实习时间：2011-8-01至2011-10-30实习地点：沈阳亿隆房屋开发有限公司实习内容：
首先说下我这阶段的主要工作，一方面，做一些对公司的认识，
关于富力地产的简介及本期项目富力塞戈维拉的一些认识。另外一方面就是工作的实质，内容是做投资机会选择和决策分析以及前期工作。
第一部分，经过我的了解，又查了一些公司的文件，知道富力地
产集团成立于广州，经过16年的发展现已成为一家拥有一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质的综合房地产企业。而这段时间所参与的项目富力•塞戈维拉是富力地产在沈阳浑南新城悉心打造的大规模、高档纯别墅社区，项目坐落于凤凰大街77号，总用地面积约37万平方米，总建筑面积约20万平方米；分为双拼别墅，联排别墅，和独栋别墅。
第二部分，做投资机会选择和决策分析方面的有关工作，投资机
会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。身在开发部，就相当于助理一样，收集一些资料和文件，还有做一些报告之类的。我做了沈阳市房地产市场供求关系的分析报告，整天和经理跑这里跑那里的，一直在寻找下一个投资的可能性，看看有没有适合投资的项目。看了很多地方，记下了几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，在头脑中快速初步判断其可行性，这些判断能力我现在还没有具备，但是经理确一看就知道，还是专业人士厉害呀，我这段时间有好些天都是跟着经理跑来跑去的，一边看看周边的地形及周边的配
套。最终选了一块地，在铁西区。这些天终于不包忙活了。接下来又有事情要做啦，就是分析那块地，房地产行业做每一项工作都要花费好些时间。我做这项工作也花费了好些天呢，还有一些时间就是和公司去做调研。感觉还挺开心的。 我做的就是投资决策分析，主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。还好吧，做这项工作，了解的比较多，正好增加了自己的阅历吧。
第三部分就是做前期工作，从工作中，我学到前期工作包括以下内容 ：
1、分析拟开发项目用地的范围、周边环境与特性，规划允许用
途及获益能力的大小。
2、获取土地的使用权。
3、征地、拆迁、安置、补偿。4、规划设计及建设方案的制定。
5、与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可。6、施工现场的水、电、路通和场地平整。7、市政设施建设衔接工作的谈判与协议。8、安排短期和长期信贷。
9、对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。
10、对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或
售价水平。
11、对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。
12、对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽
商。
13、开发项目的保险事宜洽谈。
上述工作完成后，我又对项目应进行一次财务评估。因为前期工
作需要花费我半个多月的时间，了解了很多费用的计算，比如土地增值
税估算按销售收入的1%，企业所得税按企业应纳税所得额25%计征，企业应纳税所得额=经营收入-开发成本-开发费用-交易税费-土地增值税等等。
我还了解到土地使用权可以通过市场机制以招标、拍卖或协议方
式获取，而且土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明（如容积率、覆盖率、用途、限高等），在我进行财务分析时，我都是按照规定来计算的。
在这行待得久了，知道的也就多了，做房地产的有一条行业准
则：开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见，使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本；同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。
等来的好消息是，获取了土地使用权。最后准备工作就是进行详
细设计、编制工作量清单，这些工作也在大学里做过，和慧姐一起做的。做这些工作花费了我们很多时间，但是我很满足。
在开发方案实施前还有一定的工作量，必须制定项目开发过程的
监控策略，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。 我们为了这些，召开了现场办公会你，现场协调会。一次次的工作让我成长了很多。
而且在工作之余，还看了一些财金类的新闻以及全国的房地产行
业、沈阳的房地产市场状况。对于房地产市场，我们必须清醒地认识到，受国际金融海啸的影响，加之前期国家的宏观调控，当前房地产市场的严峻性。面对这样的新形势、新的发展机遇，肯定了房地产已成为国民经济支柱产业重要性的事实，而房地产市场永远是老百姓关注的重点；这个行业才刚年轻；其表现在国家出台一系列的“救市”政策措施，及各地方政府也出台了一系列相应的“救市”政策措施，更是显而易见，因此我们要正视它，学会“与它共舞”。展望房市的未来，我们
充满了信心与挑战，而此时短暂的寒冬，其生存的法则，则品质是关键。品质需要我们坚持不懈“精耕细作”的努力，即塑造新能源力量。把自己的工作做到极致，创新工作、团结协作，将新能源十多年来辛勤耕耘的品牌，与开发的每一幢楼、每一个楼盘的品质，更与新能源人品德相统一，为业主贡献精品建筑，打造精品楼盘，让他们不留遗憾，真正有一种选择一次、和美一生的感觉。
房地产经营管理“三明治”专业实践教学阶段总结（2）
实习时间：2011-11-01至2011-12-30实习地点：沈阳亿隆房屋开发有限公司实习内容：
天气越来越冷了，到处都是白茫茫一片，晚上的时候都是亮的，
想起来老人常常提及的“瑞雪兆丰年”，是呀，这两个月结束了，明天
就回家了，准备过年了，心里比当初我来公司上班要激动很多，可能在外面待得时间太长了，放暑假的时候就直接来工作了，一年了吧。
