郴州市场调查

市 场 调 查 报

告

二、郴州楼盘调查

序号 楼盘名称 总户数（套） 户型配比 工程进度 销售价格 销售折扣 销售情况 优惠政策 最新动态 1 郴高雅院 445 两房：75㎡—86㎡；三房：116-139㎡； 一期1和6栋已经全部认购1#已建到第一次性：97完，二期11月11层，2#、6#、起价：3540元/㎡；折 1 日开始内部7#已建至第9均价：3900元/㎡ 按揭：98折 认购的方式，层 约认购100套左右 一次性：97折 二期销售90% 按揭：99折 无 二期在建 2 龙凤嘉园 1110 公寓：51-60㎡； 三房：100㎡-145㎡； 已封顶 四房：158㎡-185㎡ 均价4600元/㎡ 无 余货消化

3 人和好景 485 二房：75-90㎡、96套；三房：100-139㎡、334套；四房：156㎡、72套；复式：187㎡、14套 2/3栋已经下基脚，4/5栋起价：3760元/㎡； 一次性：9折 一期销售率6月份出地均价：4100元/㎡； 按揭：91折 90% 面，6/7栋6月份打地基 无 一期余货消化 4 华盛世纪新城 2222 小三房：75-80㎡、5-10%；三房：90-110㎡、35%；四房：土方施工阶120-160㎡、段 45%；特色：35/55㎡、80变140㎡、10-15%； 小高层，别墅，高层104㎡：50%，130㎡：37.5%，138㎡：12.5% 咨询中 无 咨询中 无 无 5 中地翡翠湾 1800 8.9栋封顶 起价3650元/㎡ 均价4400元/㎡ 一次性：97交1万抵折 一期余货消化 3万 按揭：98折 8、9号栋在售 6 锦泰-山水缘 1000 两房：55㎡； 三房：123-140㎡； 二期封顶 四房：160-200㎡； 4900-5300 一次性97；按揭98折 销售80% 二期销售中

7 龙泉名邸 2285 公寓：54.5㎡；两房：95.3-97.8㎡；三房：112-148㎡；四房：151-177㎡；五房：177㎡； 40㎡单身公寓；80-90㎡二房；108-140㎡三房 现已封顶 起价：4400元/㎡； 均价：5200元/㎡； 无 少量余货 无 6月27日1、2栋开盘 8 新贵华城 810 二期在建 无 无 二期VIP登记中 无 预计二期7月开始认筹； 目前只剩下高楼层单位。 9 天润天城 836 两房：25-45㎡；三房：110-138起价3700元/㎡，现房,7号栋㎡；四房：158均价4100元/㎡，在做外立面 ㎡；复式楼：最高价4988元/㎡ 220-278㎡； 起价：4288元/平方米，最高价：5148元/平方米，均价：4700元/平方米 无 已销售95% 无 10 风尚国际 484 公寓:51-61㎡； 两房:70-77㎡； 已封顶 无 已售95% 无 无 11 祥龙郡 两房：74㎡；三房：126-140278户 已封顶 ㎡； 四房：137㎡； 起价3800元/㎡，均价4100元/㎡ 一次性付款98折，按揭99折 已售80% 小户型交5万送1.5万,130平米以上无

的交5万送2万. 12 华宁春城 1320 105-137㎡的3房,260㎡的5房,楼王是221和219㎡2种户型 一期已交房,二期20、23栋已建至15层 从五一开始，在活动期内凡起价：3600元/㎡；一次性付款购买华宁20栋剩余25%、均价：4100元/㎡；可享受6888春城住宅21栋剩余50%、最高价：4500元/元优惠，按揭的客户，23栋已售完 ㎡ 3888元优惠 均有机会获得国外旅游的机会 定金37-48㎡的交3万，二房57㎡的交5万，128㎡三房交8万无优惠。 17-19栋在售 13 阳光时代 474 一房:35-52㎡、27%；二房:62-76㎡、16%；三房:124-142㎡、52%；复式楼:221-268㎡、6%； 二期推出19-22栋小高层及7-16栋联排，工程全面启动，正在打地基 一次性：98均价4350元/平米 折 销售65% 按揭：99折

