第26期《旅游运营与地产开发》
养老专刊
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
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第26期《旅游运营与地产开发》养老专刊
北京绿维创景规划设计院
一、新型城镇化是最大的社会改革与内需市场化提升工程
日前，我院林峰院长受邀为中建一局房地产公司的领导和员工授课，谈及了新型城镇化的“顶层设计”问题，包括目前人们对于新型城镇化的看法、城镇化对房地产的影响等。
新型城镇化是顺应中国经济发展规律而产生的，但目前国内很多专家对新型城镇化存在一定程度的误读。针对这些误读，林峰院长指出，新型城镇化是面向中国城乡二元结构的、最深刻、最系统的社会体制改革，是一场涉及40%~50%人口的改革和革命，是中国整个社会发展的顶层设计。中国目前的城镇化，远远不止是要推动工业和产业方面的进步，也不是简单的造城和房产开发运动，而是一种社会体制改革和社会资源的有效配置，是一项通过土地开发、城市建设、产业发展与社会改革这四个方面有效整合来推进的系统工程。在这种思路下，规划的理念和思路要进行彻底的调整，城市布局要破区域的行政隔离，从单一城市中心化聚集向城镇网络化结构调整；主导者也应从政府转向市场，公共服务完善、基础设施建设等都要通过市场化结合政府有效管理的方式来实现。
二、市场化下的新型城镇化的四大特征
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林峰院长认为，科学的新型城镇化建设，是市场引导的新型城镇化。市场化下的新型城镇化建设，呈现出四个特征：
第一，产业先行。城镇化建设需要选择合适的核心产业，围绕核心产业形成产业链，然后由这个产业链形成就业能力、人口聚集能力和城市消费结构。
第二，产城一体化。在产业领先的基础上，应实现产城一体化发展。林峰院长指出，除了工业园区外，由服务产业聚集发展而兴起的二、三产结合型的园区近两年开始迅速增加。另外，以休闲为龙头，以人的消费为中心，形成的消费聚集带动了巨大产值，并形成消费聚集区。这一模式成为产业发展的一种创新模式，即以消费聚集为驱动，形成产业支撑。
第三，城乡一体化。除了产业和城市的发展，城市和乡村如何统筹也是一个重大问题。绿维创景在多年实践中，形成了以现代农业、时尚服务业、休闲服务业、养老养生服务业为主导，形成休闲小镇、贸易小镇的整合发展，实现城乡统筹发展的创新模式。这就是就地城镇化、产业发展整合和现代农业发展，也是农业与二产、三产结合的创新发展手法。
第四，逆城市化。逆城市化是现在城市环境污染和人口老龄化所带来的必然趋势。林峰院长认为，要充分利用逆城市化结构，把生产、
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工作和居住这种长期型的向城市和城镇聚集和旅游、度假这种短期流动性的向非中心区、非大城市的旅游度假区、特色资源区、乡村卫星城区聚集结合起来，带动旅游小城镇和卫星城的发展，这也形成了中国就地城镇化的重要创新方案和突破点。
三、市场化下的新型城镇化商机及发展架构
在首届长株潭新型城镇化建设新区成果展示及土地推介会上，林峰院长指出，新型城镇化最核心的商机来源于城市发展模式变化、城市人口增加所带来的房产升值、土地升值以及由产业与消费能力互动而产生的发展结构。其一是由地价差异形成的结构型升值，其二是商业模式创造的升值。
在市场化的引领下，以休闲消费为核心的城镇化结构将成为主流发展模式之一。其发展结构分为七部分：第一，人气。人气聚集是任一项目中带动地价升值最重要的要素，如何运用人气是地产开发和景区开发中需重点解决的问题；第二，商业口岸价值。人气带动商气，进而形成商业口岸，用商业地价带动区域运营对整个区域有较大好处。第三，产业选择与产城一体化。无污染产业、生产服务业、消费服务业等产业是新型城镇化的重要选择。第四，宜居化建设。第五，配套市场化开发。林峰院长将其简单的概括为“一老一少一办”。第六，二三四居所发展模式。第七，城乡一体化。利用综合体和花园城市形成
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延伸化发展，将城乡进行有效结合及统筹是未来城镇化发展的必然之路，也是重点。
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