有关房地产经营与管理论文

试论房地产经营管理

摘要：现阶段，关于房地产的各方面知识也被人们广为学习和研究，而房地产业为社 会各阶层提供的职业岗位已俨然成为就业机会一支强大的力量。房地产经营的体制、决策 与管理也是愈来愈完善。然而，并不是每个人都可以在房地产业界驾驭自如、独占鳌头， 精通并且熟练的把握房地产管理方面的技巧才会是真正的赢家。下面就房地产多方面的知 识及现阶段的概况进行一下论述。

关键词：房地产;项目；经营管理

1经营管理的概述

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建，主要表现了房地产企 业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源，方案 进行人性化,科学化，经济化的优化操作和整合.其实，房地产开发已经贯穿房地产的经营与 管理中，或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程，通过合理，有效的房地产经营 与管理以达到房地产企业利润最大化，风险最小化，资源整合最优化，最终实现社会责任化。

房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具 有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的 来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、 发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市 场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。 真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发 展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行 业及市场的准确预测和把握。

2项目经营管理

房地产是房产和地产的总称，指的是房地产具有某种特定的财产权利，其物质形态是 土地和房屋。它包括两方面的含义：首先，它是一种客观存在的物质形态;其次，它是一 项法律意义上的财产

。房地产的商品包括建筑地块、房屋、房地产服务等等。房地产管理是企业为了实 现一定

的经营目标，对经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督、检查等组织工作。企 业管理是一个统一整体，它由五个方面构成：管理主体一谁来管;管理客体一管什么;管理 目标一为什么要管;管理手段一怎么管;管理评估一结果如何。

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的 观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生 产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。争取项目的成功实施是项目管 理的总目标。一个成

功的项目应该具有以下条件：

①要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项 目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。②要 在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标 和要求。

③ 要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项 目能为使用者顾客或用户所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使 各方面都感到满意(9)

④ 必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与 自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。

⑤ 必须使项目实施技计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地 解决项目过程中岀现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。要使项目完全 符合上述每一个条件，几乎是不可能的。因为在一个具体的项目中各个评价指标的重要地 位不同，常常需要确定它们的优先级，如有的指标必须保证，有的指标尽可能照顾，有的 指标是不可能完全得到保证，甚至有些指标之间是相互矛盾的等。

因此，在具体项目中，我们应根据项目的具体特点，确定各个指标的优先等级，保证 项目总体目标的实现，这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。房地产项目管理是 —个具有宽泛意义的名词，包括成本管理、工期管理、质量管理、现场管理、合同管理、 风险管理等等多方面的内容，因此，若想对房地产实现灵活多变的操纵，就必须熟练掌握 多方面的知识，还要善于开动脑筋，对方位的思考和运筹。

3营销管理

房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。成功的房地产销售 过程一般包括：宣传、沟通阶段，谈判阶段，签约阶段。从房地产市场营销的具体方式 来看，主要分为开发商自行租售和委托代理两种。①开发商自行租售。由于委托物业代 理要支付相当于售价1%〜3%的佣金，所以有时开发商愿意

自行租售。一般在下述情况下开发商愿釆取这样的营销方式：第一，大型房地产开 发公

司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络。第二，在房地 产市场价格高涨、市场供应短缺期。第三，开发商所发展的项目已有较明确、甚至是固定 的销售对象。②物业代理。经纪人和代理商是从事购买或销售或二者兼备的洽商工作，房 地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理。传统的房地产经纪人留给人们的印象 是，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取佣金。现代的物业代理则是一个全新的 念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的 服务具有很高的专业技术含量。它包括联合代理与独家代理，买方代理、卖方代理和双重 代理，首席代理和分代理三种形式。但是不论是釆用哪种代理或代理组合，很重要的一点 是在开发项目前期就尽快确

