浅谈当前农房集聚改造的现状与探索——以浙江省苍南县为例

｛鼻Ｉ　６缸金　◆城乡建设　，’—‘。。。。。。。。’。。。。。。。一　２０１３・４（中）　浅谈当前农房集聚改造的现状与探索　以浙江省苍南县为例　陈忠巢　摘要农房改造集聚建设是解决农村住房困难，彻底改变农民生产生活方式，改善农村居住环境，集约土地，推进城乡一　体化发展重要举措。作为‘斯事物”，农房改造集聚建设需要一个不断探索完善的过程，本文以浙江省苍南县为例，就当前　农房集聚建设的基本现状、存在的主要问题及工作原则与对策作一些初浅的思考与探索。　关键词农房集聚改造问题原则　作者简介：陈忠巢，中共苍南县委党校，中学高级教师，研究方向：农村政策与社会管理。　中图分类号：Ｄ９２０．４　文献标识码：Ａ　文章编号：１００９－０５９２（２０１３）０４・２０６－０２　要素集聚问题是当前统筹城市推进城市化、加快转型发展的　一方面，各金融部门给予积极支持，国资公司尽可能提供担保，力　首要问题。解决要素集聚问题的关键是破除城乡二元结构，把制　争筹措资金早日到位。同时，要加强对资金运作的监管，制定农　约要素流动的闸门打开，最大限度的满足农民向城镇集聚的需　房改造集聚建设资金管理办法，确保资金运行安全，提高使用效　求，最大限度的促进各类要素在一定的平台上优化配置，从而加　率。　快城乡一体化发展步伐。农房集聚改造即是诸类要素集聚当中　二、农房集聚改造工作应遵循的几项原则　首当其冲的有效载体，农房集聚改造是一项综合系统工程，不仅　从长远来看，现在农房集聚改造工作还刚刚处于开局阶段，　涉及到人口、土地、产业等关键性的要素集聚，而且还会延伸到生　在面临诸多困难的情况下，没有任何可以借鉴的经验，可谓万事　态环境、公共资源服务、公共设施配套建设、就业保障等一系列的　开头难。建议工作中要遵循以下几项原则：　城市发展衍生资源的要素集聚。对统筹城乡发展，显得更为紧　１．要积蓄可持续发展的能力。一要适度把握建设规模。建　迫，其意义不言而喻。本文以浙江省苍南县为例，从当地实际出　设规模太大，投资数额超出可承受范围，工作便难以如数启动，政　发，就如何加快农房集聚改造建设步伐进行思考和探讨。　府应客观面对，慎重把握。建议适当降低要求，酌量开工。要有　一、苍南县农房集聚改造工作概况及存在问题　意识地创造稀缺状态，营造“此物可贵、难求”的氛围，以此来激发　２０１１年以来，苍南县坚持按照“农民可接受、政府可承受、发　百姓的拆迁安置热情。二是不能急于求成。农房改造集聚建设　展可持续”的基本原则，以新型城市化和城乡一体化为目标，以改　虽然意义重大，前景美好，但不是一朝一夕就可以完成的，要树立　善民生为主线，有序推进农房集聚改造工作，全县上下形成了“精　以时间换取空间的观念。只有不断地完善老村庄的改建政策，依　心谋划，迅速行动，齐抓共管，全力推进”的喜人局面，马站镇农房　法把老村庄的房子控制好，在农房改造集聚建设的推进中依法把　集聚项目、灵溪镇坝头农房集聚项目、龙港松涛路地块农房改造　置换过来的宅基地管理好，坚持持之以恒的工作态度和热情，以　集聚小区、桥墩小沿腾龙小区、金乡镇五星花园等项目正如火如　更长的时间换取更大的空间。三要做到先易后难。要准确把握　茶地推进。　各个点建设和安置的成熟条件，把条件最成熟的点先做成功。　总体上看，我县农房改造集聚建设取得一定成绩。但由于农　２．要因地制宜、多种形式并存。有些地区就地集聚（旧村改　房改造集聚建设周期长、投入大，情况复杂，与群众利益息息相　造）是比较可行的路子，尤其是对城郊村和交通比较有优势的村　关，当前工作依然存在不少困难和问题，突出表现在：　庄，选择在本村改造更易被群众接受；另一个情况，对低收入村和　１．农民认识不到位，异地集聚难度大。部分农民认为异地　山区村来说，也有相当一部分的老人不愿意离土离乡，不愿意“被　就近安置较大影响了生产生活，小高层住宅生活成本提高，一次　上楼”，导致这些村整体集聚率不高；再有一个，集聚点在制作规　性拿出几十万元作为农房拆迁置换费难以承受。