物业承接查验方案
接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。
承接查验的作用
1、 明确交接三方的责权利关系；
2、 确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；
3、 确保物业使用的安全功能，保障客户的生命财产安全；
4、 减少遗留问题，降低管理风险
5、 为日后物业的管理创造条件。
承接查验条件
物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表客户以满足安全及
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使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：
1. 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
2. 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
3. 配套服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4. 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
7. 法律、法规规定的其他条件。
职责
1. 项目物业管理处接到竣工验收的通知后，公司各职能部门负责人及专业的工程技术人员组
成验收小组。
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2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的
试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。
3. 验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验
收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。
4. 验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。
5. 验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收，并向公司各业务管理部门办理移交工作。
文件支持
1. GB50300《建筑工程施工质量验收统一标准》
2. GB50202《建筑地基基础工程施工质量验收规范》
3. GB50203《砌体工程施工质量验收规范》
4. GB50204《混凝土结构工程施工质量验收规范》
5. GB50205《钢结构工程施工质量验收规范》
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6. GB50206《木结构工程施工质量验收规范》
7. GB50207《屋面工程质量验收规范》
8. GB50208《地下防水工程质量验收规范》
9. GB50209《建筑地面工程施工质量验收规范》
10. GB50210《建筑装饰装修工程质量验收规范》
11. GB50242《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》
12. GB50243《通风与空调工程施工质量验收规范》
13. GB50303《建筑电气工程施工质量验收规范》
14. GB50310《电梯工程施工质量检验评定标准》
15. 物业承接查验办法（建房【2010】165号）
16. 建设工程质量管理条例；（2000年1月10日国务院第25次常委会议通过）
17. 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；[中华人民共和
国建设部令第78号（2000年4月7日）]
18. 房屋建筑工程质量保修办法；[中华人民共和国建设部令第80号（2000年6月
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30日）]
19. 我司关于接管验收相关文件。
相关记录、表单
《物业移交书》
《单项验收报告》
《综合验收报告》
工作程序
1. 验收的准备
验收小组根据院区提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。
人员准备：
在承接查验前，应根据物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等；现场查验组可视情况作进一步细分)，各自确定相关专业的技术人员参加。
计划准备：
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在接管前，应制定承接查验实施方案，以使承接查验工作按步骤有计划地进行。
2. 验收的实施
1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
2) 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整
改报告返回院区，由院区督促施工单位进行整改。
3) 对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后
进行正式验收。
4) 设备的实物验收，要做到符合以下几点：
设计图纸与设备的规格型号、数量符合
主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范
设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对不同类设备记
录在《物业移交书》中
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5) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格
内。
3. 物业验收后的处理
1) 验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。
2) 验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评定及意
见书，呈交公司总工程师。
3) 验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈公司及建设单位（建设方）
监理公司，解决记录在交接记录中。
4) 公司总经理代表物业管理接收单位（物业管理处）同物业交接单位进行正式移
交，并签署有关手续。
5) 验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。
6) 办理正式物业验收移交手续，会同建设方、施工单位、管理公司签字生效，将
全部档案资料存档。
分系统接管验收工作内容（即质量与使用功能的检验）
1. 主体结构
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地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。
2. 电气工程
变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、客户（住户）电量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。
3. 垂直运输
客用电梯、消防货用电梯、自动扶梯。
4. 水卫工程
给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程。
5. 一次能源工程
燃气管道系统、燃油储油系统、热力入户工程。
6. 暖通与空调工程
热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。
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7. 安保工程
消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统（FAS）、保安自动化系统（SAS）、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、可视对讲系统、巡更系统。
8. 综合布线系统工程
一卡通管理系统、电梯运行监控系统、停车场管理系统、有线电视系统
9. 电讯接入工程
语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。
10. 户外工程
围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源。
物业的接管验收工作细则
查验提交的资料
1. 产权资料
2. 项目批准文件；
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3. 占地批准文件；
4. 规划说明书；
5. 环境预评价书；
6. 建筑执照；
7. 开工许可证书；
8. 规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。
9. 供用电合同；
10. 供用水合同；
11. 供用热源合同；
12. 供用天然气合同；
13. 污水排放协议；
14. 通讯协议；
15. 接收卫星传送的境外电视节目许可证。
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查验技术资料
1. 设计说明；
2. 施工说明；
3. 设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；
4. 竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；（注：因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成，所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。）
5. 地质勘察报告；
6. 工程合同及开竣工报告；
7. 工程预决算；
8. 图纸会审记录；
9. 工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；
10. 隐检验收签证；
11. 沉降观察记录；
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12. 竣工质量核定证明书；
13. 消防验收报告；
14. 饮用水检测证书；
15. 钢材、水泥等主材质量保证书；
16. 新材料、构配件的鉴定合格证书；
17. 水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。
18. 砂浆、混凝土试块、试压报告；
19. 供水、供暖、空调试压报告；
20. 水平衡、风平衡测试报告；
21. 高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；
22. 避雷系统测试报告；
23. 接地系统测试报告；
24. 排水系统试验报告；
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25. 楼宇自控试验报告；
26. 卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。
质量与使用功能的检验
1. 参照建标（1991）第69号文 4.5条进行。
2. 机电设备接管验收参照规范：
1) GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及验收规范。
2) GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及验收规范。
3) GBJ（243-82）通风与空调工程施工及验收规范。
4) GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。
5) GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。
6) GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准
7) GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。
3. 使用功能的检验
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无故障运行的检验
规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：
1) 供配电系统：48小时
2) 垂直运输系统：72小时
3) 空调系统：72小时
4) 生活冷水系统：72小时
5) 消防水系统：出水试验
4. 完善使用功能
根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能，根据季节与功能变化，在使用中进行动态调
试，直至达到设计指标，满足物业运行需要。
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