2. 豪宅营销：解决诸多矛盾的整合式小众营销
豪宅营销，是围绕上述所指的高端客户的小众营销的范畴，单体个性极强。依照豪宅客户的“泛”特点可知：豪宅营销必须是一种专门的整合营销传播策略，这一策略围绕跨跃三大核心矛盾展开：
KEY1：解决低调与传播的矛盾
同一般物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可幸免。
客户在其生活适应上显现出的对外封闭、不善张扬、属于特定圈子等特点，要求豪宅营销需要通过有效传播的渠道进行。因此，解决这种矛盾，整合圈层目标传播成为目前较广泛运用的方法。
KEY2：解决定向与不确定的矛盾
豪宅隶属小众营销范畴，决定了其目标客户层具有定向性。然而，中国目前高端市场消费群体仍处于成长培养期，有变动与不确定的特点。正如在客户定义中所归纳出的五大价值取向七个典型群体，他们并不是固定不变的，转换升级不可幸免。因此，在营销过程中，一方面要注重关于客户需求清单长期积存。把握价值取向是核心，是需求标准。
另一方面，鉴于中国高端消费市场仍处于成长中，专门是顶级市场往往依旧被供应商引导，若供应商遵循客户价值取向引导这部分不确定的客户，必定会带来更高价值产出。在国内豪宅营销中，依靠客户数据库营销成功者为数许多，如通过一些信息公司或是知名代理行收集到某些顶级俱乐部成员名单等。 KEY3：解决共性与个性之间的矛盾
通常，营销策略的制定必须把握和针对消费群体的共有特点。从中国目前高端消费群体的行为模式上，尽管有共性的诉求，但更多的表达出消费的个性化追求。高端阶层有比常人更多左右社会资源的能力，因此阻碍其消费决策的因素也带有更多的随机性。对此，整体营销传播需要提炼、选择营销对象的特点与取向，使少数有阻碍力的另类消费对象以趋同为前提，从而将营销行为以表现共性为主。
此外，正由于豪宅面对的消费群是窄众，也决定了其销售模式必须是定制化的。其核心内容覆盖销售战略、价格策略、销控策略，销售队伍的聘请、销售培训、接待流程、预约服务、案场治理、案场布置和氛围营造、小众营销包装等多个步骤，但每个环节的制定是建立在目标群的心理特点和消费特性基础之上，而服务品质的专业化、私密感、尊贵感应始终贯穿整个营销过程。 二、豪宅目标客户
依照上图能够看出，中国豪宅的客户构成情形来看，内地客户占到60%，成为购买的要紧力量；而港澳台客户随着经济方面的不断增强以及对内地豪宅的偏爱，也成为购买内地豪宅物业的中坚力量；日韩等国客户由于文化等诸多方面的差异，只有极少数的客户选择购买内地豪宅。
1. 内地客户：豪宅消费的绝对主力
内地客户成为中国豪宅市场的要紧购买力量，在五个样本都市中占到了将近75%的市场份额。这其中既有项目所在都市的客户，又有一直活跃在中国房地产市场的江浙一带人群，也包括了近些年逐步进入豪宅市场的山西、唐山等地客户。
2. 港澳台客户：偏好“熟知开发商”
近年来，来自港澳台的客户活跃在内地的房产市场，关于豪宅物业表现出超高的关注度和购买能力。认真分析看来，这部分客户有着共同的特点：容易形成小的集体，所购买的物业大多是来自同一地区开发商的物业。
别墅类物业受到青睐
从整体来看，港澳台客户群体比较青睐于别墅类豪宅。在五个样本都市中，有55%的客户选择别墅购买别墅类物业。这是由于这部分客户资金较为充裕，同时此类物业具有的专门自然景观也是吸引购买的一个缘故。 3. 欧美客户：看重物业地段
目前，内地购买豪宅的欧美客户要紧集中在各大跨国公司的高层治理人员以及驻华使馆的工作人员，关于购买物业的地段要求专门高，通常要求住宅交通便利、靠近市中心等繁华路段，方便日常工作生活。
