我国房地产调控新政的作用及有效性分析_西安房地产实证分析_郑雪

JournalofWaterResourcesandArchitecturalEngineeringVol.9No.5Oct.,2011

我国房地产调控新政的作用及有效性分析

)))西安房地产实证分析

郑 雪,余梁蜀,马 斌

(西安理工大学,陕西西安710048)

摘 要:对我国2010年出台的主要房地产市场宏观调控政策进行了梳理和总结,并结合2010年全国房地产市场的行情走势,对调控政策的影响进行了简要分析。在此背景下,着重以西安市房地产市场为例,基于行业统计数据,针对西安市房地产市场在高强度调控力度下稳中有升的原因进行了深入的探讨,认为刚性需求,特别是准刚性需求的提前释放是支撑西安市商品房销量持续增长的重要因素。从而为制定新一轮针对二线城市的房地产宏观调控政策提供参考。关键词:房地产政策分析;房地产市场;西安房地产市场中图分类号:F293.31 文献标识码:A

文章编号:1672)1144(2011)05)0139)04

AnalysisonFunctionandEffectsofNewRegulationand

ControlPoliciesforRealEstateinChina

)))TakingRealEstateMarketinXi.anforExample

ZHENGXue,YULiang-shu,MABin

(Xi.anUniversityofTechnology,Xi.an,Shaanxi710048,China)

Abstract:Theimportantregulationandcontrolpoliciesofrealestatemarketissuedbygovernmentin2010inChinaaresummarizedhere,andcombinedwithChina.srealestatemarketsituationin2010,theinfluenceoftheregulationandcontrolpoliciesisanalyzed.Inthiscontext,takingtherealestatemarketinXi.anasanexample,andbasedonthepro-fessionalstatisticdata,thereasonwhytherealestatemarketisstillrisingsteadilyunderhighregulationandcontrol

strengthisdiscussedthoroughly,andthentheconclusionisdrawnthatitisrigiddemand,especiallytheadvancedreleaseofquas-irigiddemandtosupportthesustainablegrowthofcommercialhousesalesinXi.an.Therebythestudyresultscouldprovidereferencesformakingthenewregulationandcontrolpoliciesissuedbygovernmentforthesecondtiercities.

Keywords:realestatepolicyanalysis;realestatemarket;Xi.an.srealestatemarket

0 引 言

近两年国家经济的迅猛发展,房地产业出现了大好繁荣的景象,在全国各地房价大幅上扬,成交量不断攀高的情况下,政府意识到调控房地产业平稳健康发展的重要性和紧迫性,大力出台相关控制稳定房地产业的政策[1-4]。2008年金融危机之后,我国政府颁布了一系列救市措施,推行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,扩大内需,加大发展。进入2009年房地产市场已经出现回暖并有房价越涨越高之势,在这一年国务院出台了一系列政策稳定

房地产市场,然而收效甚微。2010年政府加大对房地产市场调控力度,多部门联手从土地、税收、金融与财政等政策着手,将房地产调控由年度调控转为季度调控。本文就出台的一系列措施对房地产市场造成的有效性进行分析,着重以西安市为例探讨政策的影响。

1 2010年全国房地产市场分析及政

策影响

为了促进经济的发展,从2009年初政府就实行一系列优惠政策鼓励发展房地产市场,在这期间一

收稿日期:2011-08-05 修稿日期:2011-08-30

作者简介:郑 雪(1985)),女(汉族),陕西西安人,硕士研究生,研究方向为水利水电建设工程管理。140 水利与建筑工程学报 第9卷

部分购房者的行为属于投资投机购房,一定程度上造成房地产市场的不健康、不稳定发展,直接表现是房价的上涨,成交量的上升。进入2010年政府出台政策转向控制房地产市场过快增长以及稳定房价[5-7]。在这一年中,每一新政策的出台房地产市场都出现短暂波动,通过掌握的数据可以直观看出在出台各项政策后房地产市场的变化,根据总成交量、房价的波动来分析这些政策的出台对房地产市场的干预是否达到预期效果以及造成的影响。1.1 2010年房地产政策分析

