金融专业双学位毕业论文

金融专业双学位毕业论文

宇辉房地产公司并购中融资风险控制

问题研究

学 生 姓 名 王 鑫 一学位班级 财务管理 08—11 二学位班级 金 融 指 导 教 师 王 一 雯 完 成 时 间 2012年5月15日

黑龙江科技学院经济管理学院

指导教师意见： 审阅教师评语： 答辩委员会意见:

答辩委员会主任：

答辩委员会成员： 年 月 日

摘 要

近二十年来，我国房地产行业作为一个新兴的行业，经历了从计划经济到市场经济，福利分房到自主购房的演变过程。作为资金密集型产业，我国房地产企业受到 2008 年以来国家一系列宏观政策的影响,企业资金缺口十分严峻，随时面临资金链断裂的危险，因此通过并购进行的房地产企业整合成为企业持续经营和稳步发展的必然途径.而根据 2010 年《中国并购报告》的统计资料显示，我国房地产企业并购资金 75%以上来自银行贷款,过度依赖银行以及融资方式的高度集中势必会加剧企业并购的融资风险，严重的甚至导致企业的破产。因此,对这一风险的控制问题具有重要的现实意义.

本文通过对国内外企业并购的融资风险和测度方法的研究现状分析,指出了宇辉房地产企业并购融资方式单一,多元化融资不均衡等问题,通过和并购融资风险以及和房地产企业融资风险的差异性对比，总结了宇辉房地产企业并购融资风险的特性,并按照融资方式的不同进行了风险的分类。在对比分析其他风险测度方法优缺点的基础上，对宇辉房地产公司融资风险进行测度，并且讨论了该方法的适用性，确定其对并购中融资风险测度的可行性，得出并购融资风险多数处于轻警和中警阶段的结论,针对这一并购融资风险的预警，提出几点适合宇通房地产公司并购中融资风险控制的建议和规避防范风险的措施，促进了宇通房地产企业的进一步发展，这对于全面快速提高房地产企业的市场竞争力有着重要意义。

Abstract

In the past twenty years, as a rising industry, China’s real estate industry experienced the evolutionary process from planned economy to market economy，welfare time to independent purchase。 As a capital intensive industry， China's realestate enterprises suffered from a series influence of state macroeconomic policy since 2008, enterprise’s funding gap is becoming quite large， facing the danger of capital chain rupture， therefore， through Merger ＆ Acquisition (abbr. M&A) to integrate the real estate enterprises has become the necessary approach for the corporation to be strong。 According to the 2010 Chinese acquisitions statistics report, it shows that more than 75% of merger capital come form bank loans in China’s real estate enterprise, highly concentration of financing modes will exacerbate the financing risk of real estate enterprise merger， even lead to the risk of enterprise’s bankruptcy. Therefore, to control the financing risk has an important practical significance.

This paper analyzes the current research situation financing risk and measurement methods of domestic and international enterprise merger, pointed out that the problem like the single way of China’s M&A financing and imbalance of diversified financing。 And it summarizes financing risk of real estate enterprise merger, also calssifies the financing risk according to different financing modes.In contrast to the advantages and disadvantages of other risk measurement methods, to measure the financing risk in using efficacy coefficient method, and to discuss the applicability and feasibility of this method， to analyze the rectification of efficacy coefficient method, including the system construction of this method。According to the case analysis of real estate merger, this paper explained the calculating process of efficacy coefficient method。 On this basis, this paper selects the case of the real estate enterprise merger in 2009, it concluds that the most financing risk is in the level of minor and moderate warnings, it proposed 5 points

for control financing risk of our real estate merger, such as optimization financing structure, broaden financing channels, selection of innovation financing methods， improvement related regulations of real estate financing system and so on。 In order to reduce the financing risk, optimize financing decision, to promote the further development of the real estate enterprises， it has an important significance for the rapidly improvement of market competitiveness.

