前言
本次调研周期为4周
调研方法：本次调研主要数据及观点来源1、各类型市场报告，2、项目地实地考察。
调研结论：结合相关数据及观点着重分析实际状态
目录
一、宏观经济与政策篇
（一）、2010年国民经济及2011年上半年国民经济状况、2011年中国私人财富市场概览和走势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1、2010年国民经济指标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2、2011年上半年国民经济标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 3、2011年中国私人财富市场概览、走势及中国净值人口的分布„„„„„„26 (二)、目前中国房地产大势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 1、目前国家房地产政策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 2、调控政策的基调与梳理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34 3、全国二季度各级市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34 （三）、国家房地产发展趋势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„36 1、房地产业的关键问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„36 2、国家房地产政策调整动向„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 3、房地产业走势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 4、土地供应走势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 5、房地产资金走势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37
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6、公租房与廉租房落实情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 7、商品房走势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 (四)、2011年3季度购房者信心指数及调控政策对购房者的影响分析„„„38 1、2011年3季度购房者信心指数分析„„„„„„„„„„„„„„„„38 2、调控政策对购房者的影响分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„42 二、中国高净值人群投资行为分析
（一）、高净值人群风险偏好更加稳健，财富目标更加多元化；资产配置和服务需求也随之呈现多元化趋势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„47 （二）、房地产调控政策影响下，高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降，投资方式转向商铺和间接投资„„„„„„„„„„„„„„„„„54 （三）、境外资产快速增长，高净值人群投资移民意愿强烈„„„„„„„„55 三、国内顶级别墅研究分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„57 四、中观市场及区域篇
（一）、西安城市概况及经济情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„78 （二）、西安整体规划及发展方向„„„„„„„„„„„„„„„„„„78 1、基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„80 2、规划重点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„81 3、规划主要内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„82 (三)、2011年上半年西安土地市场供应情况及分析„„„„„„„„„„„89 1、西安土地市场供应分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„89 2、西安土地成交分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„93 3、西安土地市场小结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„96 （四）西安房地产现状及分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„96
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1、西安市房地产概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„96 2、西安房地产概述补充部分„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„98 (五)、2011年上半年西安房地产市场现状及解读„„„„„„„„„„„101 五、西安别墅地产市场调研及西安净值富豪基本情况
（一）、概述部分„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„103 (二)、西安别墅市场走势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„104 （三）、西安市高端别墅市场的基本结构„„„„„„„„„„„„„„„106 1、当前西安市的别墅区域划分„„„„„„„„„„„„„„„„„„„106 2、各版块的基本特性及特性介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„107 （四）、营销部前期西安别墅市场调研„„„„„„„„„„„„„„„„109 （五）、曲江板块和浐灞板块代表别墅分析„„„„„„„„„„„„„„115 （六）、西安目前市场别墅供应量及消化程度„„„„„„„„„„„„„118 （七）、各别墅项目数据对比表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„118 （八）西安别墅消费群体状况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„118 六、西安别墅市场发展趋势预测
（一）老板块竞争激烈 新板块蓄势待发„„„„„„„„„„„„„„„120 （二）高私秘性、高密度别墅应是西安市场的主流„„„„„„„„„„„121 （三）别墅市场的主力客户正由富豪转向新贵阶层„„„„„„„„„„121 （四）与地域特色交相辉映的本土化别墅是市场追求的目标„„„„„„122 （五）别墅不单单是尊贵的标牌，而是与地产经济的时代标志相吻合的产123 （六）与民族文化一脉相承的本土别墅具有长久的生命力„„„„„„„124 七、市场的总结和思考
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（一）房地产市场正处于经济环境与政策调控的双重压力之下„„„„„125 （二）消费信心下降，投资渠道转向„„„„„„„„„„„„„„„„„125 （三）政策有望12放宽„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„126 （四）浐灞板块后势强劲，区域价值即将凸显„„„„„„„„„„„„„126 （五）十年磨剑，抓住机遇„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„127 （六）团队合作，重在“专”“精” „„„„„„„„„„„„„„„„„„127 （七）未来别墅重在 “原创” „„„„„„„„„„„„„„„„„„„127 （八）跳脱市场，独树一帜„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„127 （九）真正的价值在于对资源的占有与产品的稀缺„„„„„„„„„„127 （十）产品“定制”是体现产品价值的有力措施„„„„„„„„„„„„128
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一、宏观经济与政策篇
（一）、2010年国民经济及2011年上半年国民经济状况、2011年中国私人财富市场概览和走势 1、2010年国民经济指标
（1）2010国内GDP发展情况
初步核算，2010年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。全年CPI上涨3.3%，符合市场前期预测。12月份CPI高位回落，同比上涨4.6%。业内认为，在翘尾因素以及季节因素、恶劣天气的影响下，短期通胀压力将有增无减。
（2）2010年CPI涨幅程度及2006年至2010年CPI涨幅程度
