仙女山旅游地产
市 场 调 研 报 告
营销策划部
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前 言
目前仙女山房地产主要是以旅游地产为主。旅游地产是旅游和地产完美结合的产品，它依托非常丰富的旅游资源，在其之上更有完善的配套设施，形成有特色的房地产。旅游地产在中国最早起源于海南，并呈现欣欣向荣的景象。促使旅游地产在重庆发展壮大的当属武隆仙女山，仙女山作为国家森林公园，国家AAAA级景区，拥有其他地区不可超越的旅游价值，此前也已经成为重庆地区核心的旅游地产区域；已享有“世界自然遗产”美誉。通过对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查，为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游房地产市场动态，特做此报告，以供领导参考决策。
洪信 • 地产 营销策划部
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目录
第一章 市场背景及发展动态———————————————p4
第一节 旅游市场发展背景 第二节 武隆旅游地产发展趋势
第二章 仙女山概括———————————————————p5
第一节 仙女山简介 第二节 仙女山特色
第三节 仙女山游客年接待预测表
第三章 项目相关背景——————————————————p8
第一节 项目简介 第二节 周边配套 第三节 交通状况 第四节 生态环境
第四章 项目分析————————————————————p9
第一节 已开发项目分析
第二节 项目S W O T分析
第五章 客户分析———————————————————p16
第一节 目标客户 第二节 客户心理分析
第三节 本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析
总结：————————————————————————p18
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第一章 市场背景及发展动态
第一节 旅游市场发展背景：
目前我国人均GDP已经达到3000美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家人均出游均在7次以上，因此我国旅游市场成长潜力巨大。 目前，发展旅游业已成为扩大内需、调整经济结构的必然选择。长期以来，我国经济增长主要依靠投资和外贸拉动，消费不足、服务业比重过低，第三产业占经济总量比重仅为48.6％，不仅低于发达国家70％左右的水平，也低于64％的世界平均水平。因此，旅游业作为现代服务业的龙头，将成为拉动第三产业快速发展的战略性支柱产业。
旅游业作为第三产业的重点，是现代服务业的重要组成部分，目前我国旅游业增加值占GDP的比重超过了4％，旅游业对经济增长的拉动作用日益明显。数据显示，旅游消费对住宿业的贡献率超过90％，对民航和铁路客运业的贡献率超过80％，对文化娱乐业的贡献率超过50％，对餐饮业和商品的贡献率超过40％。
第二节 武隆旅游地产发展趋势：
随着近年来重庆旅游经济的不断提升，旅游对于住房、购物、餐饮的消费需求进一步增强，以武隆仙女山为代表的旅游地产的兴起正受到越来越多的关注。 近几年，各大城市的房价持续上涨与城市污染已成为公认的问题。很多人纷纷定居房价低、环境好的城市。重庆主城区夏季气温的升高，从而促使人们暑期离开重庆到外地避暑，甚至直接在外地购房。武隆仙女山以优美的环境、适宜的气候成为重庆人的“后花园”，更是人们理想的居住地。
武隆提出了“旅游二次创业”的目标和打造“休闲度假胜地、户外运动天堂”的战略部署，到2009年，仙女山新区接待游客已达到470万人次。越来越大的游客量也为仙女山带来了新的活力，私家房屋出租、酒店式公寓、高档宾馆等配套商业如雨后春笋般涌现，充分彰显示了“旅游地产”
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的价值优势。在仙女山新区购房的置业者，既可以供家人、朋友度假休闲居住，又可以在闲时用于经营，还可以实现房产增值。据调研数据显示，仙女山部分旅游地产项目每平米售价已经涨到了4000元-6000元，新一轮旅游地产投资已经呈现“炙手可热”的形势。仙女山必将成为中 国西南地区旅游地产的一块热土。
