公寓设计有用的资料

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专题目录：

一、公寓的一般特征 二、公寓分类 三、公寓概述

四、不同种类公寓的市场分析

1、投资型公寓市场分析： 商住公寓、商务公寓

2、居住型公寓市场分析：酒店式公寓、住宅公寓（公寓式住宅）

五、济南市公寓项目分析

1、5月份济南市公寓项目销售量分析 2、济南典型公寓项目分析 3、济南市即将开盘的公寓项目分析

六、公寓投资回报率分析

七、相关文章：投资公寓有技巧 谨防商家“偷梁换柱”

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一、公寓的一般特征

由于目前对公寓并没有严格的定义与界定，一些“公寓”概念如：酒店式公

寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等，就很难区分到底是公寓还是商务用房。

公寓的“名分”不同，其使用年限也不一。市场出售的“名分”各异的“公寓”，土地使用性质基本上游走在“商业”与“住宅”之间，有的是“酒店”，有的是“住宅”，有的是“写字楼”。按国家规定，不同的土地性质，必然涉及土地上建筑物业的使用年限的不同“酒店”或“旅业”的土地使用年限是40年，“商业”与“写字楼”为50年，住宅土地使用年限最长，达70年。总之，公寓没有严格的定义，但是我们可以总结出其区别于住宅的一般特征：

1、对于投资型商务公寓来说一般土地使用年限在40或50年左右，但是居住为主的公寓式住宅或是酒店式公寓，土地使用年限一般可达到70年左右；

2、公寓的周边配套和社区配套较一般住宅更加的齐全，有的具备星级酒店的管理和服务、有的具备SOHU的特征、有的住宅公寓修建豪华的酒店式大堂等等；

3、公寓的本身硬软件设施较高，同一地段投资型公寓租金较普通住宅要高出50%以上；

4、同一地段的公寓楼比普通住宅销售价格要高一半以上，这也是真正的公寓与普通住宅的区别之一；

5、公寓有很多增值服务：诸如打字、复印、保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各种增值服务等；

6、在地段上，投资性公寓要地处大型商务区内，这样才能保证其将来的投资回报率；

7、在物业水平上，比一般住宅更加成熟，对业主的服务更加的周到，细致。

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二、公寓分类

纯商务公寓 投资性公寓 商住公寓 酒店式公寓 公 寓 居住性公寓 住宅公寓（公寓式住宅） 国际化标准公寓 三、公寓概述

公寓经过了多种物业形态的演变，出现商住公寓、商务公寓、酒店式服务公寓、住宅公寓、国际化标准公寓等不同形式的公寓类型；不同的定位对应了不同的客户群体，各得其所。

在投资型公寓中，有的公寓要求提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务，还具有星级酒店式的大堂，可称之为酒店服务式公寓；另一种是投资型商务用途公寓，往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务（如宽带区域网、 订票、会议、送餐等）；而随着城市的经济形态不断地变化、组合，创业型、发展型小公司较多产生，由于特殊的土地使用权制度，出现了一种特殊的物业形态——纯商务公寓，即名义上的住宅楼，实质上的写字楼。因其租金便宜，市场的

庞大，这部分物业也吸引了不少投资客的关注，成为另一种新的投资型商务公寓； 最近几年，很多开发企业进驻二线城市，拥有了大片的土地开发权，很多开发企业为了规避政府的70/90政策，导致新的公寓类型的出现，这些公寓类型一般户型较小，精装修，社区内配套较为完善，有较好的物业管理水平，通常以居住为

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主，土地出让年限与普通住宅相同，最高为70年，被称为住宅公寓，即我们通常所说的“公寓式住宅”公寓式住宅的出现又进一步引领整个住宅市场向着更加精细和完善的方向发展，将来会有更多的公寓式住宅的出现，必将会掀起住宅市场的一场革命。

四、不同种类公寓的市场分析

1、投资型公寓市场分析：商住公寓、商务公寓 ▲商住公寓

■商住公寓的需求

住宅、商铺等房产已逐渐成为人们新的投资渠道。目前，投资者投资最多的房产类型有普通住宅、公寓、商铺、商住公寓等。投资方式不外乎升值后转手出售或者长期持有租赁两种，其中，后几种房产在目前比较适合投资。 ■商住公寓将成热点