工作性质决定公寓类物业成为欧美客户首选
欧美客户在购买豪宅时，首选公寓类物业占到了垄断性的比例。由于此部分客户群体通常为行政治理人员，别墅由于位置、交通等缘故无法满足日常繁忙的工作和日常生活，只有选择购买公寓类项目。
4. 客户构成变化趋势：新兴力量逐步增强 港澳台客户逐步成为内地豪宅市场购买主力
近些年来，随着港澳台地区与内地关系更加地紧密，有更多来自港澳台地区的人士在内地开办事业，选择在大陆安家置业成为越来越多这部分客户的选择，同时充足地资金为其购买能力做了充分地保证。因此，在今后内地豪宅市场中，港澳台客户将会占有更大地比重。 山西、内蒙、东北成为内地豪宅市场的新兴力量
最近几年来，山西、内蒙等地的客户利用当地丰富的物产资源得到了大量的资金，在需要改善生活质量和投资等多种因素阻碍下，开始大举涉足国内豪宅市场。北京成为此类客户最为集中的都市，上海的豪宅最近也成为这部分客户的目标。 三、豪宅卖点聚焦
“豪宅卖点”是指豪宅相比一般住宅所具备的前所未有、别出心裁、与众不同的特色、特点，要紧表达在地段、景观、产品、服务等领域的不可复制或无可比拟性。它既是豪宅高昂售价的标尺，也是促成客户购买的理由。
1. 地段卖点
稀缺地段价值往往是房地产核心决定因素，豪宅关于其依靠性则更为突出，直截了当表现在高价值区位，或是稀缺土地资源区域的集合效应。位于上海新天地区域的锦麟天地雅苑、华府天地、翠湖天地御苑、嘉苑、济南路8 号，北京颐和园邻近的北京御苑等均是地段卖点的典范。
2. 景观卖点
除去地段外卖点，景观也是豪宅又一要紧卖点所在。从豪宅要紧卖点分布图中，能够发觉景
观豪宅所占比例甚至高过地段豪宅。豪宅设计者不断迎合名人富贾需求，缔造出山水别墅、园林别墅、湿地别墅、山庄别墅、海景豪宅、江景豪宅等。
3. 产品卖点
产品是表达豪宅与一般住宅区别的最差不多因素，面积尺度、装修品牌、设计风格、社区环境等是豪宅的重要卖点，通过时刻流逝、岁月冲刷，仍被留存于人心，这确实是产品卖点豪宅所散发的魅力。
4. 服务卖点
服务是软性因素，越是成熟的高端客户越看重这方面。在对豪宅业主居住要求访谈中，近九
成的业主提到了“富个性”、“讲究专门设计感”、“标榜量身订造的贴心服务”等需求。近年在中国高端物业中流行的“金钥匙”治理亦是一种明证。
个性化是金钥匙服务最有吸引力的地点，只要不违反道德和法律，任何情况都尽力办到，以满足客人的要求。
四、豪宅形象塑造
豪宅不仅仅给人一种价格高高在上的感受，更重要的是要表达出一种高贵、典雅的气质，这也反映在品牌形象的塑造过程中。只有成功地塑造出完美地品牌形象，才能得到消费者对品牌的认知与评判，进而带动项目的销售。
1. 借助明星提高项目曝光度
时下，越来越多的豪宅项目开始将宣传的目光瞄准娱乐明星、经济专家等社会名人，期望用这些人的阻碍力和号召力吸引到更多消费者的目光；因此在明星的选择上也是下了一番工夫的。期望利用与自身项目气质相符的明星现身说法，吸引到更多的高端客户。
2. 通过赞助活动或者公益活动等形式提升项目品牌形象 ◆ 众多豪宅项目冠名赞助各类活动
时下，豪宅项目不仅仅满足于传统常规的营销模式，开始频频赞助一些能够提升项目品牌档次和内涵的各种形式的活动，涉及到了例如时装、汽车、体育运动等多个行业，渗透到人们的日常生活当中。
◆ 公益活动树立良好企业形象
在2008 年5 月12 日四川汶川遭受特大地震灾难后，众多地产开发企业纷纷开展公益爱心活动，热心关心灾区人民，在尽到企业的社会责任的同时，也向社会公众树立起良好的企业形象。
3. 应对突发性负面报道
