房地产投资

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.一般的写字楼租售采用______租约合同。( ) A.标准 B.特制 C.特别 D.法定

2.小型购物中心属于( ) A.工业用房 B.特殊用房 C.写字楼 D.零售商业用房 3.游乐园属于( ) A.工业用房 B.特殊房地产 C.写字楼 D.零售商业用房

4.固定资产投资方向调节税的征收对象是( ) A.固定资产投资 B.流动资产投资 C.无形资产投资 D.有形资产投资 5.土地增值税的纳税义务人是( ) A.土地管理部门 B.土地所有权人

C.转让房地产并取得收入的单位和个人 D.土地使用权人

6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( ) A.物资保证原则 B.按期偿还原则 C.择优扶持的原则 D.先评后贷原则

7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( ) A.7.0 B.7.2 C.7.5 D.7.8

8.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为( ) A.1.1 B.1.47 C.2.2 D.2.5

9.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( ) A.0.2 B.0.8 C.1.25 D.2.5

10.以下行为属于房地产交易的是( ) A.房屋建造 B.房屋维修 C.房屋拆迁 D.房屋租赁 11.土地一级市场指( )

A.国有土地使用权转让市场 B.国有土地使用权出让市场 C.固有土地使用权抵押市场 D.国有土地使用权租赁市场 12.三级市场是指( )

A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.存量房地产交易市场 D.新建商品房租售市场 13.以下关于房地产权益的说法正确的是( )

A.房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益 B.房地产权益中必然不包含处置权 C.房地产权益中必然包含处置权

D.通常情况下房地产权益的界定是不明晰的

14.房地产的不可移动性和受制于区域性需要的特点，决定了房地产市场是一个( ) A.开放性市场 B.封闭性市场 C.地区性市场 D.新兴市场

15.房地产市场需要高素质的专业顾问服务，是因为该市场( ) A.缺乏产品 B.缺乏信息 C.供求不对称 D.交易众多

16.政府部门通过对市场信号的分析研究，制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划，这体现了房地产市场的______功能。( ) A.能指导政府制定科学的计划 B.引导需求适应供给条件的变化 C.指导供给以适应需求的变化 D.配置存量房地产资源和利益

17.一般来说，消费者收入增多时，会导致对商品住宅的购买需求( ) A.增多 B.减少 C.不变 D.不确定

18.当房地产开发成本下降时，房地产商品供给数量通常会( ) A.增多 B.减少 C.不变 D.不确定

19.投资机会选择与决策分析类似于( ) A.项目可行性研究 B.项目前期 C.市场营销 D.物业管理

20.安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划发生在( ) A.投资决策阶段 B.投资机会选择阶段 C.开发方案具体实施以前 D.建设阶段

21.政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格，这一方式被称作( ) A.划拨 B.招标出让 C.拍卖出让 D.协议出让 22.土地使用权出让金指( )

A.土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额

B.政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额 C.政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额 D.土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用 23.城市的性质在______规定。( ) A.专业规划 B.总体规划 C.详细规划 D.分区规划

24.居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地属于( ) A.绿地 B.市政公用设施用地 C.居住用地 D.公共设施用地

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 1.以下属于住宅投资方式的有( )

A.开发建设 B.购买 C.出租 D.出售 E.拆除

2.以下关于土地增值税税率说法正确的有( ) A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50% D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% E.增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为70% 3.土地使用费的缴纳人包括( ) A.转让土地的单位 B.转让土地的个人 C.使用土地的单位 D.出租土地的单位 E.使用土地的个人

4.在进行项目融资结构设计时，需要注意( )

A.在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做好用股本资金来解决全部开发建设投资的准备 B.在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件

C.在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决

D.对预售收入投入数量和比例的预期，一定要与项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取预售收入的可能性

E.只要条件允许，项目投资所需的资金可以100%的通过预售收入解决 5.如果企业的存货周转率偏低，其原因可能是( ) A.应收账款增加 B.大量赊销 C.产品滞销 D.调整销售政策 E.应收账款减少

6.能够反映房地产企业经营管理能力的指标有( ) A.应收帐款周转率 B.存货周转率 C.税后利润总额 D.销售利润率 E.权益增长率

7.以下关于预收帐款占流动负债比率说法正确的有( ) A.预收帐款占流动负债比率=(流动负债/预收帐款)100% B.预收帐款占流动负债比率=(预收帐款/流动负债)100% C.该指标属非结构比重指标