综合分析几种投资型物业，一些业内人士认为，商住公寓可以称之为今年真正的投资热点。原因如下：

1、商住公寓供应增多，需求仍然旺盛

今年全年新增商住项目总量略高于去年。商住项目在这两年形成了一个供应高峰，但随着国家宏观调控政策和更多限制性政策的出台，以及商住市场饱和度的增加，商住市场的供应在未来将会出现减少的趋势。

虽然是国内发展商炒作出来的概念，且各方对商住公寓褒贬不一，但众多的投资者或投资机构介入却是事实。国内经济的飞速增长引发的商机，使得中小型企业迅速增加，这些企业实力较弱，而商住楼以较低的租金、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境成为这些中小企业的首选，商住办公的需求仍旺。

2、个人投资和企业投资双重青睐

个人投资商住项目的案例不胜枚举，作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，而这些中小型企业购买商住项目主要是用于自住办公。商住项目投资成本较低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购

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买商住项目办公。

■投资商住公寓应注意什么

投资商住公寓，除了应该关注开发商的实力以防烂尾、延期交房等基本问题外，购房人还应该结合今后的出租或者出售考虑一些应该防范的风险。

首先，要考察开发商的实力和资信问题。

其次，项目的安全合法性：在购买前期要考察好开发商，包括项目本身的各类资质证书，以确保该项目的安全合法性。

地理位置：投资商住两用的公寓要选择一些办公楼少、成本高的区域，或产业形态比较密集、有发展潜力的区域。

装修程度：业主可选择简单装修，不需豪华装修；格局上要尽可能符合周围潜在客户的要求，如空间要大，尽量增加房屋的使用面积，一些非承重墙可以打掉。

租金：不要把重点放在租金的高低上，因为承租公司的规模、租期的长短等都比租金本身更重要，要控制空置期，减少时间成本。

物业费问题：物业费不应通过房屋是否出租而转移，也不是通过实际承租人的使用而产生的，因此，在购房的时候，必须考虑到物业费支付问题。

再次，商住两用公寓能否注册公司，这和今后的出租息息相关。按有关规定，从事高科技、软件开发、广告、图文设计等非经营性的公司可在商住两用的公寓里进行注册，但需征得物业公司或业主委员会的同意；一些贸易公司、加工制造企业、餐饮和美容院等有经营行为的公司，按有关规定是不可以注册的；外企机构、外资办事处不可以在商住两用的公寓里进行注册。 ■投资商住公寓如何规避风险

\"买房出租、以房养房\"，可能已经成为许多人的投资理念。但什么性质的房产最值得投资呢？

有数据表明：同一地区，商住公寓跟住宅公寓的租金差价在500-1000元左右。以北京朝阳区外某项目60平米的一居室为例，其商住公寓的租金是6000元/月，住宅公寓的租金是5000元/月。假设其售价是9580元/平米，按照两成20年按揭，商住的投资回报率为15.1%，住宅公寓的投资回报率为8.04%（这两个回报率都考虑了空置率）。

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简单地从数据上看，商住公寓的投资回报率远远地高于住宅公寓，那么投资商住公寓有什么技巧，同时又存在哪些风险呢？ 1、商住公寓与住宅公寓的比较

可能很多人会有这样的迷惑：同一地段、同一开发商开发的房产，为什么商住公寓的租金要比住宅公寓的高呢？首先因为开发商立项时，商住还是住宅是需要注明的，开发成本就不一样；另外，商住公寓的商业气息一般更为浓厚，更符合一些公司经营的需要。所以租商住公寓的公司，相对实力也会更强一些。但正因为这一点，商住公寓的客户群体就会相应狭小，空置期也会较长。

住宅公寓在出租给公司时，则会受到一定的限制，像咨询公司这种，经常会人来人往的公司，原则上是不可以租住宅公寓的。但是，住宅公寓除了出租给公司外，还可以租给白领等阶层居住，它的客户群就大大增加。而商住公寓一般面积偏大，只倾向于租给公司；同时，一些公司为了节约成本，可以异地办公。也就是说公司注册在商业聚集地，但是办公在住宅公寓。

除了空置率会较高外，商住公寓还有一个较大的风险就在于，新的楼盘不断推出，会加剧楼盘间的竞争。一般来说，新的楼盘各种配套设施会更好，再加上一些新的商业区的形成，该房产的租金存在下跌的风险。住宅公寓同样存在这种风险，但是由于其客户对人气的要求，远不及商住公寓的客户要求高，相对该风险会小一些。

