漯河简报

漯河市沙河沿岸17#-18#地块

可行性简报

一、 漯河市房地产市场调研情况 二、 项目技术指标 三、 成本分析 四、 销售收入分析 五、 利润分析

六、 土地成本、利润及销售价格联动分析 七、 2011年7月份-漯河土地市场交易情况分析 八、 结论

河南蓬业房地产开发有限公司

2011-9-24

1

一、漯河市概况

漯河市位于河南省中部,交通便捷、环境优美、生态宜居，境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，漯宝(丰)铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。

2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，２０１０年，市区建成区面积６０平方公里，常住人口６０万人以上，中心城市区域率先实现一体化。到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。

漯河市辖临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2007年底全市总人口253.10万人。1948年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“内陆特区”，2004年9月经国务院批准，漯河市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区，并设立高新技术开发区。这给漯河市的发展带来了新的机遇。

二、房地产项目建设情况

2010年全市开发项目69个，其中郾城区20个、源汇区20个、召陵区10个、经济开发区4个、舞阳县8个、临颍县7个。从区域上来看，沙北郾城区和沙南源汇区在我市房地产开发中占较大比例。

2010年新开工面积195.1万平方米，其中住宅新开工面积177.4万平方米（含普遍商品住宅开工面积130万平方米），非住宅新开工面积17.7万平方米。商品房竣工面积104.2万平方米，其中住宅竣工面积92.4万平方米，非住宅竣工面积11.8万平方米。

2010年商品房实际销售总面积83.4万平方米，其中住宅销售面积75.1万平方米，占商品房销售总面积的90%；非住宅销售面积8.3万平方米，占商品房销售面积的10%。销售总量的降低主要是由于今年以来国家出台了一系列的宏观调

2

控政策，对房地产市场造成了一定影响。

三、商品房价格情况

根据2010年12月底房地产统计数据分析，漯河市新建多层商品住宅均价为2033元/m2（其中源汇区2300元/m2，郾城区2340元/m2，召陵区1790元/m2，经济开发区1700元/m2）。新建小高层住宅均价为2560元/m2，高层商品住宅均价为3200元/m2，

根据 2011年第二季度末分析，漯河市新建多层商品住宅均价2235元/㎡（其中源汇区2560元/㎡，郾城区2600元/㎡，召陵区1930元/㎡，经济开发区1850元/㎡）,新建小高层住宅均价为2850元/㎡，高层商品住宅均价为3300元/㎡。 二手房多层住宅均价1613元/m2（源汇区1770元/m2，郾城区1830元/m2，召陵区1450元/m2，经济开发区1400元/m2），比去年同期增长15.7%，与上季度环比增长3.7%。

四、市场概述

1、漯河市房地产市场发展较迅速，大型知名房地产公司陆续进入，竞争越发激烈。随着竞争的加剧，项目产品素质将不再具备长久竞争优势，项目品牌及企业品牌将会是未来几年的发展趋势。

2、房地产开发量大，销售情况较好。 3、产品从多层小高层向高层过渡趋势明显。

4、沿沙河项目品质较高且销售价格也领先于其他区域，价格突破4500元/平方米（高层）。

区位图

项目示意位置

3

五、地块情况初步分析

1、优势：沿河、高尚住宅区、景观、市区核心地段。 2、劣势：地块狭长不利于规划。 3、主要问题：出入口较狭小。

二、主要指标

地块主要经济指标

项目 规划总用地 建设用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 1 住宅建筑面积 商业面积 2 地下总建筑面积 建筑占地面积 建筑密度 容积率 总户数 总人数 绿化面积 绿化率 总停车位 指标 51800 40000 240000 200000 170000 30000 40000 20 3.9 1400 30 1400 单位 M M M M M M M M % 户 人 M % 辆 222222232备注

4

三、成本分析

费用估算

该工程概况：建筑面积 240000 平米 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.4 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3

费用名称 土地成本 土地费用 土地契税 土地登记费 土地定界费 地籍调查费 前期工程费用及规费 规划设计费 地勘/文勘 楼房放线验线费 “三通一平”费 临建费用 规费项目 建设配套费 城市绿化费 人民防空设施异地建设费 墙改专项基金 服务性收费项目 图纸审查费 招投标管理费 图纸抗震审查费 定额劳保费 估价（万元） 12929.28 12432 497.28 0 0 0 4155.2 240.0 103.6 160.0 0.0 100.0 3376.0 2160.0 24.0 1000.0 192.0 175.6 24.0 20.0 24.0 0.0 5

估算依据（公式） 77.7*160万/亩 地价的4% 地价的0.2% 190元/亩*16.21 1元/平米*16.21*667 240000*10 20元/平米*51800 5188元/每栋*31*10 建筑面积240000㎡*90元/㎡ 建筑面积240000*1元/㎡ 底层面积*1500元/㎡ 建筑面积240000*8元/㎡ 按总建筑面积计算，1元/平方米 按主体建安工程中标价的0.05%计算 建筑面积240000*1元/㎡ 备注