D.该比率越大，说明企业的销售能力越强 E.该比率越大，说明企业的短期偿债能力越强 8.开发商在建设阶段的主要任务有( ) A.财务评价 B.物业管理

C.处理工程变更 D.签付工程进度款 E.解决施工中出现的争议

9.以下属于房地产开发前期工作内容的有( ) A.获取土地使用权 B.征地、拆迁、安置、补偿 C.规划设计 D.制定建设方案 E.场地平整

10.在我国获取土地使用权的可能方式包括( ) A.出让 B.购买 C.转让 D.租赁 E.划拨

三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分) 1.请简单解释特殊房地产投资与商业运营的关系。 2.简述国家征收耕地占用税的目的和对象。 3.简述房地产项目融资的含义及实质。

4.为什么需要按照用途的不同将房地产市场进行划分？试举出四种不同用途类型的房地产市场。 5.试举出三个居住区开发项目技术经济指标和三个非居住区开发项目技术经济指标，并对其进行解释。

四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)

1.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为3000平方米的土地70年的使用权，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率为40%，楼高15层，1至3层建筑面积均相等，4至15层为塔楼（均为标准层）。建造成本为2000元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的7%，用电权费和电贴费等其他费用为300万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、3%和5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，每半年计息一次，融资费用为贷款利息的10%。请计算项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？

2.某房地产开发商向工商银行贷款5000万元，期限为2年，年利率8%，若该笔贷款的还款方式是期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？ 五、论述题(本大题12分)

试论述房地产经济寿命和自然寿命的关系，不同使用性质房地产的经济寿命有何区别？ 一、单项选择题（本大题共24小题，每小题1分，共24分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.以下特点符合居住物业的是（ ） A.以机构投资为主 B.位置对这类物业非常重要 C.不容易转手交易 D.投资风险相对较小

2.不考虑其他因素时，房地产适应性好坏和投资风险之间的关系是（ ） A.适应性好坏和投资风险之间并没有直接的联系 B.适应性越好，投资风险相对越大 C.适应性越好，投资风险相对越小

D.适应性差意味着需要的投资额小，风险小

3.政府下令银行收紧银根，提高对房地产开发商的贷款门槛，这一政策属于（ ） A.金融政策 B.税收政策 C.土地供给政策 D.住房政策

4.对一个特定的房地产投资项目而言，工程建设投资属于（ ） A.现金流入 B.现金流出 C.净现金流量 D.时间价值

5.某企业2008年经营成本80万元，销售税金20万元，期间费用10万元，经营利润130万元，营业外收支净额为45万元，所得税18万元，则该企业税后利润为（ ） A.47万元 B.55万元 C.137万元 D.157万元

6.某人存入银行100元钱，年利率为3%，以单利计息，则3年后该笔存款本利和为（ ） A.103元 B.103.54元 C.109元 D.109.27元

7.某房地产开发商开发了一栋商业物业，并将其用于自营，则该开发商的成本构成为（ ） A.开发过程中的成本支出 B.建设成本和出租成本 C.建设成本和经营成本 D.出租成本

8.以拍卖的方式出让土地使用权主要适用于（ ） A.普通居民住宅 B.划拨而得的土地

C.竞争性强、盈利性大的商业用地

D.大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地

9.按照国家有关法律规定，居住用地最高土地使用权出让年限为（ ） A.40年 B.50年 C.60年 D.70年

10.现代城市规划的着眼点是（ ） A.确定城市的性质、规模和布局

B.使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常运行 C.保护城市生态环境，实现可持续发展 D.综合部署城市经济、文化、公用事业

11.按照房地产产权的特点，可以将房地产市场分为（ ） A.完全产权的交易市场和部分产权的交易市场 B.一级市场和二级市场 C.增量市场和存量市场

D.土地交易市场和房屋交易市场

12.开征土地增值税增大了房地产商的开发成本，会导致供给曲线______平移。（ ） A.向左 B.向右 C.向上 D.向下

13.锅炉房、热力站的建设费用属于（ ） A.前期工程费 B.附属工程费 C.建安工程费 D.开发间接费

14.进行敏感性分析时，首先假设各变量之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目评估结果的变化情况，这种分析方法是（ ） A.单变量敏感性分析 B.双变量敏感性分析 C.多变量敏感性分析 D.盈亏平衡分析