2、二手或空置公寓能降低成本吗？

不论是商住还是住宅公寓，它们的资金投入都是较大的，在比较好的地段买一套二居室，一般需要100万左右的资金。除了前期投入外，后期还有管理费、折旧费等一系列费用。那就意味着，如果该公寓空置，投资者每个月需要倒贴一笔不小的后期费用。

那么我们能否通过购置二手或是空置公寓，来降低一些成本呢？这种做法降低成本的空间很小。她说，购买二手民宅，可以利用原来的旧家具，降低成本。而租公寓的客户要求一般较高。更重要的是买一个二手公寓的价钱，与新楼盘的价格差距不大。除非这个小区出租率很高，可以考虑买二手公寓。

至于空置房，则很多时候是样板房，暂时没有卖，再大幅度打广告不划算；另一种是因为大客户买了很多套，因为各种原因手上还留有几套，如果有合适的空置

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房，房价会比它销售旺季时低一些。但是由于空置房的数量较小，可操作性不是很强。

总体而言，要规避公寓空置率高等风险，最简单的办法就是，找准投资的地段，选择在成熟的或者是潜在的成熟商业区、社区置房。

▲ 商务公寓

■商务公寓成为投资新宠

假如开列近年楼市的热门产品．商务公寓必定名列前茅，商务公寓也有占领写字楼市场的趋势。

商务公寓以其价格较低、空间分割灵活等特点吸引了大批成长型公司和个体投资者，而经过市场洗礼后的“第三代商务公寓”完善了更多商务功能，许多项目一入市很快就销售一空。 1、以写字楼标准打造商务公寓

商务公寓从2001年开始进入市场并逐渐走红发展至今，凭借着政策优势、销售灵活、产品多样等各种特有的优势在市场中占有不可替代的重要位置。 但是，一直以来，商务公寓在市场的认可度一度受到质疑。有人评价说，第一代商务公寓是住宅立项．完全按照纯住宅设计，直接在住宅里办公，没有考虑任何商住的功能；而第二代商务公寓区划设计仍然是住宅和公寓．目标客户包括居住者和办公者，但已经适当考虑了一些商务用途，属于商住混用：目前，第三代商务公寓是公寓立项，提倡纯办公理念。结构形式、外立面、层高都是按照写字楼的设计标准打造，比如豪华大堂，2.5米的净高、自由分割的户型，公共卫生间、户式中央空调、足够的车位等等。

商务公寓在市场走俏的原因主要有三方而：一是商务公寓以居住类物业立项，在产品设计和营销推广中，却定它以办公为主。由于立项非写字楼，所以土地出让和市政费用均低于真正的写字楼．而且可以按照住宅进行贷款按揭。同时，这类物业在销售价格和办理按揭贷款方面相对于写字楼有较大的优势；其次，商务公寓在很大程度上填补了办公类物业的一个市场空白;商务公寓被市场接受的第三个原因就是商务公寓在产品设计上充分考虑了消费者的办公需求，在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。 2、商务公寓挤占半壁江山

由于一些成长型公司在寻找办公场所时．对写字楼的价位和面积基本不能承

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受。这时，房地产开发商看到了市场的需求，及时地把公寓产品设计进行了一定的调整，如增加户型的可变性、在会所和大堂里加入了和办公有关的设施，如公共秘书处、会议室、多功能厅、商务咖啡屋、商务网络中心等，推出商务公寓的概念，使之适合这些成长型公司办公的需要。

此外，当前新人市的商务项目由于配置和管理都是按照写字楼的标准，但物业管理费与区域内同档次的写字楼物业管理费相比具有很大的价格优势，因此在写字楼与商务公寓之间，很容易让客户对商务公寓动心。

现在市场上新兴的商务公寓与写字楼相比，具有比写字楼更好的环境景观和生活配套．商务公寓不仅有商务中心等配套，有的项目甚至还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务订购和酒店咨询等业务，有的项目还有中心花园、生活会昕等设施，而这些都是成长型公司所看重的。

商务公寓的客户群主要定位在成长型企业。一方面商务公寓的销售价格普遍低于周边写字楼，另一方面，投资者可办理8成20年按揭贷款，租金则可以比普通公寓要高出许多。投资商务公寓的客户一方面可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后可以以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。如果商务公寓项目的位置在交通便利、商务氛围浓厚的区域，拥有良好的生活和商务环境且租金低于周边同档次的写字楼，那么它的客源会更加广泛和稳定，更适宜投资。 ■商务公寓投资指南