企业在进展过程中，难免会遇到关于企业不利的传闻或者突发性的负面报道，如何及时、有效地化解这些危机，将对企业今后的进展以及品牌形象的爱护起到至关重要的作用。 ◆ 建立与传媒良好的合作关系将有助于化解危机
2008 年，上海某豪宅在销售过程中与消费者在相互沟通上显现问题，多家媒体进行报道，从而导致对该项目的销售带来一定的负面阻碍。事件发生后，该项目迅速展开行动，凭借着之前与媒体良好的合作关系和一系列的公关活动，这次事件得到了妥善的解决，并没有对品牌、项目的形象造成重大缺失。
4. 最有效的广告创意
豪宅不仅是一个高端产品，更是一种文化符号！因此，其在表现形式及思想创意上，也将会有更高的要求。
以景观为主诉求点的广告创意
景观类的豪宅广告 “吸引关注并引发阅读爱好”的捷径便是充分利用项目独有的优美风景图片，借此从众多地产广告中突围而出。广告语应当向强调阶层修养和表达身份感上靠拢，以便把握一般读者对豪宅生活的向往、提高客群改变现居住环境的需求欲。 ◆ 画面表现：
稀缺的自然资源是豪宅区别一般住宅项目的显著买点，在广告表现中，常用大幅精美的画面来突出环境，显示居住生活的至高体验。专门繁琐装饰花纹等细节及版式留白设计更提升项目品质感。 ◆ 文字诉求：
从主体图片到项目LOGO 和核心广告语，要始终以画面为主体，而面积、售价、促销等一般住宅项目的差不多信息都被弱化至低点。此外，核心广告语也始终围绕典藏、精品、稀缺、顶级等词语强调自然资源的罕见及拥有表达的身份享受。 以稀缺地段为主诉求点的广告创意
地段类的广告创意同意度较多的是巧用借力的表现手法，例如，借用历朝皇家专用元素或巧借历史文化典故等，通过这些国人心中根深蒂固的贵族阶层和他们具备的文化素养来拔高项目形象，达到地位尊崇的目的。 ◆ 画面表现：
豪宅中以稀缺地段为主的广告创意表现恢弘大气，尽管同一般住宅类似的是，都以项目区位图为主体，但豪宅类的平面广告在广告创意上更下功夫，力求以含蓄的意境图片来表现所处地段，不同于一般住宅平铺直叙、开门见山的广告手法。 ◆ 文字诉求：
用词精简，经常以项目广告总精神（SLOGAN）做广告语。中心、岛居等区位性描述语运用多且追求广告语内在的文化底蕴。力求言有所依，语源典故。 以产品为主诉求点的广告创意
产品类的广告创意中，经常是品牌所占的地位高于产品自身。或者说，做产品广告的同时，要紧是在做品牌广告。而产品所具备的户型、装修和新科技利用等突出优势几被忽略不谈。豪宅对品牌的塑造由此可见一斑。 ◆ 画面表现：
产品类的豪宅项目和一般住宅广告画面表现最显著的区别在于：豪宅鲜见景观外立面或者样板房等实景照片。LOGO 花纹的细节运用较多，即使该项目要紧以产品为卖点，画面仍旧以品牌情感诉求为主，产品的细节等装饰性点缀为辅。 ◆ 文字诉求：
项目广告总精神（SLOGAN）多为广告语，产品所带来的精神层面的享受和产品的产生历程也常见于广告语中。“手工、纯粹、定制”等打造精品的形容词屡见不鲜。 以社区为主诉求点的广告创意
优秀的社区类广告入手点也是在地产之外谈论地产，在豪宅之外阻碍豪宅。文化、亲子、项目活动等元素的运用，成为豪宅品牌的又一补充。用在情感上的关怀来打动客户。穿插其中的，才是社区所提供的环境、设施的硬件资源。
◆ 画面表现：
人文气息浓厚是社区类广告的最大特色。居住环境、社区文化、儿童教育等是这类项目画面表现的重点。为了突出广告的亲和力，儿童、老人形象等常见于广告表现中，对家庭成员的关注比例日渐加大，乃至成为生活中心，这是豪宅意向客群的一大特点，因此，这类以家庭成员为主体的广告是种专门讨巧的做法。 ◆ 文字诉求：
