5种房地产创新的金融解决方案

为推动地产金融创新落地，助力房地产企业创新转型之路，全经联于2015年6月12-13日在北京举办“首届全国房地产金融创新大会”。大会上邀请了全联房地产商会秘书长钟彬先生、盛世神州基金董事长张民耕先生、嘉富诚基金董事长郑锦桥先生、河山资本合伙人曹少山先生、当代集团第一资产CEO李熠先生等分享资产证券化、众筹、互联网金融、海外模式等地产创新的金融解决方案。

创新融资、私募并购基金、机会投资基金会成为三大发展形势钟彬 全联房地产商会秘书长

房地产业将来不再是GDP的火车头，要成为中国经济发展的承载体，否则对我们的行业发展也不好，我们要维持行业长期的利益，而不是短视的短期利益。

我们未来的商业模式是“产业+金融+地产”，过去就是土地的红利，改革的红利，现在需要你的商业模式、管理模式，两个叠加产生你的产业红利。

房地产企业对金融需求的变化，体现了从价值发现、价值重组到价值创造的阶段。现在像PE还有一些产业结合，如果仅仅做一个固定收益类，我们的房地产基金是没有优势的，因为最大的基金是保险、理财。所以我们讲房地产企业金融能力的变化，现在房地产进入规模增长期，房地产基金

的发展趋势，其实分三类，第一是创新融资，针对房地产存量项目去融资，主要是优化资本结构，加大资金杠杆比例；第二类是私募并购，今天的中国房地产市场存在重大的并购和重组的可能，这个资源是针对房地产企业标准，为企业发现和遴选并购与投资机会。第三就是机会投资基金。这时候我们发现我们的职业经理人的职业素养、专业能力尤其重要。所以我们看创新融资、私募并购基金、机会投资基金会成为三大发展形势。海外模式 张民耕 全经联首席地产金融顾问、盛世神州董事长

房地产企业都在向房地产基金化进行转变，银行总体上对地产类产款标准提高。银行为了保证贷款的安全性而采取的措施是可以理解的。

从目前地产基金来看，开发商是最了解项目情况的，也有足够的经验可以把项目操作好，所以愿意承担最多的风险，它持有10%的投资是托底，然后它去找有经验的房地产金融投资商，有的表现为特定基金，或者特定的财务公司。这些企业作为房地产开发商资本金的补足部分，有20－30%的资金托底，此时银行再贷款。实际上在这个链条之中，开发商承担最大的风险，最后的收益也是最大的；投资商承担中等的风险，中等的收益；银行最小的风险，最小的收益。每一家对于自己安全性的不同，或者收益性定位的不同，在房地产的金融资金链上充当不同的角色。中国的房地产金融

化也在慢慢地向这个方向发展，中国房地产20强都有地产金融化的趋势。

人民币基金和美元基金双轮驱动以往开发商是一条龙的开发进程，从买土地、开发、销售到物业管理的香港模式，到现在转向了美国模式。如今开发商可能就是负责寻找土地，买地的钱也许是和投资方一起承担的，地产商也愿意分享一部分利润，更重要的是可以一同分担风险，这是一种典型的美国模式。做企业完全无风险套利已经不复存在了，目前有一些大型房企，自己做基金，这个时候就有一些房地产的自有基金和基金公司展开竞争，但大多数情况而言，房企还是愿意规避风险，与基金公司进行合作的。所以资本计划要做到三点：一为双轮驱动的计划，人民币基金和美元基金同时推动，做企业不能造势，必须顺势。二为与大企业、大机构合作。三为进行内部建设，使得项目来源和资金来源渠道化。资产证券化郑锦桥 全经联金融投资委员会顾问、嘉富诚基金董事长

资本市场的强大，能使一个国家强盛。所以，中国未来经济的发展，资产证券化是一个方向。资产证券化的具体内容还是比较多，包括我们看到的开发商，你怎么使用，我是一般的开发商怎么使用资产证券化产品，你可能规模小，不一定能够真正使用资产证券化产品，但是你有可能用到与资产证券化载体相关的一些股权投资基金的产品，因为对房地

