后的大月数就行了。两倍贷　打印出了该笔贷款６０个月的还款表，　款期内２月数非常容易得到，每年只有　加总６０个月的利息后全部利息额为　１个２月，数一下就行。贷款期内润年２　２７３４．５８元（如果你没有办理贷款手续　月数也很容易得到，我们知道，每４年　使得银行将相应的信息输入计算机系　有一个润年，２００８年又是一个润年。　统，即在贷款前这个还款表是打印不　办法二适用于每月按３Ｏ天计算利　出来的，银行没有你的还款表可打印　息的情况（即无论是大月还是小月或　出来。对办了贷款手续的借款人，银行　者是２月，月利息一律按３Ｏ天计算）。　一般也是不给打印出还款表的，尤其　它是一个精确计算贷款期内全部利息　是贷款期限长的情况。其实贷款手续　的计算公式，其计算结果与贷款后付　办理后客户并不是非咨询不可，一定　给银行的全部利息数完全一样，即没　要咨询的情况发生在贷款手续办理　有一点误差，误差率为零。　前）。可见，用前述办法测算的全部利　三、实例计算　息额仅比在正常还本付息情况下的实　下面用实例来说明对上述办法一　际全部利息额多出３．０２元（２７３７．６０—　的应用：　２７３４．５８＝３．０２），这作为一个贷款前在　例：某人准备向银行贷款买房，金　客户的咨询中回答客户的测算结果已　额２００００元，贷款时间从２００２年２月４　足够精确了。用前述办法测算的测算　日至２００７年２月４日（期限５年），选　结果与实际数的那一点误差说明前述　择的月还本付息方式是等额本金还款　办法或公式具有不受那一点误差影响　法。如果某人跟任何人一样非常关心５　的实用性。上述计算结果的误差率为　年内他要付给银行的全部利息是多　０．１１％（３．０２／２７３４．５８＝０．１１％）。前述　少，于是向银行咨询，问在贷款期内要　测算办法即办法一的测算结果从理论　上讲（即从这个办法的来源上讲）其误　差率大约就是０．１ｌ％，这个误差率不　随贷款期限的长短以及贷款从哪年的　哪个月开始而发生多大变化。至于贷　款金额的大小是丝毫不会影响这个误　差率的。　前面说过，有银行在客户选择等额　本金还款法的情况下回答客户全部利　息是多少的问题就说比等额本息还款　法少一点，现在我们来看会少多少？前　述例子其月还本付息方式采用等额本　息还款法全部利息额是２８１６．８Ｏ元，比　采用等额本金还款法办妥贷款手续后　银行打印出还款表加总６０个月的利息　所得到的全部利息额多８２．２２元　（２８１６．８Ｏ一２７３４．５８＝８２．２２）。这个误　差率是多少？是３％。与前面的测算结　果比，前面的测算结果仅多３．０２元，误　差率是０．１１％。３％是０．１１％的２７倍　多。并且贷款期限越长，这两种还款方　式的贷款期限内全部利息的差别就越　大。笔者算了一个２Ｏ年期的例子，等额　本金还款法的全部利　包比等额本息还　款法的全部利息少的数额，占等额本　金还款法全部利息的２２％（与贷款金　额是多少没有关系）。可见不能用等额　本息还款法的情况来回答等额本金还　款法的问题，相反亦然。在这里需要指　出的是．两种还款方式在贷款期内全　部利息数的不一样，不能说明选择等　额本金还款法比选择等额本息还款法　要好，不存在选择哪一种还款方式更　划算的问题（在贷款利率与每月的计　息天数一致的情况下）。等额本　包还款　法在相同贷款金额相同贷款期限（年　数或月数）的情况下之所以比等额本　金还款法多付利　包，是因为等额本　宫　还款法这种还款方式在一整个贷款过　程中占用的银行资金多。两种还款方　式各自的意义在于：各自适应于不同　的收入预期的客户（借款人）。当然，这　不是本文要讨论的问题。　（责任编辑：龚宇麟）　４５