房地产企业、项目的文化活动、俱乐部组织或其他与产品无直截了当关联的信息描述居多，同一般住宅社区类广告直奔主题的语言不同，豪宅的文案更在意情感气氛的铺垫、营造。 以建筑风格为主诉求点的广告创意
突出身份和阶层是建筑风格为主的广告信息传达的重点。如何好的达到这一点，首要是确定项目名独树一帜且能直观的表达整体建筑特色。其次，高端生活的语言描述和情形生活的画面表现相互融洽，这些是构成优秀广告的必备成分。 ◆ 画面表现：
建筑风格常以项目产品专门的外立面或室内装修实景图为表现形式，众多合成图片带来典雅生活的畅想。识别性极强是建筑风格类的广告表现一大特点。另受众观之即知是欧洲风情小镇、西班牙别墅或中式复古建筑。直截了当拉开了同一般住宅千篇一律外立面的档次差距。 ◆ 文字诉求：
情形描述和画面意境紧密结合，极具异域风情或中式元素的项目名成了广告语最好的载体。广告语表达的常见方式是：把项目拔高到世界级的位置上，表达高端住宅带来高视野的生活。 以高尔夫为主诉求点的广告创意
画龙点睛的广告语成为精美图片的重要补充，相互结合对情形生活的营造是高尔夫广告应突出的主体。 ◆ 画面表现：
大视野的草坪及湖泊风景图片使人一望便知是高尔夫为主题的项目。这类广告的表现手法极其典型。同自然资源类似，稀缺的高尔夫球场本身确实是豪宅广告不用多说的优势所在。因此，图片所传达的意义远高于文字本身，因此常见图片占广告的4/5 或更多。模特挥舞球拍等形式也较为多用。 ◆ 文字诉求：
对高尔夫球场的感性描述，对生活和身份的着重强调的同时，精简文字，囊括一句中，以突出图片为主。项目名和卖点描述的文字所占范畴极少，且放在不突出的位置。 以品牌、形象为主诉求点的广告创意
画面色调以沉稳、典雅居多，广告语主体突出。以品牌、形象为主诉求的广告中，好的画面表现主次分明，一眼望去，首见项目品牌和广告语，而底纹和图片陪衬其后，有些甚至不用，绝可不能显现喧宾夺主的局面。 ◆ 画面表现：
品牌类的豪宅项目为博取关注度，特立独行的表现形式较常见，创意表现也成为品牌塑造形象看重的部分。一般住宅的广告创意中，集团形象较常见，单个项目为主的品牌形象广告极少。即使有，也是以产品的诸多卖点诉求为切入点。在画面创意上，只有豪宅能不拘一格采
纳张扬或隐晦的表现形式来达到塑造项目性格的目的。 ◆ 文字诉求：
项目广告总精神（SLOGAN）、广告名为最常见的用语，是广告中最为关键和重要的部分，而画面及其他创意表现成为突出广告语的手段。用词简洁明了，除去画面表现外，余者仅有项目位置、 等差不多信息，连卖点都删却不见。与众不同是这类广告语追求的重点。
五、豪宅营销特点
豪宅项目与一般项目在产品、客户上的定位存在着较大差别，因此表达在豪宅营销的各个环节上都有专门大的不同。
1. 营销宗旨：“我有”→“你要”
“我有”即像一般商品房的买卖模式，把房子造好了，然后等待消费者的选购。这一模式的缺点在于仅仅告知了买家“我有什么”，产品的需求和市场需求可能存在较大的脱节，买卖双方沟通差不多是单向的。
“你要”的模式中单向沟通转向双向沟通。随着整个豪宅市场的进展进步，通过客户需求细分，在保留共性的基础上逐步重视并强调个性的趋势越来越明显。
2. 营销手法：从“实” → “虚”
豪宅营销手法从“实”到“虚”的变化能够看作从“产品本位”到“人本位”的转变。卖点上除了推崇各自项目产品上的优势之处，开发商企划者们更是费尽心机想出各式各样配得上“豪宅”美名的“噱头”。概念营造、贵族式的物业服务、不仅产品硬件要“豪华”，与之相配的软件服务更要“豪华”。
3. 客户策略：叫卖模式 → 探寻模式
关于豪宅而言，如何去有效地查找及把握少数的高购买力人群成为了豪宅推广策略从叫卖模式向探究模式转变的重要诱因。