产行业而言，像私募的房地产股权投资基金，目前还是以使用为产品之一，大家去银行贷款，你要不是国家政策支持的行业，贷款是非常难的。如果你是棚户区改造、城中村改造等不同产业，在国家开发银行对房地产企业的政策很宽，大概能拿到25年期5%不到的利息成本的贷款。如果你要做安居工程，你的贷款当然就更好，养老地产更好一点。 另一方面，可以使用的是什么？股权众筹的方式，对房地产开发企业而言，就是要解决钱的问题，如果你通过创新、网络销售提升起来的话，能支持住很重要，如果支持不了那就非常麻烦了，加上你占有社会民间的资金、高息，你就更麻烦了，这就是我们面临的问题。企业缺少在投资人和企业项目、公司之间的隔离墙，就少了这么一个隔离墙，导致了企业发展存在问题。解决办法就是在中间做有限合伙企业，他可以很好帮助规范企业的结构，省很多的事，成本可能高一点，对企业来说，多留一年，前期的资本金成本就增加一年，所以，对我们来讲快非常重要，我尽快把建设工程该支付支付了，开工迅速卖掉，在销售方面，让利实现资金的回笼，可能很快就解放了。所以，怎么样更好的使用有限合伙企业，非常重要。众筹模式李熠 当代集团第一资产CEO、无忧我房CEO

平台趋势：专业垂直化和零佣金化

由于不同类型的房地产众筹在融资量、融资对象、回报

和退出机制、风险管控要求等方面都各不相同，这就为平台专业品牌化经营提供了空间，专业垂直化可以为众筹平台带来更多人气和收入。

从互联网事物发展的趋势看，几乎所有的收费平台都会被免费平台打败，所以未来房地产股权众筹平台最终很可能零佣金化。

行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临 对个人或机构而言，介入房地产开发的最大瓶颈是能否有效筹集资金。而房地产众筹一旦实现，形形色色的主体都可参与房地产开发，众筹代建服务预计将兴起。

在房地产众筹模式下，社区运营垂直化和个性化定制将有机会出现。参与众筹建房的人可以在平台上交流讨论，决定在哪拿地，小区将会是什么样子，甚至左右邻居都能提前确定。 截至目前，“房地产众筹”已进入实践阶段，而“互联网地产”却仍处于概念阶段。在众筹模式下，“互联网地产”将做的更深入：所有环节如买地、定位、设计、开发、销售、运营等均可由互联网上的专业服务商提供，传统开发商成为产业链中的一环。同时，传统房企也可以转型做互联网地产，尤其小股操盘的房企，必会青睐这种模式，因为企业无需资金投入，就可掌控项目后期物业商业运维，坐享品牌溢价、管理佣金以及运营收益。无忧我房众筹模式 社区商业曹少山 全经联金融联合体成员代表、河山资本合

伙人 社区型商业地产潜力巨大。传统集中商业在很多城市已经供过于求，竞争激烈，其商业模式受到电商的巨大冲击，而新型的商业经营模式尚未形成。社区型商业立足于居民的基础生活消费，具有很强的不可替代性，其人流特征也为未来O2O社区的建设提供了很好的物理载体。从财务回报的角度看，社区型商业的开发和运营都可以创造十分可观的利润，对于有这方面专业能力的公司，这是地产领域少有的一片既有总量规模、又有充分利润空间的蓝海。互联网金融

在产业升级和新型城镇化的大环境下，房地产行业与互联网金融如何有效跨界融合是关注焦点之一。本次大会将开展互联网金融跨界对话，将邀请建元控股董事长苏建权、海金仓CEO戴凯、积木盒子创始人董骏、众筹网CEO盛佳和财谱互联网金融平台董事长刘坚等专家交流探讨如何利用互联网金融推动房地产创新。