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居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨2.9%，三季度上涨3.5%，四季度上涨4.7%，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨7.2%。固定资产投资价格上涨3.6%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6%。农产品生产价格上涨10.9%。
表1：2010年居民消费价格比上年涨跌幅度 单位：%
指标 居民消费价格 食品 其中：粮食 肉禽及其制品 油脂 蛋 鲜菜 鲜果 非食品 其中：家庭设备用品及维修服务
全国 3.3 7.2 11.8 2.9 3.8 8.3 18.7 15.6 1.4 0.0 城市 3.2 7.1 11.5 2.6 3.4 8.4 17.8 15.0 1.3 -0.1 农村 3.6 7.5 12.3 3.5 4.4 8.2 21.3 17.5 1.8 0.1 6
医疗保健和个人用品 交通和通信 居住 3.2 -0.4 4.5 3.2 -0.6 4.5 3.2 0.3 4.5
(3)70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势。
(4)2010年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.2个百分点。全年农民工总量为24223万人，比上年增长5.4%。其中，外出农民工15335万人，增长5.5%；本地农民工8888万人，增长5.2%。
(5)2010年国家外汇储备28473亿美元，比上年末增加4481亿美元。年末人民币汇率为1美元兑6.6227元人民币，比上年末升值3.0%。
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(6)2010年财政收入83080亿元，比上年增加14562亿元，增长21.3%；其中税收收入73202亿元，增加13680亿元，增长23.0%。
(7)2010年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇投资241415亿元，增长24.5%；农村投资36725亿元，增长19.7%。东部地区投资115970亿元，比上年增长21.4%；中部地区投资62894亿元，增长26.2%；西部地区投资61875亿元，增长24.5%；东北地区投资30726亿元，增长29.5%。
图8：2010年城镇固定资产投资增长速度（累计同比，百分比）
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图9：2006-2010年全社会固定资产投资及其增长速度
表2：2010年分行业城镇固定资产投资及其增长速度单位：亿元 行业 总计 农、林、牧、渔业 采矿业 其中：煤炭开采及洗选业 石油和天然气开采业 制造业 其中：农副食品加工业 食品制造业 纺织业 纺织服装、鞋、帽制造业 石油加工、炼焦及核燃料加工业 化学原料及化学制品制造业 非金属矿物制品业
投资额 241415 3966 9653 3770 2893 74528 3626 1944 2230 1412 2076 6863 7556 比上年增长% 24.5 18.2 18.1 23.3 3.6 27.0 28.1 28.8 26.4 34.4 12.9 14.8 28.0 9
黑色金属冶炼及压延加工业 有色金属冶炼及压延加工业 金属制品业 通用设备制造业 专用设备制造业 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 电力、燃气及水的生产和供应业 其中：电力、热力的生产与供应业 建筑业 交通运输、仓储和邮政业 信息传输、计算机服务和软件业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 科学研究、技术服务和地质勘查业 水利、环境和公共设施管理业 居民服务和其他服务业 教育 卫生、社会保障和社会福利业 文化、体育和娱乐业 公共管理和社会组织 3465 2924 3622 5459 4154 6554 4996 3889 14535 11869 2332 27820 2392 5216 2971 476 57557 2490 1288 22261 758 3717 1967 2596 4891 6.1 35.8 28.6 22.4 35.1 31.7 40.4 48.2 7.3 6.6 48.6 19.5 -6.0 16.2 27.6 36.5 33.5 32.4 18.8 24.5 46.1 14.6 15.9 22.1 21.2 在城镇投资中，第一产业投资3966亿元，比上年增长18.2%；第二产业投资101048亿元，增长23.2%；第三产业投资136401亿元，增长25.6%。
表3：2010年固定资产投资新增主要生产能力
指标 新增发电机组容量 新增22万伏及以上变电设备 新建铁路投产里程 其中：高速铁路 增建铁路复线投产里程 电气化铁路投产里程 新建公路 其中：高速公路
单位 万千瓦 万千伏安 公里 公里 公里 公里 公里 公里 绝对数 9118 25816 4986 1554 3747 5948 104457 8258 10
港口万吨级码头泊位新增吞吐能力 新增光缆线路长度 新增数字蜂窝移动电话交换机容量
万吨 万公里 万户 27202 166 6433 (8) 全年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营地统计，城镇消费品零售额136123亿元，增长18.7%；乡村消费品零售额20875亿元，增长16.2%。按消费形态统计，商品零售额139350亿元，增长18.4%；餐饮收入额17648亿元，增长18.1%。
图10：2010年社会零售品消费总额增长速度（月度同比，百分比）
图11:2006年—2010年社会消费品销售总额及增长速度
在限额以上企业商品零售额中，汽车类零售额比上年增长34.8%，粮油类增长27.9%，肉禽蛋类增长21.7%，服装类增长25.8%，日用品类增长25.1%，文化
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办公用品类增长23.5%，通讯器材类增长21.8%，化妆品类增长16.6%，金银珠宝类增长46.0%，中西药品类增长23.5%，家用电器和音像器材类增长27.7%，家具类增长37.2%，建筑及装潢材料类增长32.3%。
（9）全年货物进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%。其中，货物出口15779亿美元，增长31.3%；货物进口13948亿美元，增长38.7%。进出口差额（出口减进口）1831亿美元，比上年减少126亿美元。
表4：2010年货物进出口总额及其增长速度 单位：亿美元 指标 货物进出口总额 货物出口额 其中：一般贸易 加工贸易 其中：机电产品 高新技术产品 其中：国有企业 外商投资企业 其他企业 货物进口额 其中：一般贸易 加工贸易 其中：机电产品 高新技术产品 其中：国有企业 外商投资企业 其他企业 进出口差额（出口减进口） 绝对数 29728 15779 7207 7403 9334 4924 2344 8623 4813 13948 7680 4174 6603 4127 3876 7380 2693 1831 比上年增长% 34.7 31.3 36.0 26.2 30.9 30.7 22.7 28.3 42.2 38.7 43.7 29.5 34.4 33.2 34.3 35.3 56.6 — 表5：2010年主要商品出口数量、金额及其增长速度 商品名称 煤
单位 万吨 数量 1903 比上年金额（亿美增长% 元） -15.0 23 比上年增长% -5.2 12
钢材 服装及衣着附件 鞋类 家具及其零件 自动数据处理设备及其部件 手持或车载无线电话 集装箱 液晶显示板 万吨 —— —— —— 4256 — — — — 73.0 — — — — 368 771 1295 356 330 1640 467 72 265 62 65.3 28.4 20.9 27.1 30.3 34.0 18.2 274.9 37.7 32.1 纺织纱线、织物及制品 —— 万台 166724 27.4 万台 万个 75789 250 54 30.0 263.7 53.2 万个 224976 16.9 汽车（包括整套散件） 万辆 表6：2010年主要商品进口数量、金额及其增长速度 商品名称 谷物及谷物粉 大豆 食用植物油 铁矿砂及其精矿 氧化铝 煤 原油 成品油 初级形状的塑料 纸浆 钢材 未锻造的铜及铜材 数量（万吨） 比上年增长% 571 5480 687 61863 431 16478 23931 3688 2391 1137 1643 429 81.2 28.8 -15.8 -1.4 -16.1 30.9 17.5 -0.1 0.4 -16.9 -6.8 0.0 金额（亿美元） 15 251 60 794 15 169 1352 223 436 88 201 327 比上年增长% 70.1 33.5 2.2 58.4 14.9 60.1 51.4 31.3 25.2 28.8 3.3 44.4 表7：2010年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度 单位：亿美元
国家和地区 欧盟 美国 中国香港 东盟 日本 韩国
出口额 3112 2833 2183 1382 1211 688 比上年增长% 31.8 28.3 31.3 30.1 23.7 28.1 进口额 1685 1020 123 1546 1767 1384 比上年增长% 31.9 31.7 40.9 44.8 35.0 35.0 13
