鄂州花马湖旅游度假区项目
可 行 性 研 究 报 告
项目建设单位：海南国运丰投资集团 项目建设地址：鄂州市花马湖湖景山 可研报告编制时间：二0一三年十一月
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目 录
第一章 总论.................................................................................................................. 5
A、可行性报告编制依据 ..................................................................................... 5
A-1. 项目名称 .............................................................................................. 5 A-2. 可行性研究报告编制依据 .................................................................. 5 A-3. 编制范围 .............................................................................................. 5 B、项目概况 ......................................................................................................... 6
B-1. 项目地理位置....................................................................................... 6 B-2. 项目建设规模....................................................................................... 7 B-3. 项目资金来源....................................................................................... 8 B-4. 项目主要经济技术指标....................................................................... 8 B-5. 问题与建议........................................................................................... 8 C、项目开发企业介绍 ......................................................................................... 8
C-1. 开发企业的基本情况........................................................................... 8 C-2. 开发企业组织机构............................................................................. 10 C-3. 开发企业管理团队............................................................................. 11 D、项目产生背景 ............................................................................................... 12
D-1. 项目的历史背景 ................................................................................ 12 D-2. 项目的现实紧迫性 ............................................................................ 12
第二章 项目投资环境与市场分析............................................................................ 13
A、项目投资环境分析 ....................................................................................... 13
A-1. 政策环境分析 .................................................................................... 13 A-2. 宏观经济环境分析 ............................................................................ 16 A-3. 社会文化分析 .................................................................................... 23 A-4. 宗地现状分析 .................................................................................... 26 A-5. 配套设施分析 .................................................................................... 27 A-6. 城市规划分析 .................................................................................... 27 A-7. 市政设施分析 .................................................................................... 28 B、项目竞争环境分析 ....................................................................................... 28 C、项目产品类型 ............................................................................................... 34 D、房地产价格定位 ........................................................................................... 34 第三章 经济效益与社会效益评价.......................................................................... 36
A、项目对社会的影响分析 ............................................................................... 36 B、风险分析 ....................................................................................................... 37 C、社会评价结论 ............................................................................................... 37 第四章 项目规划设计建议与进度安排.................................................................... 38
A、项目规划设计建议 ....................................................................................... 38
A-1.设计依据 .............................................................................................. 38 A-2.设计指导思想 ...................................................................................... 38 A-3.总平面规划建议 .................................................................................. 38 A-4.建筑设计主要规范及标准 .................................................................. 39
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A-5.建筑立面建议 ...................................................................................... 39 A-6.设计建议 .............................................................................................. 39 A-7.景观设计建议 ...................................................................................... 41 B、给排水设计 ................................................................................................... 42 第五章 环境影响评价................................................................................................ 44