2.5.4 2.5.5 2.5.6 2.5.7 2.5.10 2.5.11 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 5 6 7 7.1 7.2 7.3 8 8.1 房产交易服务费 防雷审查费 房屋测量费 消防审查费消防检测费 建设工程质量监督费 氡含量检测费 建筑安装工程费用 桩基础工程费 主体建筑工程费 主体安装工程费 机械车位3.2万元/个 商也安装费 电梯工程费 公共基础配套设施费用 社会集中供暖工程费 社区供电工程费 室外供水管网工程费 室外排水管网工程费 室外道路工程费 社区景观绿化工程费 其他费用 工程监理费 不可预测费 三项费用 管理费用 财务费用 营销费 税金 营业税金及附加 72.0 20.0 30.0 建筑面积240000*3元/㎡ 24.0 21.6 12.0 35514.4 414.4 28800 4800 0 300 1200 3551 建筑面积1元/m2 工程总造价*0.6‰ 80元/㎡*51800 1200元/平米*240000 200元/㎡*240000 中央空调及装饰装修安防消防 （22部高层住宅用电梯）50/平方米 3551 建筑安装工程费用*10% 234 1304 8766 911 5891.358 1964 13257 基建投资额*1.1*0.6% 2～5之和*3% 2~6之和2% 前期投资额*0.25*年利率25%估算 按预计销售收入的2%估算 综合税率按照13.5%计算 43455 44759 6

8.2 8.3 所得税 土地增值税 1-8项（总成本合计） 79712 0.33213 0.18650 0.053872 0.05524 0.03653 23565.43 总成本/总建面积 前期+安装+配套+监理+不可预见/总建面积 土地成本/总建面积 税金/总建面积 三项费用/总建面积 土地成本+（前期+建安+管理及营销费用 ）*0.25 57688 成本单方总造价：万元/㎡ 建筑单方造价：万元/㎡ 土地楼面价：万元/㎡ 税金：万元/㎡ 其他费用：万元/㎡ 前期投资额

四、销售收入分析

销售收入

序 号 项目名称 建筑面积或数量 销售单价(元/平米、万元/个) 销售收入(万元) 1 2 5 住宅 商业 车位 合计 170,000 30,000 1,400 4,300 6,500 40000 73,100 19,500 5600 98,200

7

五、利润分析

利润分析

项目 一、主营业务收入 减：开发成本 税金及附加 二、主营业务利润 减：销售费用 管理费用 财务费用 五、净利润 项目销售毛利率 项目销售净利率 注：

1、 拿地成本为160万/亩计算 2、 销售住宅价格：4300元/平方米 3、 销售商业价格：6500元/平方米 4、 销售车位价格：40000元/个

金额(万元) 98,200 57,668 13,257 27,275 1,964 911 5,891 18,509 27.77% 18.85% 8

六、漯河市沙河南岸项目 - 土地成本、收益及销售价格联动表 销售价格浮动比例 住宅销售价格 商业销售价格 土地价格变动 土地总成本 土地楼面价 总成本 总成本单方造价 住宅单方利润 前期投资额 总投资 住宅收入 商业收入 毛利润小计 成本利润率 投资回报率 单位 元/㎡ 元/㎡ — 万元 元/㎡ 万元 万元/㎡ 元/㎡ 万元 万元 万元 万元 万元 % % 8258.3 10% 35% 160万/亩 12929.3 538.0 81820.4 3321.0 764.0 23565.4 79711.7 ﹣5% 4085.00 6175.00 180万/亩 14545.4 606.0 83436.5 3405.0 680.0 25181.6 81731.9 69445.0 18525.0 6238.1 8% 25% 4217.9 5% 16% 12888.3 16% 55% 200万/亩 16161.6 673.0 85052.7 3490.0 595.0 26797.8 83752.1 160万/亩 12929.3 538.0 81820.4 3321.0 979.0 23565.4 79711.7 预计销售价格 4300.00 6500.00 180万/亩 14545.4 606.0 83436.5 3405.0 895.0 25181.6 81731.9 73100.0 19500.0 10868.1 13% 43% 8847.9 11% 33% 17518.3 22% 74% 200万/亩 16161.6 673.0 85052.7 3490.0 810.0 26797.8 83752.1 160万/亩 12929.3 538.0 81820.4 3321.0 1194.0 23565.4 79711.7 ﹢5% 4515.00 6825.00 180万/亩 14545.4 606.0 83436.5 3405.0 1110.0 25181.6 81731.9 76755.0 20475.0 15498.1 19% 62% 13477.9 16% 50% 200万/亩 16161.6 673.0 85052.7 3490.0 1025.0 26797.8 83752.1 注：以上测算未考虑车位销售收入，单个车位销售4万元，合计收入约5600万元 9

七、2011年7月份-漯河土地市场交易情况分析

规划设计主要指标 宗地 位置 面积（亩） 用途 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地 容积率 密度 绿化率 出让年限 起始价 成交价 竞得者 总价 单价 总价 单价 双河置业 联合一百置业 2011-27 241省道南侧 淞江路与嵩山路交叉口西南角 柳江路北侧 85 <2 <28 >38 70 6614 77.8 6614 77.8 2011-44 35.1 <5.5 >35 <45 70 5600 159.5 5600 159.5 2011-46 24.3 <1.8 <25 >35 70 1982 81.6 1982 81.6 开源房地产 2011-47 柳江路北侧 五一路与柳江路交叉口东北角 召陵区范庄村 49.4 <1.8 <25 >35 70 4023 81.4 4023 81.4 2011-49 74.7 <2.8 <25 >35 70 6297 84.3 6297 84.3 2011-55 36.3 <1.6 <28 >35 70 1710 47.1 10

八、结论：

1、该地块虽有一定问题（如：地块狭长、出入口不便 等），但地理位置优 越且紧靠沙河，属于漯河高端项目集中区域，价格表现较为乐观。

2、通过对漯河土地交易情况的根据和分析，成交价溢价的情况不多且均以 起拍价成交。普通位置土地价格约为100元/亩以下，略好位置土地为150万/亩左右。

3、我司采用计算的土地价格为160万/亩，项目利润率适中约为16%。 4、前期投入成本较大，投资回报率不理想，未达到100%。

5、通过测算得出，地价达到200万/亩时，项目利润率较低约为11%。建议 避免高价拍地，超过200万/亩应酌情放弃此次拍地。

11