15.主要反映开发项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况的表格是（ ） A.营业利润测算表 B.资金来源与运用表

C.现金流量表（全部投资） D.现金流量表（自有资金） 16.房地产开发企业开发产品合格率的计算公式是（ ）

A.（当期按合同应完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）100% B.（当期完成的合格开发产品面积/当期按合同应完成的开发产品面积）100%

C.（当期完成的合格开发产品面积/当期完成的开发产品面积）100% D.（当期完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）100% 17.以下企业资信等级中，最高一级是（ ） A.CCC B.DDD C.AAA D.BBB

18.以下关于资产负债率的说法正确的有（ ） A.该指标属于短期偿债能力指标

B.该指标反映股权人所提供的资金占全部资产的比例 C.房地产开发公司的资产负债率一般较低 D.资产负债率=（负债总额/资产总额）100% 19.以下关于利息保障倍数的说法正确的是（ ） A.利息保障倍数=（税后净利润 利息费用）/利息费用 B.该指标属于短期偿债指标

C.该指标高，则表明企业偿债能力较差

D.该指标接近于1，表明企业的利息负担过重，债权的安全性差 20.契税的纳税义务人是（ ） A.承受方 B.政府部门 C.成交价格 D.赠与人

21.房产税的税率，按照房产原值计算缴纳时，税率为（ ） A.1% B.1.2% C.10% D.12%

22.土地估价的基本方法是（ ） A.市场比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.收益还原法

23.土地投资时机的选择对土地投资行为的影响是（ ） A.只有土地投机商才会关注土地投资时机问题 B.土地开发商对土地投资时机问题无须太过关注 C.持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越高 D.持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低 24.基本上所有公寓投资成功的基础都是（ ） A.较低的购买价格 B.适当的租金水平

C.较高的出租率及租客满意程度 D.较好的租后服务

二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 25.三通一平指的是（ ） A.水通 B.通讯通 C.路通 D.电通 E.场地平整

26.提高利率对房地产投资的影响有（ ） A.对房地产实际价值产生折减作用 B.加重投资者的债务负担 C.提升开发商投资房地产的兴趣 D.增加了消费者的购买力

E.对工业厂房的投资更便宜了

27.以下关于资金时间价值，说法正确的有（ ） A.不同时间发生的不等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 B.不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 C.资金增值的实质是利息的存在

D.资金增值的实质是劳动者创造的剩余价值

E.从消费者的角度来看，资金时间价值体现为对其即期消费的必要补偿 28.房地产市场上自用型购买者的购买行为主要影响因素有（ ） A.其他使用者的需求特点 B.购买者自身特点 C.其他类型投资工具的收益水平 D.购买者偏好 E.房地产投资收益水平

29.房地产开发项目财务评价结果的主要影响因素有（ ） A.土地成本 B.建造成本 C.贷款利率 D.开发周期 E.投资收益率

30.房地产开发投资企业的资金在周转过程中存在的矛盾有（ A.资金来源的多样性和资金投入集中性的矛盾 B.资金筹集的高成本性和销售价格平均化的矛盾 C.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 D.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 E.投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾

31.金融机构发放房地产贷款时应遵循的原则有（ ） A.物资保证原则 B.按期偿还原则 C.择优扶持原则 D.先评后贷原则 E.大松小紧原则

32.以下属于房地产开发经营中的项目性收费的项目有（ ）A.白蚁防治费 B.砂石管理费 C.地名费 D.商品房交易管理费 E.土地登记费

33.中型购物中心的投资特点是（ ） A.中型购物中心对在其内经营的商业租客没有倾向性 B.中型购物中心与主要租客签订的租约期限常为8—10年 C.可出租面积大约在10000至30000平方米 D.通常将其出租面积的20%左右用作超级市场

E.柜台租户的撤离或破产对购物中心的业主来说是个严重的问题 34.影响写字楼租金的因素有（ ） A.市场竞争激烈程度 B.地面装修 C.写字楼内部分区 D.建筑物质量 E.建筑物所处地理位置

三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分） 35.简述城市维护建设税的概念及税率。 36.工业用房投资的类型有哪些？ 37.新城区开发前景如何？