定下来，以使物业代理公司能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。

4物业管理

物业管理是一种和现代化房地产开发相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推 进而形成的统一管理方式，它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式。所谓物业管 理，简单来说，就是人们对物业的管理活动。物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、 销售及租售后的管理和服务。一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业 的維护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化 养护等服务项目。归纳物业管理的定义可以为是指物业管理企业受物业所有人业主的委托, 依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公 用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行維护、修缮和整治，并向物 业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理具有社会化、专业化、市场化、管理 形式的规范化等特征。

物业管理的对象、范围相当广泛，但其基本内容是一样的。按服务的性质和提供的方 式，物业管理可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务以及委托性的特约服务三大类。 物业管理基本原则包括：用户至上、服务第一的原则;业主自治管理与专业管理相结合的 原则;统一经营、综合管理的原则;社会化管理、企业化经营的原则；合理竞争的原则;依法 管理与服务的原则。

另一方面而言，物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是 全部

物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计 开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括在：物业管理 的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。 只有做好这些环节，才能保证物业管理的流畅。另外，物业管理程序的顺利进行，充足的 经费才是最后重要的保证，经费包括維护类、养护类以及修缮类等等，通过受益人岀资， 产权单位岀资，物业开发单位岀资的渠道来获取必要的经费。

5结束语

房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和維持 长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局岀发而 作岀的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年，企业经过市场经济的洗礼，在房地产 经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管 理要求还有一定距离。

浅谈循环经济背景下的房地产经营管理思考

循环经济是随着社会的发展以及保护环境的急切需要而提岀的一种生态经济，该经济 形态在运行过程中以“减量化、资源化、再利用”为基本原则，以确保资源的循环使用和 提高资源的利用效率为其重要核心。要求将清洁生产、资源综合利用以及可持续消费等融 为一体，切实运用生态学的规律来指导人类的经济活动，是为了顺应时代及社会发展对侍 统经济模式的根本变革。可见，循环经济是我国实现建设资源节约型、环境友好型社会这 —目标的必由之路，是实现资源、环境、社会三方面可持续发展战略的重要途径。

—、循环经济的内涵

就循环经济的“减量化、资源化、再利用”这一基本原则而言，减量化主要是指使用 较少的

资源达到预定的经济目标，同时在该过程中减少废弃物的产生和排放，以达到节约 资源、减少污染的目的。资源化主要是指在变废为宝，尽最大可能将废弃物转化为资源再 次使用，从而提高废弃物的利用效率，从而起到节约自然资源的目的；再利用主要是就増 加产品的利用次数而言的，通过修复、翻新、再制造等手段，延长产品的使用周期。

二、 基于循环经济的房地产经营管理体系

基于循环经济的房地产经营管理体系需要在原本以经济效益为核心的管理模式向生态 化的管理模式转变，实现房地产的绿色经营管理。这就需要房地产在发展的过程中，在遵 循市场经济规律的基础上，同时兼顾生态发展规律的要求，实现经济同生态环境的协调发 展，实现社会、经济、生态三方面效益的有机结合。房地产的绿色经营管理涉及到房地产 管理的各个方面，并贯穿在房地产经营管理的整个过程。因此，在房地产经营管理的过程 中要以实现可持续发展为根本目标，实现生态设计、绿色创新、清洁生产、绿色营销、可 持续消费等，彻底改变目前房地产粗放型的生产方式及纯经济型的管理方式。

房地产的绿色经营管理体系的结构主要包含管理目标、实施对象、技术要求及相关支 撑体系等。1就管理目标而言，是社会、经济、生态上方面效益的协调优化、有机组合。 在房地产经营管理的过程中，要在尽最大可能提高资源利用率的同时，减少房地产在整个 环节中对生态环境的不利影响。2就管理的对象而言，主要要求房地产就其整个项目生命 周期的各个主体均制定严格的环境管理指标，并就制定的环境管理指标保证在各个环节、 各个主体之间均严格遵守、切实实施。3就技术要求而言，这涉及到房地产整个项目生命 周期的各个环节的环境、资源的技术处理，如：绿色釆购、绿色规划、绿色建设、绿色消 费等等。4就相关支撑体系而言，主要是指与房地产绿色经营管理相配套的相关体系，如 数据库、信息库、绿色评估体系、绿色决策支撑系统等。这些体系均是房地产绿色经营管 理过程中必不可少的重要支撑。