目 录

摘 要。。.。.。。.。。。.。.。。。........。。.。。。........。。.。..。。..。.。。..。。。。。.。I

Abstract.。。..。。.。.。。.。。.。.。...。。.。。..。..。.。。..。。。..。.。...。.。。。。。.。。。。II

第一章 绪论.。。..。...。。.。。.。。。..。。.。..。。.。。..。。。...。。....。....。。..。。。。.1 1.1研究背景..。。....。.。。。.。。.。.。.。......。.。.。。。.。.。。.。.....。.。。。.。。.1 1.2研究目的与意义....。。。。。。。...。。。..。。....。.。。.。.。。.。.。。.。。。。。..。。。1

1。3国内外研究现状 。..。。..。......。。..。.。。..。。.。.。。.。。。.。.。.。。。.。。。..2

第二章 房地产企业并购中融资风险理论。。。。....。。。..。...。...。...。。。....。。。

4 2。1 风险控制的含义和过程 。.。。。.。.。.....。..。。。..。。.。。。。...。.。。...。.。.4

2。1。1风险和风险控制的含义。。。...。。.。..。...。..。。。..。.。。.。.。。。。....4 2。1.2风险控制的过程...。。.。..。.。。。。.。.。.。..。。。。.。.。.。。。。..。...。。.4 2.2 房地产企业的并购动因和并购风险分析.。。。.....。.。。。....。。。。。。。。...。5

2.2.1 房地产企业的并购动因分析...。。。。.。.。。.。。...。。。.。。..。..。。。..5 2。2。2 房地产企业的并购风险分析。。.。。。。...。...。.。.。.......。.。.。。。.5

第三章 宇辉房地产公司并购中融资风险分析.。。。..。。。。。。。.。.。.。..。...。。。....。6

3。1 综合功效系数的计算.。.。。..。..。.。.。。.。。。.。。.....。。..。。..。。。..。。。。。6

3.2 并购融资风险的险情统计分析.....。..。。。。.。。。。。。。。。...。..。。。。。.....6 3.3 并购融资风险的描述性结果分析..。。...。。.。。....。。.。....。。。。.。.。...。7

第四章 宇辉房地产公司并购中融资风险控制的建议。。.。。。。。.。...。.。。.。..。。。。。.8 4。1 优化企业的融资结构。。.。。.。......。.。。。..。.。。。。。。.。。。。...。.。.。..。。。8

4。2 拓宽企业的融资渠道...。.。。。。.。.。...。。。..。..。.。.。.。。..。..。..。..。。。8

4.3 增强企业竞争力，加强企业的风险防范。.。。...。.。.。.。。.。.。..。。.。..。.。。9

结束语.。..。...。.。...。。。.。。。..。..。。。。。....。。.。.。.。。。。.。。。.。.。。.。.。。.。。。。10

致谢。..。..。.。..。。。.。。。......。...。。。。。。。。。。。。.....。。。。。.。。。..。.。。。.。.。.。11

参考文献..。。.。。。。.。.。。.。。.。...。.。..。..。。。。.....。。。。。。。。。..。。.。..。.。。。。.12

第一章 绪 论

1。1 研究背景

在现代企业生产经营中，融资成为经营活动的一个重要组成部分，融资给企业带来不利影响的可能性引发了融资风险，不同的融资方式给企业带来的融资风险是不同的。例如股票融资主要引发企业控制权的分散和股权稀释的风险,债权融资主要给企业带来流动性以及破产的风险。

我国房地产行业作为一个新兴的产业，经历了从计划经济到市场经济,从福利分房到自主购房的政策调整过程，大量规模小资金少的企业很难继续经营。因此,房地产行业逐步由零散过渡为大规模竞争，大企业通过强强联合和收购式并购来扩展和巩固优势。房地产企业的并购则成为企业成长壮大的必然途径，是社会资源有效配置的最佳选择。

作为典型的资金密集型房地产行业，企业并购从经济实质上说是一项长期且大量的投资和融资行为，资金活动较为复杂,并购企业财务框架的改变及最佳资本结构的偏离都将引发企业的并购融资风险.因此，对房地产企业并购探讨的首要问题就是融资问题。

根据 2010 年中国并购报告的统计资料显示，2009 年以来银行贷款仍是房地产企业主要的融资来源。从房地产企业的融资结构看，其中比例最大的是国内贷款，占据了房地产投资资金来源的 45％；由于房地产企业的自筹资金主要仍然来自于商品房预售及销售收入，大部分是由购房者的银行按揭贷款取得的，实质上比例最大的部分,即超过 60%的部分还是依靠商业银行的贷款来支持，因此房地产企业对于银行资金的依赖程度达到 75％以上。而国外房地产企业并购资金来源仅有 20％左右来自银行贷款,其余的均来自于房地产基金以及私募基金等融资方式。相比国外的融资方式,我国房地产业并购的融资过度依赖银行贷款，导致企业融资风险高度集中.同时，国家不断调整的宏观调控措施: 2007年以来国家六次上调贷款基准利率，一年期的贷款利率提高了 1.62%；紧缩的银根和不断上涨的银行贷款利息又给一直依赖银行贷款的房地产行业带来了巨大的并购融资风险。