14 江山丽城 631 一房:37-46㎡ ； 两房:58-94.8 一期推货： ㎡ ；三房：楼梯房：均价350089-137 ㎡；四现已全面启元/㎡； 房：141㎡； 动，地上3层 电梯房：均价3800五房：172㎡；元/㎡； 联排：168-222㎡； 独栋：365.6㎡ 二房：70㎡；三房：100-130㎡； 三期在建 四房：140-160㎡； 无 无 二期推出19-22目前咨询栋小高登记，不层及接受认筹 7-16栋联排 15 水榭华庭 577 起价：3100元/㎡；一次性：98均价：3400元/㎡；折 销售95% 最高价：3648元/按揭：无折 ㎡； 三期的现可以内部认购交三万抵四万 无 16 君悦澜山 1908 单身：37㎡、83套、15%；单身：45-53㎡、83套、占15%； 二房：72-80㎡、126套、占23%； 21栋、27栋、均价4600元/㎡ 三房：90-92㎡、28栋已封顶 96套、占18%；四房：130㎡、108套、占20%；五房：166㎡、54套、占9%； 未定 销售60% 无 6月25日开盘

17 香雪鑫都 445 单身公寓：45㎡；三房：100-137㎡；四房：141-148㎡； 1#栋外墙已起价：3398元/㎡； 一次性：97做好，2#在拆均价 ：3700元/折 销售90% 外墙，4、5、㎡； 最高价：按揭：98折 6建至15层 4138元/㎡； 无 4、5、6栋已开盘，主推余货120—140平米 18 爱莲湖畔 912 三房：128-140㎡；四房：150-158㎡； 五房：260㎡； 复式：400㎡； 在建 均价：4500元/㎡ 一次性98起价：4200元/㎡ 折，按揭99最高价：5300元/折 ㎡ 仅剩15余套大面积及复式单位 无 无 19 爱莲名城 384 三房：120㎡-144㎡ 1、2栋已封顶，预计明年6、7月份交房。 起价：3500元/㎡ 均价：3700元/㎡ 一次性99折 最高价：4500元/㎡； 只剩余顶楼 无 目前在售1、2栋，1号栋11层2两梯两户，2号楼17层2梯4户面积区间120㎡-144㎡三房 20 神憩乾隆 2200 公寓：30-70㎡； 二房80㎡； 建至6、7层 三房：100-130㎡； 未定价 无 咨询登记中 无 7月入市

四房：140-160㎡； 21 御景城市花园 1500 三房：138-150㎡；四房：小高层即将142-143㎡；复封顶 式：188-192㎡ 起价：3800元/㎡；均价：4000元/㎡；最高价：4950元/㎡； 无 销售率90% 无 四期水郡主推单位：为F型约132套3栋电梯小高层，均已建至第六层，共11层，价格因楼层、栋号位置朝向等因素而不等。 22 水云苑 500 两房：74.48㎡； 7月份开始动三房：103—工做园林绿143.19㎡； 化，1、2、3、四房：167.664栋已建到14㎡ 层 未出价 认筹98折 预定中 订购房子的户主可享受3万抵5万，5万抵8万优惠 7月份开盘

23 亿枫翠城 1258 两房:94㎡,20%; 三房:1102栋已封顶 ㎡,10%; 四房:126㎡,20% 2房:78.5㎡； 3房:110-125㎡ 建至23层 4房:157-272㎡； 起价：3700元/㎡ 均价：4000元/㎡ 最高价：4500元/㎡ 无 销售率80% 无 余货消化中 24 恒大华府 首地块3078 一次性普通住宅6100 95/97；按揭大平层住宅7000 99；分期98 剩余30套 无 一期余货消化 25 顺源北湖壹号 1489 21栋已封顶、一房：52㎡； 2、6栋已建两房：89㎡； 10层、4栋、 起价：4500元/㎡ 三房:134-1407栋、8栋已均价：4900元/㎡ 付款折扣：㎡； 经封顶，9栋、最高价：5650元/97/99折； 四房:150-16010栋已封顶，㎡ ㎡； 其它栋出地面。 销售率95% 入户花园赠送3分之二的面积 无 26 祥云国际 1702 公寓：60㎡； 二房：78㎡； 6栋--8栋已三房：114㎡经封顶 -166㎡； 四房：153㎡； 起价：3800元/㎡ 均价：4200元/㎡ 付款方式折最高价：4700元/扣：97/99 ㎡ 85% 端午活动期间购买两房三房总房款可减1万元，购买4房可减2万元； 在售的是二期的6、7、8栋，现主推120、130平米三房，140、

