万科股份有限公司财务报表分析
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万科股份有限公司财务报表分析
引言
随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。
万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。
一、 公司概况
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。
上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业， 获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。
二、 财务报表分析
（一）资产负债结构分析
表1 资产负债表（金额单位：人民币元）
项目 资产 货币资金 应收账款 2013年3月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 预付款项 其他应收款 存货
流动资产合计 非流动资产合计 资产总计 负债及所有者权益 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 股本 资本溢价 留存收益 所有者权益合计 负债和总股本合计
33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75
299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75
33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37
259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37
20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05
200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05
该公司总资产12年比11年增加了8259317.51万元，同比增长27.88%。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。
从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加6828751.9万元，上涨了29.90%。其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。
从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。
（二）利润表分析
表2 利润表（金额单位：人民币元）
项目 营业总收入 营业总成本 营业利润 利润总额 所得税费用 净利润
2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66
2012年
103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06
2011年
71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77
该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%。实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，
由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。
从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。
三、绩效评估
（一）偿债能力分析
表3 偿债能力相关数据表
偿债能力指标 流动比率 速动比率
应收账款周转天数 存货周转率 资产负债率
2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%
2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%
变动幅度 -0.01 +0.04 -2 -149
+1.22个百分点
在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为1.4，比上年降低了0.01，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。
在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。
存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。12年万科实现了较好的存货周转。12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
（二）盈利能力分析 1.营业收入分析
表4 按投资区域划分
2012年 广深区域 上海区域 北京区域 成都区域
主要业务收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%
净利润比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%
结算面积比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%
营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。
2.期间费用分析
表5 期间费用表
项目 营业费用 管理费用 投资收益 所得税
2012年度（万） 305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67
2011年度（万） 增减幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50
19.54% 7.84% 32.72% 28.56%
重大变动原因 销售规模增长
经营规模增长，人工费用增加 联营、合营公司结算收入增加 利润总额增长
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。12年与11年相比，营业费用上涨19.54%，管理费用上涨7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。
3.营运能力指标分析
表6 相关盈利数据表
盈利能力指标 毛利润率 净利润率 净资产报酬率
2012年 25.85% 13.08% 19.66%
2011年 28.80% 15.01% 18.17
变动幅度 -2.95个百分点 -1.93个百分点 +1.49个百分点
公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。
这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。
万科A营运能力分析
企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。 第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。
第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。
第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析 的基础与补充。 （一）全部资产营运能力分析：
总资产周转率=销售收入/平均资产总额 2008
年总资产周转率
=40991779214.96/[(100094467908.29+119236579721.09)/ 2]=0.3737 2009
年总资产周转率
=48881013143.49/[(119236579721.09+137608554829.39)/ 2]=0.3806 2010
年总资产周转率
=50713851442.63/[(137608554829.39+215637551741.83)/ 2]=0.2871
分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。10年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力。
（二）流动资产营运能力分析：
1．存货周转率
=销货成本/存货平均余额 2008年存货周转率
=25005274464.91/[(66472876871.40+85989696524.95)/2] =0.3280
2009年存货周转率
=34514717705.00/[(85898696524.95+90085294305.52)/2] =0.3922
2010年存货周转率
=30073495231.18/[(90085294305.52+133333458045.93)/2
]=0.2692
分析：存货周转率越高越好,说明企业存货变现速度快,销售能力强.成科集团2009年的存转率比2008年有所提高,提高了企业资产的变现能力,为其短期偿债能力提供了保障。2010年最低，说明2010年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。 2．应收账款周转率=销售收入/平均应收账款 2008年应收账款周转率
=40991779214.96/[(864883012.55+922774844.24)/2]=45.86 2009年应收账款周转率
=48881013143.49/[(922774844.24+713191906.14)/2]=59.76