事实上,从 2008 年以来公布的房地产企业财务统计资料显示，受到国家之前一

系列宏观政策影响，很多房地产企业的资金链已经异常脆弱,企业面临的资金缺口十分严峻。结合不同的融资方式和融资渠道给企业带来的并购融资风险的差异，根据宇辉房地产企业的实际测度和经营情况，从而提出诸如多渠道融资和创新融资的方式等等控制融资风险的建议和规避防范的措施,达到降低企业并购融资风险,优化企业并购融资的过程，这对于全面快速提高宇辉房地产企业的市场竞争力有着重要意义.

1。2 研究的目的与意义

本文的研究目的是基于综合功效系数法的基本原理，在全面考虑房地产企业并购中融资方式和融资成本的关键影响因素的基础上，选取若干指标作为评价因子,其中不仅包括了定量的财务指标，还引进了定性的非财务指标，将综合功效系数法运用在宇辉房地产公司并购融资风险测度中;结合宇通房地产公司未来的实际经营结果的,从而验证出综合功效系数法在宇通房地产企业并购中融资风险测度的合理性和可行性，且具有很高的准确性和可操作性。最后，

根据并购融资风险测度的结果，结合企业的各项指标情况和企业实际的经营状况，提出了适合宇辉房地产公司并购中融资风险的防范与控制措施，以期从一定程度上降低房地产企业由于并购融资活动产生的风险，为企业并购融资方案提供相关的参考。

通过对宇辉房地产公司并购中融资风险问题的研究,具有以下几点现实意义： (1)有利于增强企业的融资风险意识,加大融资和融资风险的管理，优化相关融资决策，减少融资成本,优化资本结构，从而不断提高企业的市场竞争力；

（2）有利于企业合理安排负债规模，加大资产的流动性，加速资金的使用和周转率，实现企业资金运动的良性循环；

(3)有利于及时发现企业筹资过程中存在的问题，以便采取相应的措施进行调整和改善企业的财务状况，从而优化资源配置。

1.3 国内外研究的现状

1.3.1 国外研究现状

20 世纪30年代起，国外学者们已经将风险这一思想的研究应用于房地产的投资领域。近年来，国外学者对并购融资风险的认识，影响程度和并购融资风险的控制都做了比较深入的研究，具体分为以下研究现状：

Miller 和 Modigliani（1956）开创了公司财务和资本结构理论的先河，MM理论证明了公司价值与公司资本结构无关，但是该理论建立在太多的假设基础上,其结果与现实不符。

Jensen（1976）将管理者代理成本引入公司财务分析之中,认为代理成本影响资本结构的选择。

Myers（1984）提出了著名的企业融资顺序的啄序理论，认为企业融资倾向于先内部筹资，然后选择债券筹资，再选择其他外部股权筹资的方式。由此可见，企业融资风险与资本结构关系密切。

上述资本结构理论对融资风险管理具有极强的借鉴意义。除此以外，在国际上，还有很多关于融资风险管理的学术机构和会议，例如世界项目管理大会出版的论文集《Management by Projects》中，收集了大量融资风险管理的文章，这些研究对融资风险管理的理论体系完善起着至关重要的作用。 1.3。2 国内研究现状

在国内研究方面，张泽来的《并购融资》一书中对我国企业并购融资的研究较早,此外，魏建主编的《购并重组与资本运营技巧》（2000）、万凯的《企业并购融资策略》（2005)都对企业并购融资进行了专门的分析。

杜攀(2000)认为企业并购融资风险主要是由于企业的并购活动而对造成的筹资风险和资本结构风险。

伍中信（2002）认为企业并购融资风险是指由于出资方式而导致股东利益受到损失的风险。

汤谷良（2005）认为企业进行投资和控股扩张的过程，实际上是企业融资风险的扩张。

齐殿伟（2005)等人所编写的《我国企业并购融资的现状和发展策略》将我国的企业并购融资方式和美国对比，提出借鉴西方企业的经验，发展我国并购市场，为我国的并购融资提出了建议。

王蕾（2005）认为并购融资风险应该分成两部分，即现金性和收支性融资风险，同时提出加强资金数量合理性的管理；重视资金结构的配比；提高资金使用收益；建立科学的融资结构体系；尽力降低企业融资成本等等控制并购融资风险的意见.