150平米四房；公寓目前只剩几套，多为55平米单身公寓 公寓：43-51㎡； 二房：65-80㎡； 已建到第13三房：83.4㎡层 -96㎡； 两房：66-84㎡； 三房：116-123㎡； 在建，已出地四房：136-168面 ㎡； 复式：226-441㎡ 两房：80.34㎡； 三房：ABC已交房，D85.68-169.95栋3 层，E栋㎡； 6层，F栋打四房：地基 174.17-178.66㎡； 27 金阳广场 375 起价：3400元/㎡； 一次性98；均价：3600元/㎡； 按揭99 销售98% 无 无 28 御璟华庭 884 二期咨询登记中 无 一期已售完 无 二期1、2、9、10#共260套，接受咨询中 29 湘南人家 517 起价：3650元/㎡ 均价：39680元/㎡ 最高价：4136元/㎡ 96*99/98 ABC已售完，DE栋收筹60% 无 7月10号开盘

复式：213.47-276㎡； 二房：70㎡； 三房：120-130一期准现房,㎡； 已封顶 四房：135-152㎡； 公寓：41.93㎡、34套、20%； 一期B#正在两房：下外墙，二期74.25-90.68正在办理拆㎡、102套、20%； 迁工作 三房：126.86㎡、34套、20%； 30 御水湾 265 起价：3368元/㎡ 均价：3580元/㎡ 一次性9.9最高价：4100元/折 按揭无折 ㎡ 销售92% 无 本月底拆外架 31 花样年华 272 起价：3370元/㎡ 一次性9.8均价：3710元/㎡ 折 按揭9.9最高价：4550元/折 ㎡ 销售率达95% 无 正在办理客户转定签约工作 32 苏仙御景湾 375 一房：35.47㎡； 两房：均价：4000元/㎡ 69.20---93.36起价：3638元/㎡ 一次性98 一期已售完 二期打地基 无 ㎡； 最高价：4586元/按揭99折 二期认筹中 三房：124.46㎡㎡ --130.83㎡； 起价：3400元/㎡；均价：3800元/㎡；最高价：4118元/一次性98折 一期已销售㎡； 按揭99折 90% 33 阳光金苑 680 两房：81㎡； 三房：86㎡全部封顶 --106㎡； 认筹优惠交三万抵五万 目前只推17、18栋（已封顶），共70套，已售60套

案例：龙泉名邸

选取离东风广场项目最近的住宅楼盘分析

项目名称 地址 占地面积 绿化率 最近开盘时间 龙泉名邸 东风路与龙泉路交汇 98950㎡ 51% 2011年6月27日 开发商 物业类型 建筑面积 容积率 物业费 物业公司 郴州振兴房地产有限公司 小高层、高层 40万 4.25 1.2元/㎡ 郴州市香雪物业管理有限公司 开盘地点 营销中心现场 公交：13、14、15、23、24、29、53 商业：兴之惠超市、社区临街商业 周边配套 医院：郴州湘南学院附属医院 学校：市五中、湘南学院医学院、三完小 休闲配套：天之道足浴 项目配套 项目规划 推货物业概况 推出套数 户型 一期房源户型配比 一房 二房 三房 价格 社区临街商业街、巴厘岛风情园林、游泳池、蓝球场、幼儿园 40万纯住宅小区，少量临街商业 小高层、高层 本次共推了2栋，分别为1、2栋 约120套 面积（㎡） 50 90 130-140 套数（套） 套数比 起价4400元/平方米，均价 5200元/平方米左右

优惠政策 开盘前5天订房每平米优惠100元，开盘后五天认购每平米优惠60元 销售情况 当天销售约100套 楼盘分析：

项目所处位置为城市成熟中心段，周边交通四通八达，多条公交线路经过，政府机关、企事业单位，生活、娱乐、休闲，市三完学、市五中、北湖实验中学等各种配套设施非常完善，生活十分便利。

