浅析我国房地产行业发展现状分析

好东长离母教,研究浅析我国房地产行业发展现状分析武汉东湖学院/刘峰【摘要】住房问题已经成为社会普遍关注的焦点房地产行业的发展也已成为热点话题本文通过对我国房地产行业发展的现状及趋势分析总结出今后我国房地产行业发展应避免的风险以及今后的转型之路。[关键词]房地产现状转型一、我国房地产行业发展的现状1房地产的整体规模增大。首先我国房地产行业的投资规模逐渐扩大占社会固定资产投资的比例也逐年增加。其次是开发规模快速增长。全国房地产施工面积每年以25%的速度递增房地产开发的规模逐渐加大而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了01%最高的达到了30%。2区域发展不平衡。房地产行业区域发展不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上东部地区和沿海地区的经济发展水平较高因此房地产行业起步早发展更为完善虽然中西部地区近年来也得到了飞速的发展但是地区间仍旧存在着不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在着较大的差异虽然经济的发展使全国各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高但是从整体上来看东部地区仍旧要远高于西部地区。东部地区的经济发达居民较高的可支配收入使房地产行业在这一地区表现异常活跃。西部地区的居民可支配收入较少因此房地产行业的发展并不完善但是受地广人稀的影响居住面积反而更加宽松。而中部地区则兼具经济不发达和人口稠密两大弊端人均居住面积是最低的。3房地产业成为GDP上升的重要力量。政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策在该政策的激励下银行的信贷空前放松房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。4房地产价格提升过快。我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势但是在2009年全国商品房价格开始飘升其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。与国外中产阶级的的主体地位不同国内中低收入家庭占社会比重更大随着相关政策的改革住房问题逐渐发展成为了一个社会性的问题是社会利益和矛盾冲突的集中体现。二、我国房地产行业发展的趋势分析1房地产调控不会放松但后期仍有较大发展空间。现阶段控制通货膨胀成为央行政策首要目标短期内在通货膨胀不能缓解的情况下这种严厉的调控手段将仍然持续下去。随着调控越来越严厉银行房贷额度有限造成其首先会削减房产开发贷款和按揭贷款住宅市场交易量下滑开发商资金链受压降价以回笼资金带动土地和住宅价格进228一步下滑银行给房地产行业的贷款更加谨慎进一步的削减房产贷款对房地产行业来说这种恶性循环的可能性正在加大。2不断完善住房保障体系和商品房供应体系。随着国家鼓励银行、保险、公积金、社保基金等各路资金支持保障房建设及开工截止大限逐渐接近地方政府落实中央要求的意愿加大从而带动房地产投资快速增长为部分房地产企业尤其是有央企背景的房地产企业提供了广阔的市场空间。坚持市场供给与政府保障相结合以市场供给为主是我国住房政策的基本点。政府将会强化职责加大保障性安居工程建设完善住房保障体系继续发挥市场在资源配置中的基础性作用完善商品房供应体系通过租售两种方式满足不同消费群体对住房的基本需求。3住房供应结构将会改变。调整供应结构主要是调整住房供应结构增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括:一是调整保障性住房和商品房供应的结构、增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租凭住房的供应结构增加租凭住房的比例。三是调整新建住房与二手住房的比例逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构加大中小套型普通商品房的供应。三、我国房地产行业今后发展需防范的风险第一是价格上涨的风险。很多城市的房地产市场和项目回暖之后部分开发企业开始酝酿涨价部分项目也在涨价。但是目前不能认为市场完全回暖了整个行业要珍惜来之不易的相对正常或者平稳的市场情况价格上升蕴含着非常大的风险如果很多企业都要涨价的话可能会使目前市场的成交量回落下去。第二是来自保障房的风险。目前许多城市出台了保障房的相关政策比如武汉经济适用房今年5至6月份就要推出面放得比较宽这样一来会使原来商品房市场受到冲击。这些保障房不全是在远郊不少在近郊还有一部分在上海外环以内比较好的区域正常的商品房卖每平方米12万元至13万元保障房只卖6000元这样一定会对商品房市场产生影响。第三是商业房地产的风险。目前商业房地产调整刚刚开始商业房地产的底部远远没有来到根据目前数据酒店、办公商业运营的情况不佳几个主要城市五星级酒店的租住率都在30%至40%之间租金下降了40%;甲级写字楼下降了20%出租率下降了巧%以上这个情况还在延续。商业房地产可能会有一轮比较大的调整因此政府需要在这一方面多加关注。参考文献:[l]徐雪梅王燕城市化对经济增长推动作用的经济学分析J][城市发展研究20042()[2]孙鑫论中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战J][经贸观察2009(7)