A、编制依据 ....................................................................................................... 44 B、环境现状 ....................................................................................................... 45 C、项目建设对环境的影响 ............................................................................... 45 D、环境保护措施 ............................................................................................... 45 第六章 劳动卫生与消防............................................................................................ 46
A、指导思想 ....................................................................................................... 46 B、职业安全卫生健康对策与措施 ................................................................... 46 C、消防设计 ....................................................................................................... 46 第七章 项目招投标.................................................................................................. 47
A、项目招标投标概述 ....................................................................................... 47 B、项目招标投标因素分析 ............................................................................... 48 C、招标依据 ....................................................................................................... 49 D、招标范围 ....................................................................................................... 50 E、招标方式 ....................................................................................................... 50 F、项目开发进度安排 ....................................................................................... 50
F-1.建设周期安排 ....................................................................................... 50 F-2.施工进度安排 ....................................................................................... 50 F-3.销售周期安排 ....................................................................................... 51
第八章 项目费用估算................................................................................................ 52
A、项目开发成本估算 ....................................................................................... 53
A-1.土地费用的估算 .................................................................................. 53 A-2.建筑安装工程费用的估算 .................................................................. 54 A-4.基础设施建设费用的估算 .................................................................. 54 A-5.配套设施建设费用的估算 .................................................................. 54 A-6.开发相关税费的估算 .......................................................................... 55 A-7.不可预见费用的估算 .......................................................................... 55 B、项目开发费用估算 ....................................................................................... 55
B-1.管理费用的估算................................................................................... 55 B-2.财务费用的估算................................................................................... 55 B-3.销售费用的估算................................................................................... 55 C、编写投资成本费用估算表 ........................................................................... 56 D、开发期经营税费的计算 ............................................................................... 57
D-1.与交易有关的税费，编写与交易有关的税费表 .............................. 57 D-2.土地增值税 .......................................................................................... 57 D-3.企业所得税 .......................................................................................... 58
第九章 项目投资估算与资金筹措.......................................................................... 58
收入估算.............................................................................................................. 58 第十章 项目财务评价.............................................................................................. 59
A、盈利能力分析 ............................................................................................... 59
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A-1.静态盈利能力分析 .............................................................................. 59 A-2.动态盈利能力分析 .............................................................................. 60 B、清偿能力分析 ............................................................................................... 61