第二章 仙女山概括
第一节 仙女山简介：
仙女山位于三峡旅游区武隆县乌江北岸双河乡，距县城35千米,西邻涪陵市，北抵丰都县。地属武陵山脉，海拔1991.7米，占地35万亩。平均海拔1800多米，最高峰2033米。山上为高原草坪，偶有浅丘。
仙女山属亚热带湿润季风气候，森林覆盖率80%，年平均气温17.9度，乌江航道、319国道、渝怀铁路和渝湘高速纵通其境，目前即将修建仙女山旅游支线机场。以1994年5月1日芙蓉洞正式对外开放为标志，政府充分发挥旅游资源十分富集的优势，坚持把做大盘强旅游产业作为县域经济发展的重大战略任务来抓，经过多年的培育和大力发展，旅游基础设施日趋完善，旅游景区产品不断升级，旅游宣传推广特色鲜明，旅游地产开发成效显著，旅游行业管理强劲有力。现为中国优秀旅游城区、国家岩溶地质公园和中国户外运动基地，拥有了1个世界自然遗产、3个国家4A级旅游区（包括国家重点风景名胜区、国家森林公园，其中仙女山景区正在申创国家5A级旅游区），建有5星级旅游饭店1座、4星级旅游饭店4座、3星级旅游饭店2座、2星级旅游饭店2座，旅游市场定位由“省内、国内旅游胜地”拓展成为“国际旅游目的地”，是重庆新农村建设示范片和全国生态旅游接待基地和户外运动中心。
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第二节 仙女山特色：
仙女山作为武隆旅游产业的品牌项目，不仅仅因为美丽风光让旅客流连忘返，还用别具风格的特色旅游、娱乐项目使旅客留恋，甚至成为仙女山的永久居住者。
日常娱乐项目：跑马、遛马、山地越野车、卡丁车、彩弹射击、射箭、滑雪、
滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江过江速滑、滑翔伞、滑草、高尔夫、狩猎等。
冬季娱乐项目：双板滑雪、单板滑雪、雪上飞碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轿、
滑雪船、雪爬犁、雪地遛马、雪地摩托、雪地自行车、雪地彩弹射击等。
特色娱乐项目：土家族风情表演、苗族歌舞表演、民风民俗篝火晚会、摆手
舞等。
仙女山雪景：雪景是仙女山的极品景观，无垠的林海和草原被冰雪所笼罩，
呈现出一派林海雪原的圣洁美景，白雪皑皑，银装素裹；雾松、冰
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瀑令人情潮涌动。每当此时，仙女山就成为重庆周边观赏雪景、开展雪上运动的绝佳旅游运动休闲胜地。
第三节 仙女山游客年接待预测表
年份 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 增长率 14.32% 18.65% 20% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 20% 20% 20% 20% 20% 人数（万人次/年） 备注 110 130.5 170.7 213.3 270 334.8 415 514.6 638.1 770 924 1108.8 1330.56 1596.6 1915.9 巩固阶段 发展阶段 7
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（数据来源重庆武隆仙女山旅游局）
第三章 项目概况
第一节 项目简介
该项目位于被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山新区，武隆喀斯特世界自然遗产地边缘,占地235余亩，为新区进入仙女山景区的必经之地，在仙女山最大地产“隆鑫.花漾的山谷”项目上行200米。是目前规划范围内离仙女山风景区最近的一块地，其地理位置得天独厚，周边景点有：
◇ 乌江山水画廊 ◇ 芙蓉洞竖井群 ◇ 仙女山国家森林公园
◇ 水上喀斯特原始森林，芙蓉江 ◇ 4A级世界最大的天生桥群，天生三桥 ◇ 500米谷深地质奇观，龙水峡地缝
◇ 1200多种植物的生物基因库，白马山自然保护区 ◇ 7公里黄柏渡漂流
第二节：周边配套
本案处于一个相对成熟地块，处于不断发展完善中的仙女山
镇，周边配套有：仙女山旅游汽车站、医院、银行、学校、超市等；规划中的仙女山机场也在本案10公里范围内。五大主题公园更是为项目增色：
森林公园——徒步道、电瓶车道、峰顶练拳场