印度 中国台湾 俄罗斯
409 297 296 38.0 44.8 69.0 208 1157 258 51.8 35.0 21.7 图12 2006-2010年货物进出口总额
2010年非金融领域新批外商直接投资企业27406家，比上年增长16.9%。实际使用外商直接投资金额1057亿美元，增长17.4%。
表8：2010年非金融领域外商直接投资及其增长速度
企业数比上年增实际使用金比上年增长% （家） 长% 额（亿美元） 总计 27406 16.9 1057.4 17.4 其中：制造业 11047 13.1 495.9 6.0 电力、燃气及水的生产和供应业 210 -11.8 21.2 0.6 交通运输、仓储和邮政业 396 0.3 22.4 -11.2 信息传输、计算机服务和软件业 1046 -3.2 24.9 10.7 批发和零售业 6786 33.1 66.0 22.4 房地产业 689 21.1 239.9 42.8 租赁和商务服务业 3418 19.3 71.3 17.3 居民服务和其他服务业 217 4.8 20.5 29.4 行业 2010年非金融类对外直接投资额590亿美元，比上年增长36.3%，2010年对外承包工程业务完成营业额922亿美元，比上年增长18.7%；对外劳务合作完成营业额89亿美元与上年持平。
（10）2010年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比上年末增长
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19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%。
2010年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。
表9：2010年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度 指标 年末数 比上年末增长% 各项存款余额 733382 19.8 其中：企业存款 252960 12.7 城乡居民储蓄存款 307166 16.0 其中：人民币 303302 16.3 各项贷款余额 509226 19.7 其中：短期贷款 171236 13.1 中长期贷款 305127 29.5 图13:2006-2010年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度
（备注：图1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13及表1、2、3、4、5、6、7、8、9数据来源中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报）
2010年农村金融合作机构（农村信用社、农村合作银行、农村商业银行）人民币贷款余额5.7万亿元，比年初增加9655亿元。全部金融机构人民币消费
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贷款余额7.5万亿元，增加18866亿元。其中，个人短期消费贷款余额1.0万亿元，增加2935亿元；个人中长期消费贷款余额6.5万亿元，增加15931亿元。
2010年上市公司通过境内市场累计筹资10257亿元，比上年增加5666亿元。其中，首次公开发行A股347只，筹资4883亿元，增加3004亿元；A股再筹资（包括配股、公开增发、非公开增发、认股权证）筹资4072亿元，增加2057亿元；上市公司通过发行可转债、可分离债、公司债筹资1320亿元，增加605亿元。全年公开发行创业板股票117只，筹资963亿元。
2010年发行非上市公司企业（公司）债券3627亿元，比上年减少625亿元。企业发行短期融资券6742亿元，增加2130亿元；中期票据4924亿元，减少1961亿元。发行中小企业集合票据47亿元。
2010年保险公司原保险保费收入14528亿元，比上年增长30.4%，其中寿险业务原保险保费收入9680亿元；健康险和意外伤害险业务原保险保费收入952亿元；财产险业务原保险保费收入3896亿元。支付各类赔款及给付3200亿元，其中寿险业务给付1109亿元；健康险和意外伤害险赔款及给付335亿元；财产险业务赔款1756亿元。 2、2011年上半年国民经济指标
上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。
初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。 （1）、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收。全国夏粮产量12627万吨，比上年增产312万吨，增长2.5%。上半年，猪牛羊禽肉产量3722万吨，同比增长0.2%，其中猪肉产量2443万吨，下降0.5%。
（2）、工业生产平稳增长，企业效益继续增加。上半年，全国规模以上工业
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增加值同比增长14.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长10.7%；集体企业增长9.6%；股份制企业增长16.1%；外商及港澳台投资企业增长11.1%。分轻重工业看，重工业同比增长14.7%，轻工业增长13.1%。分行业看，39个大类行业均实现增长。分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.3%。上半年，规模以上工业企业产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。6月份，规模以上工业增加值同比增长15.1%，环比增长1.48%。
1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润19203亿元，同比增长27.9%。在39个大类行业中，37个行业利润同比增长，2个行业同比下降。1-5月份，规模以上工业企业主营业务成本占主营业务收入的比重为84.7%，比一季度提高0.3个百分点。5月份，规模以上工业企业主营业务收入利润率为6.2%。 （3）、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。上半年，固定资产投资(不含农户)124567亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。从环比看，6月份固定资产投资(不含农户)下降1.04%。
上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。 （4）、市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓。上半年，社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。其中，限额以上企业(单位)消费品零售额39034亿元，增长23.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额74450亿元，同比增长16.9%；乡村消费品零售额11383亿元，增长16.2%。按消费形态分，餐饮收入9579亿元，同比增长16.2%；商品零售76254亿元，增长16.9%。在商品零售中，限额以上企业(单位)商品零售额36108亿元，同比增长24.2%。其中，汽车类增长15.0%，增速比上年同期回落22.1个百分点；家具类增长30.0%，
17
回落8.5个百分点；家用电器和音像器材类增长21.5%，回落7.3个百分点。6月份，社会消费品零售总额同比增长17.7%，环比增长1.38%。
（5）、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快。上半年，城镇居民家庭人均总收入12076元。其中，城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%，扣除价格因素，实际增长7.6%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比名义增长11.5%，转移性收入增长9.9%，经营净收入增长31.2%，财产性收入增长20.4%。农村居民人均现金收入3706元，同比增长20.4%，扣除价格因素，实际增长13.7%。其中，工资性收入同比名义增长20.1%，家庭经营收入增长21.0%，财产性收入增长7.5%，转移性收入增长23.2%。
当前，经济发展面临的国内外环境依然十分复杂，不稳定、不确定因素较多。下阶段要坚持宏观经济政策取向不动摇，继续保持政策的连续性、稳定性，继续把稳定物价总水平放在宏观调控的首要位置，增强政策的针对性、灵活性、有效性，进一步处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，加大改革创新力度，加快经济结构调整和发展方式转变，促进经济又好又快发展。 附注：
(a)经国务院批准，国家统计局从2011年4月份起，对外公布国内生产总值(GDP)、规模以上工业增加值、固定资产投资(不含农户)、社会消费品零售总额四项统计指标的经季节调整的环比数据。
根据季节调整模型自动修正结果，对1季度GDP、2-5月份规模以上工业增加值、固定资产投资(不含农户)、社会消费品零售总额环比增速进行修订。修订结果及2季度GDP环比数据、6月份其他指标环比数据如下： 2011年1季度、2季度GDP环比增速分别为2.1%和2.2%。 其他指标环比数据表