B-1.借款利息............................................................................................... 61 B-2.借款偿还期........................................................................................... 61 B-3.资产赌债率........................................................................................... 62 B-4.流动比率............................................................................................... 62 B-5.速动比率............................................................................................... 62 C、资金平衡分析 ............................................................................................... 63 第十一章 项目不确定性分析.................................................................................. 64
临界点分析.......................................................................................................... 64 第十二章 项目法律及政策性风险分析.................................................................. 65
A、项目法律风险分析 ....................................................................................... 65 B、项目政策性风险分析 ................................................................................... 66 C、项目市场风险分析 ....................................................................................... 67 D、项目经营风险分析 ....................................................................................... 67 E、项目金融风险分析 ....................................................................................... 68 F、项目技术和自然环境风险分析 ................................................................... 69 G、项目风险控制对策 ....................................................................................... 69 第十三章 项目可行性研究结论与建议.................................................................. 71
A、结论 .............................................................................................................. 71 B、建议 .............................................................................................................. 71
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第一章 总论
A、可行性报告编制依据
A-1. 项目名称
鄂州花马湖旅游度假区
建设单位：海南国运丰集团有限公司 单位性质：股份有限公司 法定代表人：吴土龙
单位地址：海口市美苑路39号万海大厦2楼
经营范围：房地产、酒店、旅游、医药、文化产业、航空产业等。
A-2. 可行性研究报告编制依据
与委托方签订的咨询协议；
国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。
A-3. 编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对花马湖旅游度假区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设单位组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由
项目建设符合国民经济发展需要 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把旅游设施和住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。鄂州房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将旅游业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
② 项目对城市建设将起到促进作用
武汉1+8城市圈是全国资源节约型和环境友好型社会建设综合改革配套实
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验区（即“两型社会”），以湖北省省会武汉市为城市圈中心城市，湖北省第二大城市黄石市为城市圈副中心城市，湖北9市（武汉、黄石、咸宁、黄冈、孝感、鄂州、仙桃、天门、潜江）政府部门主动拆除市场壁垒，搭建合作平台。在市场准入、人才流动、子女入学、居民就业等方面，建立一体化的政策框架，提高城市圈的整体竞争力。 洪湖市、京山县、广水市先后加入武汉城市圈，三县市将比照城市圈成员单位享受相关政策待遇，参加省推进武汉城市圈综合配套改革试验领导小组会议，及武汉城市圈有关协作互动等活动。
项目位于武鄂高速和宜黄高速交叉口，地处“武汉1+8城市圈”东大门。
1+8城市圈集中了湖北全省50%的人口，六成GDP总量，是中部崛起的重要战略基点。1+8城市圈实行经济建设项目融合互补，产业合理安排布局，城市建设相互配套。从武汉到达“1+8城市圈”内任一城市都在一小时之内，而到达鄂州仅需半个小时。
鄂州市作为1+8城市圈中的重要城市之一，其经济发展速度在湖北区域经济中处于领先地位，对鄂东南地区及全省各地都具有较强的辐射力。鄂州市委市政府提出要突出鄂州城市形象建筑，提高鄂州城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖北省旅游与房地产业2020年规划，鄂州将加快旅游设施建设，打造全国旅游强市。
花马湖旅游度假区项目处于城市重要节点位置，符合鄂州城市建设总体规划和城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 ③ 解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，就业压力一直是各级城市的重要问题，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而旅游和房地产投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，旅游及房地产建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为鄂州市重点建设项目之一，将为增加鄂州市当地社会就业岗位作出重要的贡献。
B、项目概况
B-1. 项目地理位置
鄂州地处长江中游南岸，位于湖北省东部，西邻省会武汉，东连“矿冶之城”黄石，北与黄冈城区一桥（鄂黄长江大桥）相通，距省会武汉市70公里，位于鄂东城市群（武汉、黄石、黄冈、咸宁）中心，是湖北省1+8城市圈的重要城市，自觉接受武汉大都市的经济辐射。鄂州市充分发挥自身的人力和资源优势，已经成为武汉1+8城市圈的“后花园”、“加工园”和“创业园”。鄂州北枕长江黄金水道，西距武汉天河机场70公里，106、316两条国道穿越全境，沪蓉高速和大广高速交会于鄂州。武汉东湖高新开发区“中国光谷”至湖北葛店高新开发区“中
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国药谷”的双谷大道和鄂州至武汉的鄂汉快道也即将兴建。京广、京九铁路经两翼而过，境内建有两个货运站和两个客运站，是鄂东南货物、商品集散地。即将通车的城际高铁将鄂州与1+8城市圈的城市交通融为一体。长江过境88公里，鄂州在长江沿江建有五丈港、燕矶、杨叶、白浒镇等6座港口，其中五丈港可泊5000吨级船舶。
项目具体位置为鄂州市花马湖新城区，处在鄂州市未来发展的基轴之上。花马湖新城是鄂州连接武汉、黄石、黄冈的门户。项目地山青水秀，自然景观丰富，交通便捷。宜黄、武鄂高速在此相交，相距仅2公里的城际铁路即将通车。
B-2. 项目建设规模
花马湖旅游度假区项目总投资20亿元。以五星级酒店、大型商业会所、水上娱乐、养老院和旅游度假地产、户外运动休闲等子项目组成。其中，五星级酒店投资5亿元，商业会所和水上娱乐项目投资2.5亿元，养老院投资1.8亿元。
项目建设力求达到“功能性、地标性”两大目标。一是打造功能齐全的旅游度假圣地，二是根据地域特色，展现城市经济文化内涵，按照统一的建筑风格，打造门户地标式区域。
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B-3. 项目资金来源
该项目总投资20亿元。资金来源：企业自筹资金8亿元，银行贷款12亿元。
B-4. 项目主要经济技术指标
