土地增值税计算实例

土地增值税超率累进税率表

级数 1 2 3 4 土地增值额 增值额未超过扣除工程金额50%的局部 增值额超过扣除工程金额50%未超过100%的 增值额超过扣除工程金额100%未超过200%的 增值额超过扣除工程金额200%的局部 税率% 30 40 50 60 速算扣除系数 0 5% 15% 35%

例一：

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发本钱3000万元；财务费用中的利息支出为500万元〔可按转让工程计算分摊并提供金融机构证明〕，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

答：〔1〕取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 〔2〕房地产开发本钱为3000万元

〔3〕房地产开发费用=500-50+〔1000+3000〕×5％=650〔万元〕 〔4〕允许扣除的税费为555万元

〔5〕从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=〔1000+3000〕×20％=800〔万元〕

〔6〕允许扣除的工程金额合计=1000+3000+650+555+800=6005〔万元〕 〔7〕增值额=10000-6005=3995〔万元〕 〔8〕增值率=3995÷6005×100％=66.53%

〔9〕应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75〔万元〕

例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发本钱包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。

每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下：

转让收入：180×80=14400(万元)

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本钱合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除：

0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出：

14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额：

5200×20%=1040(万元) 扣除工程合计：

5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)

增值额与扣除工程金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理 1.转让取得收入时：

2.实际上交时：

房地产转让土地增值税计算举例

2021年10月21日

例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2021年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购置原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？ 解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费 ①应缴纳营业税=〔120-80〕×5%=2万元

④应缴纳印花税

第二步，计算应缴纳土地增值税

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率 ④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。

2、甲不能提供该商铺购置原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。

例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2021年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在

转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？

解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费 ①应缴纳营业税=〔1100-1000〕×5%=5万元

⑤应缴纳堤围费=〔1100-1000〕×0.1%=0.1万元； 第二步，计算应缴纳土地增值税

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率 ④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。

2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方

式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元。

土地增值税计算举例

某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④根底设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产工程分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。

参考答案：

(1)收入总额6000万元。 (2)计算扣除工程金额：

支付地价款200〔万元〕

房地产开发本钱=120+180+200+1500+200=2200〔万元〕 应纳营业税=6000×5％=300〔万元〕

应纳城建税和教育费附加=6000×5％×〔7%+3％〕=30〔万元〕 扣除工程金额

=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20% =200+2200+620+330+480=3830〔万元〕 (3)增值额=6000-3830=2170〔万元〕

(4)增值额占扣除工程金额比率=2170/3830×100%=56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。

(5)应纳土地增值税=2170×40%-3830×5%=676.5〔万元〕