2010年,为了保持房地产市场的平稳健康发展,遏制部分城市房价过快上涨的势头,国务院、银监会、国土部、住建部等政府部门联合从土地、金融、税收等入手,继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监控,完善土地招拍挂和商品房预售等制度,加强房地产信贷风险管理,增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房,全年重大调控政策如下:

2010年1月初国务院办公厅发布5国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知6,简称/国十一条0,主要对房价和地价上涨过快、投资性购房提出控制,主要目标是房地产市场平稳健康的发展。紧接着,北京、上海出现天价地王的情况使得政策效应削弱,直接促使了/4.150这个当年最重要的政策出台。

3月10日,国土资源部下发的5关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知6中规定:开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%,1个月内付清地价50%。国土部把土地出让金再提10%,主要是考虑到土地调控效果不大和土地空置严重、多数开发商的囤地行为导致地价上涨过快。同时防范房地产企业炒地现象出现,提高开发商的拿地难度,加强对已有地块动工时间监管。这样一来可以增加土地市场供应,达到稳定楼价的作用。4月13日,住建部电视电话会议要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。2010年政府加大保障性住房、廉租房、经济适用房的政策支持力度,保障民生建设,使得低收入群体有房可住,同时减缓住房压力。

4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第2套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90m2以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%[8]。/4.15新政0的出台抑制了不合理的住房需求,实行更为严格的首付款、贷款比例政策,对投资性购房行为进行打压,希望达到抑制高房价的目的。

4月17日,国务院发出了5关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知6。通知要求遏制房价过快上涨,其实质就是抑制投资投机性需求,实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措,被称为房地产/新国十条0,其中第二条就针对政府职能提出建立考核问责机制,这意味着维护房价稳定,房地产健康平稳发展已经被纳入党纪国法体系。受新政的影响,全国房地产市场出现了小幅度下挫,成交量始终在低位徘徊。/4.15新政0主要对改善性住房及投资投机行为有一定控制,使支付能力相对较弱的首次置业者和改善性住房需求者感到压力,因而短时间内放弃购房,对刚性需求置业者则并无影响。

与此同时,中国人民银行决定从2010年5月10日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第3次上调金融机构人民币存款准备金率。这一政策的出台收紧了货币流动性,从而减轻通货膨胀的压力,同时达到减少对房地产行业的放贷量,对稳定房价起到作用。

各大城市房价在出现短暂的较大幅度下降后,成交价格又开始稳步回升,从而也导致了/9.29新政0出台。9.29新政要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第3套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第2套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。/9.29新政0在强调了/4.15新政0的内容基础上还就3套及以上房贷叫停,此举在于健全差别化的住房信贷政策,同时贯彻落实/新国十条0政策。这一政策的出台对一些房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内起到限定居民家庭购房套数的作用。

/9.29新政0后多数副省级城市纷纷出台限购政策。限购令的出台令相应城市成交量严重受挫,投机购房现象几乎消失,短期来看效果十分显著。根本上讲限购令的出台表明政府对打压投资投机性购房的态度,使得置业者短期内选择观望态度。

11月29日起央行再次上调存款准备金率达到第5期 郑 雪,等:我国房地产调控新政的作用及有效性分析141

18.5%的历史高位,约3000亿元的资金将被冻结。12月26日,金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。这是央行年内第2次加息,也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。这两项政策对房地产市场造成叠加效应,减少货币流动性,使得开发商的融资渠道缩紧,可见国家对房地产的调控力度之大。

2010年内出台政策之密集、政策力度之大是史无前例的,重大调控政策就多达10个,由此看出政府对调控房地产市场的决心。对于开发商,主要从源头土地的获取遏制,在2009年打击囤地炒地现有政策的基础上,又提升了土地出让金,加大开发商的拿地难度,加快对已有地块动工的时间。以此达到减缓开发速度,避免土地成本过高,达到稳定楼价的作用。对于炒房投机者,政策调控中最严厉的提出/暂停发放购买第3套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款0,严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性行为。同时还提出限定购房套数的措施,遏制了投资者炒房的空间,双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。

1.2 2010年全国房地产市场分析

2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿m2,比上年增长28.4%,土地购置费9992亿元,增长65.9%。从以上数据可以看出,2010年全国房地产市场仍旧保持较高增长,其中商品住宅投资一直为房地产投资的重头,同时针对土地出台的政策使得土地购置费增长明显趋高。