传统的商住两用型公寓是一种无奈的产物，商与住之间存在横向互扰。而且，无论是其户型格局还是商务配置情况都难以全面适应公司化办公的需求。而今年热销的商务公寓突出“以商为主”或“只商不住”的特点，商住的概念在市场的培育下逐步合理、成熟，纯商务公寓所蕴藏的巨大市场前景令人刮目相看。 1、投资商务公寓的优势

市场的中性产物

商务公寓从立面上看不是写字楼又接近写字楼，从配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看既可舒适地生活又可气派便捷地商务办公。商务公寓可按照住宅类进行贷款按揭，一般产权为70年，可有8成20年按揭，因而大受中小企业和投资买家的欢迎。

合理的客户需求

随着众多新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意

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义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或公寓。但购买高档写字楼一是最小面积单元偏大，二是价格不菲。而商务公寓恰好解决了成长型中小公司的难题。

空间设计的合理性

商务公寓在设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性，户型从小到80平方米、大到500平方米，给客户提供多方位的选择，将传统办公空间中利用率不高的功能空间提炼出来，如多功能演影室、洽谈室、茶水厅等以配套服务的形式提供给各个公司，使商务空间更为精简、纯粹，同时可最大化地实现资源共享。这种可延伸的小面积商务空间大大降低了公司的固定成本，目前已引起众多客户的关注。

较高的投资回报率

高档写字楼的回报相当丰厚，但前期投入也相当高，三五年内是不可能收回成本的，只有具备实力的投资商才会进入这一领域。而投资商务公寓则可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以较高的租金出租而获取投资回报。商务公寓往往分布在写字楼集聚区域，租金低于周边同档次的写字楼，因此客源相对广泛和稳定，租户多为公司而非个人，租赁中的麻烦和纠纷相对较少。 2、如何投资商务公寓 成熟的商圈

地段作为投资是顶级重要的，一般来说正处于成熟商圈的商务公寓应是首选，周边应有众多的成长型公司聚集，而且商务公寓的区域供求量不能过多。 便捷的交通

商务公寓应处于交通便捷之处，周边最好有轨道交通支撑，使职员在繁忙的商务过程中做到来去自如。同时周边应有浓郁的商业、文化氛围。 合理的内外结构

目前热销的商务公寓是专为中小公司量身打造，一般采用大跨度预应力结构，户内隔墙可随意拆改，尽量满足办公需求。外立面也要简洁现代,外形典雅俊朗，采用高级面墙或玻璃幕墙，与纯粹的写字楼并无二样;最好能按写字楼规划建造。 智能化的配置与服务

好的商务公寓应配合周全的商务服务系统，楼内应设立大型商务中心，包括

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订票、订餐、速递、大型会务室等多种服务手段，且智能化配置一定要到位，宽带上网、电子巡更、烟感监控等软件手段不能少。 楼宇规模不宜过小

商务公寓的规模应在3至5万平方米为宜，不能过小，否则难以体现出商务氛围。地上、地下车位要充足，否则会制约其发展。

2、居住型公寓市场分析：酒店式公寓、住宅公寓（公寓式住宅） ▲酒店式公寓

酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。 ■酒店式公寓的起源

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家以上的酒店式服务公寓，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。 ■酒店式公寓的特点

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客

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提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。 ■酒店式公寓的前景

随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来中国设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。

酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选，因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。 ■酒店式公寓蕴含投资价值

当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活;从另一层面来看，今年中国加入WTO将会为中国的的很多城市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在中国设立了据点。中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。 酒店式公寓个性化十足

酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。

酒店式公寓蕴含投资价值

与其他投资类产品相比，酒店式服务公寓的优势明显，因而吸引了众多投资者；首先，风险小，由于物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，

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所有的客户都有收益，避免了因空置导致的零收益。

其次，回报高，近两年，京城的高档公寓租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月－56美元／平方米／月不等，出租率普遍在70％以上。

酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的，通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。但是，高档项目占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以更适合中长线投资者。 酒店式公寓投资注意因素

尽管酒店式服务公寓具备投资优势，投资者在选择该类物业投资时需考虑以下几个因素： 1、位置:

客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。 2、服务的水平

客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，服务的水平直接影响到经营状况，能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报；企业实力、经营管理水平是关键，目前市场上缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够，存在收益偏低的情况。

3、价格是否透支

看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓，其实也暗藏危机；有不少项目打着回报稳定的幌子，原本数千元的房屋却卖到了上万元，即使加上日后的回报，购买的房子也是负资产。