三、 基于循环经济的房地产经营管理的措施 —转变经营管理理念

就房地产的经营管理理念理念而言，基于循环经济的房地产经营管理需要顺应时代的 发展要求进行切实的转变，由以前单纯的追求经济效益转向社会、经济、生态三方面效益 的协调有机统一，在整个房地产行业树立绿色经营管理的理念。绿色经营管理理念的树立 就人员方面而言，涉及到房地产整个项目生命周期的所有参与人员，尤其是相关的领导层 和指挥层。就环节方面而言，绿色经营管理理念涉及的房地产整个项目生命周期的各个环 节，如设计、建设、营销、消费、以及所涉及材料技术等等。也就是房地产的绿色经营管 理理念要在房地产企业的每一位人员的思想上得到树立，在房地产整个项目生命周期中得 到贯彻，只有在这样的基础上，才能够实现绿色的经营目标，其实促进循环经济模式在整 个社会的推进。

二完善组织机构

房地产的绿色经营管理在具体的实施过程中涉及的领域众多、环节繁杂，这必然需要 有强有力的领导及完善的组织机构来保证其绿色经营管理的有效实施。在该机构中更要切 实落实绿色经营管理的管理理念，明确人员、经费、工作任务及相关职责，充分发挥其引 导和协调作用，保证

各个领域和环节中绿色经营管理的有序、高效运行。在房地产企业中 只有在完善绿色经营管理组织机构的基础上，才能为循环经济背景下的房地产的经营管理 提供切实的组织保证和支持，促进房地产绿色经营管理的进行。

三建立健全相关制度、机制

在房地产绿色经营管理中，制度的制定及实施是绿色管理能够切实运行的制度保障。 只有在可持续发展的绿色管理理念的基础上，建立健全相关制度才能确保在循环经济背景 下的房地产经营管理的进一步发展。在房地产绿色经营管理中，一方面，要建立健全相应 的工作运营机制、健全资源节约管理制度、明确环境操作标准，以及加强在房地产建设和 运用过程中的成本管理、定额资源消耗管理，以达到节约资源、提高资源利用率、降低污 染物产生及排放，提高生态环境保护力度，实现经济同生态效益的有机统一。另一方面， 要加强绿色经营管理人员的人员分工，明确岗位职责，并通过有效的激励及约束机制，来 调动工作人员进行绿色经营管理的积极性和主动性，从而提高工作效率。此外，要注重绿 色经营管理相关支撑体系的建立和維护，如建立与绿色经营管理相统一的信息知识库、创 建绿色化的评估机制等，以此来加强对绿色经营管理的支撑，促进其更好的发展。

四企业文化

企业文化是企业的生命力，贯彻在企业运行的各个环节。因此在房地产绿色经营管理 模式的推进过程中，要进行绿色的企业文化建设。以通过绿色的企业文化建设，将可持续 发展的观点融入其中、将社会、经济、生态三方面效益有机协调统一的理念贯穿在房地产 的企业文化中，才能促使在房地产的绿色经营管理成为其经营管理的一种常态，促使绿色 经营管理具体化、细节化、常态化。只有在这样的基础上才能为房地产绿色经营管理的持 续、有效、健康进行提供良好、和谐的环境氛围。

结语：

房地产经营管理要想在循环经济的背景下得到进一步的发展，必须在根本上就其经营 管理的理念进行根本性的转变，由以前单纯对经济效益的追求转变为追求社会、经济、生 态三方面效益的有机协调统一，切实推进房地产的绿色经营管理模式。房地产的绿色管理 在实际的实施运行过程中要切实加强经营管理理念的转变、完善相应的组织机构、建立健 全相关制度、机制，并加强房地产绿色的企业文化建设。只有在这样的基础上，才能确保 房地产的经营管理顺应时代的发展和社会的进步，顺应循环经济形态进一步推进。

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