2010年,全国商品房销售面积10.43亿m2,比上年增长10.1%。商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%,其中,商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。数据显示,商品住宅类销售额增长幅度明显小于办公楼和商业营业用房的增长。这一现象和2010年房地产市场新政有直接关系,同时政府加大保障房、廉租房的建设也减缓了住宅类商品房的销售,继而促进了办公楼和商业营业用房的销售。

12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势。如图1所示,全国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格在4月份之前与去年同期相比增长幅度都在12.7%以上,5月份之后销售价格虽然同比是增加的,但是相对于前4个月呈现出下降态势,这主要与国家4月中旬颁布的/新国十条0有关,其中对第2、3套房的新增限制条件,使得许多具有投资投机性购房意识的置业者望而却步,使得刚性需求者暂时处于观望态度,使得5月份开始销售价格增速放缓。

注:以上数据来源于国家统计局

图1 2010年70个大中城市房屋及新建

商品住宅销售价格涨跌幅度

2 2010年西安房地产市场分析及政

策影响

西安市是我国西北地区重要的区域性中心城市,也是我国15座副省级城市之一。近几年,西安市政府进行/大西安0规划,不断扩大都市圈,着力将西安打造成为国际大都市。在这一大背景下,西安市国民经济发展继续保持稳步回升态势,固定资产投资快速增长,房地产市场发展迅速。更为重要的是,在2010年高密度出台高强度房地产市场调控政策的情况下,西安市的房地产市场不仅没有表现出明显的回落迹象,反而呈现上升的整体态势。因此,以西安市为例,对2010年西安市房地产市场面临的发展条件、环境以及整体走势进行分析,不仅能够为我国新一轮针对二线城市房地产市场进行宏观政策调控提供参考,也有助于西安市通过政策手段合理调控房地产市场,避免因房地产行业的过度超前发展而给国民经济发展带来隐患。2.1 土地市场

2010年西安市共挂牌出让183宗土地,出让总面积为1010@10m,同比上涨38%。成交总面积为744.47@10m,同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合;供应的区域除了东南西北四个城区外还有高新、临潼、阎良和长安区。从图2可以看出,近3年西安土地市场出让4

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2

142 水利与建筑工程学报 第9卷

面积呈现良好上升势头,但是成交面积在2009年~2010年上升幅度很小,这说明政府打击囤地出台的土地政策在西安市场收效明显。

场的热销,普通住宅成交均价也直线上扬。从2010年各月房价走势来看,4月新政影响下,2季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势,但3季度以后,在通胀预期影响下市场观望迅速结束,市场销量的迅

速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬,年末伴随着开发企业采取的大规模促销活动下,住宅成交均价出现小幅回落(见图3)。

注:资料来源西安房地产信息网

图2 2008年~2010年西安土地市场出让、成交面积

2.2 商品房市场

2009年12月开始,新一轮的房地产调控政策出台并贯穿2010年始终,西安楼市在政策密集调控下,房地产供应与销售,表现出新的特点:

2010年西安市商品房完成投资额195.39@108元,同比上年下滑13.39%;商品房施工面积1527.36@104m2,同比上年下滑4.3%;商品房竣工面积1468.08@104m2,同比上年下滑1.75%;商品房新开工面积1443.95@10m,同比上年小幅上涨0.41%。

在政策直接干预下,开发商/捂盘惜售0行为及土地取得后的延期开发行为得到有效遏制,虽各项供应数据均表现出不同程度下滑,但年前大量土地进入开发阶段,新开工面积得到小幅提高,2010年全市商品房上市销售量持续增长,2010年西安市商品房累计新批准预售面积达1634.86@104m2,同比上年增长21.73%,其中,普通住宅累计新批准预售面积1328.81@10m,同比上年增长19.13%。

2010年西安市普通住宅类物业销售面积1246.98@10m,同比上年上涨2.39%,销售金额为747.21@108元,同比上涨30.53%;普通住宅销售面积在商品房中所占比例为87.28%,该比例较上年下滑了3.81个百分点。

随着上调首付比例、提高2套房贷、限制3套房等多项政策出台,住宅市场需求量被强制压缩。从全年住宅成交走势来看,2季度的4月,/国十条0等收紧政策的陆续出台,市场观望情绪影响在随后的5月~6月日渐凸显,3季度以来,伴随着全市范围内的促销活动以及通胀压力,需求市场再度释放,迎来了4季度商品房销售的持续高涨。