▲住宅式公寓

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所谓公寓式住宅，是当前在国际上风靡的新型生活方式，首先这种类型的公寓是以居住为主，多为精装小户型，土地出让年限一般为70年，高档住宅公寓讲究内外配套的齐全，有的要配有豪华大堂，对中低档住宅公寓，一定要注重社区内部配套设施的齐全，满足人们生活、购物、求医等的需求；而且它可以为住户提供诸如计时清洁、代办事务、老人陪伴服务等全方位的家政服务，住户几乎不需为任何家务事操心，能够省心省力省时间，更能保证家务工作的质量；真正的住宅公寓还要有一流的物业服务，有的楼盘甚至还设置“金牌管家服务”24小时，全方位、全天候、全立体、全过程为小区业主服务。

五、济南市公寓项目分析

由于济南当地的公寓项目多以公寓式住宅和酒店式公寓为主，真正的投资型公寓尚未成熟，所以，针对济南市的公寓市场，将主要针对住宅公寓和酒店式公寓进行分析。

1、5月份济南市公寓项目销售量分析

5月济南普通住宅的成交量为1277套，较4月下跌了13.2%，但公寓的成交量却较4月翻了近16倍，高达917套。

5月出售公寓的楼盘只有5个，分别是诚基中心，盛世花城，群盛华城，黄金时代，汇展·香格里拉，其中有3个楼盘位于高新区，1个位于历下区，1个位于槐荫区。但从各楼盘销售状况来说，位于历下区的诚基中心成交量最大，达到675套，价格也以12215元/平方米位居首位；高新区以盛世花城为重点，共成交173套；槐荫区仅有群盛华城售出73套，均价5940元/平方米。 公寓在5月的集中放量，主要是由于两方面的原因。一是市场供给量充足，诚基中心、盛世花城等项目均选择在5月推出大量新房源，而前期积累的意向客户在这期间得以充分释放；再者，公寓产品以其精装、高端配套等优势，吸引了广大购房者和投资者的高度关注，产品符合当前济南楼市的需求走向。

2、济南典型公寓项目分析

【城基中心】 13

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拥有70年产权的公寓式住宅，拥有星级酒店式大堂，项目定位为高档公寓式住宅；两层复式结构，二期共1200套房源，已售房源一千多套，二期还剩余房源200套左右，三期7月份开盘，共开9栋楼。

产品特点： 最高9层，复试结构、单层销售，规避国家90、70

政策；层高5.2米，面积适宜，单层50平米、上下100平米左右两室两厅居多；公共空间装饰豪华，单户毛坯房装修；

价格： 单价11000-17000元，折合单层价格5500-8500元。主力价格在 6800元/平米 【市场部观点】 此项目为较典型的 “酒店式公寓”项目，由于项目建造了一个类似星级酒店的大堂，大堂和电梯厅、走道全部都是豪华精装，5A级酒店标准，类同于索菲特酒店、贵和酒店的大堂，所以，拥有了酒店式的配套，但是此公寓还是以居住为主的公寓类型，并且周边配套不符合真正的酒店式公寓的特点，酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，并且将来会有一个较大的投资回报率。

【盛世花城】

一条沿街商业和两栋公寓组成了社区的架构，还有幼儿园、健身休闲等设施，50平米公寓位于小区的西南面，面积从50—80平米不等，精装修与整个小区即相对独立，又融会

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贯通，共享大社区完善配套和综合物业服务。

价格：公寓均价5300元/平米，从其价格和配套上可以看出其定位为中高档的公寓式住宅，其价格相对较低，定位为中高档项目，所以人们更容易接受。 【市场部观点】 公寓依托于盛世花城这个大社区，配套非常完善，幼儿园、商业，包括休闲俱乐部、综合性的物业管理配套；公寓项目依托于整个社区大景观；并且精装修；盛世花城50公寓的主流面积在50平米左右，它是以50平米左右的户型为核心，主要是43平米至48平米，很少一部分是80平米，主要是一室一厅一厨一卫为主；以上数据也说明了盛世花城的公寓也是典型的“住宅公寓”，具备了社区内配套的完善、房屋精装修、综合性的物业管理、小户型等特点。