甚至部分农民　划设计的时候要充分考虑集聚对象的实际接受情况，做到限价设　老房子情结较浓，不愿拆除祖屋异地安置。因此，农民对农房改　计或按需设汁，不必一味的要求高楼大厦（如金乡镇戴家堡村集　造集聚建设有抵触情绪甚至阻扰，影响了整村和连片搬迁。　聚点限价１５００元每平米）。针对这些情况，我们认为除了在“１”　２．土地指标稀缺，用地需求紧。农房集聚建设涉及农民住宅　里头安排集聚点之外，应就近、就地、就需安排其他集聚点，尽可　的大规模搬迁，新社区用地大量增加，每年省下拨指标不能够满　能做到因地制宜。　足新社区用地的需求，所以新社区建设大量用地需通过城乡建设　３．要突出规范管理。农房集聚点的开发、建设与管理应该吸　用地增减挂钩和农村土地综合整治来解决。而土地综合整治项　收有专业资质的中介机构参与全过程运作。乡镇的农投公司成　目报批又需要时限，部分项目只能启动计划指标，用地非常紧张。　立时间不长，在人员力量、专业水平、管理能力上还跟不上，尤其　３．建设资金缺乏，工程持续推进难度大。农房集聚改造工程　在成本测算定价、工程现场管理、置换销售方式、前期物业管理等　建设项目需要投入大量的资金，但当前融资环境已经总体上趋向　方面均需要专业的团队来承担这些工作。因此建议以招投标的　紧缩。虽然我们正在通过多渠道积极与各商业银行接触，商榷融　方式引进中介机构参与管理。另外，合法房屋和宅基地的确权工　资事宜，但目前大部分资金还没有到位，缺口较大。一方面，各乡　作量大面广，今后农房集聚工作全面铺开的话，这项工作必须走　镇进一步整合资源，盘活资金，包装项目，多方开辟融资渠道；另　在前头。我们建议国土部门对农村现有的合法房屋和宅基地开　｛Ｉ｝ｌｊ占毒▲金　２０１３・４（中）＼　◆城乡建设　展土地确权工作，尤其是涉及集聚置换的村要优先予以安排。　建议政府要适当下调政府指导价，这是调和“三难”问题的关键所　三、今后工作的意见与建议　在。建议采取下列两种措施：一是安排少量的商住土地指标，通　１．加快规划编制，促进集聚点建设。按照“一镇一规划，一镇　过多途径的运作把多余的资金转化为农房改造集聚建设的补贴　一政策，一镇一平台，一镇一试点”的要求，科学规划，整体安排，　资金。二是在集聚建设点的小区内留部分的房子以市场价由被　有序推进农房改造集聚建设。要科学编制“Ｉ＋Ｘ”城乡统筹发展　安置户增购，以此来补贴建设资金。要认真制订和落实农房连片　布局规划，注重与土地总体利用规划、中心镇总体规划、社区规划　拆迁安置的奖励政策，所制定的奖励政策要具有很强的吸引力和　及各项专项规划的衔接。对总规控规未覆盖的集聚点建设项目，　感染力，使奖励政策能够起到促进连片拆迁安置的有效作用，从　应根据项目具体情况和总平方案先出规划设计条件、选址意见　而实现农房改造的可持续发展。　书、土地预审等手续，加快集聚点前期工作，促进集聚点建设。　４．广辟融资渠道，保障建设资金需求。一是加强预交定金和　２．切实降低成本，减轻政府和农民的负担。一是集聚点建设　房款。在初步达成置换协议的基础上，灵活采用优先选房、优惠　要结合十百工程和中心村培育建设，移民扶持政策，小型公益项　价格等办法，在签订置换协议时，要求置换户预交购房定金，并根　目等政策，争取上级补助资金用于集聚点公建、道路、绿地等市政　据施工进度分３－５期预交房款。这样既解决了工程建设资紧缺　配套基础设施。二是建议凡涉及的各项行政事业性、服务性和公　问题，又能减低房屋综合成本，实现双赢。二是通过县级投资公　共配套设施建设收费，涉及的电力、给排水、燃气、电信、广电等经　司融资。在目前银根收紧的大背景下，各大商业银行对镇级投资　营性项目建设费用，应坚持“能减则减、能免则免”的原则，力求降　公司均不太认可，认为抵押能力和还贷能力有限，建议通过县级　低建设成本。在规划编制时，要合理安排集聚建设点内的使用功　投融资公司对各镇农房集聚项目进行打包申请贷款，提高融资能　能，努力减少造价高的使用功能。