陈共荣(2006）提出使用合理的并购估价模型，以便从数量上和时间上保证资金的获取，达到降低企业融资风险的目的。

赵爱良（2006）等人认为企业并购融资风险主要表现为融资环境不利、道德和再融资风险，其原因是资本结构、股利政策以及财务杠杆利用不合理等.

张继萍（2009）分析了有关房地产企业融资风险预测指标的选取，综合考虑准确性、动态性及非财务因素的影响，建议构建使用融资风险预警系统.

综上所述，国内的学者们对房地产企业并购中融资风险的研究，主要致力于风险的识别、特征、评价以及控制等几个方面,定性分析居多，定量研究较少，且不够深入。

第二章 房地产企业并购中融资风险的相关问题分析

2.1风险控制的含义和过程

2。1。1风险和风险控制的含义

风险是指任何可能会影响到某一组织目标实现的事项，是在一定条件和一定时期内发生各种结果的可能性，以及造成企业某一经济损失的不确定性。这种不确定包括了风险是否发生的不确定，风险何时何地发生的不确定，和风险发生程度的不确定三方面的因素.从企业的角度来说，风险就是企业无法达到预期报酬，或企业未来价值损失的可能性，是投资收益的不确定性。企业面临的主要风险有法律和政策风险，经营风险和财务风险三大类，其中融资风险作为企业财务风险的重要组成部分,即企业在融资或筹资过程中面临风险的可能性，诸如企业融资成本过高、筹融资失败、资金达不到预期收益效果等。

关于风险控制的相关理论，1964年出版的《风险管理和保险》一书中提出比较权威且代表性的观点,认为风险控制是通过对风险的识别，衡量，控制决策和评价,用最低的成本将风险损失降低到最小程度的过程。当代理论认为,企业风险控制是指在风险识别和风险衡量的基础上，针对企业的各种风险因素，积极采取控制技术,以消除或减少风险因素的危害性。

2。1.2 风险控制的过程

由风险的含义可知，风险总是客观存在的.作为一名优秀的企业管理者，为了企业的健康运行,应该采取各项措施预防或者降低风险的发生,亦或者将风险事件可能发生的损失控制在较小的范围内，用来避免由于风险给企业带来的不可估量的损失.合理的控制风险分为风险识别、风险衡量、风险控制决策三个基本步骤。 1、风险的识别

风险识别是风险控制的基本前提，通过对企业进行周密的调查研究，识别分析企业风险因素存在的可能性，及带来的严重后果,从而及时有效地控制风险的发生.风险识别的基础是历史数据、经验和洞察力，主要的识别方法有以下几种:

（1）家调查法.因为风险是一种发生的可能性，短期时间内，很多风险的验证很

难通过数理统计的方法得出结论，于是实际操作中主要依靠定性分析识别风险。专家调查法主要有德尔菲法和座谈会法,在风险识别过程中具有重要作用。其中德尔菲法则是对专家单独咨询意见，形成汇总风险调查结果；座谈会法是利用专家们的经验，集体讨论风险的相关问题。

（2）财务报表分析法。以企业的财务报表和会计数据为基础，将会计科目作为单一风险评价单位进行分析,从而发现风险存在的可能性.

（3）故障树分析法。在风险识别中，故障树分析能够查明事故的风险因素和风险事件的发生概率,可用作定性和定量的分析,比较形象化，有利于风险管理措施的制定。 以上每种方法有各自的适用范围和优缺点，本文为了科学全面地识别并购融资风险,采取了专家调查法和财务报表分析法二者结合的分析方法。 2、风险衡量

风险衡量是在风险识别的基础上，对风险发生的概率或者损失程度，通过一定的方法从数量上对企业可能出现的后果进行预测和衡量，是风险控制决策的前提，也是风险控制过程的重要步骤。风险衡量需要通过充分准确的数据信息和一定程度的管理人员经营判断，运用数理计算方法,或借助于计算机技术，对企业的风险进行数据化的衡量。

3、风险控制对策

在风险衡量之后，必须高度重视风险的控制对策，本文结合并购融资风险的测度结果和警度信息,以及企业的实际经营情况，有效的预防和处理各类风险，提出相应的并购融资风险控制的建议，尽可能的达到降低融资风险，优化企业的融资过程和融资结构的目的,使得企业的并购融资风险和融资收益达到一个较好的平衡状态.