悬崖公园——观山谷景台、木栈道、原生态灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂
月光营地——帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助野餐
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运动公园——6个网球场（含两个锦标级）、山地自行车道、 10个室外羽毛球场、1个篮球场、2个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场
青青农场——无污染蔬菜及家禽、寄养农田
第三节 项目交通
☞公路：已经通车的渝湘高速，将从重庆至武隆的路程缩短到128公里，
只需要90分钟即可到达。
☞铁路：183公里，到达武隆只需2个小时左右。
☞水路：三峡蓄水完成后，500吨的邮轮可直达武隆，重庆到武隆乘水翼
船只需两个小时即可到达。
☞航空：正在规划建设中的仙女山旅游支线机场，将形成直达仙女山的空
中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山与全国各地的交流。
第四节 生态环境
◆ 森林覆盖率达80%以上，珍稀植物20余种各种草木本植物1300余种，
其中国家保护的珍稀植物20余种。
◆ 年平均气温17.4℃，平均日照1121小时。月均温在20℃左右，最热的
7、8月，最高温度也不超过30℃。
◆ 人类居住最佳纬度20-30度，仙女山新区处于北纬29.2度，海拔在1100米
—1200
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第四章 项目分析
第一节 仙女山已开发项目分析
花漾的山谷
开 发 商：重庆隆鑫集团 外 展 场：重庆市高九路花漾湖旁 占地面积：1600亩 建筑面积：33.9万平米 建筑密度：30% 容 积 率：0.6 绿 地 率：42% 总 户 数：4000余户 一期开盘：800户左右 建筑风格：西班牙风格
配套体系：精装修（配家电）、3个酒店 物管模式：酒店式物业管理
物管费用：独栋、联排度假别墅：3元/平方；独栋、联排度假公寓：1.8元/平方
优势：相对而言此项目是各楼盘中品质最高的，面山临崖具备较大的景观优势，该项目用800亩绿地打造5个公园，3个酒店做为配套，外观立面沿袭隆鑫惯用的西班牙风格，较为纯熟。销售部装修豪华，给客户感觉强烈。
劣势：所有房型均未考虑电视墙的位置，开发者认为“以电视为核心的渡假屋显然毫无情趣”。这一点在与消费者的沟通上值得商榷。
销售状况 一期08年底开盘；洋房价位：3800/㎡ 联排别墅价位6000/m2 一期洋房800套已售罄，联排别墅37套仅剩1套 二期预计本年8月份左右开盘； 开盘预计价位： 精装公寓5000/㎡左右 叠层别墅6000/㎡左右 独栋别墅10000/㎡左右 工程进度 分三期开发 一期已交房，竣工200亩 二期主体已完工80%（开发面积300亩） 三期状况不详 约300亩 10
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雪岭仙山
开发商：重庆芳草地房地产开发有限公司 外展场：江北区观音桥未来国际大厦 占地面积：1030亩 建筑面积：35万平米 容 积 率：0.6 绿地率：40% 一期开盘：约600套
配套设施：啤酒广场、网球场、小型高尔夫 管理模式：酒店式物业管理
优势：目前仙女山新区规模最大的开发项目。6个超大组团，营建集休闲、度假、旅游、商业配套、户外运动为一体的大型高端复合社区，为都市精英打造“第二居所”。 劣势：项目分六期开发，开发周期过长，导致客户消费信心不足。外墙色彩搭配不当，咖啡色略显沉闷。
销售状况 一期在08年底开盘； 洋房价位3800/㎡ 联排别墅6000/㎡ 一期洋房（600套）已售罄； 别墅五栋，属专属签订。 二期预计本年7月中旬开盘； 开盘预计价位： 洋房4100/㎡ 精装公寓5000/㎡ 工程进度 项目规划分6期开发 一期600套已交房（开发面积约200亩） 二期主体已竣工（开发面积200亩） 三至六期开发情况未定 11
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仙山流云
