房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议

房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议

作者：杨荣华

来源：《管理观察》2019年第10期

摘要：内部控制是在特定的环境下结合企业目标进行一系列的管理，在企业管理中居于重要地位。企业在管理环节中应该建立完善的内部控制制度，规范内部管理的控制流程，优化组织框架，强化沟通，有效地降低企业风险，提升企业的核心竞争力。近年来，我国房地产行业在不断地发展壮大，在宏观经济发展和社会民生中发挥了突出作用。我国房地产开发行业已经朝着品牌化、规模化和规范化方向发展，房地产开发企业项目开发周期非常长，资金回笼比较慢，是一类高风险的行业。在政府政策和市场购买环境变化的同时，房地产开发企业应该高度重视内部控制建设。

关键词：房地产开发;内部控制;控制流程;措施 中图分类号：F275 文献标识码：A

内部控制是在特定的环境下进行企业管理，企业在管理中应该建立完善的内部控制制度，规范内部控制流程，强化内部和外部信息的沟通。房地产开发行业具有一定的特殊性，受到政策的影响，涉及到供货商、施工单位、开发商等关系，是一类高风险的行业。所以，房地产开发企业完善内部控制工作，采用科学的管理手段显得非常重要。 1相关概念简述 1.1内部控制理论

内部控制的要素包括内部环境、风险评估、控制活动、信息沟通和内部监督等，这几个要素联系非常密切，而且是相互促進的，共同构成完整的内部控制体系。内部环境指是企业在执行内部控制的基础，内部环境结合了组织构架、发展战略和企业文化等，形成了企业内部的价值体系。风险评估在企业内部控制中发挥重要作用，企业在经营环节中会面对不同的风险，通过有效的风险评估，可以帮助企业对风险进行有效的识别，在事前、事中和事后分别进行风险评估，可以及时发现风险，有效地规避风险。控制活动是企业在内部控制活动中的重要手段，在风险评估的结果分析上，企业应该提出具体的规避风险的措施。控制活动结合了岗位和层级，企业应该完善预算控制和绩效考评。信息与沟通在企业的内部控制中发挥重要作用，企业在经营中需要对内部信息和外部信息非常了解，在内部控制的各个环节中都离不开信息的支持，企业应该提升对信息的收集、整理、分析与运用能力，从而为企业的经营和管理提供有效的支持。内部监督在企业实施内部控制中起到保障的作用，企业结合内部监督，可以对内部控制运行的效果进行分析，及时找出内部控制工作的不足之处，及时加以调整。

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1.2企业发展概况

房地产开发企业的项目具有很长的周期，需要大量的资金支持，而且业务非常复杂，各项流程也非常复杂，是一类非常特殊的行业，国家政策也对房地产行业进行调控。由于市场具有区域性特征，其具有不充分性特征，导致投机现象非常普遍。近年来，房地产开发企业之间的竞争越来越激烈。随着行业的高度发展，我国对内部控制越来越重视，房地产开发企业的内部控制越来越规范。房地产开发企业的内部控制环境非常复杂，所以，企业应该提升规范化运作手段，才能提升企业的竞争力。 1.3企业进行内部控制的重要性

房地产开发企业进行内部控制是企业发展的内在要求，由于房地产开发企业的物业形态非常多，开发过程中涉及到拆迁、施工、销售等环节，这些环节都非常复杂，在进行中会面临很多风险。近年来，国家对房地产市场的调控力度在强化，采用了限购和限价等政策，在信贷和金融方面加以限制。针对企业的资金链、市场环境和销售业绩中，房地产开发企业面临着各类风险，应该建立健全内部控制制度，从而确保企业在经营中有效的降低风险发生率。房地产开发企业的内部控制涉及到决策、执行和监督等，深入到各项业务流程中，实现全面的控制，将内部控制落实到各个环节中，确保内部控制实施的规范性。房地产开发企业应该建立长效机制，提升企业应对风险的能力。房地产开发企业在实施内部控制环节中，应该建立全面的风险管理机制，对风险进行预警、评估与应对，有效地识别和化解风险。

房地产开发企业实施内部控制机能促进企业发展，也是外部监管机构的要求。我国为了提升上市公司的质量，促进我国资本市场健康运行，国务院要求企业建立完善的内部控制制度。我国已经颁布了《企业内部控制配套指引》等文件，说明我国已经结合基本国情，建立内部控制规范体系。为了进一步提升房地产开发企业内部控制的规范性，结合监管机构对企业内部控制情况的监督经验分析，我国证监会早在2011年就颁布了《内部控制规范试点相关工作通知》，将内部控制分成不同的阶段和步骤，在每个阶段进行内部控制的评价，重视企业的审计工作，披露内部控制评价情况，确保房地产开发企业内部控制与日常监管建立密切联系。 2房地产企业在内部控制上存在的主要问题