规模以上工业增加值 固定资产投资 社会消费品零售总额 环比增速（%） （不含农户）环比增速（%） 环比增速（%） 2月份 1.04 1.56 1.31 3月份 1.25 0.75 1.40
18
4月份 5月份 6月份 1.06 1.10 1.48 2.41 0.17 -1.04 1.33 1.35 1.38 (b)经国务院批准，国家统计局从2011年1月起提高工业、固定资产投资统计起点标准，其中纳入规模以上工业统计范围的工业企业起点标准从年主营业务收入500万元提高到2000万元；固定资产投资项目统计的起点标准，从计划总投资额50万元提高到500万元。经测算，规模以上工业和投资统计起点标准提高后，依据新起点标准统计的规模以上工业和固定资产投资总量、结构和速度数据，与依据原起点统计的相应数据相比，数据及其变化趋势基本一致。 (c)自2011年起，国家统计局对月度固定资产投资统计制度进行了完善，即将月度投资统计的范围从城镇扩大到农村企事业组织，并将这一统计范围定义为“固定资产投资(不含农户)”，不仅月度统计内容更加全面，而且定义更加准确。 (d)自2011年起，发布限额以上企业(单位)消费品零售额。限额以上企业(单位)是指年主营业务收入2000万元及以上的批发业企业(单位)、500万元及以上的零售业企业(单位)、200万元及以上的住宿和餐饮业企业(单位)。
(e)国内生产总值、规模以上工业增加值及其分类项目增长速度按可比价计算，为实际增长速度；其他指标除特殊说明外，按现价计算，为名义增长速度。
附：2011年上半年主要经济数据指标 6月 指标 1-6月 绝对量 同比增长（%） 绝对量 同比增长（%） 一、国内生产总值（亿元） „ „ 204459 9.6 第一产业 第二产业 第三产业 二、农业 夏粮产量（万吨） 猪牛羊禽肉（万吨） 猪肉（万吨） 三、规模以上工业增加值
„ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 15.1 15700 102178 86581 12627 3722 2443 „ 3.2 11.0 9.2 2.5 0.2 -0.5 14.3 19
分轻重工业 轻工业 重工业 分登记注册类型 国有及国有控股企业 集体企业 股份制企业 外商及港澳台商投资企业 主要行业增加值 纺织业 化学原料及化学制品制造业 非金属矿物制品业 通用设备制造业 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 电力、热力的生产和供应业 黑色金属冶炼及压延加工业 主要产品产量 天然原油（万吨） 发电量（亿千瓦时） 生铁（万吨） 粗钢（万吨） 钢材（万吨） 水泥（万吨） 汽车（万辆） 其中：轿车（万辆） 产品销售率（%） 出口交货值（亿元） 四、固定资产投资（不含农户）（亿元） 其中：国有及国有控股 分项目隶属关系 中央项目 „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 1715 3968 5489 5993 7873 19795 148.5 84.8 13.9 15.6 10.7 11.2 17.2 11.3 8.2 15.8 19.8 18.5 10.7 16.2 15.6 11.3 12.8 1.6 16.2 11.6 11.9 14.8 19.9 3.6 „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 10289 22166 32458 35054 43741 95083 955 508 13.1 14.7 10.7 9.6 16.1 11.1 7.1 15.1 19.1 20.2 11.8 16.3 14.5 11.2 9.4 4.6 13.5 8.4 9.6 12.8 19.6 5.0 14.1 0 97.6 (百分点) 9044 16.3 „ „ „ „ „ „ 7.8 0.1 97.8 （百分点） 47341 19.1 124567 43050 7360 25.6 14.6 -3.8 20
地方项目 分产业 第一产业 第二产业 第三产业 分行业 黑色金属矿采选业 有色金属矿采选业 非金属矿采选业 通用设备制造业 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 电力、热力的生产与供应业 石油和天然气开采业 铁路运输业 非金属矿物制品业 黑色金属冶炼及压延加工业 有色金属冶炼及压延加工业 分注册类型 内资企业 港澳台商投资企业 外商投资企业 分施工和新开工项目 施工项目计划总投资 新开工项目计划总投资 固定资产投资（不含农户）到位资金 其中：国家预算内资金 国内贷款 利用外资 自筹资金 全国建筑业总产值（亿元） 全国建筑业房屋建筑施工面积（亿平方米） „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 117207 2845 54526 67195 513 472 501 3289 3613 3487 2285 4587 935 2322 4421 1663 1613 115717 4118 4195 470983 112166 154236 6113 22862 2412 100427 43111 57.1 28.1 20.6 27.1 24.7 18.6 15.8 25.1 32.5 34.8 55.0 48.0 2.6 1.3 6.9 26.9 14.8 30.7 26.3 24.9 17.6 19.6 14.9 23.5 13.0 12.7 13.0 29.7 26.1 25.5 21
五、房地产开发 房地产开发投资（亿元） 其中：住宅 房屋施工面积（万平方米） 其中：住宅 房屋新开工面积（万平方米） 其中：住宅 房屋竣工面积（万平方米） 其中：住宅 商品房销售面积（万平方米） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 商品房销售额（亿元） 其中：住宅 办公楼 商业营业用房 房地产开发企业本年资金来源（亿元） 其中：国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 其中：定金及预收款 个人按揭贷款 六、社会消费品零售总额（亿元） 其中：限额以上企业（单位）消费品零售额 分经营单位所在地 城镇 乡村 分消费形态 餐饮收入 其中：限额以上企业（单位）餐饮收入 商品零售
„ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 14565 6834 12584 1981 1661 513 12904 „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 17.7 25.4 17.8 16.8 17.5 20.4 17.7 26250 18641 405738 310795 99443 76866 27558 22059 44419 39805 795 2762 24589 20657 1051 2420 40991 7023 438 16463 17067 10236 4181 85833 39034 74450 11383 9579 2926 76254 32.9 36.1 31.6 30.0 23.6 20.7 12.8 12.3 12.9 12.1 8.9 18.6 24.1 22.3 27.6 36.0 21.6 6.8 75.5 32.7 17.8 26.9 -7.9 16.8 23.7 16.9 16.2 16.2 18.4 16.9 22
其中：限额以上企业（单位）商品零售 其中：粮油食品、饮料烟酒 服装鞋帽、针纺织品 化妆品 金银珠宝 日用品 体育、娱乐用品 家用电器和音像器材 中西药品 文化办公用品 家具 通讯器材 石油及制品 汽车 建筑及装潢材料 七、居民消费价格 其中：城市 农村 其中：食品 非食品 其中：消费品 服务项目 分类别 食品 烟酒及用品 衣着 家庭设备用品及维修服务 医疗保健及个人用品 交通和通信 娱乐教育文化用品及服务 居住 八、工业生产者出厂价格 生产资料 采掘 原料
6321 824 575 86 135 225 30 432 307 133 97 88 1226 1701 119 „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 25.8 27.9 24.6 19.8 42.2 26.3 14.3 22.9 18.7 25.9 35.8 36.0 39.5 16.9 35.8 6.4 6.2 7.0 14.4 3.0 7.4 4.0 14.4 2.7 2.1 2.5 3.4 0.9 0.6 6.2 7.1 7.9 16.7 11.1 36108 4878 3727 530 921 1289 176 2533 1722 672 501 485 6780 9538 560 „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 24.2 24.7 23.9 20.0 49.6 24.5 15.8 21.5 19.6 21.8 30.0 27.0 39.2 15.0 28.3 5.4 5.2 5.9 11.8 2.7 5.9 4.1 11.8 2.3 1.0 2.0 3.2 0.3 0.6 6.3 7.0 7.8 16.0 10.3 23
加工 生活资料 食品 衣着 一般日用品 耐用消费品 九、工业生产者购进价格 有色金属材料类 燃料动力类 黑色金属材料类 化工原料类 十、固定资产投资价格 建筑安装工程 材料费 人工费 机械使用费 设备、工器具购置 其他费用 十一、农产品生产价格 种植业产品 粮食 谷物 小麦 稻谷 玉米 棉花
„ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 5.6 4.6 8.5 4.4 4.2 -0.5 10.5 17.2 12.0 8.9 12.5 6.7 (二季度) 9.4 (二季度) 9.0 (二季度) 13.5 (二季度) 5.0 (二季度) 1.2 (二季度) 4.0 (二季度) 18.0 (二季度) 8.6 (二季度) 9.6 (二季度) 10.4 (二季度) 6.4 (二季度) 12.7 (二季度) 10.7 (二季度) 41.0 (二季度) „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 5.9 4.4 7.8 4.2 4.3 -0.7 10.3 14.3 10.5 12.2 11.9 6.6 9.3 9.2 12.5 4.7 1.3 3.8 17.1 11.2 10.8 11.3 6.5 15.1 10.9 52.6 24
油料 糖料 蔬菜 水果 茶叶 烟叶 林业产品 木材 畜牧业产品 生猪 活牛 活羊 家禽 禽蛋 渔业产品 十二、居民收入和支出（元/人） 农村居民人均现金收入 工资性收入 家庭经营收入 第一产业生产经营收入 二、三产业生产经营收入 财产性收入 转移性收入 农村居民人均生活消费现金支出 „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 14.3 (二季度) 26.7 (二季度) -0.5 (二季度) 4.8 (二季度) 16.7 (二季度) 5.0 (二季度) 18.4 (二季度) 10.1 (二季度) 29.0 (二季度) 41.5 (二季度) 6.2 (二季度) 12.3 (二季度) 12.8 (二季度) 13.4 (二季度) 9.8 (二季度) „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 3706 1352 1977 1444 532 102 276 2242 11.8 32.3 2.4 15.4 14.0 3.2 16.3 8.4 23.0 30.6 5.8 12.9 12.0 13.1 9.8 13.7 20.1 21.0 19.9 24.3 7.5 23.2 16.2 25
城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 „ „ „ „ 11041 7318 7.6 5.9 （备注：以上数据来源中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报） 1.国内生产总值、规模以上工业增加值及其分类项目增长速度均按可比价计算；农村居民人均现金收入、农村居民人均生活消费现金支出、城镇居民人均可支配收入和城镇居民人均消费性支出增长速度均为实际增长速度；其他指标增长速度均按现价计算；
2.全国建筑业企业指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包建筑业企业；
3.农产品生产价格指农产品生产者直接出售其产品时的价格。
3、2011年中国私人财富市场概览、走势及中国净值人口的分布
（1）中国私人财富市场蕴含巨大市场价值
■2010年中国个人总体持有的可投资资产规模达到62万亿人民币，较2009年末同比增加约19%
■2010年，可投资资产1千万人民币以上的中国高净值人士数量达50万人，人均持有可投资资产约3千万人民币，共持有可投资资产15万亿人民币
■2010年，高净值人士数量超过1万人的省市共15个，较2008年增加4 省市，即：天津、湖南、湖北和安徽；近50%的高净值人群仍集中在广东、上海、北京、浙江和江苏
2010年中国经济持续快速增长，实际GDP增长率再次恢复到两位数。经历了2008年的价格回调，2009-2010两年间，在政府4万亿投资计划的刺激下，中国主要投资市场实现了高速增长，股票和房地产这两个最重要的投资市场涨幅最为明显。同时，以阳光私募、私募股权为代表的其他类别投资，以及境外投资逐渐成为高净值人群的投资热点。
2010年中国个人总体持有的可投资资产规模达到62万亿人民币，较2009年末
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同比增长约19%。其中，2008-2010年资本市场产品市值的年均复合增长率约55%，投资性不动产净值的年均复合增长率约40%（参阅图1）。同时，以阳光私募、私募股权为代表的其他类别投资增速最快，2008-2010年年均复合增长率约100%，成为高净值人群的投资热点。此外，境外投资也成为高净值人群另一投资热点，2008-2010年境外投资年均复合增长率约100%，其中投资主要集中在香港。
中国高净值人群规模正在逐年扩大，2010年，中国的高净值人群数量达50万人；与2009年相比，增加了9万人，年增长率为22%。其中，超高净值人群超过2万人，可投资资产5千万以上人士超过7万人。就私人财富规模而言，2010年中国高净值人群共持有达15万亿人民币的可投资资产；人均持有可投资资产约3千万人民币。其中，超高净值人群的个人财富总量达到3.4万亿人民币，在高净值人群内部的个人财富占比由2008年的16%增加到22%。（参阅图2、图 3）
值得注意的是，过去两年中，资产规模在1千万-5千万与1亿以上的高净值人群的增速较资产规模在5千万-1亿的高净值人群的增速更快（参阅图 2）。造成这种现象的两个主要原因是：其一，2009-2010年，房地产市场的剧烈涨幅促使大量人群可投资资产由不足1千万涨至且超过1千万人民币，成为高净值人士；其二，资本市场的进一步完善使得大批企业主实现了企业价值，例如创业板的出现催生了约500位亿万富豪。
此外，2008-2010年，高净值人群拥有的财富占全国的比重略有上升，从2008年的23%上升到2010年的24%。
综合各项宏观因素对中国私人财富市场的影响，预计2011年中国私人财富市场将保持增长势头，全国个人可投资资产总体规模或将达到72万亿元，同比增长16%；中国高净值人群将达到59万人左右，同比增长16%；高净值人群持有财富达18万亿人民币，同比增长18%。中国私人财富市场蕴含着巨大的市场价值和可观的增长潜力。（参阅图2、图3）
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（2）2009-2010 年中国私人财富市场回顾 2009-2010年回顾
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宏观经济：2009年与2010年是“十一五”计划的最后两年。受益于中国政府在金融危机爆发后出台的4万亿经济刺激计划与宽松的信贷政策，2010年实际GDP增幅达10.3%，GDP增长超额完成目标；同时，2010年通胀加剧，第四季度CPI达4.7%，全年CPI达3.3%。
现金与存款：金融危机后，政府采取低利率与宽松货币政策，通过大规模信贷刺激经济，以消除外部经济环境，如美国经济疲软、欧元区债务危机的不利影响。2010年，政府六度上调存款准备金率，两次上调存贷款基准利率。M2与新增贷款增速下滑，但增长依然可观。2009年与2010年，M2货币增速分别为28%和20%，新增贷款增速分别达到32%和20%。
股票市场：金融危机后，股市出现恢复性上涨，两年来股指涨幅约50%，加之IPO融资与“大小非”解禁为流通市场扩容，A股流通市值增长近三倍；而创业板恰如股市的强心针，一年内催生了约500位亿万富豪。
房地产市场：过去两年是房地产市场非常火爆的两年。2009年危机后出台的房地产鼓励政策有效刺激了成交量与房价，房地产市值翻番超过10万亿，成为财富增长的主要推动力。2010年下半年，由于房价过高，政府持续出台政策对房价进行调控，房价过快的增长势头得到有效遏制。总体而言，2008-2010年房地产市场实现了价格与成交量双上扬，涨幅分别约为40%和30%。
个人理财产品与保险：银行理财产品以其风险低、收益相对存款较高的特性逐渐成为人们热衷的投资渠道之一。2010年下半年，政府规范银信合作市场，银行理财产品规模增速放缓，两年来的年均复合增长率约15%。寿险在过去两年保持平稳快速增长，年均复合增长率约20%。
其他类别投资：近两年，随着人们投资多元化需求的提升，加之监管的积极引导，房地产信托、阳光私募、黄金投资、私募股权投资等其他类别投资方式逐渐成为高净值人群的投资热点，并呈现井喷式增长。
境外投资：受境外投资移民和海外上市企业市值增长的拉动，境外投资过去两年增长迅速，资产规模成倍增长。香港逐渐成为境外人民币的主要集散地，大陆个人境外投资资产有一半以上集中在香港。
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（3）中国高净值人群地域分布
2010年末，全国共有5个省市的高净值人群数量超过3万人，分别为广东、上海、北京、浙江和江苏；有10个省市的高净值人群数量处于1-3万人之间，分别为山东、辽宁、四川、福建、河南、河北、天津、湖南、湖北和安徽；其余省市的高净值人群数量少于1万人。较之2008年，高净值人士数量过万的省市新增4个，分别为天津、湖南、湖北和安徽，总数达到15个。（参阅图4）
a、高净值人群相对集中的前15个省市覆盖了中国80%左右的高净值人群
2010年末，高净值人群数量超过1万人的15个省市合计拥有高净值人群40万人，约占全国高净值人士80%的比例；高净值人群数量超过3万人的5个省市合计拥有高净值人群约24万人，约占全国高净值人士50%的比例。其中，广东省的高净值人群数量最多，2010年末达到7.0万人，占全国高净值人士15%的份额。上海市、北京市分列二、三位，人数分别约为4.7万和4.4万。