【群盛华城】

群盛华城SOHO小公寓作为西市场仅见小户型，占尽市中心繁华便利的生活配套。发祥巷已经动工破土，价随之而来的城市建设活动，将会直接促动本地区的房价升值，

多层带电梯不是针对奢侈的花园洋房和别墅的设计

专利，群盛华城SOHO小公寓多层带电梯的设计理念更是针对特殊群体的个性要求，多层带电梯既方便了日常生活又提高了居家办公的工作效率。

【市场部观点】 15

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群盛华城的公寓项目也是“住宅公寓”的典型代表；多层带电梯，更加凸显了公寓式住宅与一般住宅的区别，其软硬件设施要比一般住宅高很多，当然随之带来的物业费用也要比一般住宅要高；群盛华城的1#、2#楼小户型公寓主力户型45-47平米，地处西市场商圈，升值空间较大，这也是公寓式住宅的特征（小户型、商圈、升值潜力较大）

【黄金时代】

黄金时代酒店式公寓拥有70年的产权，总建筑面积约1.6万m2，共169套公寓，均价：5800元/平米，其主力户型以42 m2至46 m2的单位户型为主，以67 m2至95 m2的单位户型为铺，另外也有170多m2的写字间，在服务上提倡 “酒店式服务，公寓式管理”，届时商务服务中心将为置业者提供诸

如打字、复印、保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各种增值服务，一洗投资置业者后顾之忧。在产品上力争将精装修进行到底，考虑装修过程的每一个细节，将装修升级到成品装修的层面，从地板、墙体装修用材到衣柜、厨房、家具、家电选用都有着细节及品牌方面的考虑，一切只为客户的生活和健康着想，例如墙面采用立邦牌内墙乳胶漆，地面采用宏耐牌地板，卫生间采用金斯顿牌瓷砖，配备美林牌座便器，史密斯牌热水器，还有美的空调、三德牌低碳钢暖气片、好太太牌吸油烟机等等10多种家具、家电，让业主拎着行里就入住。 【市场部观点】 黄金时代可以说是宜商宜住的公寓项目，无论从服务到物业，再到室内全装修，都表明此项目也是典型的“酒店式公寓”项目；项目以小户型为主，更多的是用于居住；酒店式公寓的另一个特点就是对业主有很多增值的服务，如：届时商务服务中心将为置业者提供诸如打字、复印、保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各种增值服务等。

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【汇展·香格里拉】

由济南天业实业有限公司投资开发，规划总建筑面积近23万平方米，全部为55-78平米豪华酒店式公寓及64-84平米两居住宅。以济南东部地表性建筑为目标，面向围绕这一带的商旅人士和青年精英。

汇展•香格里拉是济南国际国际会展中心二

期工程，四面均为城市道路，南面与会展中心首期建筑隔路相连。三栋塔楼成半圆形，北塔设计为首层商业用房，上部公寓，共31层。东西两栋塔楼，其功能为公寓，共27层。公寓户型面积从40-100多，现均价为：4800元/平米，设计合理。空间利用率较高，亦商亦住。目前已建到10层左右，东西两塔采用中央天井设计，使得每层的大部分房间呈环形分布，一定程度上避免了门对门的不便。此外，也在一定程度上增强了楼盘高层的采光效果。 【市场部观点】 真正的酒店式公寓不仅仅是要有酒店式的服务管理；它是一种定位很高的项目，从黄金时代、香格里拉、城基中心来看，都把项目定位为酒店式公寓，都有很好的酒店式管理和服务，也都具备综合性很强的物业管理，社区内配套也许符合酒店式公寓的要求，但是周边配套设施不符合酒店式公寓的特征，真正的酒店式公寓应该地处大型的商务区内，换句话说，酒店式公寓的定位是否成功，更多的是以投资回报率的多少来区分的，将来的回报多，才能证明项目是真正的酒店式公寓。 3、济南市即将开盘的公寓项目

济南市新开的公寓项目多以小户型住宅公寓为主，从济南新开公寓项目来分析，将来济南市场出现的公寓类型将多以公寓式住宅的形式出现，以下分析公寓式住宅项目的特点： ★

公寓式住宅的内外环境与普通住宅有很大的区别，有更加完善的配套，比如大型会所、商业街等社区内的配套；对于社区外配套要求相对

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比内部配套低，所以对开发区域没有太大的限制，假如项目在大型商务区内，则可以考虑定位为大型酒店式公寓项目，假如周边没有商业氛围，则可以定位为小户型住宅公寓，同样可以增加项目销售价格，提升项目的品质； ★ ★

