房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究
1 土地增值税纳税筹划的可行性因素分析：
1.1 影响房地产开发企业土地增值税的因素。（1）开发产品的处理或转让方式。（2）开发产品的销售价格。（3）开发产品的成本。（4）共同成本的分摊方法。
1.2 影响房地产开发企业土地增值税纳税筹划的因素分析。（1）土地增值税的税负弹性大。（2）土地增值税的税基具有可调整性。（3）土地增值税税率的差异性。（4）货币时间价值。在符合法律规范的前提下，推迟清算并纳税。（5）土地增值税的税收优惠政策。 2 土地增值税纳税筹划的思路与技巧：
2.1 利用税负临界点进行纳税筹划。在我国现行税制中，税率分级和税收优惠都有临界点。房地产企业在经营中碰到税收临界点，通过合法手段减少收入或增加支出，减轻实际承担的税负。例如，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。20%的增值率是“隐性起征点”，存在税收筹划空间。房地产开发企业的土地增值额等于销售收入总额减去1.3倍的不含息建造成本，再减去营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加。当增值率为20%时，销售价与建造成本的比例为1.6738:1。若销售价与建造成本的比值小于1.6738，增值率就小于20%，可以不缴纳土地增值税。我们把1.6738称为“免税临界点定价系数”。《土地增值税暂行条例》规定，“增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%”。根据相关计算，我们可得到“高收
益最低定价系数”为1.8227。只要单位售价是单位建造成本的1.8227倍以上，虽然缴纳土地增值税，但销售收入增加额大于提价带来的税费支出，房地产企业仍然可以多获利。
2.2 调整成本费用进行纳税筹划。（1） 适度加大开发成本，提高开发产品售价，可以降低土地增值税。控制土地增值税税负的关键是控制房地产增值额和增值率。土地增值税的增值率＝（销售收入总额－扣除项目金额）/扣除项目金额。如果加大开发成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大。扣除项目金额的增大会带动增值率计算公式中分子的缩小和分母的增大，使得增值率加速缩小。（2）费用分类与计算的调整，为纳税筹划提供了极大的空间。房地产企业的“期间费用”和工程项目开发成本中的“开发间接费用”并没有严格的界定，有些费用的列支介于期间费用和开发间接费用之间。我们可以在企业组织架构设置上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司管理部门和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样就可把本应由期间费用列支的费用计入开发间接费用。期间费用的核算与管理对土地增值税的影响至关重要，应税前筹划。（3）巧用房地产开发中的资本化利息扣除法，降低土地增值税。根据现行相关政策，若房地产开发企业能够按房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用计算如下：房地产项目开发费用＝实际支付利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%。若房地产开发企业不能按清算项目计算分摊
利息支出或不能提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，但允许采用按10%扣除的办法计算房地产开发费用：房地产项目开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%。因此，在利息扣除问题上，若借款费用比较大，且满足：实际利息支出＞（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%。在计算房地产开发费用时，采用下式：房地产项目开发费用＝实际支付利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%。在利息扣除问题上，若借款费用比较小，且满足：实际利息支出＜（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%。则在计算房地产开发费用时，采用下式：房地产项目开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%。 2.3 通过纳税测算，选定筹划方案。房地产企业在前期准备阶段、开发建设阶段、销售阶段和自持物业阶段中的每一个环节都会存在多种经营方案供企业选择，而不同的经营方案会产生不同的纳税结果。我们可以对每一种方案进行纳税测算，并将纳税测算的结果作为企业经营方案选择的重要参考依据，最终达到企业纳税筹划的目的。
3 土地增值税纳税筹划的策略与方法：
3.1 前期准备方面的筹划。（1）利用合作建房进行纳税筹划。对于一方出地一方出资金的双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。（2）利用代建开发进行纳税筹划。自建开发属于开发后转让房地产，需要缴纳土地增值税。代建开发属于
代理行为，房地产开发企业取得的代建收入，无需缴纳土地增值税。 3.2 开发建设方面的筹划。（1）增加土地开发成本，降低土地增值税。对土地进行前期开发，将生地变为熟地后转让，获取财政部规定的20%的成本加计扣除。（2）适度增加房地产开发成本，获取财政部规定的20%的成本加计扣除。例如，在市场可以接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高产品竞争能力，从而适当提高售价。 3.3 销售方面的筹划。（1）变房地产转让为股权转让筹划法。①用开发产品以实物资产的形式向向购买企业投资，取得其股权后，再将所持有的股权转让给购买企业的股东，收回资金。②房地产开发企业先组建项目公司，开发房地产，建设完成后，将项目公司的股权转让给购买方，收回资金。（2）变房地产开发为固定资产建设筹划法。先组建一子公司负责自持经营性物业的建设，将房地产企业购买的土地进行分割，将自持物业占用的土地以原价转让给子公司，子公司在购得的土地上进行固定资产建设，房地产企业在自留的土地上进行销售物业的开发。 4 土地增值税纳税筹划的风险管理：
4.1 纳税筹划误区。（1）房地产开发企业建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，不区分计税项目，混合会计核算。（2）房地产开发成本分摊不合理。（3）不及时进行土地增值税汇算清缴。（4）代收费用加计扣除。（5）纳税越少越好。
4.2 纳税筹划风险产生原因分析。（1）纳税筹划方案设计具有
主观性。（2）纳税筹划方案设计具有条件性。（3）征纳双方权利义务的不对称性。（4）征纳双方对纳税筹划方案认定的差异性。 4.3 纳税筹划风险管理。（1）密切关注国家财税政策的变化，建立税务学习资源库。（2）正确区分违法与合法的界限，树立正确的纳税筹划观。（3）综合衡量纳税筹划方案，降低筹划风险。（4）保持纳税筹划方案适度的灵活性。（5）因地制宜，具体问题具体分析。
参考文献：
[1]蔡昌.揭秘税收筹划.清华大学出版社2011
[2]段九利 郭志刚.房地产企业全程纳税筹划.中国市场出版社.2008
[3]刘玉章.土地增值税清算大成(第二版).机械工业出版社.2010
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