规划用地面积 净用地面积 总建筑面积（计容积率） 住宅 其 低密度住宅 其 多层住宅 中 小高层住宅 中 公共服务设施 其五星级酒店 中 商业街及会所 综合建筑密度 综合容积率 综合绿化率 459722㎡ 434622㎡ 418082㎡ 334914㎡ 33500㎡ 138192㎡ 163372㎡ 83168㎡ 49458㎡ 33710㎡ 17.73% 1.445 45.61%
B-5. 问题与建议
鄂州市旅游度假区市场正处于开发高潮时期，竞争日趋激烈，因此需要切实考虑市场容量；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造旅游区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证经济效益和社会效益。
C、项目开发企业介绍
C-1. 开发企业的基本情况
海南国运丰投资集团有限公司是一家以房地产投资开发为主，兼营酒店、旅游、金融投资、医药化工、文化产业、航空产业等多元化经营的企业集团。集团母公司成立于2007年，注册资本5000万元，目前总资产越100亿人民币。母公
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司控股、参股的公司有福建紫云山旅游开发有限公司、海南博鳌留客山庄开发有限公司、海口国运通投资咨询有限公司、海南正盛房地产开发有限公司、三亚天意发展有限公司、陵水云海投资有限公司、海南鸿盛达物资回收有限公司、海南新坡新农村经济发展投资有限公司、海南国运丰物业服务有限公司、海南八仙泉健康产业投资有限公司、海南开花药业有限公司、海南博士村开发建设有限公司、海南南海渔港物流有限公司、海南国行担保投资有限公司、海南国运丰通用航空产业园有限公司等19家经营实体。
近几年来，公司成功开发项目有海口、三亚房地产项目80万平方米，在海口保税区内研制与生产乙肝、艾滋病毒疫苗等生物制药。投资福建省十二五重点项目，安溪紫云山200平方公里的旅游景区，海南通用航空、新农村建设等项目，同时注资亿元人民币成立海南国行担保投资有限公司，帮助中小企业解决融资投资难题等。
海南国运丰集团承建的海口玫瑰湾大厦
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C-2. 开发企业组织机构
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C-3. 开发企业管理团队
吴土龙：海南国运丰集团董事局主席、总裁、海口市南安商会第一届理事会会长 1970年，吴土龙出生在福建省南安市仑苍镇的一个普通人家。吴土龙从小就表现出了浓厚的经商兴趣和过人的天赋。
怀着对经商满腔的热情，在理想的驱使下，吴土龙来到了湖南常德，跟着大姐夫一起做水暖阀门生意，没多久便自立门户。“吴总闯荡过很多地方，但这些只能说是他原始的积累，真正让吴总迈上成功的福地是海南。”国运丰集团执行总裁南建陆说，“他是走一步看五步的人，所以比别人先洞察到了海南的房地产商机。”
当时的海口到处是工地，正在大建设，需要大量的水暖洁具和阀门、消防器材。为顺应市场需求，初到海南的吴土龙经营的还是南安人的传统优势行业：卖
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水暖洁具和阀门。在海口经商不到一年时间，吴土龙就收购了海口南方商场，这也成了他之后涉足其他行业的经济基础。
久经商场的吴土龙头脑精明、胆大心细、经验丰富。尽管多次身陷资金链难题，他都能巧度难关，因为吴土龙天生就是个优秀的操盘手，善于将所有资源进行优势整合，为自己和合作方创造利润，继而创建了属于自己的商业集团。 2007年，吴土龙成立了海南国运丰投资集团有限公司。在海南房地产界，海南国运丰投资集团有限公司是有名的运作商，其开发的“三亚——太阳岛公寓”、“陵水——太阳岛·椰林海岸”、“海口——太阳岛温泉花园小区”等房地产项目家喻户晓。不仅如此，公司还涉足酒店、旅游业，投资开发、港口、码头，投资开发、市政工程、公路矿产资源、生物医药等行业。目前，正大力发展通用航空、旅游、金融这三大板块的项目。
南建陆：海南国运丰投资集团执行董事、首席执行官；海南国运丰通用航空产业园董事长；海南省湖北商会副会长；海南省高新产业联合会副会长；海南省投资协会副会长。
D、项目产生背景
D-1. 项目的历史背景
在数千年的历史传承中，“1+8城市圈”中大武汉具有九省通衢的美誉，是辛亥革命的策源地和发生地。黄石大冶铜录山在商代就大兴炉冶，成为世界青铜文化的发祥地。
三国时期，吴国定都武昌（今鄂州），鄂州因武而昌。清朝近代洋务运动，湖广总督张之洞兴办的汉冶萍钢铁公司，为远东第一。汉阳兵工厂、华新水泥厂等各种近代工业的兴起，奠定了大武汉城市圈现代工业的基础。青铜文化、三国文化、近代工业文化等等构成了项目地的深厚历史经济文化底蕴。
D-2. 项目的现实紧迫性
项目为旅游度假区，符国家产业政策和“十二五发展规划”。随着我国现代化经济建设的发展，人民生活水平和生活品质的提高，旅游、休闲、度假必将成为人民不可或缺的享受方式之一。同时，我国现已拥有4亿老龄人口，随着我国老龄社会步伐的加快，养老已成为重要的社会问题。项目中正好设置养老院及养老休闲区子项目，这也符合社会发展的要求。
项目符合鄂州城市发展规划。《鄂州花马湖新城总体规划（2006-2020）》中，突出强调围绕花马湖发展旅游度假区产业。项目以五星级酒店、商业会所、水上娱乐、养老院、户外休闲为内容，完全符合鄂州城市发展规划要求。
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第二章 项目投资环境与市场分析
A、项目投资环境分析
A-1. 政策环境分析
A-1-1.招商政策分析
鄂州人素有重商、亲商、安商、惠商的良好氛围，是境内外客商理想的投资之地。市委、市政府为适应改革开放和市场经济发展的需要，着力改善和优化投资环境，加大招商力度，于2006年5月出台了《关于加强招商引资推进项目强市工作的意见》，于2007年初又出台了《关于加强招商引资推进项目强市工作的补充意见》。两个文件明确了加强招商引资、推进项目强市，是市委、市政府贯彻中央促进中部地区崛起战略、加快融入武汉1+8城市圈、更快更好地发展鄂州经济的重大战略决策。提出了进一步优化发展环境、完善投资优惠政策的一系列重大举措。
1、进一步优化发展环境。
（1）严格规范执法行为，建立重点项目收费一卡制。
（2）努力提高行政服务效率，对投资项目的审批、核准和备案等事项，该项目在园区的，由园区管委会代办，涉及多个部门审批的审批事项的申请，由市行政服务中心统一受理，统一送达。
（3）切实树立诚信招商形象。进一步营造“重商、亲商、安商、护商、惠商”的浓厚氛围。
（4）实行重点投资商便利卡制。持卡人在鄂州市境内享有联系工作、生活、旅游、就医、子女就学、交通等方面的便利。市相关部门对便利卡的持有者给予相应的便利。
2、进一步完善投资优惠政策。
实行重大投资项目财政扶持政策。贯彻落实国家宏观调控的方针和政策，实行严格的土地管理制度，对符合国家产业政策，达到用地每亩100万元以上的投资强度和进度要求，并入驻葛店开发区和鄂州开发区（筹）的重大项目，实行基础设施建设补贴和重点产业财政扶持政策。固定资产投资达5000万元以上的工业项目，项目受益地财政部门按核定的固定资产投资实际到位数的3%至6%，从项目开工之日起三年内按投资进度支付给企业；对固定资产投资达3亿元以上的重大项目，采取一事一议的办法，实行更加优惠的财政扶持措施。对高新技术企业和世界500强企业、国内500强企业投资的项目超过上述固定资产投资规模的，采取更加灵活优惠的政策。
3、充分发挥企业招商的主体作用。
（1）支持企业增资扩能。支持中央、省属、市属现有企业增加投资，进行规模扩大和技术改造，提高生产能力，扩大市场销售。新增投资部分所产生的企业所得税地方留成部分50%由该项目税收受益方奖励给企业，一定5年不变。
（2）支持企业合资合作。支持市境内规模以上的科工贸企业与国内外企业合资合作经营，新建和集中到园区改造的工业项目，新增投资部分所产生的企业
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所得税地方留成部分50%由该项目税收受益方奖励给企业，一定5年不变。
4、重奖招商引资有功人员。 建立招商引资奖励基金。市政府每年拿出200万元人民币建立招商引资奖励基金，列入财政预算，主要用于奖励引进项目、招商有功人员。
对引进重大项目的中介人进行重奖。为我市提供重大项目信息，为之联络服务，并成功引进使项目发挥效益的国内外经济组织和团体及个人（市委市政府领导除外），引进固定资产投资1000万元人民币（外资项目100万美元）项目的有功人员奖励3万元人民币，在此基础上每增加1000万元人民币（外资100万美元），追加奖励2万元人民币。
5、完善招商引资协调机制。
（1）落实重大项目领导挂帅制度。
（2）坚持重点项目季度调度会制度。市发改和招商部门每季度组织一次固定资产投资过5000万元的重点项目调度会，由市委、市政府分管领导就项目跟踪、报批、开工、建设过程中遇到的具体问题进行协调和调度，推进项目建设。
（3）建立重点投资企业座谈会制度。市委、市政府每年组织一次重点投资企业代表座谈会，主要听取重点投资商对改善投资环境的建议和要求，交流各方面的投资信息，帮助解决企业的具体问题。
A-1-2.金融政策分析
年初央行工作会提出，今年要继续实施稳健的货币政策，提高调控的前瞻性、针对性和灵活性。保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。继续引导金融机构加大对国家重点在建续建项目、“三农”、小微企业、现代服务业、新兴产业等的信贷支持。
去年底召开的中央经济工作会议曾指出，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，降低实体经济发展的融资成本。
此前的数据显示，去年我国新增贷款达8.2万亿元，这一数据较过去两年7万多亿元的均量有所增加。去年社会融资规模达15.76万亿元，也比2011年多出近3万亿元。预计2013年新增贷款将达到9万亿元，非金融企业债券净发行量进一步扩大至2.1万亿元，以确保实现“稳增长”目标的资金来源。
央行工作会议明确提出，将在今年稳妥推进人民币合格境外机构投资者（RQFII）试点，积极做好合格境内个人投资者（QDII2）试点相关准备工作，逐步扩大民间对外投资。
2013年是国家“十二五”规划实施承上启下的一年，也是落实旅游业“十二五”规划发展目标的关键年。在加快发展旅游业的过程中，需要充分发挥财税金融等各项政策对旅游业发展的支撑性作用。