风险控制对策也是风险控制过程的一个关键阶段，本文将在第四章实证分析后，针对房地产企业并购中融资风险的警度测试结果,提出相应的并购融资风险的控制建议。

2.2 房地产企业并购动因和并购风险分析

2.2.1 房地产企业的并购动因分析

据统计，2009年房地产企业的并购，从交易数量和交易金额来看，均超过2008年。此外由于我国房地产业结构不合理，7万多家房地产企业中，90％以上是二级以下资质，较大房地产企业的数量仅占的市场份额的2%—-3％，因此从市场结构看，目前我国的房地产行业也迎来了并购的好时机，企业并购规模大，并购融资数额高，企业并购有如下原因：

1、房地产市场前景趋好。2009年以来，股市回暖,房地产企业IPO募集资大量大幅增长，银行授信对房地产行业的支持力度逐步加大，仅2009年，十家大型房产企业获得银行授信金额约2400亿元人民币，拥有充裕资金实力的企业不断向异地和二三线城市扩张。世茂地产收购沈阳棋盘山项目，保利香港收购广州与柳州地块以及 SOHO 中国向上海的扩张，都体现了近年来中国房产企业并购的特点。

2、房地产市场竞争加剧，中小企业不堪重负.中国房地产行业企业数量多，规模小,产业集中度低,资金规模不足，特别是2008年的房地产低迷时期，许多中小房地产商元气大伤,难以得到银行的信贷支持，且国内直接融资渠道又极为有限，因此很多中小企业出现资金链断裂的情况，加上政府连续出台多项政策调控房地产市场,部分中小房地产商不得不上了并购重组的道路，以达到产业整合和资源优化配置的目的。

例如宜华地产收购广东华建6处房地产资产，便是后者为回笼资金的办法。

3、建筑业的发展刺激房地产产业的并购.近几年中国建筑业规模持续扩大，结构调整步伐加快，建筑业的快速发展也为房地产行业提供了新的发展机遇.作为与建筑业紧密相连的房地产行业，这种互动的行业因素从客观上刺激了房地产企业的增长和并购趋势。

2。2。2 房地产企业的并购风险分析

2009 年以来国家政策频繁出台,房地产商回笼资金风险加大。由于房地产企业资金来源高度依赖银行信贷，前几年地产企业高价拿地,而2009年11月份出台的国四条及2010年初出台的国十一条都对房地产市场的囤地和房地产市场投机等问题进行了监控，加上各地在 2010年初召开的地方“两会\"上均提出加大政策性住房建设力度和抑制房价过快上涨的政策导向。这也导致市场观望加剧，房地产市场将出现小幅调整，对于融资困难、现金流并不充裕的房地产企业而言，并购的风险加剧。

第三章 宇辉房地产公司并购中融资风险的分析

3。1 综合功效系数的计算

宇辉公司在2009年1月收购了金茂集团，总金额110亿元拥有100％的股权。下表为宇辉公司的财务数据： 总资产报酬率 （％) 7。97 存货周转率 2.03 净资产收益率 （％) 10。86 已获利息倍数 3。51 经营利润率 （％） 39。13 速动比率（倍） 0。76 总资产收益率 （％） 4.64 现金流动负债比率—26.14 (%） 盈余现金保证倍数 -2.21 长期资产适合率(%） 82.40 总资产周转率 (次） 0.17 流动比率（倍） 0。76 应收账款周转率（次) 35。75 资产负债率（％） 55。29 流动资产周转率(次） 0.58 领导者风险态度 62。80 企业信誉 86.40 财务指标值 61.27 利率变动 80.00 定性指标值 3.99 综合功效系数 65。27