广东、上海、北京、浙江和江苏的高净值人群净增加量依然分列前五位。其中，广东省的高净值人群数量净增加约2.4万；上海市和北京市分列二、三位，净增加人数分别约为1.7万和1.6万。
b、东部沿海地区的高净值人群平均拥有的可投资资产明显高于环渤海、中西部地区
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以上海、江苏、广东、浙江和福建等省市为代表的东部沿海地区，人均可投资资产均在3 千万元以上，其中上海市人均可投资资产最高，约达4 千万元；而以天津、山东、河北和辽宁为代表的环渤海地区和以湖南、湖北、安徽、河南和四川为代表的中西部地区，人均可投资资产则大多在2.5-3 千万元之间。可见，东部沿海地区不仅高净值人士人数最多，而且其平均富裕程度也是最高的。（参阅图 5）
区域性高净值人士增量和增速呈现分化，地域性经济政策彰显成效
东部沿海地区与环渤海、中西部地区的私人财富市场呈现出不同特征。东部沿海地区高净值人士人数较多且平均富裕程度较高；环渤海、中西部地区高净值人士人数较少，但增长率较高，未来潜力巨大，将成为私人财富市场新的增长点。
在高净值人群数量超过1 万人的15 个省市中，2008-2010 年，全国共有5 个省市的高净值人群数量年增长率超过30%，分别为天津、辽宁、湖南、四川和湖北；有3 个省市的高净值人群数量年增长率介于26-30%，分别为福建、山东和安徽；其他各省市的高净值人士数量增长率介于16%至25%之间（参阅图 6）。可见，环渤海地区的天津、辽宁、山东三省市和中西部的湖南、四川、湖北、安徽四省
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市增速超过25%，快于上海、江苏、浙江、广东等东部沿海省市。另一方面，从绝对数量和增量上讲，广东、上海、北京、浙江和江苏五个省市仍然占据绝对优势，2008-2010 年间新增高净值人士均超过1 万人，目前拥有的高净值人士总规模均已超过3 万人；从比例上看，近两年来超过40%的新增高净值人士分布于这五个省市，目前全国近50%的高净值人士集中于这五个省市。
区域高净值人士增量和增速呈现分化，侧面反映出地区性经济发展政策的积极促进作用。“十一五”期间，环渤海经济圈在政府大力支持和引导下取得了长足发展，被誉为继珠江三角洲和长江三角洲之后的中国经济的第三个增长极；政府出台了多项产业相关政策，以京津为龙头，发挥各地比较优势，促进经济的持续增长并提升资源配置结构。模型测算结果显示，天津的高净值人士增长速度在15 个高净值人士数量过万的省市中居首，这在一定程度上展现出相关经济发展政策，如在滨海新区加大资金投放和建设的成效。同时，自1999 年中央经济工作会议敲定对西部进行大开发的战略决策后，近年来政府在战略上日益重视中西部地区开发，政策上也有相应倾斜，通过政策优惠与国家投资等方式促进中西部地区的经济发展。前不久，国务院常务会议讨论并原则性通过了《促进中部崛起规划》，争取到2015 年，中部地区实现经济发展水平显著提高、发展活力进一步增强、可持续发展能力明显提升、和谐社会建设取得新进展的目标。模型测算结果显示，湖南、四川、湖北等省市高净值人群增速在15 个高净值人士数量过万的省市中位居前五，增长势头强劲，与“中西部崛起”的国家战略相呼应。
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(二)、目前中国房地产大势分析
今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何？政策成效是否进一步体现？未来走势又会怎样？对此，在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。
1、目前国家房地产政策：
时间 文件 关键内容 2010年1月10日 “国十一条” 二套房贷首付不低于40% 二套房贷首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍，三套及以上住房贷款首付比例和利率应大幅度提高；商品住房价格2010年4月17日 “国十条” 过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停第三套及以上住房贷款 首套房贷款首付调整到30%及以上；二套房贷款首付不低于央行、银监会《关于完善差别50%、利率不低于基准利率的1.1倍；暂停第三套及以上住2010年9月29日 化住房信贷政策有关问题的房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳通知》 证明的非本地居民暂停发放购房贷款 二套房贷首付比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.12011年1月26日 “国八条” 倍。各地可根据实际情况上调 2011年7月12日 “国五条” 进一步强调及完善“国八条”， 2011年11月21日 西安市实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 从2011年11月21日起，西安将启用商品房预售资金监管系统，来监管购房者支付给开发商的购房款
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2、调控政策的基调与梳理 （1）总体基调
虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （2）政策梳理
二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 3、全国二季度各级市场分析
本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。
为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：
一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。
限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。
限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。
（1）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓
2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。 二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑，其中，限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著，降幅高达
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38.5%；成交均价方面，一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。
通过二季度供需情况分析发现，需求方面来看，企业拿地速度有所放缓，十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积3971万平方米，同比下降23%。供应方面来看，进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。
（2）二级市场：上半年三类城市成交量环比出现不同程度下滑，二季度仅一线城市成交量环比回涨
从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看：上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑，达到23.0%至33.8%，同比则基本持平，涨跌幅均在10%以内。
一线城市二季度成交量有明显的回涨，同比增长23.7%，环比增长16.4%；二线城市无论限购是否严厉，二季度均出现成交量持续下跌的态势，下跌幅度相当，同环比均在10%至20%之间。
从供需及政策力度方面分析成交原因发现：政策适应能力强，供应放量，需求充足促使一线城市成交回暖；供应观望，需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖；政策适应力弱，需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。 （3）三级市场：上半年重点城市二手成交量大幅下降，二季度价格开始滞涨走跌。
上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升，各城市成交量环比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下半年均有上涨。
二季度各主要监控城市成交量环比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之间。成交均价各城市同比去年二季度、环比今年一季度均有上涨。其中，北京、天津同比涨幅超过15%，高于其他监控城市。
从当前供、需形势分析成交原因发现：从需求方面看，随着调控的持续，二季度楼市的需求方心态改变，对价格下行预期增强，因此购房决策更为慎重，成交达成更为困难；同时，由于一手住宅项目的集中放量，且一手住宅价格更低、交易税费更低、房贷成本更低，部分需求被分流。从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在一季度已经集中完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，并且，限购影响下，受限需求涌入租赁市场