旅游业作为新兴服务产业，具备高附加值、高成长性的特点，近年来更是成为拉动内需消费的重要途径之一,也是社会资本追逐的新热点。随着行业法规和扶持政策的相继出台,旅游业将逐步进入规范化的快速增长期,已成为国民经济支柱产业之一。
2012年2月央行等七部委联合发布的《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》等政策方针,要求各银行业金融机构加强和改进对旅游业的信贷管理和服务，并支持符合国家旅游发展战略和发行上市条件的旅游企业上市融资。
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A-1-3.土地政策分析：
我国现行的土地政策是长期以来的演变结果，符合我国国情和现阶段的生产力发展现状，让中国亿万农民工在城乡之间可以“进退自如”。如2008年国际金融危机对中国经济强烈冲级导致2000多万农民工返乡，继续务农耕作，从事生产劳动。
农村土地制度帮助中国政府实现了“集中力量办大事”，在保证数亿农民温饱的前提下，政府可以集中精力和力量推进城市的工业化发展。土地管理制度把城乡土地定义为国有土地和集体土地，让城市国有土地承担工业化职能，让农村土地承担粮食安全职能；在城市工业化需要农村土地时，政府更以公共利益需要的名义用极低的价格征用农地，再通过招标、拍卖、挂牌方式以市场价出售，使城市获得了巨额建设资金，大大加快了工业化和城市化的进程，极大地改变了城市面貌，也带动整个中国社会的进步和人民生活总体水平的提高。
鄂州市《关于加强招商引资推进项目强市工作的意见》和《补充意见》以及关于贯彻《国家建设征用土地条例》的实施细则为项目建设用地提供了较好的政策保障。
A-1-4.重大利好事件分析：
十八届三中全会制定的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》是我国新一轮改革的纲领性文件。改革措施将涉及六个领域，关键是激发民营经济活力以改善增长质量。相关举措将包括简化行政审批以减少政府对私营领域的干预，民企将迎来新一轮机遇。
金融体制改革深化，民营银行和互联网金融或成“爆点”。从大的方向来说，利率和汇率的市场化将进一步深化，人民币资本账户可兑换也将逐步放开，这对外贸企业来说可更便利地进行汇兑结算，规避汇率风险。从具体方面而言，民营银行和互联网金融或将成为三中全会后的金融改革“爆点”。已有数十家民营企业申请民营银行牌照，如果民企自己的银行开业，对服务民企，必将更有优势，中小企业融资难的问题也将得到缓解。另外互联网金融方兴未艾，很可能成为企业低成本进入金融业、进行金融创新的极佳切入点。 “营改增”或将全面推开，企业减税可期。三中全会的召开，将加快“营改增”的改革步伐。财税部门正研究邮电通信、建筑、房地产和金融保险等行业营改增试点方案。可以预见，随着将来更多行业以及更多的地区纳入试点，抵扣链条将逐步完善，进项抵扣也将更加充分，营改增带来的中国经济结构转型的动力也会更大。除了“营改增”通过税制改革达到减税效果，在目前在经济增速下滑，企业经营困难的情况下，政府在已有基础上的税负减免也可期待。这一切必将有利于民营企业的发展个项目投资的进程。
A-1-5.城市招商引资情况分析：
今年以来，鄂州市立足全年目标定位，创新招商理念，督办项目建设，努力提升服务软环境，招商引资成果显著。元至9月，实现签约亿元项目16个，在建项目28个，其中新开工项目12个，12个项目顺利投产，共实现招商引资到位资金38.8亿元，完成全年计划50亿元的77.6%。 努力转变招商方式，创新招商服务理念。一是积极围绕产业招商，强化“高、大、新”招商。将招商重点放在环保节能、新能源、新材料、电子商务、港口物
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流等科技含量高的新兴特色产业，提高招商引资的质量和水平，签约了超凡物流、金牛管业二期、林美封头、曼宁家屋面系统等一批行业龙头企业。二是创新招商方式方法，树立“企业家老大”理念。通过电话、短信、电子邮件、节日贺卡等形式与企业家加强沟通交流，努力营造亲商、利商、留商、暖商、敬商、懂商、悦商的氛围；加大外出招商力度，前三季度共外出招商37次，洽谈项目45个，深入“长三角”、“珠三角”、“环渤海”等地区考察，储备了饰尔杰汽车配件、华中智能制造产业基地、BOPP华中基地、航星网讯、圣宝龙电动汽车、苏州环保园区鄂州基地、永磁科技园等一大批优质项目。目前已有3个5亿元以上项目进入合同洽谈阶段，有望在今年底和明年初在我区签约落户。三是完善招商引资制度，深入推进行政体制改革。一方面成立招商引资项目初步评审和验收工作领导小组，制定《招商引资和项目建设管理办法》、《关于加强招商引资项目评估论证工作的意见》等各项制度，将投资强度、税收贡献、环保、安全等前置条件逐一明确，突出“招商选资”，对项目优惠条件实行集体会决制，进一步规范项目落户流程。另一方面不断寻求行政体制改革新突破，理顺开发区管理体制，近日国土资源分局在开发区成立，为项目用地提供土地报批、供地结算、修编等全程服务，大大缩短项目用地手续的办理时间，该区行政管理体制改革迈出了实质性的一步。
全力推进项目建设，增强全区经济内生动力。一是牢固树立“以项目为中心”的意识，加快推进项目建设。重点项目进展顺利，豪威城市广场一期基本建成，8万平方米建材家居馆和5万平方米奥特莱斯购物中心、时代金球影院均正式营业；金牛管业4.5万平方米主厂房及1万平方米职工活动中心全部投入使用，二、三号厂房共5万平方米开始主体建设；顾地塑胶8.6万平方米主体厂房及1.2万平方米综合楼基本建成，已安装生产线15条，10条生产线已经成功试产，即将转入大规模生产；兴欣建材三期一号厂房已投产，二号厂房和办公楼已建成，三号厂房正在抓紧建设；超凡物流3个5000吨级泊位已建成并投入运营。武汉港五金机电城、三条珍珠、双胞胎饲料、金泰德生物、卓炜科技、开明高新、宝祥合金、捷力衡器等一批项目相继投产或试产成功。二是认真落实“第一助理”责任制，健全责任考核机制。对开发区已签约的45个项目一对一选派机关干部担任“第一助理”，督办项目建设，履行协调事务、帮办业务、代办手续、解决疑难、督促监管等职责任务。项目建设过程中反映的各种困难与诉求，将在“第一助理”的共同努力下，化解在一线，解决在一线，按项目实际情况倒排工期，每月进行督查通报，项目进度记入干部实绩档案，作为干部绩效考核的重要依据。
A-2. 宏观经济环境分析
A-2-1.通货膨胀分析：
通货膨胀影响着人民生活的各个方面。2013年，依然是一个继续通胀上行的时代。但是，在中央政府各项调控措施下，通货膨胀仍然处于可控的范围之内。 1、通胀最大的影响是物价上涨。
2011年7月13日中行副行长王永利在人民大学经济论坛上表示，中国实际上货币超发14万亿，导致当前通胀压力。
4万亿经济刺激方案出台，这为信贷疯狂定下了基调。政府制定出台了十大措施以及两年4万亿元的刺激经济方案，而这一切逐渐拉开了中国有史以来最大规模投资建设的序幕。银行 “突击放贷”、 “信贷潮”，货币从央行源源流出。
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据统计，2008年贷款发了10万亿，2009年全年新增人民币各项贷款9.59万亿元，同比增加4.69万亿元；2010年的这一数值为7.95万亿元。
收缩货币 。2010年年末，央行行长周小川在新年致辞中提出2011年将实行稳健的货币政策，这象征着中国的货币政策转变，紧缩代替宽松成为主题。经过几年的努力，物价上涨幅度明显减缓，通膨压力明显减弱。
事实上物价还在上涨，6月的CPI同比增长达6.4%，创三年来的新高。而紧缩的货币政策则导致了企业，特别是中小企业钱荒。
人民币升值的压力还在加大，整个6月人民币兑美元汇率突破了1比6.5的心理关口，一直维持在1比6.484到1比6.468之间。出口情况不容乐观。
显然央行的压力还在不断加大，通胀和人民币升值都在消耗着央行的调控手段。
2、收入再分配效应
通货膨胀不利于依靠固定收入维持生活的人。对固定收入的人来说，通货膨胀意味着物价上涨，而货币工资并没有相应的增加，其实际收入会减少，因而他们的生活水平会降低。
通货膨胀不利于储蓄者和债权人，原因同上，通货膨胀带来的物价上涨会使他们的这些财产缩水。当然，通货膨胀有利于银行和债务人。
A-2-2.消费需求分析： 1、消费者需求的特性
消费者需要主要是指一种心理活动，这种心理活动会强烈地推动消费者去实 现自己的目的，满足自己的需要。它是推动消费者进行各种消费行为的最普遍的 内在原因，是消费行为前的一种心理倾向。需要是购买过程的动因和起点。
消费者需要表现出多样性。由于各个消费者的收入水平、文化程度、职业、性格、年龄、民族和生活习惯不同，自然会有多种多样的爱好和兴趣，因而消费者对于商品和服务的去求也就是千差万别。而这种差异就表现为消费需求的多样性。
消费者需要具有发展性。随着社会的发展，消费者的心理需求也将不断披激化和推进，一种需要得到满足，另一种需求又会产生，当老一代的需求满足了，新一代又会产生更高的需求，如此反复的永无止境地向前发展。需要的无限发展性与科学技术的发展互相作用，成为人类社会发展的重要推动力。并且消费需要的发展的趋势总是由低级向高级发展，由简单向复杂发展的。
消费者需要富有时代特征。虽然每个消费者的需求各不相同，而又千变万化，但在一定时期、一定的社会范围内，由于受到当时社会因素及环境的影响，人们往往会对某一种或某些商品表现出普遍的爱好，具有那个时代的特征。
消费者需要存在伸缩性。这是消费者需要受到多种因素影响，需要得到满足或实现，也可能被抑制或减弱，而呈现出的特征。它因商品或服务的品种、水平的不同而呈现差异。一般来说，对耐用消费品需要的伸缩性较大，对日用品消费需要的伸缩较小。
消费者需要具有可导性。消费者心理需求的产生、发展和变化，同现实生活环境有密切关系。生产技术的发展，商品的发展变化，消费观念的更新，社会时尚的变化，工作环境的变化，文化艺术的熏陶，包装、广告的诱导等，都可能使消费者的需要发生变化。由此我们可以看出消费者的需求是十分复杂的，它既受到消费者自身特点的影响，又受到各种外界因素的影响。在现代，时代变迁和社
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会环境的变化从方方面面影响着现代消费者的需求，使消费需要的内容、形式、层次不断改变和进化，并呈现出一系列新的消费趋向。 2、现代消费需要趋向 首先，人们的生活节奏日益加快，同时高科技、高技术给我们带来了信息化、自动化的生活方式。这也导致了一种充斥着各种各样的机器、网络的社会生活，人与人之间的直接交流变的越来越少，人们开始转向电子宠物、游戏、网络来进行人际交流、排遣寂寞、甚至在网络世界中生活，进入了一个“情感真空”的时代。