所谓“探究模式”指的是在整个庞大的房地产消费市场上找到那部分最有效的购买力。豪宅产品档次处于金字塔顶层，通过什么样的渠道和购买力的顶层对接是“探究模式”的核心问题。就现在市场目前的状况来看，较为常见的渠道有巡展、客户会、沙龙、高档奢侈品的品鉴会等。探究模式还在不断的进展扩容中，更有效的渠道还在不断地挖掘，比如通过和奢侈品牌的跨行业联合来共享已把握的高端客户群等。
4. 核心价值点：货币价值导向→心理价值导向
世茂佘山庄园曾经2.8 亿的天价、汤臣一品骇人听闻的14 万单价，在货币价值导向的时期差不多上大伙儿乐于炒作的资本。在货币价值导向下，天价＝豪宅。
另一方面，购买者对豪华贵族生活的心理需求慢慢更胜于对豪宅产品的实物需求，豪宅是他们对这种理想生活状态的现实载体。这种核心价值点的转变使得豪宅营销也面临了诸多的革新，如高尔夫题材、游艇题材、私家园林题材、海边海湾题材、风景名胜题材等等，究事实上质，是将豪宅与贵族式的生活联系起来，以期在购买者的预想中将产品需求和他们的心理价值紧密联系。
六、豪宅营销渠道
依照对以上客户构成的分析，在一定程度上能够关心开发商判定其应该采取的豪宅营销渠道，既有非豪宅营销特性的大众通路，也有极具豪宅特色的小众营销通路。豪宅营销渠道要紧有：大众媒体通路、口碑传播通路、海外（异地）分销、巡展通路、客户会及沙龙通路、豪宅展会通路等。
1. 大众媒体通路：提升社会知名度的要紧手段
大众媒体通路能够说是房地产营销渠道环节中历史最久、应用范畴最广的营销渠道，其要紧形式包括报纸、杂志、户外广告、电视、网络及其他大众传媒途径。大众媒体通路是指通过大众媒体对项目的宣传推广，以吸引消费者进行购买。 ◆ 户外媒体选择范畴扩大
随着豪宅营销方式的逐步丰富及对高传播效率的追求，户外广告的内容形式、选择范畴在原有传统上有所扩大，如车身广告、电梯广告、DM 等，其总体进展方向为“低成本、高效率”。
◆ 杂志投放日渐受到重视
依照整理豪宅在大众媒体上的投放变化能够看到，对报纸的仰仗越来越少，而杂志投放的比重逐步上升。
◆ 电视媒体缺位
当前的豪宅样本中，极少有在电视媒体上做广告投放的项目，投放力度也较为一样，由于电视媒体针对的受众购买能力较为一般，且宣传制作成本较高，因此在豪宅营销通路中并不十分受看重。
◆ 网络通路有望成主流
目前网络关于现代人已必不可少，从网络猎取信息的适应也已有相当规模的民众基础，随着大型房地产门户网站建设的更加成熟，房地产网络广告也风生水起。网络广告的传播力广，成本低，通过适当的受众涮选，能达到高效的传播作用。其中，成立项目官方网站、在地产门户网站投放flash、网幅、静态、相关连接等形式的广告、活动新闻报道等方式是在豪宅上应用较广泛。
2. 口碑传播：小众营销经典模式
高端物业的销售有一个特点，确实是口碑传播，群体相信的口碑比广告的力量要强专门多，重复购买的也比较多。因此，像一样的营销机构，都会好好地储存它的客户资料，进行点对点的沟通。对面向金字塔顶的高端人群营销，不同于大众营销，豪宅营销“渠道为王”的特点更为明显。 ◆ 自发性口口相传
口碑传播的最大特点是自发性，基于已购房者对产品的高度认同进而自发的向其交际圈内的其他人宣传，从而促成购买行为。由因此自发行为，因此有较大的不可控因素，开发商可在客户沟通时做适当的引导，加强售楼人员与客户的交流沟通可促进自发性的口碑传播。 ◆ 圈子口碑传播
名目众多的客户会及沙龙是豪宅最常用的营销通路，这种模式的封闭性比较明显，容易形成圈子口碑。如广州颐和高尔夫别墅只有颐和南湖高尔夫的会员才有购买资格，这种封闭性使得项目的客户圈锁定在高尔夫会员中，圈子内的口碑传播更容易形成。