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使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。
（4）租赁市场：上半年整体租赁市场成交量季节性上涨幅度增大，租金稳步上涨。
二季度整体租赁市场成交量环比、同比均显著上涨，分别达到41%至30%，租金环比微涨2%，同比上涨10%。上半年成交量季节性上涨幅度增大，租金走势相对平稳。
各重点城市成交量上涨幅度以及租金走势有所不同，可分为“量涨价稳”和“量涨价落”两类：“量涨价稳”型主要以天津、杭州两市住宅租赁市场为代表；“量涨价落”型则主要以上海、南京两市住宅租赁市场为代表。
多因素促使住宅租赁市场需求膨胀，进而推高季节性成交量上涨幅度：新增需求伴随着城市发展稳步增加；置换需求在宏观经济影响下被动增加。（以上数据来源伟业我爱我家市场研究院） （三）、国家房地产发展趋势分析
房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行，还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。
2012年国家对房地产业的政策不会变，国家在房地产政策调整过程中逐步趋于合理，通过政策调整来结束我国房地产业政府、企业、民众春秋大战，逐步走向正轨。土地是地方政府的经济命脉命，所以国家土地价格持续坚挺的政策更不会变，关键看国家土地供应的价格。如果土地供应价格仍然持续上涨，房价自然就持续上涨，我国房地产业的战争就不会结束，结束战争的主动权在政府。国家房地产问题是地方政府与中央政府的搏弈。为了发展地方经济，中央有政策，地方有对策。这场搏弈短时间不会停止。停止的时间在我国税法改制后中央与地方税收分配趋于合理，地方政府不再靠土地拉动经济，房地产业的春秋大战自然会停止。
1、房地产业的关键问题
房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行，还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。根据国家需要一手是计划经济，一手是市场经济。土地供应——计划经济，土地价格——市场经济；公租房与廉租房项目——计划经济，公租房与廉租房建设——市场经济；商品房项目——计划经济，商品房开发建设——市场经济，商品房销售价格——计划经济与
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市场经济共存，从房地产业的发展可以清楚的看到：我国经济改革开放的步伐越走越难，同时折射了我国改革开放的艰难程度。 2、国家房地产政策调整动向
目前国家对一线城市的房地产执行着严管政策；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。在房产政策初现成效的同时开始对部分对二线城市房地产着重监管。房产税的加快推行以及保障性住房的上市等约束房地产价格反弹的相应政策出台后，或将能够适当放开限购政策。 3、房地产业走势
房地产业在国家严管政策下：中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。 4、土地供应走势
国家有可能对土地供应进行适量调整，特别是对一线城市土地供应量会进行适度补充调整。 5、房地产资金走势
在房地产业的严管政策下，部分房地产商把资金暂时会分流到股市，坐等观望。房地产业是稳定的需求行业之一，资金分流是回避严管政策，最终还是要回来的。为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严管理的政策2-3年不会变。各地方政府根据项目进行适度干预，资金永远向实力倾斜。 6、公租房与廉租房落实情况
公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。2012-2013年公租房与廉租房将陆续上市。 7、商品房走势
商品房很难按市场经济来循环。一线城市商品房仍然在“紧松紧”计划管理模式中运行；二线城市商品房在“紧紧松松”计划管理与市场管理模式的夹缝中运行；三线城市在“松紧松”市场管理模式中运行，穷则思变。
国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房地产业进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求不会变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管。房地产在
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挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时间无序发展，当我国土地供应商、房地产开发商和民众三者能够找到平衡点时，我国房地产业才能够走上正轨。 (四)、2011年3季度购房者信心指数及调控政策对购房者的影响分析 备注说明：购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心。指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。
1、2011年3季度购房者信心指数分析
(1)、2011年3季度购房者信心指数为54.2，较2季度下降0.5 2011年3季度世联购房者信心指数为54.2，较2季度下降0.5，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。购房者的现状满意指数和未来预期指数分别为51.4和57.1，其中购房者现状满意指数较上季度上升1.4，表明购房者对房价止涨的局面表示认可；购房者未来预期指数较上季度下降2.8，表明购房者认为未来房地产进入下降通道的可能性增加。具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为65.8，较2季度上升0.4，我们认为政策效力逐步显现是促使居住环境满意度提升的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为40.2，较2季度上升2.0，表明购房者对房价涨幅收窄甚至停滞的认可度继续提升；（3）购房者未来房价预期指数为60.1，较2季度下降4.0，表明购房者认为未来半年房价下跌的可能性明显增加；（4）购房者未来购房时机预期指数为54.2，较2季度下降1.8，这主要是受不确定的政策局势和房价预期的影响。
（2）、不同类型的购房者信心均有所下降
与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和首次置业者的信心。表1所列出的不同类型购房者信心指数显示，无房者和首次置业者的信心指数均低于51，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。与上季度相比，各种类型的购房者信心都有所下滑，其中投资客和多次置业者下降幅度最大。
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表1 不同类型购房者信心指数比较
从拥有不同住房套数的购房者来看（见图2），目前没有住房和已有一套住房的购房者预期房价下跌的比例首次超过了上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.8%和36.8%。而拥有2套及以上住房的购房者中，预期房价下跌的比例仅占27%，预期房价继续上涨的比例为48.3%，较上季度下降4.1个百分点。从不同置业目的的购房者来看（见图3），目前首次置业和改善性需求的购房者预期房价下跌的比例首次超过了房价上涨的比例，其预期房价下跌的比例分别为43.7%和37.7%。三季度，仍有48.3%的投资客预期未来房价将继续上涨，但比例明显下降，较上季度下降12.8个百分点。以上调研结果意味着目前没有住房的首次置业者，未来持有观望心理的可能性更大。
图2 不同房屋拥有情况购房者对未来房价的预期
图3 不同置业目的购房者对未来房价的预期
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（3）、受限购舆论影响，中西部三线城市购房者信心明显下滑，但仍高于中东部一二线城市
表2展示了不同城市购房者信心差异，不难发现东部一线城市购房者信心最低，东部三线城市购房者信心最高，其他城市购房者信心排序从低到高依次为：东部二线、中部二线、中西部三线、西部二线。与上季度表现不同的是，3季度各类城市购房者信心指数走势逐渐出现分化。具体来讲，东部一二线城市购房者信心继续下滑，但中西部二线城市以及东部三线城市的购房者信心却出现了小幅回升。我们认为主要原因在于，东部一二线城市经济较为发达，对政策的执行非但没有放松，还有加强之势，如深圳在7月份推出了评估价征税措施，这将继续加剧了房价下跌的市场预期；而中西部二线城市和东部三线城市正处于经济快速发展阶段，地方政府对房地产依赖度较高，致使政策执行力度有所松动，如东莞于7月底率先表示暂不限购，这将给房地产市场注入一剂强心剂。 新国五条要求限购范围扩大，该政策出台后，社会舆论纷纷猜测哪些三线城市将会被限购，甚至有媒体报道限购城市将扩大至100个。尽管一些报道严重失实，但其对社会预期的冲击却不小。受限购舆论的影响，本季度中西部三线城市购房者信心指数较上季度明显下降。从当前政策效果和房地产市场环境来看，一旦限购城市真正落地，被限购城市的购房者信心将会继续下滑，而那些被误传限购而实际没有限购的城市，购房者的信心将有望扭转，呈上升态势。 表2 不同城市购房者信心指数比较