38.直接投资房地产需要投资者具备哪些管理能力？

） 39.简述房地产市场分析的步骤。

四、计算题（本大题共2小题，共24分）

40.已知甲、乙两个投资项目，其现金流量如下表所示，i为12%，试用净现值法评价甲和乙。（本小题14分）

项目甲和项目乙的现金流量（单位：万元）

年 份 项目甲 项目乙 0 -100 -100 1 20 40 2 30 40 3 50 40 4 60 45 5 70 50 41.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为80万元的住宅，假设该家庭首付款为房价的30%，其余为在15年内按月等额偿还商业抵押贷款，年贷款利率为7.2%，问月还款额为多少？如果该家庭最多30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭需月收入多少，才能购买上述住宅？（本小题10分）

五、论述题（本大题12分）

42.试分析我国住房政策对房地产市场的影响。

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.以下关于土地投机的说法正确的是( )

A.土地投机商购买土地，将其用于房地产项目的开发，然后整体转让以获取收益 B.土地投机商是单纯为获取地块升值而购买及持有土地的 C.所有购买土地使用权的开发商都视作土地投机商 D.土地投机商非常关心土地的土壤成分 2.仓储商店的特点是( ) A.仓储商店一般离市中心较近 B.经营仓储商店所需的技术含量较低 C.很多仓储商店是以连锁店的形式开设的

D.仓储商店外观必须醒目，这样才能吸引顾客到来 3.工业用房的特点是( )

A.具有特殊用途的工业用房通常周转率较低 B.较大规模的工业用房通常周转率较高

C.工业用房的租用者很少会在房屋内部安装大型机械设备 D.当工厂地处边远地区时，工业企业倾向于选择多层厂房 4.从物理形态上划分，房地产可以分为( )

A.土地、建成后的物业和在建工程 B.生地、熟地和在建工程 C.在建工程和已建成工程 D.居住物业、商业物业和工业物业

5.投资者及时调整房地产的使用功能，使之既符合房地产的特征，又能增加置业投资的收益。房地产投资的这一特性被称为( ) A.耐久性 B.适应性 C.政策影响性 D.相互影响性

6.房地产的价值受物质实体与权益两方面因素的影响，以下关于这两个因素的说法正确的是( )

A.物质实体可以用收益大小来表示

B.权益是无形的，不可触摸的 C.权益是物质实体的载体

D.物质实体是房地产价值大小最重要的决定因素

7.一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区，并将其销售出去，这一行为属于( ) A.房地产开发投资 B.置业投资 C.间接投资 D.金融投资

8.对一个特定的房地产投资项目而言，销售收入属于( ) A.现金流入 B.现金流出 C.净现金流量 D.时间价值 9.房地产投资分析的目的是( )

A.力求根据特定项目资源条件，获取投资经济效益最大化 B.力求根据特定项目目标，将风险最小化 C.力求获得平均收益水平

D.力求根据特定项目目标和资源条件，对各备选方案进行选择，以获得最好的经济效果 10.某企业2008年销售收入为150万元，经营成本90万元，销售税金20万元，期间费用20万元，所得税10万元，则其经营利润为( ) A.10万元 B.20万元 C.30万元 D.60万元

11.一个投资者购买了一套商品住宅用于出租，则该投资者该项投资活动的成本构成为( ) A.购买成本和出租成本 B.经营成本 C.购买成本和经营成本 D.出租成本

12.县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为叫做( ) A.土地使用权买卖 B.土地使用权划拨 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让

13.以招标的方式出让土地使用权主要适用于( ) A.普通居民住宅 B.划拨而得的土地

C.竞争性强、盈利性大的商业用地

D.大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地

14.当政府出让已经具备“七通一平”建设条件的土地时所收取的金额叫做( ) A.毛地价 B.熟地价

C.土地使用费 D.土地使用权出让金 15.一级房地产市场是指( ) A.增量房市场 B.土地使用权出让市场

C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场

16.当房地产开发成本下降时，通常情况下房地产供给数量会增加，供给曲线会______________平移。( ) A.向左 B.向右 C.向上 D.向下

17.企业从事房地产经营过程中所产生的信息叫做( ) A.内部数据 B.外部数据 C.加工信息 D.原始信息

18.企业为筹集资金而发生的各项费用叫做( )

A.其他费用 B.管理费 C.财务费 D.办公费

19.从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支出作为现金流出，用以计算相关评价指标的表格是( ) A.贷款还本付息估算表 B.资金来源与运用表