开盘当天放出房源全部为各栋所剩尾房，主要以1、2栋为主；开盘前根据户型大小订房诚意金分别为3万、6万、10万，订房不定价，每月利息为2%。

开发商为郴州本土龙头开发商，且项目全部封顶，现房销售，产品质量有保证。

三、项目周边土地价格分析

目标地块周边项目获取土地价格情况

地块 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 位置 人民西路与体育路交汇处 国庆北路 人民西路33号 广场东路东侧 东风路与龙泉路相交西北角 占地面积 6.25亩 107.6亩 3.92亩 3.68亩 3.28亩 规划建筑面积 2.3万㎡ 25.8万㎡ 1.05万㎡ 1.65万㎡ 0.88万㎡ 获取时间 2011.5.10 2011.6.17 2011.8.11 2009.9.7 2009.1.16 获取楼面地价 2547元/㎡ 412元/㎡ 506元/㎡ 225元/㎡ 584元/㎡ 摘牌地价分析：地块1与项目地块位于东风广场项目斜对面，最具

可比性，因位置、地块规划指标和用途基本相当，只是地块1占地面积较小。地块1起始价位1180万元，占地面积，4168.5㎡，容积率5.5，折合楼面地，515元/㎡；成交价位5840万元，折合楼面地价2547元/㎡。土地竞得人还需对地上建筑物“拆一补一”进行原地安置，需安置住宅和商铺共计6050㎡。地块1的成交价为起始价近五倍。

4酒店项目调查

4.1现营业五星、四星酒店

序号 1 星级 五星 名 称 规 模 客房间开业（套） 时间 297 2005年 位 置 北湖区七里大道108号(郴州市政府对面) 北湖区五岭广场日月路1号 郴州市青年大道民生路口 郴州市人民西路17号 郴州市燕泉路1号 联系电话 价格（元/晚） 备 注 2 五星 四星 四星 四星 酒店主楼高12层，郴州华天大总建筑面积4.5万酒店 ㎡。可同时容纳1600人就餐。 酒店主楼27层，高郴州雄森国116米，总建筑面积际假日酒店 约6万㎡，附楼为专业甲级写字楼。 万国大酒店 郴州国际大酒店 郴州御泉大酒店 酒店主楼16层，总建筑面积1.8万㎡ 占地面积3万余平方米 酒店主楼17层，总建筑面积1.8万㎡，欧陆建筑风格。 2818888 328起 上市公司 由马来西亚HOLIDAY VILLA酒店管理集团管理 郴州电力国际股份有限公司投资 郴建集团投资 使用地下368米38℃恒温矿泉水。 433 2008年 2003年 1998年 2009年 8888888 368起 3 79 2339288 210-640 4 265 2320232 218-680 5

218 2338888 218-288

4.2在建及拟建酒店

序号 1 星级 五星 名称 奥米茄大酒店 规模 总建设面积达5万余平方米 占地面积1万㎡，总建筑面积3.8万㎡，总投资预计1亿元，公寓式酒店。 建筑面积约7万平方米 14万平方米 客房间（套） 300 开业时间 未定 经营状况 筹备开业，现招聘人才培训中 位置 郴江路309号（爱莲湖公园旁） 郴州大道资兴延伸段鲤鱼江大桥西侧 郴州大道与郴江路交汇处 郴州骆仙铺西区寒溪路 郴州青年大道与郴江路交汇处 郴州北湖区同心路2号 联系电话 备注 由普瑞温泉酒店管理公司提供顾问管理服务 雄森国际假日酒店经营，与深圳中旅、五连冠国旅签署了合作协议 预计2012年底竣工 已规划 酒店1-7楼裙楼商业，上面酒店和办公楼 准备规划 2828899 2 五星 雄森豪庭大酒店 神憩国际大酒店 恒大华府大酒店 君临天下大酒店 北湖一号大酒店 预计2012年底 已动工建设到2层 8888888 3 五星 五星 五星 五星 暂未定 未定 项目已规划 5888888 4 暂未定 未定 暂未动工建设 5886666 5 暂未定 将拆除现营销中心，在此位置建五星级酒店 暂未定 未定 暂未动工建设 5555633 6 暂未定 未定 暂未动工建设 2256666