项目精装甚至是全装，也公寓式住宅项目的特点之一；

住宅公寓虽然主要是用于居住，但是同样也有投资的特点，与一般的住宅相比，租金要高很多； ★

住宅公寓有和酒店式公寓同样的特点，就是增值的服务，商务服务中心将为置业者提供诸如打字、复印、保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各种增值服务等。

● 鑫苑·金座

位于高新区济南国际会展中

心附近的鑫苑金座项目是集公寓、sohu、办公、商业为一体的城市综合体，8万平米城市综合体；拥有45平米左右的小户型公寓，看起来让人有种抢占济南东部房地产原始股的冲动。

● 水晶公寓

位于山大路与花园庄东路交叉口的水晶公寓，毗邻山大路、花园路两大金街，交通便捷，配套齐全。规划为一栋单体建筑，地上十一层，地下一层。地上部分由115套精装公寓和小区商铺组成，主力户型面积为40－90平米的精装公寓。水晶公寓是目前山

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大路片区唯一在售小户型物业。

● 重汽·彩世界

由知名房地产公司重汽地产推出的重汽·彩世界项目，也是目前市场少有的纯小户型项目。项目位于北园大街ＢＲＴ与济齐路交会处。社区内部拥有完美生活配套，包括大型商业中心、豪华会所、自助式动感商业街，医疗、邮电、储蓄等设施一应俱全；主力户型从30-70平方米一

室、一室一厅到两室一厅不等。据悉，售价在5500元／平方米左右。

六、公寓投资回报率分析

公寓投资回报比住宅整体高50％

一般来说，大型楼盘都会统一推出的酒店式公寓，而且租价都不低，例如80平方米的两房一厅单位，物业内配有日常生活所需家电和用品，以及电脑、传真机等商务人士必需的设备，在北京租值可高达1000元-2000元/天，与正式酒店的商务套房价格不相上下，位置较好的地段平时约租人民币7000元-8000元/月。

作为一个投资品种，公寓的投资回报比较稳定，保值能力也比较高。以北京的中怡城市花园为例，由于高租金的支撑，即使是二手转让的售价仍可保持在1万元/平方米的幅度。所以目前公寓市场投资氛围相当活跃，吸引了不少具有一定资金的投资者入市。

回报可达11%

尽管近年楼价有所上涨、租金保持平稳的市场状况之下，租赁回报率却有所下降，但主要的优质楼盘租赁回报率仍可保持7%左右的水平。

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小户型最受欢迎

但作为普通的个人投资，建议先要考虑自己的目标客户群定位，因为租给不同的客户群，投资的物业类型、价格、档次和户型都会不一样，而且如果不想投入成本太高的话，最好投资小户型的公寓，目前市场上小户型公寓市场的投资气氛都相当活跃。

七、相关文章：投资公寓有技巧 谨防商家“偷梁换柱”

北京的张先生想投资一套公寓，可是面对铺天盖地的宣传广告和名目繁多的公寓类型，他不知道究竟该如何选择。存在类似困惑的投资者并不在少数。由于目前对公寓并没有严格的定义与界定，再加上开发商的故意混淆，往往让投资者难以辨别。业内人士提醒，一些商家把公寓当成了宣传的噱头，其主要目的是希望借此提高普通住宅的销售价格，投资者千万不要被这样的“偷梁换柱”蒙蔽。

多个要素区别公寓与普通住宅

“在火热的地产投资市场里，公寓项目凭借自身良好的项目品质，低于写字楼和商铺的销售价格、适用人群广泛等优势，在这个市场里拔得头筹，赢得了多数投资者的青睐，已逐渐成为地产投资的主体。但是问题接踵而至，面对市场上各种噱头的宣传报道，对于那些想买到真正公寓的投资者来说，如何甄别房屋到底是公寓还是普通住宅显得至关重要，否则将受到损失。”21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙说。

寇海龙举例说，一位外地客户周先生，在北京购买了一套“公寓”类房产并交了首付款。但事实上，他买入的房产从项目品质、物业管理水平、升值潜力等几个要素去综合衡量，根本不具备公寓的硬性条件。也就是说，周先生实际购入的仅是一套普通住宅而已。与周先生相似，有相当一部分投资者都有过这样的遭遇。