房地产开发企业的内部控制存在一定的问题，企业方面存在一定问题，企业在经营各项业务环节中也存在一定的问题。 2.1公司方面

2.1.1内部主体对内部控制重视程度不够

房地产开发企业内部控制环境非常复杂，而且各项业务出现互相交叉的情况，内部控制不容易把握实际情况。我国很多房地产开发企业的规模还不是太大，经营的时间不长，在管理方面存在不成熟的地方。有些企业过度地关注业绩，但是不够重视内部控制建设，对内部控制的

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认知不足，不能形成完善的内部控制管理理念。有些房地产开发企业的领导对业务和考核层面非常重视，但是对内部控制的理解存在偏差，他们认为公司的制度已经非常健全，可以维护企业正常运行，不需要对企业的业务流程重新树立，认为内部控制是一项多此一举的操作，会导致企业运转不再灵活，降低企业的经营效率。很多企业愿意维持原有的发展模式，针对日常经营中产生的风险还是采用常规的解决办法，不能结合内部控制的理念去解决问题。房地产开发企业领导层对内部控制非常漠视，导致企业内部内部控制制度不能自上而下的推广。企业运营中，内部控制的作用非常大，在证监会外部监督的基础上，上市公司应该率先开展内部控制活动。房地产开发企业是一项高风险的行业，内部控制可以发挥很好的风险管控能力。有些房地产开发商缺乏内部控制理念，不能有效地把握风险，管理能力不足，不能认识到自己在岗位中的重要作用，导致内部控制的风险不能得到有效控制。 2.1.2信息和沟通缺少有效的通道

房地产企业的信息与沟通主要是对内部信息的收集工作，完善内部各个部门的沟通。房地产开发企业涉及的工作非常多，业务流程非常复杂，外部需要与其他企业对接，还要联系政府部门与社会媒体。所以，沟通渠道的畅通可以提升企业的沟通效率，降低沟通中失误的发生率。然而，有些房地产开发企业不能重视信息与沟通渠道的建立，导致企业内部控制能力不足。有些房地产开发企业在进行内部信息收集环节中，不能高度重视起这些工作，内部信息管理比较笼统，不能完善信息收集和处理的流程，不能为企业的经营和管理提供有效的数据支持。管理层和员工之间的沟通不够及时，不能起到正面的引导效果，员工之间的互动不足。 根据证监会要求，上市公司披露的年报必须包含内部控制审计报告及内部控制自评报告，沪深两市共有房地产业公司140家左右，截至2015年5月初，共119家公司披露了年度报告，并且有115家披露了企业可能面临的风险事件。在对外沟通环节中，房地产开发企业要注重收集市场上有价值的信息，了解竞争对手的信息，从而制定完善的经营战略，制定详细的经营计划。在与外界进行沟通中，房地产开发企业应该重视与外部媒体的良性沟通，确保外部媒体可以报道企业的正面形象，使企业形成較好的口碑。企业还应该与政府形成良性沟通，促进项目进度，有效的防止经济损失产生，企业与监督机构形成良性沟通，可以使企业信息及时的披露，使企业的经营管理处于主动的状态。 2.2业务方面 2.2.1销售环节

房地产开发企业资金的主要来源就是销售收入，如果企业的销售额降低，企业的资金会非常紧张，工作进程受阻，不能按期归还融资。房地产市场变化非常快，房地产开发企业在销售环节应该完善内部控制。在库存层面上，如果企业的库存非常高，会导致开发商大量的资金被占用。采用现房销售的方式，企业回收资金的周期会延长，导致资金的资金周转不畅，企业资金的使用率会降低。如果采用预售的方式筹集资金，那么企业要办理各类复杂的预售手续，获得预售许可证等，导致企业的业务流程非常复杂。我国房地产市场变化快，很多消费者一般不

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会选择预售方式。当房地产企业在销售手段和销售策略上出现问题后，会导致企业不能及时回款，企业在开发中资金断流。在定价中，如果不能建立良好的定价机制，那么就会导致成本估算不准确的情况，出现市场分析失误的情况，房地产就不能按照合理的价格出售。期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标。在考核中，如果房地产开发企业的考核机制非常不合理，就会降低销售人员的积极性。为了提升销售额，有些销售人员为了自身利益不能遵守企业返利政策，导致企业的利益受损。销售人员会与购房人员制造虚假证明等，导致购房合同不具有法律效力，产生法律风险。 2.2.2筹资管理环节

房地产开发企业在进行资金筹集方面，如果债务利率非常高，会导致各类风险。企业在筹集资金环节管理不当，就会导致利率过高的情况，严重影响企业的负债水平。导致筹集资金的成本提升。在经济形势变化很大的情况下，通货膨胀现象非常严重，信贷政策发生很大的变化，会出现筹资成本上升的情况，也会导致预期资金不能完全使用。《中国住房发展报告2015-2016））显示，以万科、绿地、恒大等房企为代表的大型房地产开发企业20144015年度，在销售额与销售面积方面保持了稳步增长，但由于2014-2015商品房销售额与销售面积基数的增大，行业集中度上升速度有所放缓。如果企业只是盲目地扩大资金，但是不能结合企业的经营规模，导致企业不能及时还本付息的问题。房地产开发企业在资金使用中不能按照计划进行，抵押物不能充分应用，导致资金使用的价值不能充分发挥。 2.2.3人力资源管理环节