这两个月的时间我参与的主要是房地产开发项目中的建筑施工阶段和租售阶段的相应的工作。
这里简单说一下建筑施工阶段，建筑施工阶段是开发商委托建筑
公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。我们公司就是采用了预售的方式。建设阶段是开发项目建筑工程的施工过程，即把开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。此时，尤其对许多小项目而言，一旦签署了承包合同，就几乎不再有变动的机会了。
开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破
预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，支付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。
由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，故开发商
必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。
因为是进寒冬了，所有的施工项目都已经停工，现在主要的工作
就是销售工作，偶尔公司也会带我们出去做调研，但是大部分时间就是在公司待着，也有时候去参观各种项目，采集冬景。
项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的
手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也
有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。
富力塞戈维拉的营销推广主要通过大众传播通过报纸、杂志等传
统媒体向大众进行楼盘形象、楼盘信息的传播，有利于在短时间内提高项目的整体知名度吸引更多的目标人群。主要媒体：报纸：辽沈晚报，辽宁日报，华商晨报，沈阳晚报。辅助媒体：户外广告：户外高炮为主，灯箱、道旗为辅；电视：辽宁电视台，新闻综合和经济科教频道为主；杂志；阶段性媒体：短信：阶段性告知；网络：沈阳房网和沈阳热线为主，阶段性告知。也可以通过圈层传播。小众传播针对目标人群进行针对性、小范围的推广，多通过活动达成，同时尽可能多的在目标人群的轨迹上出现楼盘信息；针对性根据目标人群的周围做宣传，如楼宇广告：针对目标人群经常出入酒店与写字楼的特点，建议投放楼宇广告，楼宇影视广告，可以把楼盘的特点形象具体地表现出来。
在销售阶段时，其实就是开发商出售商品房，回收资金实现赢利
的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
销售分为两种，预售和现售。
预售的好处就是可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销
售方式。我们公司在七八月份甚至更早的时候就开始做预售工作。当然在工作的时候，了解了一些预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程
建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可
证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第二种销售方法就是现售，现在别墅建成了，就设了销售中心，
有售楼人员在那里介绍楼盘。
也了解了一些商品房现售的条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照
和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付
使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
通过这段时间的工作实践，让我懂得了很多，也许到了很多。最后总结一些对房地产市场的个人看法。房地产市场风险与机遇
是并存的，它是辩证的。房地产业是从无到有、从小到大的发展历程，就是住房制度变迁的结果，房地产市场10多年来这样发生冲突的原因是利益的冲突，房地产的价格制度、房地产的税收制度等等都不完善，我们期盼房地产建设理性市场。
建设房地产的理性市场我觉得还有一个非常重要的是房地产企业，也需要房地产企业的理性，我觉得首先是房地产企业要有责任心，房地产行业在中国是一个年轻的行业，每个房地产企业都要小心的呵护行业的健康发展，第二个我觉得要设立行规，企业要主动承担维护市场秩序、维护行业形象职责，要把实现企业利润最大化和社会利益最大化结合起来。
企业要生产更好的产品、更多的向广大消费者贡献高性价比的
房产，高性价比的商品是对消费者最大的尊重，我们入行十年来也做了一些尝试，我们主要是要高效整合各项资源把成本控制贯穿在项目开发
的每个环节，对利润追求要平衡，严谨成本控制和合理利润率定位，让消费者在当中得到更多实惠，分享到房产增值的空间。
再就消费者建设房地产理性市场，消费者也要理性，我觉得消费者的理性在于不轻于跟踪购买，而是跟供需、购买需求有比较、有鉴别地理性消费，这样的理性消费也许少了火热的场面，但是是房地产发展所必须的，这是消费者所必须的。
媒体也要更多的一些理性，现代经济生活当中媒体的影响力不断
加强，有时候甚至可以左右消费者的视听，影响到市场的正常发展，影响越大责任越重，媒体准确宣传、正确引导的作用，媒体对房地产业的影响是很大的。媒体和政府、企业、消费者如果能够形成良性的互动，对房地产业多做客观、公正善良的报道，对理性市场建设的作用是十分巨大的。
在主流开发商的努力下，民众意见更多地吸收和采纳，包括对产
品的定价、对功能的设计、对户型的要求等等，我们更多借鉴生产制造企业和生产商的经验，为市场共同进步，为共同更好地满足消费者需求进步，而不是把瑕疵的产品带给消费者。
我相信我在以后的工作中会更好，房地产业经过这么多洗礼以后能够走得更稳更好。
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