C.现金流量表（全部投资） D.现金流量表（自有资金）

20.借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向贷款人提供债务履行担保的行为被称为( )

A.房地产质押贷款 B.房地产保证贷款 C.房地产留置贷款 D.房地产抵押贷款

21.房地产开发企业开发产品销售率的计算公式是( ) A.（当期开发产品竣工面积/当期开发产品销售面积）100% B.（当期开发产品销售面积/当期开发产品竣工面积）100% C.（当期开发产品销售面积/当期开发产品建筑面积）100% D.（当期开发产品建筑面积/当期开发产品销售面积）100% 22.间接融资的特点是( ) A.拥有闲置资金的企业购买金融债券 B.属于资金直供方式

C.双方直接接触，基本没有中间环节 D.资金融通通过金融中介来进行

23.以下关于应收账款周转率指标说法正确的是( ) A.应收账款周转率=应收账款平均余额/销售收入总额 B.应收账款周转率=应收账款平均余额/经营收入 C.该指标体现企业的短期偿债能力 D.该指标体现企业的长期偿债能力

24.以下关于固定资产投资方向调节税税率的说法正确的是( ) A.实行的是差别比例税率

B.对基本建设项目投资适用0%、5%、15%三档 C.对更新改造项目投资适用0%、5%、15%三档 D.对楼堂馆所课以重税，适用20%的税率

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

25.风险对投资者选择房地产投资方向的影响主要包括( ) A.令投资者选择风险最小的项目

B.令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平 C.极大程度上抑制了房地产开发商的投资活动 D.使投资者尽可能规避、控制或转移风险 E.判断进入房地产市场的最佳时间点 26.提高利率对房地产投资的影响有( ) A.对房地产实际价值产生折减作用 B.加重投资者的债务负担 C.提升开发商投资房地产的兴趣 D.增加了消费者的购买力

E.对工业厂房的投资更便宜了

27.以下关于投资的说法正确的有( ) A.广义的投资是指一种有目的的经济行为

B.房地产投资分析中的投资指的是投资者一种有目的的经济行为 C.广义的投资就是指生产性投资，包括工业厂房的建设

D.广义的投资中投资者投入的可以是资金，也可以是土地、人力或其他资源 E.房地产投资分析中使用的投资是狭义的概念

28.以下关于传统房地产周期理论，说法正确的有( ) A.在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作

B.在市场供求平衡的前提下，投入房地产市场的资金利润预期保持不变 C.房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性 D.一个房地产市场运行周期包括衰退、繁荣两个阶段

E.当房地产市场供求平衡时，投资者具有自我调节投资量的能力 29.以下属于房地产开发直接费的有( ) A.土地费用 B.前期工程费 C.房屋开发费 D.管理费 E.财务费

30.按贷款的用途，房地产贷款可以分为( ) A.购建房贷款 B.房地产经营贷款 C.房地产开发贷款 D.个人贷款 E.开发贷款

31.以下关于房地产项目融资过程中股本金和银行贷款的说法正确的有( ) A.股本金通常来自投资者的自有资金

B.如果房地产开发资金完全来源于投资者的自有资金，则可以产生巨大的财务杠杆效应 C.房地产开发投资的特性要求开发商必须有一定量的股本金投入 D.利用银行贷款资金经营，可以充分利用财务杠杆的作用

E.开发商自己有实力的话，尽量不要利用银行贷款，因为会带来财务风险 32.以下关于土地增值税税率的说法正确的有( ) A.土地增值税实行四级超率累进税率

B.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

C.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% D.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为45% E.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 33.以下关于铺面房投资说法正确的有( )

A.合理的铺面房形式是沿街边的狭长形房屋，设有至少一个入口和洗手间 B.铺面房投资的成功依赖于租客的业务的成功经营

C.在小店铺的经营中，业主与租客的关系仅仅是法律上的出租—承租关系 D.铺面房的租约中一般不设定固定租金 E.一般商业铺面房的租期为1-2年 34.大型购物中心的投资特点是( )

A.大型购物中心的规模在30000到100000平方米

B.大型购物中心一般没有食品超市，但在许多柜台有各种食品杂货 C.大型购物中心中，主要店铺往往布置在中心位置

D.许多购物中心有会议厅以供特殊的公众会议或产品推广展示 E.大型购物中心需要商场保安来维持秩序并处理紧急情况 三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)