5项目SWOT分析 项目优势（S）：

1、主干道旁，位置极佳，项目北抵郴州东西走向主干道人民路，东临东西走向主干道国庆路，人、车流量大，是郴州市目前独一无二成规模的大面积商业地块；

2、市重点工程，市委市政府有意在此规划和打造城市地标性建筑，190米45层高五星酒店5A办公大厦的昭示性，40万平方米体量成为名副其实的城市CBD中心区；

3、郴州最大的城中休闲观光公园——北湖公园与项目仅一路之隔，通过地下通道与其实现无缝对接，占尽城市公园资源；

4、处于郴州老城区，周边市政基础设施配套完善，商业、生活、教育、金融、医疗等配套十分成熟。

项目劣势（W）：

1、项目东、南、西三面周边建筑形象及经营业态与城市CBD极不相匹配，需政府进行统一协调规划、整顿改造并尽快启动；

2、紧邻项目南边一个2500平方米大型东风农贸市场，现较脏乱和嘈杂，对项目整体的档次有影响和制约；

3、项目南区东风路上有夜宵一条街，影响项目形象，对项目人流、车流动线规划不利，建议政府对其进行改造；

4、原北湖区委地块上有3栋（1栋6层，2栋3层）房屋和一个垃圾站未拆迁，只能划在项目红线外，对项目规划设计和施工带来不便，项目建成后必将与环境极不协调。

项目机会（O）：

1、作为涵盖高档酒店、商务办公、大型商业、居住、餐饮、文化等多个方面的大型城市核心综合体，在郴州是首例。具有唯一性和排他性，暂无其他类似竞争项目；

2、郴州暂无专业的高档写字楼，本项目将填补郴州高档写字楼空白，起到极好的聚集功能，并提升项目档次；

3、项目开发建设投入成本高，建议销售全部住宅、公寓，部分车位、商业物业尽量平衡资金，尽量保留核心商业物业部分，运营管理几年后进行资产评估将极大升值，有利于上市评估和抵押贷款等。

项目威胁（T）：

1、郴州已有大型超市、百货体量较大，其他项目将拟建的体量大。我项目13万余平方米超市和百货体量对市场冲击巨大，市场竞争压力较大；

2、郴州营业五星级酒店2家，在建和规划拟建五星级酒店有5家，项目拟建五星级酒店存在着较大的市场压力，建议引进国际性五星级酒店

管理公司共同经营管理或作为酒店顾问公司；

3、城市规划“南廷东进，西扩北提，东进优先”，新体育中心、国际会展中心等已落户东边，长远的发展重心将往东偏移，而项目处于老城区西边。

6项目投资收益估算

本项目估算依据《郴州市东风广场及周边用地概念性规划总平面方案》的主要技术经济指标和郴州市国土资源局2011DG57号地块挂牌出让基本情况及要求进行估算。 6.1东风广场项目经济技术指标 序号 1 2 名称 规划总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 a 其中 3 b c d a 其他 b c 4 综合体商业 酒店、办公 公寓 住宅 商业 车库 其他 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数量 49160 384098 285098 101500 60000 20000 103598 99000 31000 65000 3000 29520 备注 合73.74亩 计算容积率 地下建筑面积 建筑占地面积

5 6 7 8 建筑密度 容积率 绿地率 机动停车位 其中 地上停地下停 % — % 辆 辆 辆 58.88 6.43 16.96 2472 240 2232

6.2项目成本估算 序成本项目 号 1 2 3 土地费用 前期工程及报建费 基础设施费 建筑安装工程费用 住宅、公寓 4 其中 建筑面积 （㎡） 49160 384098 384098 123598 132500 60000 68000 384098 384098 384098 估算单位成本（元/㎡） 250 200 1500 2500 2500 2200 120 100 51.24 估算总成本 （万元） 9602 7682 81625 18540 33125 15000 14960 4609 3841 1968 综合商业（含地下） 酒店、写字楼 车库、人防、其他 5 6 7 开发间接费 财务费用 营销费用