2010年西安市普通住宅成交均价为5992元/m。从历年房价走势来看,近两年随着房地产市24

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注:资料来源西安房地产信息网

图3 2010年西安市普通住宅物业各月成交量、成交价走势图

2.3 政策影响

2009年房地产开发商和购房者对市场的信心一直延续到2010年4月新政,伴随着政策调控贯穿2010年,西安楼市销售显现出波澜不惊的状态,年初表现出高位运行,/4.15新政0后的持续下滑,在度过两三个月的政策观望期后又重拾对市场的信心。3季度迎来全面上扬,开发企业在依然坚持销售量而完成年度销售任务,有些开发商甚至降低价格以吸引置业者的目光及回笼资金。种种迹象表明,刚性需求类产品依然是市场成交的主力,在面对政府不断出台调控政策,而房价越调越涨时,恐慌性心理不断蔓延,市场吸纳了一定量的准刚性需求客户进入市场,缩短了他们首次置业的计划时间,支撑着西安商品房销量的持续增长,关中天水经济区的确定,地铁二号线即将通车,大明宫开园、世园会等诸多利好因素拉动商品房销量,此外,高涨的CPI也成为直接推动市场销售的推手。因此,2010年西安市商品房销售量再创新高,政策调控并不显著。

3 结 语

2010年这一政策之年已经过去,通过数据看出政府紧锣密鼓出台各项政策具有一定稳定房地产市场的作用,一定程度上抑制住房价的迅速攀升,但是整体呈现上涨态势。以西安为例,对于二线城市房地产市场泡沫较小,市场需求潜力巨大,房价及成交量受其影响也相对较小。

(下转第168页)

168 水利与建筑工程学报 第9卷

一定的利润是提高承包商积极性和做好工程的前提。监理工程师应积极鼓励承包商采用先进、可靠的技术和方法。应本着独立、公正和客观的态度妥善处理与业主、承包商的关系,形成企业的良好的信誉。

3.3 依靠科学手段实施项目管理

监理工作的重点是/三控制,两管理和一协调0,在实现这一目标的过程中,要利用科学的方法和手段去实现项目管理的总目标。网络图、因果分析图、造价的编制、审核方法以及统计的分析方法是工程监理过程中常用的方法[6]。

监理作为智能性的管理行业,须运用现代化设备和手段,在项目监理中推广监理行业的管理信息系统(MIS),在科技上创新,提高工程监理的服务水平及工程质量[7]。

3.4 提高自身素质,建立高素质的监理队伍3.4.1 提高监理人员的业务管理水平

监理单位要不断地有计划、有步骤地组织监理人员参加不同形式和不同内容的岗位培训,学习先进的监理知识、项目建设管理知识和思想道德教育,提高业务能力,以适应监理工作的需要,做到客观公正评价工程质量,管理工程项目[8]。3.4.2 提高工程监理人员的地位和待遇

社会宣传对监理职业荣誉的提高起决定性作用。国家要调整监理收费标准,监理单位要有意识提高监理人员的待遇,改善监理人员的工作环境,建立监理人员的各种保险制度,增强优秀人才的吸引力[9]。

3.4.3 树立监理人员的敬业精神和职业道德

监理人员要遵循/守法、诚信、公正、科学0的职 (上接第142页)

2011年全国宏观经济增长将继续保持良好势头,也将会改变对房地产等支柱性行业的过度依赖,同时房地产行业将进入新一轮的调整期,新一轮的调整期应当从房地产价格上涨原因的多点共同入手,多部门联合出台切实有效的举措,保证房地产市场健康有序发展。参考文献:

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业准则。不仅要提高人员业务素质,还要提高其政治素质,强化廉洁自律管理,使监理人员真正做到公

正、独立地开展监理工作,从而提高监理的社会地位。

除此之外,可以通过申请新的资质进行企业重组,扩大监理业务资质范围。也可通过改变公司内部管理模式,改变实际工程项目管理模式,加大人才的培养与引进力度,改变企业管理模式,打造一支技术精湛、管理先进的监理团队[10]。参考文献:

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