3。2 并购融资风险的险情统计分析

根据上述宇辉公司并购融资风险的综合功效系数指标的计算,对照本文并购融资风险险情的设置可知，宇辉公司的并购融资风险处于中警状态，宇辉地产耗资 110 亿元收购金茂集团,其中收购价的 40%将由宇辉地产以港元或美元等额现金支付，余下 60％以每股 3。43 港元向中化香港配发及发型代价股份方式支付。

从宇辉地产财务报表的各项指标系数可以看出，企业 2008 年的总资产周转率,现金流动负债比率以及流动比率均为行业的较低值和较差值，因为这些评价指标的明显低于房地产行业的平均水平，同时反应了企业资金周转速度慢，流动性差，企业经营活动产生的现金净流量较少,且企业短期偿债能力弱，由于部分评价指标存在明显的缺陷,因此加大了企业并购融资风险发生的可能性。一方面，从前文中企业并购的筹资方式来看，宇辉地产通过现金加代价股方式收购金茂全部股权，根据近几年的财

务数据,宇辉地产的融资成本在逐年增加,从 2008 年的 405。64 百万港元到 2009 年的 499.96 百万港元到 2010 年的606。20 百万港元，这主要是因为代价股融资其发行费用一般也高于其他证券，且股利从税后利润中支付,不具有抵税作用，因此融资的资金成本较高。权益的融资方式增加的企业日后的融资成本,同时加大了企业发生并购融资风险的可能性。

另一方面，根据宇辉地产 2009 年和 2010 年企业并购后的财务数据,由于企业没有采取债务融资方式，从一定程度上缓解了流动资金的周转压力，使得上述的相应指标例如流动比率得到了相应的改善，逐年有增加的趋势，而总资产负债率则略微降低.企业的毛利从 2008 到 2009 年增长了 50％，但 2009 到 2010只增长了 0.11%,企业经营出现较为明显的波动.同时,根据企业内部公示的近两年的 Z 值预警报告可知，2009 年和 2010 年企业的财务风险的 Z 值为 0。8-1。3之间，处于轻警和重警交替的状态，这与本文使用的综合功效系数法测度的并购融资风险的结果也相吻合.

最后，通过综合功效系数的警度测试结果可知，宇辉地产的并购融资承受了流动资金和经营活动的现金净流量的压力，而企业并购采取的代价股融资方式的优点并没有明显优越于这一方法带来的融资缺陷，因此，虽然企业并购采用了现金加代价股的综合方式，从一定程度上改善相应的财务比率,但是企业仍然处于一个较高的并购融资风险的状态。介于企业的状态，可以考虑多采用混合并购融资工具，或者使用房地产信托等创新的融资工具。

3。3 并购融资风险的描述性结果分析

上述的宇辉房地产企业并购的融资风险的财务指标计算，通过企业的流动比率,速动比率，长期资产适合率,资产负债率等指标，可以有效的反应企业资金的流动性和偿债能力以及负债的期限结构。假使企业的资金流动性差,或者长短期负债的期限安排不合理，都会给企业带来一定的风险。而综合上述企业并购综合功效系数的统计结果显示，宇辉房地产企业的并购融资风险多数处于轻警和中警的范围，风险较小。同时企业可以根据险情预警，以及指标数值的分析，结合企业自身的资金结构特点，弥补导致企业发生并购融资风险的发生因素，确定合理的并购融资结构,选择合理的并购融资方式，以此达到降低并购融资风险的效果。

第四章 房地产企业并购中融资风险控制的建议

结合上文中宇辉房地产企业并购融资的风险认识和风险度量的相关分析，根据宇辉房地产企业的现状，为了有效的控制并购融资风险，本文提出以下建议来优化企业的融资决策，以期达到降低企业并购融资风险的效果。 4.1 优化企业的融资结构

融资结构又称资金结构,是指企业负债融资时，不同来源的资金占企业总资金额度的比重。合理的融资结构应该遵循资本成本最小化原则；权益、债务和自有资本比例适当的原则；以及长短期债务比例协调的原则.企业应该根据自身的偿债能力、资本结构、融资环境和资金需求量等方面综合利弊来确定企业的融资结构。具体来说，优化企业的融资结构需要考虑以下问题：