8 9 10 不可预见费 税费 挂牌文件承诺补偿费 384098 384098 384098 不含土地60 260 83 2305 9987 3200

总计 成本 3249 124819 6.3综合体商业（六层）价格测算

层数 一层 二层 三层 四层 五层 六层

6.4项目收益估算

方案一：按产品全部实现销售计算收益 （1）销售收入表

可售面积序号 物业类型 （㎡） （元/㎡） （万元） 拟定售价 销售金额 层价比例系数 1.0 0.48 0.35 0.26 0.174 0.174 销售价格 （元/㎡） 30000 14400 10500 7800 5220 5220 12180 销售均价 （元/㎡）

1 综合商业 面积 2 地上 地下 101500 31000 60000 12180 5220 6800 123628 16182 40800 酒店、办公 3 4 5

公寓 住宅 地下车位 总计 20000 103598 1132个 6000 6000 70000元/个 12000 62159 7924 262693 （2）项目静态投资回报率分析

土地摘牌 出让价 （万元） 土地交易 契税 （万元） 总成本 （万元） 净利润 （万元） 静态投资 回报率 序号 地价增幅 1 2 3 4 5 起价 5% 10% 15% 20% 39786 41775 43765 45754 47743 1591 1671 1750 1830 1910 166196 168265 170334 172403 174472 96497 94428 92359 90290 88221 58% 56% 54.2% 52.4% 50.6%

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

25% 30% 35% 40% 45% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 49732 51722 53711 55700 57690 59679 63658 67637 71615 75593 79572 1989 2069 2148 2228 2308 2387 2546 2705 2865 3024 3183 176540 178610 180678 182747 184817 186884 191022 195160 199299 203436 207574 86153 84083 82015 79946 77876 75809 71671 67533 63394 59257 55119 48.8% 47.1% 45.4% 43.7% 42.1% 40.6% 37.5% 34.6% 31.8% 29.1% 26.6% 方案二：商业部分按50%的面积销售，50%按成本价持有 （1）销售收入表

可售面积序号 物业类型 （㎡） 综合商业面1 积（按半面 积计算） 2 酒店、办公 60000 6800 40800 地下 15500 5220 8091 地上 50750 （元/㎡） 12180 （万元） 61814 拟定售价 销售金额

3 4 5

公寓 住宅 地下车位 总计 20000 103598 1132个 6000 6000 70000元/个 12000 62159 7924 192788 （2）项目静态收益分析

土地摘牌 序号 地价 出让价 增幅 （万元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 起价 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 39786 41775 43765 45754 47743 49732 51722 53711 55700 57690 59679 （万元） 1591 1671 1750 1830 1910 1989 2069 2148 2228 2308 2387 166196 168265 170334 172403 174472 176540 178610 180678 182747 184817 186884 易契税（万元） 土地交总成本净利润 （万元） 持有资产 成本值 销售 利润 销 售 收益率 16% 31126 31482 31838 32193 32549 32905 33261 33617 33972 34328 34684 26596 24526 14.58% 22454 13.18% 20385 11.82% 18316 16248 14178 12109 10041 7971 5904 10.5% 9.2% 7.9% 6.7% 5.5% 4.3% 3.2%

11 12 55% 60% 61668 63658 2467 2546 188954 191022 35040 35396 3834 1765 2% 0.9% 注：1、净利润为商业部分按50%销售计算收益，50%按成本价公司持有；

2、销售收益率=销售利润/总成本。

7、结论和建议 7.1项目结论：

综合以上调研分析资料，本项目将打造郴州地标性建筑，项目将成为郴州CBD核心区，在能充分引进大商家及主力店的前提下，可积极推进项目，建议楼面地价控制在2000元/㎡及摘牌价在63220万元以内考虑拿地，摘牌价为起拍价的1.59倍内。项目占地49160平方米（合计73.74亩），起拍价为39786万元，起拍楼面地价1259元/㎡。 7.2项目建议：

1、提前招商，先招后建。提早进行大商家及主力店招商洽谈，签订合作意向协议。尤其是超市、百货及酒店等，建议各选取多家国际一、二线，国内一线商家进行商洽，主要根据项目档次规划、运营定位等，综合比较后，选定意向合作公司。

2、订单式设计，风险性管控。为有利于大商家及主力店的经营管理，根据签订合作意向协议公司提出的设计要求和建议，由我司进行统筹和把控进行设计。