如目前大部分建设点都有规划　力。三是对村级资金的盘活利用。我县大量的村级资金闲置在　设置地下室，经了解地下室每平方米的建设成本高达１００００元以　各商业银行，可以通过定向融资、委托贷款等形式，充分利用村级　上，如果改用楼空架的建设方案来解决区内停车位问题，则每平　闲置资金用于农房集聚改造建设。　方米的造价不会超过３０００元，建设成本将大大下降。三是建议　对符合条件的置换户，给予享受下山移民补助和农村住房困难群　参考文献：　【１】中　温州市委，温州市人民政府．关于加快城乡统筹综合改革的若干意见．温州市　众救助政策。　委．【２０１Ｉ】１号文件．　【２］苍南县人民政府办公室．关于印发苍南县农房改造集聚建设暂行规定的通知．苍政　３．努力创新方法，解决“三难”的调和问题。目前最为纠葛的　办（２０１１）２３９号文件．　核心问题是“政府难承受，农民难接受，工作难持续”的调和问题。　【３】温州市人民政府．关于印发温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补　偿实施办法的通知．　【４】康国晓．张永庆．农房改造集聚建设模式研究．商业经济．２０１１（２４）．　（上接第１９７页）　执行力方面，并没有付诸多少力道，因此政府在加强本身防范城　生灾情，即能通过媒体报道或者网络传播等方式来向给广大人民　市公共危机管理同时，也应该多多开展宣传教育活动，让公众在　群众做出预警。另外还缺乏灵敏、准确的信息监测系统，我国政　日常生活中理解到政府行使公共权力的艰难以及个人对整个社　府有必要予以加强。　会行政执法的重要性，这是最基础的也是必须的。　这里就要讲到一个自行自监的问题，现实生活中，政府等行　（四）城市公共危机处理过程政府责任　政机关权责不统一，很多时候都会无人监管，这是一个要命的弱　首先，政府在公共灾难、危机发生后，现今处理模式是升级发　点。而且，政府在处理行政事务过程中公开力度不够，虽然有政　放救灾物资，下级去执行，这其中的监管问题有待加强。很明显，　府信息公开法来约束和克制，但是在有关公共项目上，政府也不　经过一层层的剥削消耗，到了人民手中救助物资可想而知，所以　是公开的，这就需要使政府享有的权力和责任统一起来，不能只　政府在这其中应该进行全方位的监督，宏观方面，制定相关监督　行使权力不履行义务，政府在这种不告知公众的情况下执法，公　处理办法，实际执行方面，可以与工商部门、公安机关等强强联　共不理解，势必产生恐慌，所以有必要对这种情况予以重视。为　合，以便灾民能得到最好的救助。　今之计，就是不仅要从根本上克服这种管理方式，还要从实际执　我国政府对公共危机的管理有一层，重补救，轻防范，这倒是　行过程中有自觉观念，并加以外在的约束和管制。　跟我国违宪审查模式有的一拼，虽然这种事后补救模式也有可取　综上，在城市公共危机管理过程中，国家应建设较为完善的　之处，但是为何不预防着呢？很多公共危机都是可以从国家体制　危机管理体系，并通过法制、体制、机制等方面的建设提升政府在　到下面执法人员执行的过程中予以避免的，当真只能任其发生　城市公共管理的危机应对能力，以最大程度地减少危机可能带来　吗？对于如何预防公共危机的发生，首先靠国家政策的辅佐，不　的损害。　以规矩不成方圆，相信大家都明白，就是政府肩负的执行力度和　参考文献：　监督力度了，要想执行强监督有力，这就需要有专门的机关或者　【】】左小麟．公共危机管理中的政府角色．思想战线．２００８．　［２】欧子艳．公共危机管理中地方政府责任研究．陕西职业技术学院学报．２００７．　规章来约束，现今纪律检查委员会倒是不错的选择，但一般为了　【３】何水．蓝李焰．中国公共危机管理的嗣境与出路——一个宏观的分析．湖北经济学院　学报．２００８．　能不混淆行政机关之间的相互职能，最好能建立单独的监督委员　会或者机关。另外可以参照日本的危机管理和处理机制，一旦发