其二，现代科学技术的迅猛发展和社会文化的日益多元化，给消费者提供了 前所未有的广阔选择空间，各种新型的生活方式和消费群体不断涌现。人们的消 费习惯和生活方式从温饱型过度到了享受和自我发展型，追求时尚与形象、展现 个性与发展自我。 其三，现代社会中消费者希望借助消费表达和传递某种社会意义和信息，体 现自己的地位、身份、个性、品味以及情趣和认同。而且期待通过消费这些商品 所象征或代表的某种社会文化意义体现自我价值，例如美感、档次、身份、地位、 氛围、气派、情调等。消费者所追求的是在消费过程中商品所提供的美的感受、时尚与先锋、好玩及趣味性、潮流或流行性等。
最后，由于平时人们生活在快节奏和高压力的环境下，精神生活相对匮乏。 迫切需要得到精神上的放松。在此背景下现代消费者对闲暇生活的重视程度不断 提高，休闲生活在社会生活方式中占有越来越重要的地位。现代消费者对闲暇生 活的需要大大增强，这种对休闲的需要不仅仅是建立在身体的休闲上，更多关注 的精神上的休闲，现代人已经把创造更多的休闲时间和提高闲暇生活质量作为消 费行为的重要导向。
A-2-3.城市主要经济指标分析： 今年以来，面对复杂严峻的国际环境和国内经济运行出现的新情况、新问题，鄂州全市上下积极推进“五个鄂州”建设，经济运行呈现缓中趋稳、稳中有进态势，全年主要指标完成预期增长目标，但部分指标在经济下行影响下受阻，增幅减缓。展望2013年，全球主要经济体宏观经济政策将保持宽松，世界经济将继续温和复苏，但不确定因素仍然较多。伴随着国内稳增长与调结构相结合的政策组合的进一步显效、“十二五”重点建设项目加快推进，全市经济进一步企稳回升。
一、2012年主要经济指标完成情况
——GDP，全年实现地区生产总值560.39亿元，比上年增长12.1%。 ——农业，全年实现农林牧渔业增加值69.23亿元(现价)，比上年增长4.8％。 ——工业，全年规模以上工业企业完成工业增加值325.03亿元（现价），比上年增长16.5％。
——投资，全年全社会固定资产投资完成450.01亿元，比上年增长 33.6％。 ——贸易外经，全年实现社会消费品零售总额181.27亿元，比上年增长
15.9％。全年完成海关出口总值15738万美元，比上年下降25.3%。实际利用外资16450万美元，比上年增长19.2%。
——财政，全年完成地方公共财政预算收入32.58亿元，比上年增长23.8％。 ——人民生活，全年城镇居民人均可支配收入为19306.6元，比上年增长13.51％；农民人均纯收入9072.08元，比上年增长14.7％。
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二、全年经济运行的主要特点
2012年，鄂州实现生产总值占省考目标的10.1%。其中，第一产业完成增加值69.23亿元；第二产业完成336.43亿元；第三产业完成154.73亿元。按照常住人口计算，2012年，鄂州人均生产总值达到53256元，比上年净增加6500元，全市经济实力跃上新台阶。
整体经济运行缓中企稳。2012年，全年全市生产总值比上年增长12.1％，，分别高出全国、全省平均水平4.3个百分点和0.8个百分点，全年经济运行呈现前高-中低-后升的轨迹，增幅居全省第9位。 鄂州市五年整体经济情况：
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 鄂州市地区生产总 265 308.54 394.74 490.89 560.39 值（亿元） 增长率 27.4% 13.10% 15.80% 16.0% 12.1%
近年来，鄂州经济发展连创历史新高，发展速度处于全省前列，地方生产总值连续4年保持15%以上增长率。快速、稳健运行，表现出较强城市竞争力。2012年增速虽然放缓，仍达到12.1%。
随着经济的发展，鄂州市近年来城镇居民人均可支配收入与人均GDP持续走高，2012年鄂州市城镇居民人均可支配收入达到19306.6元，而全市人均生产总值达到53256元，按年平均汇率折合8483美元。 固定资产投资高位增长。2012年，鄂州市完成全社会固定资产投资为450.01亿元，比上年增长33.6%； 2012年，鄂州市社会消费品零售总额达到178.75亿元，比上年增长20.8%。居民消费能力进一步提高。
从2008年-2012年产业结构可以看出，鄂州市以第二、第三产业为主，第一产业比重整体呈下降趋势，第二产业比重增速提高，第三产业近年来发展加快，第二、三产业的飞速发展为鄂州市提供了更多就业机会，使得城市居民收入水平，为旅游和房地产市场发展提供良好的机遇。
2012年，鄂州市农民人均纯收入达到8612元，比上年增长12.2%；城镇居民人平可支配收入达到19466.00元，比上年增长14.5%，增幅较上年提高0.8个百分点。居民收入增长加快、可支配收入持续增长，为旅游度假市场快速发展奠定了基础。
A-2-4.城市重大经济项目分析：
梁子岛世界渔村风情街项目
1、项目背景：梁子湖是全国十大淡水湖之一，湖北省第二大淡水湖，是武汉城市圈重要的湿地自然保护区、重要的生态屏障，被列为武汉市应急备用水源地和Ⅱ类水源保护地，被定为武汉城市圈重要的生态功能区。梁子湖始终保持Ⅱ类以上水质，是第13届世界湖泊大会指定参观点，相继入选为国家\"新三湖\"
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环保试点湖区、全国首批湖泊生态环境保护试点。梁子岛世界渔村风情街就位于有梦里水乡、水上蓬莱、湖北鼓浪屿之称的国家4A级景区梁子岛七星湖上，公山、长山、年爬山两侧。
2、项目开发内容、规模：建设集七星湖游船、七星湖放生台、瓦窑海博物馆、亚洲渔村、欧洲渔村、非洲渔村、中国渔村、五星级酒店等景点于一体的具有旅游、休闲观光、渔乡风情、水上运动、美食文化功能的世界渔村风情街。占地面积800亩。
3、项目投资：总投资30亿元 4、市场分析效益概算：项目地处有梦里水乡、水上蓬莱、湖北的鼓浪屿之称的国家4A级景区梁子岛上。目前该景区游客已突破60万人/年，项目建成后既是中国最具渔乡特色的高端人群休闲、度假场所，也是打通东西梁子湖水域的态型绿色环保通道，将会带来巨大的经济效益和社会效益。 鄂州梁子岛生态园
华容文化综合体项目
1、项目选址：华容文化综合体选址位于城东中心。
2、项目背景：华容区历史悠久，夏、商时属荆州之域，周时属楚，三国时属吴，唐设驿，宋置镇，清立乡。相传唐太宗李世民南征途经此地时，取\"花容月貌\"之意而将此地赐名华容。近代华容区主要革命纪念地有毛主席视察临江纪念堂、彭楚藩烈士祠、刘伯垂烈士纪念馆、夏家榜烈士总馆。区委、区政府本于经济发展与文化发展齐头并进的思路，提出在经济建设的同时要用文化视角去诠释多样化的城市建筑综合体。
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3、项目开发内容、规模及项目现状：华容文化综合体占地面积800亩。项目开发内容有城东路、图书馆、文化馆、体育馆、觉华寺扩建、华容高中扩建、文化广场等。其中，进站路已完工，配套设施正在计划当中；觉华寺的扩建正在建设之中；拟在华容老自来水厂所在地建华容文化广场，在扩建华容高中同时在周边建设华容图书馆、文化馆。旨在提升华容文化品位，弘扬楚藩文化精神。 4、项目总投资：项目总投资6亿元人民币。
5、市场分析效益预测：根据国际上的研究，在人均GDP跨越1000美元时，消费支出中吃穿用类比重大大下降，住房类基本不变，而文化精神消费类支出开始大大上升；第三产业占到GDP总量的40%左右，其中文化类产品的产值所占比例也大大增加。因此，提升城镇文化品位，探索一种文化产业的发展路径，同时也是给城市贡献产值，尽量发挥文化对社会的影响力，把华容打造成\"文化＋科技\"的新型城镇，由此带来的经济增益不可估量。
毛塘半岛文化旅游开发项目
1、项目选址：梁子湖区梁子镇
2、项目背景：毛塘半岛位于梁子镇，梁子湖西南畔，与国家4A级景区梁子岛隔河而望，相距不足以1000米，湖、港、岛交错，自然生态环境良好，拥有丰富的自然山体，优美的山水资源，空气清新、风景宜人，各种野生植被生长茂盛，湿地保持良好，滩涂面积大沿湖岸线长，是一片高纯度的自然生态净地。55公里半径内有武汉、黄石、黄冈、咸宁、鄂州等大中城市环绕，35公里半径内有京珠高速和沪蓉高速两大交通动脉，水路经秀美的梁子湖沿90里长港直通长江。与亚洲功能最完善、环境最优美、具备承接大型国际比赛的梁子湖27洞高尔夫球场相接。
3、项目开发内容、规模：项目定位为水上陆上运动、旅游、休闲、现代农业、文化创意、影视基础等功能于一体的复合体。占地面积3000亩。 4、项目投资：总投资30亿元
5、市场分析效益概算：项目地处武汉城市圈核心位置，55公里半径内有武汉、黄石、黄冈、咸宁、鄂州等大中城市环绕，35公里半径内有京珠高速和沪蓉高速两大交通动脉，水路经秀美的梁子湖沿90里长港直通长江。地理位置优越，交通便捷，滨湖风光旖旎，自然生态环境优美，可达性和休闲旅游服务区位优势明显，与国家4A级景区梁子岛隔河而望，项目建成后将会带来巨大的经济效益和社会效益。
A-2-5.城市经济发展历程分析： “十一五”期间，鄂州市以新型工业化为方向，前瞻性大格局规划园区发展，拓展式高强度延伸产业链条，集约式大跨度提升发展质量，全市工业企业销售收入实现了从200亿元到750亿元的嬗变。
速度效益双超历史。五年来，面对错综复杂的经济形势，全市始终围绕保发展、保目标，以运行分析和监测为手段，解决资金、电力供应、运输等难点问题，加强协调，纾解困难，有效保障了工业经济快速健康运行。尤其在2008年以来的国际金融危机中，面对前所未有的困难，市委、市政府未雨绸缪，沉着应对，及时打出组合拳，在全省率先拿出了1000万元支持中小企业技术改造、率先出台了支持中小企业发展的意见，建立了市级领导和相关部门挂点重点企业制度，