(1）筹集资金的来源结构

不同融资方式获取的资金，其融资成本和融资风险有较大的差距.企业融资方式有很多，但适合企业并购的融资方式受到很多政策和法规的影响，选择有限，大体可以分为自有资金融资，债务融资和权益融资三大类。债务融资一般又分为银行信贷和债券融资。由于企业并购资金需求量大，仅仅依靠企业内部积累的自有资金是不够的还需要依靠债券和权益融资。相比而言,权益融资发行成本高，收益不确定，风险较小.因此企业更偏向于证劵市场融资，先发行债券,再发行股票，这样的结构安排,既减少了资金成本，又合理控制了并购融资风险。

(2）筹集资金的融资成本

一般说来，债务融资的成本相对较低，手续简便，获批较快，但到期需要偿还固定的利息和本金，企业处于被动地位，并购融资风险较大.权益融资成本相比债务融资较高,但可以构成资金的持续永久性的占用，为企业积累资本赢得时机，且证券没有固定到期日，股利的支付根据企业盈利情况而定，使得企业处于主动地位，风险较小。

4。2 拓宽企业的融资渠道

目前，我国资本市场还不完善,创新的金融产品和金融工具相对不足.企业并购融资渠道相对较窄，这在很大程度上制约了我国企业并购交易行为。而且，单一的融资方式也增加了企业并购的整体风险。我们都知道著名的经济学原理：不要把鸡蛋放在一个篮子里，说的就是风险防范的问题,假设排除一切影响因素，只采用单一的融资

方式,一旦出现问题，对企业就是毁灭性的风险。宇辉房地产企业并购融资的现状是高度单一的依赖银行贷款。周所周知，出于风险控制的考虑，银行贷款一般以短期贷款为主，但是企业的资金需求有一定的长期性，短期内无法靠盈利来偿还。企业为了解决这样的矛盾，通常的做法是不停的在银行进行借款和还款，这样的不利循环也增加了企业的资金成本。而一旦企业的资会链条断裂或者暂时的资金周转不灵,银行就可能对企业收紧银根，甚至要求提前还贷.因此对于发生暂时困难的企业来说，极大的资金压力会造成企业的并购融资风险甚至破产。因此，企业应根据实际情况，选 择多元化的融资模式，达到降低风险的目的。

此外，房地产证券化这种与房地产有关的缺乏流动性但以有稳定未来现金收入的各类资产为对象，通过一定的结构性重组为股票、债券、基金、投资券等有价证券，并在金融市场上出售和流通的过程也为融资渠道的拓宽提供了新的思路.因为它能够将流动性差但收益稳定的资产转化为流动性较强的证券产品,从而实现增强资产的流动性，分散风险的目的。

（1）政府方面的宏观对策

中国相当部分的并购需要政府的指示甚至需要政府的直接参与，为了防范房地产企业并购融资风险，需要加强政府引导以及创造积极的宏观制度环境。目前,我国关于房地产企业融资的法规制度缺乏协调性与一致性,尚未形成一套科学有效的体系，这直接影响房地产融资的发展创新。因此，可以通过完善现有的证劵法和保险法等不利于房地产融资发展的法规，以及出台诸如产业基金法等措施，来加快和完善房地产融资的法规制度建设。

（2）加强对中介机构的监督

中介机构是企业并购交易的中间联络人,它必须坚持独立、客观、公正的原则，一方面,他推动和促进企业并购活动，另一方面,对企业并购的规范化和专业化起到监督的作用。假使企业通过制造虚假的财务数据，与信用机构联合骗取贷款等手段来筹集资金,则势必导致企业并购交易的不公正，增加并购风险程度。因此,中介机构对整个信用行业和市场经济的健康发展是至关重要的。

政府通过加强对中介机构的管理监督，建立资信信息服务平台，定期公布资信能力评价，接受社会舆论的监督,并且加大对中介违规处理的力度，从而保证中介机构的公正性和独立性，制约中介机构的作假行为，这样才能更好的预防房地产企业潜在的并购融资风险的出现。

4。3增强企业竞争力，加强企业的风险防范

（1）加强房地产市场预警研究

房地产预警研究是通过科学的理论指导，对房地产业经济运行的历史经验分析，同时参考其他相关产业的经验教训,归纳和总结出房地产经济运行的基本规律，并通过指标体系的选择和建立,揭示具体指标与经济运行的内在联系，最终使得政府部门通过对有关指标变化的监测，评价和预期房地产业总体经济运行的走势。通过房地产市场预警的研究，使相关部门尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进行业经济的良好运行，尽量避免不良事件的发生。