35.简述房地产投资的利和弊有哪些？

36.房地产开发商进行市场分析的主要目的是什么？ 37.以政府为主的土地一级开发模式主要有哪几种？ 38.简述房地产开发经营业务中营业税的征收对象和税率。 39.简述特殊房地产投资的主要类型及其与商业运营的关系。 四、计算题(本大题共2小题，共24分)

40.某房地产开发公司开发商品房，预计该项目开发过程需要5年，每年的净现金流量如下表所示。取贴现率为10%，试用净现值法分析该项目的盈利情况。（14分） 净现金流量表（单位：万元）

年份序号 净现金流量 贴现系数 净现金流量现值 1 -1012.20 2 -1986.31 3 4 5 -798.46 3530.02 3979.56 41.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为27万元的住宅，假设该家庭首付款为房价的50%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为7.2%，问月还款额为多少？如果该家庭20%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭需月收入多少，才能购买上述住宅？（10分） 五、论述题(本大题12分)

42.试对新城区开发与旧城区开发进行优劣比较。

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1. 银行属于建成后的______物业。( ) A. 居住 B. 商业 C. 工业 D. 特殊

2. 以下税种中，______不属于销售税金。( ) A. 营业税 B. 城市建设维护税 C. 增值税 D. 教育费附加

3. 已知某笔贷款的年利率为15%，若实际利率为15.87%，则该笔贷款是按______计息的。 ( )

A. 一年1次复利 B. 一年4次按季 C. 一年2次按半年 D. 一年12次按月

4. 某人预计5年后需要一笔5万元资金，现在市场上正在发售期限为5年的电力建设债券，年利率10%，一年计息两次，则他现在应该购买______元建设债券，才能保证5年后获得5万元的资金。(P/F，5%，10)=0.614,(P/F,10%,5)=0.621，(P/F，11%，5)=0.593 。( ) A. 31050 B. 30700 C. 33333 D. 39200

5. 按照国家有关法律规定，商业用地的出让年限为______年。( ) A. 70 B. 50

C. 40 D. 60

6. 根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以下______类型不可以通过划拨方式获得土地使用权。( ) A. 军事用地

B. 城市基础设施用地 C. 党政机关用地

D. 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

7. 房地产市场分析模型中第Ⅱ象限的目的是通过______来确定房地产资产的价格P。 ( ) A. 租金水平R B. 资本化率i

C. 租金水平R和资本化率i D. 房地产开发成本C

8. 影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为三大类别，影响投资者具体投资决策的是( )

A. 与整个宏观市场相关的经济、人文信息 B. 与投资项目直接相关的信息

C. 房地产市场运作过程中产生的直接信息 D. 一定时期内某一房地产出售价格的信息

9. 前期工程费中的规划设计费为建安工程费的______左右。( ) A. 1% B. 2% C. 3% D. 4%

10. 项目的财务评价有时还需通过计算贷款偿还期，______等对开发项目进行清偿能力分析。( )

A. 盈利能力分析 B. 资产负债率 C. 投资收益率 D. 投资利润率

11. 当项目用地面积一定时，______的大小就决定了可建设建筑面积的数量。( ) A. 辅助用房面积 B. 覆盖率 C. 容积率 D. 标准层面积

12. 分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，称为 ( ) A. 盈亏平衡分析 B. 概率分析 C. 财务分析 D. 敏感性分析

13. 销售利润率这个指标反映了企业______的能力。( ) A. 投资收益 B. 偿债 C. 成本管理 D. 销售管理

14. 反映企业短期偿债能力的指标速动比率等于( ) A. (速动资产/负债总额)100% B. (速动资产/流动负债)100% C. (流动资产/流动负债)100% D. (流动资产/负债总额)100% 15. 企业的有形长期资产=( ) A. 固定资产净值-待处理固定资产净损失 B. 固定资产总值-待处理固定资产净损失

C. 固定资产净值-待处理固定资产净损失 长期投资 D. 固定资产总值-待处理固定资产净损失 长期投资

16. 金融机构按一定利率转让货币资金使用权的信用行为称为( ) A. 房地产贷款 B. 房地产债券发行 C. 房地产股票发行 D. 房地产融资 17. 房地产股票中的普通股股息( )

A. 是固定的

B. 视公司经营总收入的高低而升降，不予固定 C. 视公司经营业绩好坏和收益高低而升降，不予固定 D. 视公司全年利润绝对值的高低而升降，不予固定 18. 投资者对其所投资项目投入的资本金称为( ) A. 自有资金 B. 股本金 C. 流动资金 D. 建造成本