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高规格推进环境整治，高效率推进银企对接，成功化解了难题，开辟了新的天地，从而坚定了企业的信心，稳住了发展势头。2010年，预计规模工业完成增加值190 亿元，比2005年增长2.12倍，年均递增25.6 %；实现主营业收入650多亿元，比2005年增长3.02倍，年均递增32.1%。 产业特色日趋鲜明。五年来，围绕“千亿产业工程”和“沿江产业带产业集群建设工程”， 以投资促调整，加强项目建设，保持一定的投资增长幅度，实施一批高起点工业基本建设和技术改造项目，在加快发展中实现结构调整；围绕成长工程，促使各类要素加快向优势行业、优势企业、优势项目集聚，以要素使用效率的最大化来推动产业优化升级。同时，依托鄂钢等中省企业这一宝贵资源，规划发展配套经济和循环经济，在政策扶持上向这些产业链上的企业倾斜，推动龙头企业与中小企业的链接。逐步形成了传统产业规模化、新型产业高新化、特色产业集群化的发展格局。几年来，高新技术产业比重不断扩大，钢铁、水泥集中度不断提高，产业的整体竞争力不断增强。冶金、建材行业在产能翻番的基础上，产品优质率超过了60%；生物医药、电子信息、新材料等高新技术迅猛发展；金刚石刀具、装备和船舶制造、非金属化工等特色产业板快日渐强壮。 市场主体空前活跃。通过强化政策扶持，降低行业准入门槛，激活民间资本，发展了各类工业企业2300余家，五年年均增长5.2%。经过持续培育和大力引进，一批中小企业快速成长壮大。预计今年规模企业突破500家，比2005年增长301家，企业成长率位居全省前列。与此同时，一批骨干企业脱颖而出，销售收入过亿元的企业达到100家，是2005年的6.7倍，其中鄂钢公司、球团厂、程潮铁矿、发电公司、供电公司突破了20亿元。
A-2-6.城市经济预测分析：
围绕城乡一体化试点和“两型”社会示范区两个平台，十二五期间，鄂州市加大改革开放力度，加快转变经济发展方式，推进经济总量规模迈上新台阶，发展质量跃上新层次，试点示范实现新成效，发展方式取得新突破，实现生产总值由百亿量级城市向千亿量级城市跨越、一业独大向绿色集约高端产业体系跨越、有限地域空间向无限发展空间跨越、地域人口小市向改革创新大市跨越、单中心中等城市向组群式大城市跨越、总体小康向全面小康跨越，到2015年人均生产总值、城乡居民收入、城镇化率、工业化率和基本公共服务能力达全省领先水平。 ——经济总量进一步壮大。坚持好中求快，能快则快，力争发展速度比“十一五”时期平均速度更快，比全省平均水平更高，追赶先进地区的步伐更大，经济增长质量和效益同步提高。全市生产总值年均增长13%以上，力争进入“千亿元城市”行列；地方一般预算收入年均增长20%以上；全社会固定资产投资年均增长20%以上，五年累计突破2500亿元；规模以上工业增加值年均增长25%以上。
——经济结构进一步优化。坚持在发展中促转变，在转变中谋发展，基本形成绿色集约高端产业体系，“双千亿元产业”发展目标基本实现，高新技术产业增加值占工业增加值的比重提高到25%以上；服务业快速发展，旅游产业产值占GDP比重提高到8%，文化产业产值占GDP比重达6%，三次产业比重达到8:57:35。
——组群式大城市体系基本形成。“一主三新十特百中心村（新社区）”组群式大城市初具规模，城市建成区（一主三新）面积达到100平方公里，基础设施配套齐全，城市功能健全，成为适宜人居、适宜创业的高品质城市。
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——城乡一体化处于全省领先行列。阻碍城乡统筹发展的体制机制和政策壁垒基本消除，城乡二元结构有效突破，城乡基础设施、公共服务和居民收入差距进一步缩小，城镇化率达到67%左右。 ——“两型”社会示范区建设成效显著。武汉城市圈“两型”社会集中展示区特色鲜明，“两型”产业加速发展，生态环境质量明显改善，生态城市加快发展。单位生产总值能耗比“十一五”末降低18%左右，完成或超额完成省下达的主要污染物排放总量消减目标，单位生产总值二氧化碳排放明显下降，建成区绿化覆盖率达50%，城镇污水处理率达87%，生态城市发展构架基本形成。
——改革开放进一步深化。“一级政府、三级管理”行政管理构架基本形成，财税、金融、要素价格等重点领域和关键环节改革取得明显进展，对外开放的深度和广度不断拓展，开放型经济提高到新水平。
——人民群众幸福指数明显提升。社会事业全面进步，公共服务均衡发展，社会保障水平进一步提高，民主法治更加健全，社会就业更加充分。城镇居民人均可支配收入年均增长11%，农村居民人均纯收入年均增长12%，增幅高于全省平均水平。
A-3. 社会文化分析
A-3-1.城市自然地理情况分析：
1、地理位置：鄂州市地处东经114°32′~115°05′，北纬30°00′~30°06′，位于湖北省东部，滨于长江中游南岸。西邻武汉，东接黄石，北望黄冈。鄂州居中独厚，北距首都北京、东距上海、西距重庆、南距广州均在1000公里左右。鄂州市占地面积1594平方公里，其中耕地面积4．01万公顷。
鄂州市以湖而名，依水而兴。境内拥有大小湖泊133个，水域面积65万亩，是著名的“百湖之市”、“鱼米之乡”。其中，全国十大名湖之一的梁子湖方圆300多平方公里，湖中有岛，岛中有湖。在鄂州“三叶碧荷”图形的绿野上，星罗棋布地镶嵌着钻石玛瑙般晶莹透亮的湖泊：梁子湖、鸭儿湖、三山湖、花马湖、沐鹅湖、红莲湖、洋澜湖等大小湖泊133个，水域面积达4.3万公顷，有80多个水产品品种和100多种水生植物，号称亚洲淡水植物的基因库。风光秀美的梁子湖是我国重要的自然湿地保护区，是中国十大淡水名湖之一，湖北省的第二大淡水湖，也是正宗武昌鱼的原产地，鄂州市梁子湖是闻名中外的武昌鱼之乡。湖北省鄂州市的梁子岛，阳光充足、空气清新，远离城市的喧嚣和污染，岛上茂盛的植被，周边开阔的湿地，湖畔水鸟的鸣唱，湖上许许的清风，简直就是一个世外桃源。梁子岛前是鄂州梁子人家，岛后是武汉江夏人家，两地人相亲、相爱共居一岛，传为佳话。梁子湖东与黄石大冶市交界，南与咸宁市为邻，西与武汉市江夏区接壤，连起四座城市，润泽了四城的人家，鄂州与武汉、黄石、咸宁等城市也因此结上了“湖缘”。每年在鄂州举办的梁子湖捕鱼旅游节和武昌鱼国际文化旅游节，不仅吸引了武汉、黄石等地的游客，而且引领中外宾客纷至沓来，领略了鄂州百湖之市的魅力！上世纪中叶，一代伟人毛泽东吟唱“才饮长沙水，又食武昌鱼”打开了鄂州市被岁月尘封了的历史，让武昌鱼游出鄂州市梁子湖、蜚声中外！如今，以武昌鱼命名的上市公司，成为农业产业化的龙头。
2、气候特点：鄂州属亚热带季风气候区，年均降雨量1282．8毫米，年均
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无霜期266天，平均气温17℃，最高气温40．7℃，最低气温-12．4C。平均气温17℃，无霜期268至272天，平均降水量1200至1500毫米，年均日照为2038至2083小时。
3、自然资源：
土地资源。鄂州土壤肥沃，气候适宜，构成各种类型生态环境，有利于各种植物的生长。境内有植物3000多种，主要是粮食、油料、瓜果、蔬菜等类。有各种木本植物83科、192属、358种，主要是竹木等类。有芳香植物60多种，主要是草木、木本等类。有药用植物125科、542种。
矿产资源。鄂州资源丰富，物产富饶，素有“鄂东聚宝盆”的美称。境内铁矿石探明储量居湖北省第二位，膨润土、珍珠岩等31种非金属矿探明储量居全省之首。
从武汉顺江东下，武汉、鄂州、黄石这三座以冶金而闻名的城市，撑起了湖北省冶金走廊的脊梁。在这条脊梁中，武汉的武钢与鄂州的鄂钢两座钢城上下相连。追溯鄂州的冶金历史，早在青铜文化时期，鄂州就是中国四大铜镜铸造中心之一。“冶石为器，千炉齐设”，“吴王孙权采武昌铜铁，作千口剑、万口刀”，铸就了闻名中外的“古铜镜之乡。丰富的矿产资源成为鄂州腾飞的基石，鄂州境内铁矿石探明储量居湖北省第二位，膨润土、珍珠岩等31种非金属矿探明储量居全省之首。
生物资源。鄂州动物种类繁多，资源丰富，水产名贵品种较多。全市有鱼类21科、106种，其中鲤科63种，占鱼类总数的60%。其他稀有鱼类在本地也有生长，产于梁子湖的银鱼，畅销国内外。有家禽10多种，家畜20多种。野生动物有兽类20多种，飞禽40多种，还有爬行类和虾贝类动物数十种。
A-3-2.城市历史文化分析：
鄂州有着5000多年的悠久历史。在华容、蒲团、燕矶、太和、涂家垴等地，发现了新石器时代遗址10处、夏商时代遗址20多处。西周中期，本境为鄂。鄂王熊红在境内西南(今属大冶)修筑鄂王城。周夷王时，鄂为楚国的重要封邑、军事重镇和经济中心。秦代为鄂县，辖今鄂州、黄石(含阳新)、咸宁(含咸安、嘉鱼、赤壁、崇阳、通山)等地。三国时期，鄂县属吴。公元221年，孙权改鄂县为武昌，并在此建都。当时，国都、郡府、县治均设于今城区。东晋时，城区为武昌府治所，王敦、陶侃、庾亮、庾翼等先后设府治理。宋、齐、梁、陈各代，城区一直是州、郡治所。唐代以后，武昌(今鄂州)成为文人骚客浏览吟咏胜地，李白、孟浩然、岑参、元结、苏轼、苏辙、黄庭坚、陆游、秦观、范成大、王十朋、丁鹤年等，在此留下许多脍炙人口的诗歌与散文。南宋宁宗嘉定14年(公元1221)年，设武昌军，改武昌县为寿昌县，军府亦在县府。元世祖至元14年(公元1277年)，升军为散府，元盛宗大德5年(公元1301年)废散府，寿昌县复名武昌县，民国2年(公元1913年)，复改县名为寿昌县，次年改称鄂城县。1960年11月，改县为市，1961年12月，又撤市复县。1979年11月，从鄂城县划出城关镇及附近农村的5个生产大队，成立鄂城市，县、市并存。1983年，将鄂城市、鄂城县及江北的黄州镇、长江乡合并成立省辖鄂州市，下设鄂城、黄州两个县级区和程潮、华容、长港、梁子湖4个派出区(副县级)。1987年，黄州区划归黄冈，撤销派出区，设立鄂城、华容、梁子湖3个县级区。
A-3-3.城市人口情况分析：
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改革开放30多年来，鄂州市认真贯彻落实科学发展观，在控制人口数量、提高人口素质、改善人口结构、加快城镇化进程等方面取得了显著成效，人口开始步入良性发展轨道，为鄂州市“两个率先”和“和谐鄂州”建设创造了良好的人口环境。
一、城市人口增加 城市化水平提高
与改革开放之初的1978年相比，30多年来鄂州人口规模不断扩大，人口自然变动频繁，城市化水平不断提高。
1、人口低速增长，总量规模扩大。
2012年底,鄂州市总人口为104万人，其中常住人口110万人。总人口与改革开放初年的1978年相比年均增长1.32%。 2、城镇人口总量达到六成。
30多年来，鄂州市委、市政府相继出台了一系列推动人口城镇化进程的政策和措施。通过改革户籍制度，保障市民正常迁移流动和自主择业平等就业权利；加大农村劳务输出力度，促进人口在城乡间的有序流动。加快鄂州小城镇建设步伐，城镇人口数量急增，近四年来，鄂州市共完成城市建设投资21.6亿元，完成交通建设投资15.1亿元，均是改革开放以来投入最多的时期，建成区面积达到46.2平方公里，“一主三新十特”的城镇体系基本形成，人口分布进一步聚集。到2012年末，鄂州市居住在城镇的人口达到68万人，城镇人口占总人口比重达6成。
二、人口素质不断提高