（2）提高房地产企业自身的竞争力

对于房地产企业而言，控制企业的并购融资风险，除了通过融资方式的多元化和融资方式的创新等方法以外，房地产企业自身的不断努力也十分重要。一方面,要不断提高企业经营管理者的素质.作为一个合格的企业管理者，应该熟悉金融政策，把

握产品的经营生命周期，降低成本，提高企业的盈利能力,使企业在激烈的市场竞争中健康发展。另一方面，企业也需要不断提高自身的综合实力和竞争力,诚信经营,规范运作，将企业做大做强，逐步走上规模化、专业化、品牌化之的道路。这样势必会带来运营成本的下降，市场份额提高的经营优势，加上企业科学的融资策略，把握战略性的资本运作，能够很大程度上抵御和降低企业的并购融资风险，毕竟各类金融机构更喜欢选择运作规范、市场前景看好的企业.

(3）保持高流动性的资产，优化企业资产结构

高流动性资产是企业控制并购融资风险，减少财政负担的一项重要保证.而企业的资产结构表现为总资产、流动资产和非流动资产之间的比例关系；提高资产流动性则主要通过提高债务周转率,存货周转率,提高固定资产、长期投资、无形资产的有效利用率，以达到优化资产结构的目的.企业资产流动性越强,抵御并购融资风险的能力也越强.

（4）保持企业的获利能力

企业的净利润是企业获利能力的重要指标，如果企业的净利润不能满足企业的财务需求，企业则必须依靠现金余额,出售短期的金融资产，或借助更多的债务去弥补资金短缺，而出售资产和举债影响了企业的正常经营，引起更多的融资成本，这种恶性循环也就增加了企业的并购融资风险。因此，保持企业的盈利能力，增加资本金，同时相应的减少债务可以有效的控制并购融资风险

结束语

本文通过将综合功效系数法应用于我国房地产企业并购融资风险的测度中，结合宇辉房地产公司分析结果，主要得到以下结论：

(1）提出了综合功效系数法对并购融资风险的可行性研究。综合功效系数法曾经用于测度企业并购中的财务风险，汽车制造业和高校的融资风险，而没有被运用在房地产企业并购融资风险的测度中。但是,通过讨论综合功效系数法的适用性说明和相关的修正措施,以及和其他风险测度方法结果的比较验证，结合企业自身的发展情况,证明了这一方法对本文的风险测度是可行的。

(2）建立了修正后的综合功效系数法对并购融资风险的定量测度体系。针对我国房地产企业并购中的融资风险,运用综合功效系数法挑取了 18 个能很好的反映并购融资风险特点的财务和定性指标；采用层次分析法对评价指标进行两两相互比较评分,增加了指标权数的准确度；增加评价标准档次至 5 档等一系列的改进措施，尽量减少主观因素以及测度过程不当所引起的结果偏差，更客观的反映企业的风险状况。

（3）结合实证检验提出了房地产企业并购融资风险的控制建议。通过对并购融资风险险情的预警，结合企业的实际资本结构，从企业自身、整体金融环境和政府政策等方面提出了一系列降低并购融资风险，优化融资策略的对策，例如拓宽融资渠道，创新融资方式，完善法规制度等，这些对我国房地产企业健康快速的发展有重要的意义。

加强对并购融资风险的度量,将是我国房地产企业管理工作的重点，同时也有待于我国学者们对并购融资理论体系的进一步研究。

致 谢

随着论文的撰写接近尾声，金融双学位的阶段学习也即将结束.在此，我十分感谢我的导师王一雯老师，是她让我在这两年的学习生涯中获益良多.王老师是一位学识渊博、治学严谨且和蔼可亲的导师，在学生的心目中，不仅是一位教导有方的老师,更是一位十分关心和爱护学生的亲人,因为她的淳淳教导，让我顺利地完成了双学位的各项研究工作.在本论文的完成过程中，王老师给予了我莫大的帮助，在一次又一次的探讨过程中,让我对研究的问题有了更深刻的认识，王老师的这种诲人不倦、严谨治学及无私奉献的精神着实让我感动,再一次向康老师致以最诚挚的感谢!

感谢答辩委员会的各位老师在开题及中期答辩中对我的论文所提出的宝贵意见。 最后感谢我的家人一直以来对我的关爱和鼓励。

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