客户会及沙龙的参与人员差不多上购买意向较高的客户或已购客户，开发商一样都有一定的选择标准，如已付定金的客户、已多次购买品牌忠诚度较高的客户等。这种针对性极强的客户会及沙龙是小众营销的经典模式，本身具有高意向的客户集合在一起容易互相阻碍产生共鸣，促进项目成交，同时形成口碑传颂扩大潜在客户群。 3. 巡展分销：外部市场拓展
海外（异地）分销及巡展在豪宅营销中也颇为常见，分销形式通常有两种。一种是项目直截了当组织人员去分销地进行一些列的推广拓展，另一种是托付熟悉当地市场的专业机构来进行推广。
4. 豪宅展会：非主流营销通路
纯豪宅展会举办并不频繁，部分展会属于搭车大型的房展会，有一个专属的豪宅板块而已。从豪宅营销的小众营销本质来明白得，如此公布性的、大张旗鼓的展会的要紧作用和大众媒体通路类似，提升项目的品牌力，提高市场的关注度。而实际在展会上下单成交的，如何说是少数，同时展会成本高、过程繁琐、成效也较一样，因此豪宅并不热衷于此。
七、豪宅推盘模式
依照从上海、北京、深圳、广州、成都五个要紧的豪宅集中都市中抽取的样本项目分析，所有的项目几乎都采取了高开或平开以自我为中心的定价方式。其中，有52.94％的豪宅项目采纳了高开高走的定价策略，其次是平开的定价策略，占41.18％，高开低走的定价策略则只有5.88％。
1. 高开：增加市场认可度，表达项目档次
豪宅买家对价格并不敏锐，只看重豪宅的品牌，豪宅的治理服务，以及豪宅楼盘所代表的尊贵身份。因此众多豪宅在定价时不跟随周边市场的价格，以自我为中心，以较高的售价推出市场。
这种定价策略比较适合有专门卖点的豪宅项目，能够躲开价格战，利用买家“一分钱一分货”的心理，向客户传递楼盘高素养、高品质及强大的升值能力。此外，高价还能够吸引消费者的注意，提高楼盘知名度。使用这种策略的楼盘针对的要紧是高收入人士，价格对买家的购买欲阻碍不大。
2. 平开：稳固客户市场信心
不同于高开高走、大刀阔斧的定价方式，在项目开盘及其后较长一段时期内，项目的整体价格水平始终保持相对稳固的稳固策略也是豪宅所比较采纳的一种方式。
这种方法适用于房地产市场状况较为稳固的区域内的项目，平开的定价策略能够给消费者以稳固的市场信心，同时能够静观市场变化再采取行动；但这也使得定价者在市场价格博弈中处于较被动的状态，容易造成其他潜在客户的流失。
3. 大差距定价：增加操纵力，扩大客户面
“均价”的高低一向是人们判定楼盘价格的标准，也有许多豪宅采纳了拉开高低价格距离的“差价”营销方式。如此的定价策略，使得更多消费者都能够选择到自己中意的单位，也使得客户层面进一步扩大。
这种定价方式能够拓宽楼盘的客户层面，还能够增加进展商对销售进度的操纵能力。另外，由于部分单位用的是高定价，也专门容易形成价格参照体系，让购买低价单位的客户获得专门大的心理满足。
4. 推案策略：少批量，多批次为主
对豪宅这种动辄几百万上亿的产品，其销售价格和销售节奏是专门讲究的，形象一点说，豪宅的销售就像是“老火煨汤”——慢慢熬。 ◆ 别墅豪宅：少批量，多批次
别墅豪宅项目的体量一样都在 10 万平方米左右，本身房源就比较稀少，因而表现在推案节奏上其一样遵循“少批量，多批次”的推量原则，以保持项目每期开盘的市场新奇度房源紧俏度。而在成交上，其一样没有明显的强销期表现，蓄水期也较一样项目要长，注重项目品牌的建立来拉动销售。
◆ 公寓项目：一次性大批量推案
公寓类豪宅项目相对别墅项目，体量更大，因而在推案节奏上与别墅项目完全不同，普遍采纳一次性大批量的推案手法。如北京星河湾项目，其目前已开盘至第三期，但每期推盘其差不多上一次性推出全部房源，而翠湖天地嘉苑也是一次性全部推案。