开 发 商：重庆千鸿房地产开发有限公司 外 展 场：江北观音桥红鼎国际旁 占地面积：400亩 建筑面积：58000平方 建筑密度：29% 容 积 率：0.59 绿 地 率：45% 总 户 数：1064户 一期开盘：600户左右 停车位：204个
建筑风格：现代简约式•平屋顶
配套体系：酒店、会所、运动设施、医疗设施
商业配套：社区商业约700平方，周边商业有农贸市场，风情农庄
物业管理体系：家政服务、事务代办、商务服务
优势：仙女山首个启动楼盘，户型较小，也较为适合重
庆旅游地产起步阶段，对面积和总价控制较好，主力目标客户群为重庆市中老年群体，前期销售较好，二期销售老带新客户较多，已形成一定的口碑效应。 劣势：仙女山的大环境配套目前还在规划阶段，建筑外观不够丰富，缺乏变化。 所有户型均为花园洋房，客户可选择性较低。
销售状况 一期07年开盘 开盘价位：2700元/平方米 一期400套已售罄 二期08年开盘 开盘价位：3500元/平方米 二期600套已售罄 三期预计开盘时间今年10月底； 开盘预计价位： 4000元/平方米 工程进度 项目分四期开发； 目前已开发建设的为其一、二期，占地146亩 一、二期已于09年底交房 三期主体已竣工（开发面积约100亩） 四期状况未定 12
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依云美镇
开 发 商：中坤地产
外 展 场：解放碑国贸中心麦乐迪中华巷步行 街， 江北北城天街2号2---6 占地面积：200余亩 建筑面积：近10万平方 容 积 率：0.6 绿 地 率：45% 总 户 数：1800户 一期开盘：420户左右 停 车 位：438个 建筑风格：纯欧式别墅群落
配套体系：依云养生俱乐部、产权式酒店
优势：组院别墅式设计，外观立面丰富多变；
劣势：部分户型厨房在客厅里面没有独立功能的厨房，项目地理位置较偏。
销售价格 一期09年开盘；开盘价位：洋房3300/㎡ 别墅5000/㎡ 一期洋房400套已销售90% 二期预计开盘时间本年7月中旬 开盘预计价位： 洋房4000/㎡ 别墅6500/㎡ 13
工程进度 一期已交房（开发面积100亩） 二期主体已完成90%左右；（开发面积100亩左右） 如有帮助，欢迎下载支持。
仙女山1号
开 发 商：重庆普度置业有限公司 外 展 场：江北区北城天街“星巴克”斜对面 占地面积：200余亩 建筑面积：14.4万平米 建筑密度：30% 容 积 率：0.65 绿 地 率：53% 总 户 数：1600户 一期开盘数：不详 建筑风格：欧洲瑞士风格
配套体系：100亩多功能体育场，GOLF球场2个
酒店式物业管理： 别墅，组院别墅
优势：四星级度假酒店以山景特色为主题，推广方式及消费者认同度较高，户型设计上有所创新，
劣势：但是部分户型功能上存在一定问题和不足。地理位置较偏
销售价格 一期09年开盘；开盘价位：洋房4000/㎡ 联排别墅6000/㎡ 一期洋房已销售80%左右， 别墅总栋数为28套，剩3套 二期预计8月左右开盘； 预计价位： 洋房5000/㎡ 别墅80000/㎡
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工程进度 一期已交房（开发面积约100亩） 二期在建，主体完成85%（开发面积约100亩） 如有帮助，欢迎下载支持。
第三节 项目S W O T分析
优势 (Strength) S1离仙女山风景区最近地块 劣势 (Weakness) S2位临主要交通干道,交通便W1仙女山的大环境配套目前还利 在规划阶段。 S3项目地块无附着物，有利开W2本案规模相对较小 发 S4 周边自然环境优美 机会 Opportunity O1仙女山喀斯特地貌被列入世界自然遗产名录 O2仙女山目前周边项目已形成规模 O3 仙女山土地政策严紧，形成了地块的珍贵性。 O4 规划中的机场离本案10公里内
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威胁 Threaten T1周边大盘有一定的体量与附属配套商业优势，会分流部分客户，市场竞争较大 T2因房地产政策不断变动，导致部分客户持观望态度 如有帮助，欢迎下载支持。
小结：
本案拥有着得天独厚的地理位置、开发时机。仙女山旅游地产目前正处于上升阶段，未来市场空间与土地增值空间极大。区域内项目的一期开发已为仙女山配套及市场推广打好了坚实的基础，整个区域已初具规模。伴随着相应开发项目的二期、三期工程进度，本项目的优势会水涨船高，会越来越明显。我们只要抓住机会点，寻找出与其他产品的不同特色点，产品设计做到精益求精，营销推广做到扬长避短，打造出一个高品质、有特色的项目，定能在仙女山旅游地产中占领一席之地。