19. 投资方向调节税的最终承担者是______的单位或个人。( ) A. 为固定资产开发投资 B. 为固定资产开发融资 C. 建设项目承包 D. 最终购买、使用该固定资产

20. 对于住宅小区的市政配套设施建设费用由______承担。( ) A. 政府财政 B. 开发商 C. 建筑商 D. 消费者

21. 财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，适用税率为( ) A. 10% B. 15% C. 18% D. 20%

22. 土地估价的基本方法是( ) A. 市场比较法 B. 成本法 C. 路线价法 D. 假设开发法

23. 一个运行良好的房地产投资组合应包括( ) A. 零售商业与服务用房 B. 住宅及写字楼 C. 购物中心及住宅 D. 购物中心、住宅及写字楼

24. 大型购物中心的规模通常在______平方米，面向1540万消费人口。( ) A. 30000～100000 B. 10000～30000 C. 3000～10000 D. 1000～3000

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1. 从投资形式来说，房地产投资可分为( ) A. 直接投资 B. 开发投资 C. 间接投资 D. 置业投资 E. 信托基金投资

2. 下列关于复利系数的关系式，正确的有( ) A. (F/A,i,n)=(F/P,i,n)(P/A,i,n)

B. (F/P,i,n)=(F/P,i,n1)(F/P,i,n2)，其中n1 n2=n C. (P/F,i,n)=(P/F,i,n1) (P/F,i,n2)，其中n1 n2=n D. (P/A,i,n)=(P/F,i,n)(A/F,i,n) E. 1(F/A,i,n)=(F/A,i,1/n)

3. 通常所说的需求和价格呈逆相关关系，指的是( ) A. 价格下降，需求也下降 B. 价格下降，需求则上升 C. 价格下降，需求不变 D. 价格上升，需求下降 E. 价格上升，需求也上升

4. 在项目的前期阶段，投资估算的范围包括______等。( ) A. 管理费 B. 房屋开发费

C. 前期工程费 D. 维修费 E. 土地费用

5. 项目可行性研究报告正文中应包含的内容有______等。( ) A. 风险分析 B. 项目规划用地红线图 C. 土地使用权证 D. 营业利润测算表 E. 建设方式及进度安排

6. 房地产贷款按资金的使用性质分为( ) A. 流动资金贷款 B. 单位贷款 C. 中长期贷款 D. 固定资产贷款 E. 房地产开发贷款

7. 开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑如下因素( ) A. 对资金的调动和转移的灵活性 B. 资金融出机构的办事效率 C. 融出资金的币种 D. 各项融资收费的合理性 E. 资金融出机构的资金来源和财力状况

8. 房地产开发企业的存货按其所处的状态一般分为以下哪几种？( ) A. 在产品存货 B. 产成品存货 C. 开发用品存货 D. 原材料存货 E. 已典当的存货

9. 营业税的纳税人为在我国境内提供______的单位和个人。( ) A. 转让无形资产 B. 产权转移书据 C. 提供应税劳务 D. 销售不动产 E. 建筑工程承包合同

10. 当以下哪些情况发生时，业主可以不需要其他程序而直接驱逐租客，并要求租客继续履约或进行违约赔偿?( )

A. 租客忘记交租 B. 租客拒绝交纳房租 C. 租客违反租约 D. 业主违反租约 E. 自然灾害等不可抗力发生

三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分) 1. 风险分析的目的是什么?

2. 简述城市规划和其他规划的关系。

3. 通过房地产市场分析与预测，开发商可以达到什么目的? 4. 间接融资的基本概念和特征是什么?

5. 写字楼租金的最终决定因素是什么?影响租金的因素还有哪些? 四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)

1. 某投资者购买写字楼用于出租经营，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%，该项目自有资金的现金流量表如下所示，试计算该项目自有资金的财务净现值，并判断该项目的可行性。 单位：万元

年末 0 1 2 3 4～15 16～48 股本金收入 9531.00 净经营收入 2426.11 2799.36 3172.61 3545.86 3545.86 抵押贷款还本付 2141.13 2141.13 2141.13 2141.13 0.00 息 2. 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅? 五、论述题(本大题12分)

试论长期利率与房地产资产需求变化对房地产市场的影响。