总而言之，不管决定在市场推广的哪个时期选择哪种策略，重要的是对市场有清醒的认识、对项目有客观的分析，计策略执行有细密周详的打算，对价格与其他营销措施的配合有充足的预备，而且在推案中应不断对进行价格曲线的爱护，如此才能达到整合营销的成效。
八、豪宅营销趋势
通过对目前豪宅营销的现状分析，并随着以后豪宅文化的逐步形成，我们预判以后豪宅营销将更注重圈子文化、服务增值等“后天因素”。
1. 圈层营销
在以后豪宅营销渠道上，至为关键的是，融入豪宅消费者所拥有的高端圈层，通过对目标群的准确定位，最大限度的利用圈子营销自身的阻碍力来宣传项目。
豪宅圈层营销初期：圈子营销渠道单一，随着国内豪宅客群的心理变迁和不断成熟，各类高端消费品的VIP 客户会、提供定降服务的私人俱乐部、高尔夫俱乐部和豪宅客户会应运而起。这些对外封闭排斥的小众交往圈子相互之间资讯沟通极少，往往是并立而存。导致豪宅营销时，圈子渠道分散且难以有效查找意向客群。
豪宅圈层营销现状：开发商主动引导独立的高端圈子交叉传递信息。例如同赞助高尔夫球赛；
组织高级成衣及宝马车的VIP 客户和豪宅客户的酒会类PARTY；举办古董、珠宝品鉴会等等。通过这些活动将高端圈子相互融汇，建立并逐步扩大豪宅营销圈子。
豪宅圈层营销趋势：通过现时期探寻、引导导致各类高端圈子交叉性逐步加大，豪宅营销圈将逐步膨胀，不断向外扩张，将各类高端圈子囊括在内，形成一个综合性高端消费品的营销圈。以后豪宅在圈子营销中的分散和不确定性将不复存在，取而代之的是客群中已形成稳固且等级明确的高端消费群及它们的核心消费圈。
能够预见随着豪宅营销圈的扩张，豪宅客户与贵族群体交流将加大并形成一体，豪宅将通过自身特性文化成为贵族奢侈品，在类似的豪宅文化节上成为典藏的珍品。而文化沙龙在促进销售方面的作用将加大。
2. 服务增值
点对点服务更为普遍
豪宅营销为部分人群提供定降服务的特定属性，决定了它的营销手法是点对点服务的小众模式。以后豪宅营销中，点对点服务模式的重视和应用将进一步加大，对客户负责到底，专业化、私密感及尊贵感将时刻贯穿于整个营销的过程里，包括接待流程、预约服务、案场治理、案场布置和氛围营造等，之后的报告工程进展等时效性服务也囊括其中。
目前在点对点服务上做的较好的手法有“金钥匙”服务、贴身总管服务等等。例如北京丽宫别墅项目，2007 年9 月时对外宣称将引入驰名世界的“金钥匙”物业，由酒店业公认的“金钥匙”资格总管提供品质服务，体贴关怀业主生活的每个细节，大到预订私人宴会，小到皮鞋养护服务，让业主在一点一滴中体会国际级物业总管服务带来的极致感受。 体验式服务将加强
以产品为基础的体验式服务，在豪宅以后营销中，将强调与豪宅客户的沟通，并触动其内在的情感和情绪，增加产品的附加价值。目前常见的体验式服务有入住体验，关心客户了解别
墅生活理念和高尔夫生活体验等。
3. 豪宅文化
豪宅所具备的独到之处，从环境、规划、建筑、物业等等迎合消费者需求的各方面来讲，但凡经得起时刻考查、历经沉淀还保留下来的，确实是豪宅项目自身的文化。能够说，豪宅文化是豪宅进展的过程中，为了提高生活居住的舒服性，满足更高精神层面的需求，不断摸索中总结出来的豪宅特性。
易居观点：
随着精品豪宅将不断显现，豪宅鉴赏人群的品味不断提高，对豪宅需求将是对其内在文化的探求、追求精神层面的满足，豪宅营销也将面临更为艰巨的任务和挑战。而挖掘豪宅价值、演绎豪宅文化、着力建设客户渠道，将进一步助力房企打开豪宅市场的火热局面
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