第五章 客户分析
第一节 目标客户分析
类家庭年职业背景 别 收入水平 购房支付特产品偏生活调性 点 好 进取、炫耀 享受、个性 时髦 生活偏好 30-100万 外资企业中高层、国内低总价的物业一投资型 上市公司高管、民营企次性付款，高总拥有型 业总经理、外资咨询类价的物业考虑分奢华型 企业高级咨询顾问、高期付款。 运动型 休闲型 赡养型 追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有私车，喜欢旅游。 富裕型 科技行业高级技术人员、大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。 外资企业部门经理、上首付能力不很投资型 事业、积极 前瞻、快捷 个性、品味 家庭 善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，生活和工作节市公司经理、民营企业强。但月还款能生活型 中产10-30万 型 高管、私营企业主、咨力高、工作前景工作型 询类企业高级咨询顾预期好。贷款年教育型 问、企事业单位中层干限可以较长。 赡养型 部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成休闲型 运动型 16
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功的自由职业者、高校教授等。 健康型 奏较快，追求快捷和便利。 第二节 客户心理分析：
●休闲度假型心理：
中产阶层的压力越来越大，传统的观光式观光旅游必然被度假旅游所取代。因此经济发展到一定程度，休闲度假将成为一种基本点的需求。高收入者不仅要物质享受，还需要放松心灵，这种是心理是主流消费心理。 ●投资型心理：
旅游房产具有投资价值的两个原因：一是客观的市场需求，市场需求的急剧膨胀必然带来资产的升值；二是资源的不可再生性。旅游地产依赖优美的自然环境和土地，而这些自然环境和土地会随着知名度的升高与有限资源的减少而升值。
●养老型心理：
旅游房产比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游房产作为养老居住成为许多高收入阶层的选择。
●商务交际型心理：
商务交际和谈判需要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，房产购买人可以形成一个交际平台，有利于促进事业的发展。 ●礼品型心理：
随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成为一种礼品。前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。
第三节 本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析：
吸引因素：
★ 项目地理位置优越，为靠近仙女山风景区最近地块 ★ 项目周边已形成高档住宅氛围，彰显身份尊贵 ★ 区域内已有成功开发楼盘，客户投资信心充足
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★ 位临主干道，交通便捷 流失因素：
◆ 周边配套项目多，客户选择过多
◆ 未在当地有成功开发经历，品牌信誉度不高 ◆ 房地产政策变化性太大，客户持观望态度
总结：
旅游地产做为新兴地产，其兴起与第三产业紧密
结合，必会伴随旅游业的兴起而蓬勃发展。仙女山旅游景区以其独特的自然资源优势得到政府大力扶持，使其旅游地产发展前景不可限量。本项目从区域竞争来看，周边项目的开发对本项目会形成一定威胁，但同时也可因多个楼盘的启动而形成板块规模效应，构成双赢。
通过有效整合项目在地理位置、自然环境、配套设施等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域的标志性项目。
洪信 •地产 营销策划部
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2010年7月
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