试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。 A．直接资本化法和报酬资本化法 B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D．收益乘数法和报酬资本化法
2、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。 A：标的非自有性 B：主体的特定性 C：目的的利他性
D：权利义务的对等性 E：执行层的组织协调 3、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。 A：2500 B：3000 C：3500 D：4000
E：工业用地的监测点评估价格
4、与银行本票相比，不由银行签发，而是由存款人签发。 A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券
E：执行层的组织协调 5、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。 A．100 B．200 C．300 D．400
6、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制 7、下列公式不正确的一项是__。
A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润) B．税后利润=利润总额-所得税
C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
8、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。
A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务
C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字
D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。 A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5 10、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。 A．逐渐降低 B．逐渐升高
C．可视为基本不变 D．为零
11、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。 A．1635.31 B．1714.03 C．1728.28 D．1736.38
12、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 13、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。
A．20 B．30 C．40 D．70
14、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
15、用成本法估价房地产时，房屋现值=。 A：房屋重置价格-房屋年折旧额 B：房屋重置价格×房屋成新度
C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 E：工业用地的监测点评估价格
16、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。 A：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B：房屋拆迁许可证颁发
C：拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D：房屋拆迁实施 E：执行层的组织协调
17、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。 A：价值 B：价格 C：效益 D：利润
E：工业用地的监测点评估价格
18、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为__年。 A．30 B．40 C．70 D．50
19、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。 A．250 B．500 C．750 D．1500
20、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。
A．93.75 B．115 C．293.75 D．315
21、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40%
22、以下不属于外部性的事件有。
A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值 B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值 C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值
D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值 E：工业用地的监测点评估价格
23、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章 24、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由__。 A．甲工厂缴纳 B．乙公司缴纳
C．甲工厂与乙公司各缴纳一半 D．甲工厂与乙公司协商缴纳
25、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。(2009年试题) A：面积 B：套
C：成交价格 D：件
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、我国的土地权属证书有。 A：国有土地所有证 B：国有土地使用证 C：集体土地所有证 D：集体土地使用证
E：土地他项权利证明书
2、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。 A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约限制的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产
3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取__成本作为评估依据。 A．该宗房地产的实际 B．类似房地产的客观 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低 4、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】 A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：规避估价风险
D：保护估价报告使用者
E：防止委托人提出高估或低估要求
5、提议召开业主大会临时会议的业主达到__%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A．10 B．15 C．20 D．25
6、征收集体土地应遵守的原则包括__。 A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则 B．保证国家建设用地的原则
C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．依法征地的原则
7、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。 A：做好房地产权属登记信息化工作 B：做好房地产登记发证工作 C：做好房地产权属档案管理工作
D：为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 E：做好物业管理工作
8、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。 A：提高贷款利率
B：提高购房最低首付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：提高房地产交易环节税收 E：执行层的组织协调
9、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。
A．40 B．60 C．50 D．67
10、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。 A．能够保值和增值 B．受通货膨胀的影响 C．贷款利率较低 D．经营成本较低
11、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。 A：商业信用工具 B：消费信用工具 C：国际信用工具 D：国家信用工具 E：短期信用工具
12、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。 A：现金流量分析 B：资金来源与运用表 C：贷款偿还分析 D：盈亏平衡分析 E：敏感性分析
13、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。 A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10
14、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。 A：宪法具有最高的法律效力
B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章 D：行政法规的效力高于地方性法规、规章
E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章 15、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。 A：评标由招标人依法组成的评标委员会负责
B：评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底
C：招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人
D：中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 E：中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
16、估价中的最高最佳使用具体包括__等。
A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度
17、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题) A：发行者的资信级别 B：资本市场资金供求关系 C：债券偿还期限 D：利率计算方式 E：债券发行方式
18、长期趋势法的作用主要有。
A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格
D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏 19、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。 A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第三阶段初期 D．第三阶段 E．第四阶段
20、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。 A：建设项目 B：单项工程 C：单位工程 D：分部工程 E：分项工程
21、房地产市场分析可以帮助开发商__。 A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型 D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
22、下列不属于房地产转让行为的是。 A：国有土地使用权 B：地上建筑物 C：其他附着物产 D：继承的物产
E：执行层的组织协调
23、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。
(2004年试题)
A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋
C：列入拆迁范围内的房屋 D：共有房屋
E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋
24、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。 A：需求不变、供给增加，均衡价格下降 B：供给不变、需求增加，均衡价格下降 C：需求减少、供给增加，均衡价格下降 D：需求减少、供给减少，均衡价格下降 E：需求增加、供给增加，均衡价格上升 25、我国经营性金融机构，包括。 A：商业银行 B：政策性银行
C：非银行金融机构 D：中国银行 E：中国人民银行
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