寇海龙认为，投资者可以考虑从装修状况、地段位置、物业管理和配套设施建设等方面进行区分。他介绍说，公寓项目基本上全部带有精装修，购房者拿

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到钥匙后可以直接入住，免去装修的麻烦。而普通住宅可以毛坯交房，也可以简单装修或提供菜单式装修，无论哪种方式都需购房者再投入额外精力和财力去进行布置。两者的差别不仅在于装修期间会损失投资者的租金收入，也体现在楼宇的品质和档次。

寇海龙说，购买公寓的人多数用于投资，可以高价出租赚取租金利润。而选择租住公寓的人多数为海外、港台或外地来京工作人员，这部分租住者有在北京中长期居住的需求，但短期又无购房需求，因此，租住硬件和软件设施都较好并且能够为他们提供良好居住品质的公寓是这部分人群的首选。有了这样的目标客户群，也就有了公寓项目的区域定位。例如，北京目前的公寓多集中于城市核心商务区或泛商务区，以CBD区域为典型代表。这些地区不仅汇聚了众多外资企业，而且交通四通八达，便于居住者日常出行和上班。

与普通住宅相比，公寓能提供先进的物业管理和配套设施，可以为居住者提供各种优质服务，比如提供24小时热水、24小时运行的电梯、各种智能化服务，还包括会所、健身场所、娱乐购物场所的配套建设等。在价格方面，在同一地段、同一个时间段内，公寓的价格往往高出普通住宅上千元至数千元不等。

“名分”不同使用年限不一

一位业内人士告诉记者，由于目前对公寓并没有严格的定义与界定，一些“公寓”概念物业如酒店式公寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等，就很难区分到底是公寓还是商务用房。

这位人士说，公寓的“名分”不同，其使用年限也不一。市场出售的“名分”各异的“公寓”，土地使用性质基本上游走在“商业”与“住宅”之间，有的是“酒店”，有的是“住宅”，有的是“写字楼”。按国家规定，不同的土地性质，必然涉及土地上建物业的使用年限。“酒店”或“旅业”的土地使用年限是40年，“商业”与“写字楼”为50年，住宅土地使用年限最长，达70年。

北京千万家房产中介公司市场总监常淑娟说，目前，公寓的主要类别大致可分为两类：投资自住两相宜的居住型公寓及纯投资型的商住公寓。其中，居住型公寓基本上集中在会展商圈或者是一些商业氛围浓厚的区域；而投资型公寓更多是在一些商务人士居住较为集中的区域，这两类产品不仅有明显的区位差别，同时价格也有一定差异。

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常淑娟告诉记者，商住公寓又称为商务公寓、商务住宅，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。然而，不论从规划设计还是商务配套来看，商住公寓都无法和同区域内的高档写字楼相抗衡。

酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。

常淑娟说，无论是哪种公寓类型，投资者都应仔细考察该物业在立项时注册的用途究竟是“住宅”还是“商业”，以免投资失误。

北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松也提醒说，2006年6月北京出台了“民宅禁商”政策，其中规定：“凡属住宅(含公寓、别墅、平房等)用途的及房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用途的房产(含商住、综合等)均不予工商登记”，这无疑给很多的投资者“当头一棒”，因为许多投资者买房时并没有仔细甄别房屋到底是住宅还是商用，而且往往都是按照商用的价格购买，因此谨慎选择显得至关重要。

业内人士支招公寓投资技巧

业内人士提醒，有意投资公寓项目的投资者一定要谨慎，千万不要看到项目名称挂着“公寓”两个字，就以为自己买到了货真价实的公寓项目。

常淑娟说，有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质应该是投资者考虑的重要因素。同时，品质较高的商住公寓，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，还配备智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，投资者应选择设施尽量完善的商住公寓，这会使日常的工作更加安全高效。

商住公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发

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类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

寇海龙建议，投资者一定要仔细衡量项目的开发商和物业管理公司实力，实地考察项目周边交通、配套建设和社区自身所能提供的智能化生活服务情况，包括是否精装修、是否有24小时热水、是否有24小时运行电梯、是否天然气入户等。他特别提醒说，投资者一定要仔细分析项目周边是否有商务氛围，也就是看周边是否具备旺盛或较为旺盛的人气，避免购房后出现“有价无市”的现象。更为重要的是，要参照项目周边市场交易价格，对自己预期收益和准备投入的成本进行核算，看是否能够比较顺利地收回投资成本。同时，在当前房产市场投资环境更加复杂的情况下，除去需要考虑正常的房产投资要素之外，一些政策的变动也要时刻关注，免得投资风险加剧

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2008年6月16日

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