建筑新规面积计算规定

新规范修订的主要技术内容是：

1. 增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层;

3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

解读：规划设计时应注意。以往均按架空景观层概念，不计建筑面积(容积率)。

2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;

3.0.9 对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;

3.0.12 附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

3.0.14 有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。

3.0.15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

4.增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;

3.0.13 窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

解读：本条与《住宅设计规范》统一，利用假凸窗赠送面积被进一步限制。

5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定;

3.0.18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。

6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求;

3.0.20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

7.修订了阳台的面积计算规定;

3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

解读：将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。

堵住了把入户花园、内庭院等“假阳台”改成房间的途径

8.修订了外保温层的面积计算规定;

3.0.24 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

9.修订了设备层、管道层的面积计算规定;

3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

解读：老规范不计面积。过去有的楼盘为提高得房率，把物业用房放在设备层，或者把管道层改成地下室白送给业主，都行不通了。“赠送面积”成为影响销售的因素之一

10.增加了门廊的面积计算规定;

3.0.16 门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积;有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。

11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。

3.0.19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积;结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。

解读：地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考

虑此部分面积的比例。

3.0.27 下列项目不应计算建筑面积：

1 与建筑物内不相连通的建筑部件;

2 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;

3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;

4 露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;

5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;

6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷;

7 窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗;

7 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;

8 无围护结构的观光电梯;

9 建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮

油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

新《建筑工程建筑面积计算规范》中，这些面积不赠送！

新规并非禁送面积，楼盘常见“偷”面积及新规应对

1、 飘窗增面积

由于原建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过 2.2米，便可有效“偷”到面积。当然，想高度超过2.2米也不难，开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，虽然毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时可轻易打掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

新规：窗台与室内地面高差在0 .45米以下且结构净高在2 .10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

有可能的应对措施：控制飘窗窗台高度。

2.“入户花园”变房间

入户花园在报建时就是阳台，由于只计一半建筑面积，却可以改建成一个房间，是目前开发商使用最普遍的手段，常常把入户花园做得超大。

新规：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。

有可能的应对措施：将入户花园等尽量做成外阳台

3.露台和半地下室全送

主要出现在别墅产品中。由于大露台和2.2米以下的半地下室不计入建筑面积，这成

为开发商增加附加值的重点。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室(外头一般为车库)和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。

新规应对：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层在2.2米以上的计全面积，结构层高在2 .2米以下的，应计算1/2面积。

有可能的应对措施：降低地下室高度，其它没办法