2010年应收账款周转率
=50713851442.63/[(713191906.14+594024561.07)/2]=43.96
分析：应收账款周转率越高，说明企业应收账款回收快，流动性强。2009年比2008年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所缩短，应收账款的收回加快，资金滞留 在应收长款上的数量减少，资金使用效率有所提升。2010年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在坏账的可能性。 3．流动资产周转率=销售收入/平均流动资产 2008年流动资产周转率
=40991779214.96/[(95432519188.17+113456373203.92)/2 ]=0.3925
2009流动资产周转率
=48881013143.49/[(113456373203.92+130323279449.37)/ 2]=0.4010
2010流动资产周转率
=50713851442.63/[(130323279449.37+205520732201.32)/ 2]=0.3020
分析：流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，说明流动资产利用率越高。流动资金在2009年比2008年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。2010年，周转率下降，完成的周转额少，流动资产利用率较低。
（三）固定资产营运能力分析
1．固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额 2008年固定资产周转率
=40991779214.96/[(575205554.97+1265332766.18)/2 =44.5432
2009年固定资产周转率
=48881013143.49/[(1265332766.18+1355977020.48)/2] =37.2951
2010年固定资产周转率
=20713851442.63/[(1355977020.48+1219581927.47)/2] =39.3809
分析：该指标越高表明企业固定资产利用率越高，企业固定资产管理水平较好。从数据显示看，万科2008年和2010年指标较高，2009年指标最低，说明固定资产利用率较低，2008 最好。
万科股份2008至2010年度财务报分析——偿债能力分析
企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。 企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。
企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。 偿债能力分析 （一）、短期偿债能力分析
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产－存货）/流动负债 3、现金比率=可立即动用的资金/流动负债 2008 2009 2010 历年数据 流动比率 速动比率 现金比率（%） 1.76 0.43 30.95 1.92 0.59 33.8 1.59 0.56 29.17 分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09
年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。 万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。 从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。 （二）、长期偿债能力
1、资产负债率=负债总额/资产总额 2、股东权益比率=股东权益总额/资产总 2008 2009 2010 年份 资产负债率 股东权益比率 0.674 2.07 0.670 2.03 0.747 2.95 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高
于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险
较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。 （三）、利率保障倍数
利率保障倍数=（净利润 + 所得税 + 利息费用）/利息费用 年份 利率保障倍数 2008 10.62 2009 16.02 2010 24.68 分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。 四、偿债能力指标
万科股份2008-2010年度偿债能力指标 偿债能力指标 2008年 2009年 758.56 1.92 0.59 203.05 33.8 0.67 16.02 2010年 758.56 1.59 0.56 295.04 29.17 0.747 24.68 营运资本（亿元） 758.56 流动比率 速动比率 产权比率 现金比率（%） 资产负债率 1.76 0.43 207.16 30.95 0.674 利息费用保障倍数 10.62 五、偿债能力主要竞争者及同业比较 1、2008年度偿债能力比较
万科股份及同业2008年度偿债能力指标比较表 偿债能力指标 营运资本（亿元） 流动比率 速动比率 产权比率 现金比率（%） 资产负债率 利息费用保障倍数 万科地产 758.56 1.76 0.43 207.16 30.95 0.674 10.62 排名 1 12 10 9 6 9 10 行业均值<注1> 92.4 2.24 0.47 180.28 28 0.607 92.87 行业最高 758.56 7.85 1.51 313.13 86 0.798 1037.98 行业最低 1.35 1.28 0.08 46.84 1 0.319 1.16
<注1>：同业比较数据为选取同行业19家样本企业汇总排列而成（下同）。 2、2009年度偿债能力比较
万科股份及同业2009年度偿债能力指标比较表
偿债能力指标 营运资本（亿元） 流动比率 速动比率 产权比率 现金比率（%） 资产负债率 利息费用保障倍数 万科地产 758.56 1.92 0.59 203.05 33.8 0.67 16.02 排名 1 9 10 11 13 11 10 行业均值 116.4355 2.553 0.6635 201.7005 45.8 0.629 147.935 行业最高 758.56 6.82 1.85 381.18 165 0.792 1098.02 行业最低 1.01 1.24 0.28 19.24 9 0.161 1.51
3、2010年度偿债能力比较
万科股份及同业2010年度偿债能力指标比较表 偿债能力指标 营运资本（亿元） 流动比率 速动比率 产权比率 现金比率（%） 资产负债率 利息费用保障倍数 资产负债率 项目 万科地产 排名 行业均值 行业最高 行业最低 2008年度 0.674 9 0.607 0.798 0.319 2009年度 0.67 11 0.629 1.792 0.161 2010年度 0.747 4 0.648 0.821 0.276 万科地产 758.56 1.59 0.56 295.04 29.17 0.747 24.68 排名 2 14 9 4 15 4 10 行业均值 138.457 2.217 0.5605 212.934 37.5 0.678 36.302 行业最高 777.75 6.73 0.83 459.06 70 0.821 132.49 行业最低 2.48 1.28 0.21 38.13 3 0.276 1.89
从图表的数据可以看出万科地产的资产负债率2009年虽然比2008年下降了0.44，但2010年比2009年上升了7.69，增幅比率很大。万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。2010年资产负债率增幅度较大，使得万科地产的长期偿债能力处在同行业平均水平之下。
万科股份偿债能力小结
通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近三年万科保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也比较强。万科地产的短期偿债能力在2008年至2010年里，流动比率一直保持在1.7左右，速动比率也一直控制在0.5上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2：1和1：1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。万科的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低，但这只是房地产行业的特点。这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。对于万科地产的长期偿债能力来说，从相关的各个指标看，近三年有的水平得到了较明显的改善，且要远低于同行业平均水平。但从总体上看，万科的长期负债率指标都很高，这是由其行业特殊性决定的。资产负债率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大，即一旦存货销售发现问题，公司就将面临巨大的财务危机。虽然万科的利息费用保障倍数增幅较大，支付利息的能力较强，但作为万科的高管层，任应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还货能力。
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