购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强（见图5）。整体来看，东部地区预期房价下跌的可能性高于中西部地区，一线城市预期房价下跌的可能性高于二三线城市。具体来讲，东部一线城市购房者预期房价上涨的可能性最低，占比仅为26.8%，较上季度下降14.9个百分点；预期房价下跌的可能性最高，超过一半购房者认为东部一线城市未来房价将会出现不同程度的下跌，较上季度上升16.4个百分点。中西部三线城市预期房价上涨的可能性最高，占比为44.3%，但与上季度相比也明显减少。这表明购房者预期房价上涨的比例在不断下降，而预期房价下跌的比例在不断增加。从不同城市来看，本季度东部一线城
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市和二线城市购房者预期房价下跌的比例首次超过预期房价上涨的比例，这些预示着买方市场正在发生一些微妙的变化。 图5 不同城市购房者对未来房价的预期
（4）、重点城市购房者信心指数
从重点城市购房者信心指数得分来看，南京、东莞、西安、长沙和济南的购房者信心指数水平高于全国平均水平。一线城市中，北京、广州、深圳购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，且均已跌破50的临界值，表明这三个城市购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。青岛、西安、东莞和南京的购房者信心均有不同程度的上升，未来成交量回升的可能性较大。 表3 重点城市购房者信心指数比较
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西安2011年3季度购房者信心指数为58.0，较2季度上升2.0，表明西安购房者对未来房地产走势仍然较为乐观。当前房价满意指数、居住环境满意指数、购房时机预期指数均有不同程度的提升，其中，当前房价满意指数和购房时机预期指数均有较大幅度提升，较2季度分别上升5.9和5.4。但这些改变并没有扭转购房者房价下跌预期，3季度西安购房者未来房价预期指数较上季度下降7.8。以价换量的策略恰好能够迎合购房者对房价的预期和对购房时机的判断。 2、调控政策对购房者的影响分析
（1）、购房者对当前房价的承受度小幅提升，但中西部三线城市购房者不满情绪高涨
数据显示，目前仅有20.1%的购房者认为当前房价可勉强接受，仍有77.4%的购房者认为当前房价不能接受。与上季度相比，认为房价不能接受的比例小幅下降，而认为房价勉强接受的比例小幅提升，这表明当前房地产调控政策对于稳定房价、稳定社会预期起到了一定的积极作用，同时也表明房价与民众的承受能力相差甚远，调控之路任重而道远。 图5 购房者对当前房价的感知
从不同城市来看，一线城市购房者认为房价过高的比例最高，认为房价\"完全不能接受\"或\"不能接受\"的比例高达83.3%（图6）。相比之下，东部三线城市购房者认为房价尚可接受的比例最高，达34.2%。出乎我们意料的是，数据显示出中西部三线城市购房者认为房价不可接受的比例高达80.4%，仅次于一线城市。究其原因，我们认为主要是省会城市政策执行严格，促使需求向周边不发达城市转移，而这些不发达城市的政策环境较为宽松，导致其房价继续上涨而引发民众的不满（相关数据可参考本部分要点6）。这也是国务院要求房价上涨过快的三线城市加入限购行列的重要原因。
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图6 不同城市购房者对当前房价的感知
（2）、购房者预期未来房价下跌的比例明显增加
尽管房地产调控政策在执行过程中遇到了种种问题，但其叠加效应已逐步显现。数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产买方市场正在发生一些微妙的变化。一方面是限贷、限购等政策的影响效力继续，另一方面是购房者对保障房和房价控制目标信心的提升，使社会公众的降价预期日益高涨。不同城市购房者对房价的预期可参考图2。下文将对这些政策影响效力的变化进行详细分析。
图7 购房者对未来半年房价的预期
（3）、两头堵的政策影响效力持续，略有下滑
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我们在此前的购房者信心指数报告中曾经提到，从政策实际效果来看，限购政策是从上往下堵需求，而限贷政策是从下往上堵需求，最终形成了两头堵的局面。这是因为高收入意味着具有高支付能力，其购置多套房产也不足为奇，收入越高，受限购政策的影响也越大，因此我们把限购政策称为\"自上而下\"的政策。而收入越低，支付能力越弱，受信贷政策的影响越大，收入越高，受信贷政策越小，因此我们把信贷政策称为\"自下而上\"的政策。
从本季度政策影响效力来看，两头堵的政策依旧发挥其应有的效用。2011年3季度，32.2%的购房者表示限购政策对其影响\"比较大\"或者\"非常大\"（图8），比2季度下滑3.8个百分点；52.9%的购房者表示限购政策对其影响\"比较小\"或者\"非常小\"，较2季度上升0.2个百分点。这表明限购政策在抑制需求方面依然起到了非常好的作用，尤其是在防止部分投资客囤积房源方面，起到了立竿见影的作用。
图8 限购政策对购房者的影响
本季度央行上调存贷款利率1次，继续巩固信贷政策对购房者的影响。2011年3季度，68.3%的购房者表示信贷政策（提高首付、加息等）对其影响\"比较大\"或者\"非常大\"（图9），比2季度下滑3.2个百分点；16.3%的购房者表示限贷政策对其影响\"比较小\"或者\"非常小\"，较2季度上升0.2个百分点。
图9 信贷政策对购房者的影响
（4）、购房者对保障房的信心略有回升，依然处于低位
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今年2季度由于保障房开工率不足，导致购房者对保障房的信心有所下降。进入3季度，住建部加强了监督力度，每月公布各地保障房开工率，做到信息公开和透明化，这在一定程度上扭转了公众对保障房的看法。数据显示，2011年3季度，20.4%的购房者表示保障房对房价能够起到\"比较大\"或者\"非常大\"的抑制作用，比2季度上升2个百分点。 令人欣喜的是，购房大军中认为保障房不会起到平抑房价作用的比例越来越小，从1季度的39.4%下降至2季度的36.0%，再降至本季度的31.1%。但令人担忧的是，越来越多的人表示保障房的作用不明朗，3季度有48.5%的购房者认为从当前局势很难去评判保障房的实际作用，比2季度上升2.9个百分点。这意味着政府的保障房建设任务取得了一定的成效，但之后更应处理好保障房的分配问题，使其保障功能落到实处，以消除公众的疑虑。
图10 购房者对保障房平抑房价作用的看法
（5）、购房者对房价控制目标的信心略有提升，但多数仍不看好该政策
1季度末，全国有608个城市出台了房价控制目标，但由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相\"涨价令\"，导致多数购房者并不看好该政策。数据显示，仅有14.6%的购房者相信房价控制目标会发挥平抑房价的作用，比上季度提升1.3个百分点，仍有51.7%的购房者认为该政策几乎不能够起到平抑房价的作用。
图11 购房者对房价控制目标平抑房价作用的看法
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（6）、近半购房者认为地方政府对调控政策执行不力，不发达地区表现更为明显
新国五条规定房价上涨过快的二三线城市也需要出台限购政策，其中一条重要的限购标准是看购房者的反应，即\"存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的\"。为此，我们也了解了各类城市购房者对当地政策执行力度的看法。从图12中我们可以看到，目前仍有近半数购房者认为地方政府对调控政策执行不力。我们依据购房者的反馈对城市政策执行情况进行了排名，从高到低分别为（满分为100）：东部一线城市（51.9）、东部二线城市（51.0）、东部三线城市（47.5）、中西部二线城市（47.3）、中西部三线城市（41.3）。我们可以看到，经济越发达地区，对政策的执行力度越严格，而经济欠发达地区，对政策的执行力度较宽松。这也是为什么中西部三线城市多数购房者预期房价继续上涨的重要原因，主要来自于地方政府对中央严厉调控的抵触情绪。对于目前城市化进程加速的中西部地区和二三线城市来讲，房地产无疑是拉动地方经济、提升城市形象的重要组成部分，过度打压不利于经济发展。解决这一冲突的唯一办法乃是加快房地产长期保障机制改革，加大供给，并减弱地方政府对土地财政的依赖。
图12购房者对地方政府调控政策执行情况的看法
综上：未来房地产市场或将发生实质性的变化。一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时期内不会放松，这将导致购房者需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力；另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加。在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合其此种心理，才有助于消化存货，实现供销两旺的局面。从世联地产有代理项目的城市来看，降价后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所提高，特价房的推出吸引更多客户抢购，成交情况明显好于正常的房源，进一步验证了购房者目前的心态。
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