房地产开发企业在人力资源管理环节中，如果不能结合完善的内部控制，就会导致企业内部员工流动严重。房地产开发企业的规模、企业文化等不能吸引人才，在企业的管理上产生负面作用。有的员工与企业产生法律纠纷，在人力资源管理上产生很大的问题。人力资源管理资料存在不完善的情况，不能对相关资料进行认真的审核。员工的离职会导致企业内部信息被泄露，员工招聘不能满足岗位的需求。员工激励制度不能充分发挥员工的主观能动性，员工在工作中非常被动。

3提升房地产企业内部控制的几点建议 3.1管理层要重视内控建设，自上而下推行

内部控制在房地产开发企业不同的经营阶段，其内容也呈现出很大的差异。企业领导层应该高度重视内部控制，在企业内形成内部控制的气氛，采用自上而下推行的方式。在外部监管的要求下，对企业内部控制起到推动效果。企业应该接受内部控制，从长远的角度分析，提升对内部控制的认识。领导层首先要充分重视内部控制，才能带动全体员工对内部控制非常了解和支持，企业内部建立内部控制建设管理部门，针对内部控制内容开展相关的培训工作，为内部控制的执行开展咨询工作，企业各级会议应该进行宣讲，通过多种途径强化企业各级的内部控制建设。

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3.2加强企业内外部的信息和沟通

房地产开发企业应该完善内部信息的沟通工作，对管理资料、财务资料等进行定期的整理。员工和领导沟通中应该制定合理的沟通方式，通过座谈会等方式，确保员工和领导之间的信息交换非常及时。员工和领导也可以通过电子邮件等形式进行沟通，使员工对企业非常了解。房地产开发企业在内部沟通机制建立后，还应该注重自身与外部的沟通。企业在制定各项决策中，应该完善外部信息的沟通。随着科学技术迅猛发展，企业获取外部信息的方式非常多，在与客户往来中可以获取信息，与供应商的交流也能获取信息。通过组织市场调查的方式，与外界媒体进行联系，可以获得及时的信息。在与外部沟通中，企业应该充分借助现有的媒体资源，进行品牌的宣传工作，完善舆论环境的把握，完善媒体的监测，及时获得舆论导向。

3.3完善企业的销售

结合中央和地方政府调控的方式，房地产开发企业应该综合考虑当地市场，对产品的价格和价格波动等进行分析，了解产品的供需程度，从而合理地调整价格。结合不同的商品特征，采用不同的销售方式，如果销售的产品是一些高档的产品，那么在销售工作中，针对项目要进行更加专业化的介绍，从而针对不同客户的需求，呈现个性化服务。企业要重视销售环节，从而加快资金的流动，使企业在进行新项目中可以有足够的资金支持。针对品牌，企业应该强化品牌的宣傳，针对在销售环节中不景气的项目，企业应该对产品的营销策略进行相应的调整，结合各个项目的特征，进行市场调研，从而对目标市场重新规划。制定合理的营销方案，针对不同的客户，采用不同的营销措施，提升资金的流动水平，有效地降低房地产开发企业在项目开发中的资金压力。采用合理的考核机制，充分发挥销售人员的主观能动性。 3.4完善企业的筹资管理

房地产开发企业需要的资金非常多，所以企业要完善相关的资金筹集方法。针对四证齐全的项目，应该采用开发贷的形式，从而有效地降低融资成本。通过与银行进行洽谈，开发新的融资方式，通过各类融资方式，结合委托贷款和境外融资等形式。合理地采用融资资源，从而可以降低融资成本。完善销售力度，确保资金可以及时回笼，通过各类项目使资金的来源拓宽。企业应该结合自身的规模和市场发展情况，控制开发规模，在确保项目支出不会对其他方面产生影响的前提下，可以放心地使用资金。 3.5完善企业的人力资源管理

房地产开发企业应该完善骨干人员的培养，并且确保具有大量的后备人员。建立骨干队伍，提升骨干队伍的稳定性。按照法律和法规的要求，有效控制和化解各类劳资纠纷，有效地防止各类法律纠纷产生。企业应该与员工签订劳动合同，完善员工的考核，充分调动员工的积极性。采用各类激励措施，提升员工的工作能力。

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4结束语

在现代企业管理中，内部控制是一项非常重要的举措，在企业的日常管理中重要性不言而喻。内部控制的建立可以规范企业管理，提升房地产开发企业的工作效率，充分提升企业的经济效益。房地产开发企业与我国的国计民生联系重大，其风险比较高。企业应该认识到内部控制的重要性，不断完善内部控制的措施，使企业进一步发展壮大。相关的内部控制理论应该进一步完善，应该结合企业经营的实际情况。房地产开发企业应该结合企业发展情况和市场情况，制定适合自己的内部控制制度。