在人口数量保持适度增长的前提下，鄂州市各级各部门采取得力措施，着力关注民生，千方百计改善人民生活水平，人口素质不断提高。 1、教育程度得到提升。
据测算，2012年鄂州市人均受教育年限为9.8年，比1978年的7.8年，增加了2年。二是各种文化程度人口比重中，高中及以上学历人口比重显著提高。2012年全市接受高中教育人口占总人口比重为20.4%，与1978相比提高了10.2个百分点。
九年义务教育的普及，全市接受初级教育人口比重逐年缩小，拥有高中及以上学历人口比重的上升，为鄂州经济又好又快发展奠定了坚实的人才基础。 2、平均预期寿命不断延长。 改革开放以来，随着经济快速发展和社会事业的全面进步，居民生活水平得到提高，全市医疗卫生条件的不断改善，市民身体素质普遍增强。过去“高出生、高死亡、高增长”的人口再生产模式逐渐被“低出生、低死亡、低增长”的现代型人口生产方式所取代，人口平均预期寿命不断延长，据测算，2012年鄂州市人口平均预期寿命达到74.55岁，较1982年第三次全国人口普查的67.11岁，增加了7.44岁。
3、人口居住条件明显改善。
1978年以来，随着国家对住房建设发展力度的加大，以及城镇化进程的加快和城乡居民收入的持续增长，鄂州市城乡居民的住房条件明显改善，人均居住面积显著增加。2012年鄂州市城镇居民人均住房建筑面积达到45.56平方米，比1986年净增加37.66平方米，增长4倍多。
A-3-4.交通现状分析：
1、城际干道
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武汉至鄂州快速主干道，是1+8城市圈的重要主干道，是推进武鄂黄一体化的重要工程。建设武鄂快速通道，将加强武汉、鄂州、黄冈、黄石四个城市的经济联系和社会文化交流，改善鄂东城市群的路网布局，满足区域内交通量迅速增长的需要，解决武黄高速公路车流量基本饱和的问题，加快武汉城市圈经济发展，具有极为重要的作用。 2、城市圈交通
放眼观鄂城，地处鄂东南城市群（鄂州、黄石、黄冈、咸宁）中心和1+8城市圈核心区。
北枕长江黄金水道，西距武汉天河机场70公里，京珠、泸蓉高速公路在境内交汇，106、316国道和武福铁路穿境而过，1+8城市圈城际高铁将鄂城与武汉等大中城市城市交通融为一体。
基础设施完善。15万门程控电话与国际国内联网，图文传真、移动电话等现代通讯设施齐备，特快传递及一些高速优质的邮政服务一应俱全。鄂州地处华中电网中部,电力供应充足，市区现有220千伏、110千伏变电站各2座。总装机容量300万千瓦的鄂州电厂第一期工程60万千瓦已建成发电。市区建有自来水厂两座，日供水40万吨。
A-4. 宗地现状分析
项目宗地地势西南高，东北低。东部靠近武鄂高速公路，地势较为平坦。西部靠近宜黄高速公路，地势较高，东西南北地势落差15—20米。
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项目宗地以山体、非耕地、鱼塘为主，基本为闲置土地，只有少量农村建设用地。
项目宗地毗邻花马湖，南依宜黄高速，东临武鄂高速，山水资源丰富，自然景观优美。南侧规划有一条20米宽的宜黄高速辅道，从黄石出入口至项目地近距2.6公里。东侧有环湖路连接鄂州城区主要道路。
此外，花马湖水上交通极为便利，且与长江相通。
A-5. 配套设施分析
项目以打造旅游度假、购物、休闲、娱乐、养生、养老等多业态相互配套的综合式旅游度假区为目标，主要分为七大区域：酒店度假区、休闲商业区、水上娱乐区、养老别墅区、休闲养老区、花园式住宅区、户外运动区。
主要配套设施为：城市道路、区内主干道、次干道、小道、景观道、码头，中心景观、生态溪谷景观、风情商业景观、滨湖景观、自然景观等。
本项目以打造微城市生活空间，建设自然惬意的旅游度假区间，创造城市与环境的和谐，项目与山水的统一。如将湖水引入区内，打造滨湖景观。保持建筑物的低密度，适合人居所需要的空间以及运动区间等等。
A-6. 城市规划分析
1、科学确定主体功能区
根据《武汉城市圈总体规划》，按照建设“两型社会”综合配套改革实验区的要求，鄂州重在市域和区域（武汉城市圈范围）两个层面来分析确定主体功能区。一是从市域范围讲，将主城区确定为优化开发区；三座新城、十个特色镇以及沿江港区物流走廊确定为重点开发区；市域其他集镇、村庄以及矿产资源区、非基本农田区确定为限制开发区；山水生态资源区、水源保护区、基本农田区以及风景名胜区、历史文化区等确定为禁止开发区。二是从区域范围看，针对鄂州市市域范围小，经济基础较好，产业资源丰富，开发条件优越等特点及优势，湖北省将鄂州整体纳入“1+8”城市圈主体功能区中的国家级重点开发区域，并按照“组群布局、集约发展、生态隔离、有机联系”的布局模式，做好国家重点开发区域的规划统筹工作。
2、科学布局城市空间结构
根据鄂州的区位、交通、资源及城镇发展现状条件，按照“武鄂一体化”的目标，按功能错位与互补的要求，按“规划同筹、交通同网、产业同链、市场同体、生态同建”的原则，注重城镇空间布局、区域基础设施、产业链接、公共交通、市场体系、港口岸线资源、生态环境资源等一体化规划建设。按照“一体两翼”的空间格局实施“重心南移、东西拓展”策略，做大做优，加快发展，形成鄂州城市发展的龙头。三座新城应做强做实，其中葛华科技新城以生物医药、电子信息、精细化工、装备制造、现代服务为主要功能，凸现与武汉科技新城和北湖化工新城的全面对接，规划到2020年，用地规模达到35平方公里，常住人口25万人；红莲湖旅游新城以运动健身、商务会所、休闲旅游、高端居住、科技研发为主要功能，规划到2020年，用地规模达到30平方公里（不含水体面积），常住人口15万人；花湖工贸旅游新城以交通物流、工业商贸、休闲度假、生态居住为主
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要功能，全力对接黄石城区，努力建成东部开放开发的重要板块，规划到2020年，用地规模达到20平方公里，常住人口15万人。
A-7. 市政设施分析
鄂州市市政工程建设工作计划周密、重点突出、推动有力、成效初显。工作重点在主城区建设上，尤其是在发展平台的建设上；进一步科学规划，完善城市建设，在着力抓好民生工程，加强对水资源生态的保护；进一步改善城市环境、提升城市功能，加大工程建设推进力度；进一步强化城市建设工程监管力度，确保工程质量，保证按时按质完工，尽快发挥工程带来的社会效益。同时，还要进一步加大对洋澜湖、长港河的生态治理力度，让鄂州的母亲湖越变越靓，全面改善城市生态环境。
今年市政建设以实施“一湖、两桥、三路、四景”等重点工程，即洋澜湖生态综合治理、凤凰大桥、月河桥、吴楚大道、鄂州大道、鄂东大道、火车站广场、三国吴都风光带（三期、四期）、吴都休闲景观带等十大重点工程在内的建设项目。目前，各项基础设施工程正在稳步推进中。
B、项目竞争环境分析
一、产业竞争模型分析。
按照波特观点基础上提出的产业竞争分析模型，主要包括五种基本的竞争力量：潜在的行业新进入者，替代品的威胁，购买商的讨价还价能力，供应商的讨价还价能力，现有竞争者之间的竞争。 1、潜在的行业新进入者会带来生产能力的扩大，带来对市场占有率的要求，导致激烈竞争和行业成本的升高，从而降低获利能力。某一行业被入侵的威胁主要来自取决于对此行业的进入障碍，影响行业进入障碍的主要因素是：规模经济，产品差别化，转移购买成本，资本需求，在位优势，政府政策。
2、替代品的威胁指那些与本行业的产品有同样功能的其它产品，如果替代产品的价格很低，会使本行业产品的价格上限只能维持很低水平，限制了行业收益。替代品的威胁主要来自两方面，第一，判断哪些产品是替代品，二，判断哪些产品可能对本企业经营构成威胁。
3、购买商的讨价还价的能力使行业的竞争者互相竞争残杀，导致行业利润下降。同时，购买方的讨价还价能力，主要是看购买方是否大批量购买，购买方是否具有后项一体化战略，购买方的获利情况，购买方对产品是否有充分的信息。 4、供应商的讨价还价能力可以通过提高供应价格或者降低供应产品和服务的质量从而使下游行业的利润下降。供应行业的集中化程度，要素替代品行业的发展状况，供应商是否采取前向一体化的威胁。
5、现有竞争者可以通过价格战、广告战、引进产品以及增加对消费者的服务和保修等等进行竞争。同时现有行业间的竞争取决于现有的竞争者的数量规模，产业的增长速度，以及固定或库存成本，产品特色，生产能力增加状况，竞争对手类型，战略利益相关性。
这五种力量的状况和综合强度不但决定着行业中获利的最终潜力，还决定着
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资本向本行业的流入程度，因为竞争的激烈程度会影响企业的收益，从而影响着行业的投资回报率。
这五种力量都有一个很重要的决定因素——转换成本，高转换成本使得客户倾向于维持现状。这个因素体现了客户和你的依赖程度，也体现了你占有市场的牢固程度。从转换成本的角度出发，你极有可能为你的产品或服务制定依赖型的竞争策略。
二、旅游度假区产业竞争分析。
旅游产业，无疑是前景光明的朝阳产业，终会如期成为我国的战略性产业；但时不我待，旅游度假区也早已进入了“跑马圈地”时代；旅游度假区特别是中心城市区域或泛中心城市的有旅游地产想象和操作空间的旅游度假区，很多已经是“名花有主”。
因此，旅游度假区、旅游地产，无疑是值得研究、关注和进行合适投资的。 实际上，旅游度假区无疑需要良好的甚至是唯一性的旅游“资源”，如果与“地产”结合，就须考虑“区位、区位”。区位优势是旅游度假区建设的关键性因素。
一、中国大陆已是“万亿产业”的旅游业将迎来发展黄金期，2020年可望成为世界旅游强国。
旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。 当今世界旅游业迅猛发展，上世纪90年代初就超过石油工业和汽车工业，成为世界第一大产业。据世界旅游组织统计，旅游业经济总量已占到全球GDP的10%以上，就业人数占全球就业总数的8%以上。现在已进入大众化和全球化旅游时代，旅游日益成为国民经济的重要支柱产业，成为国民的基本生活方式，成为现代经济和社会发展的重要标志。
改革开放以来，我国旅游业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。
1、国家明确规划2020年成为世界旅游强国 国务院2009年12月1日出台的《关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）明确提出：“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。并要求在现有传统内容的基础上，发展“无烟工业”，推动旅游产品多样化发展，培育新的旅游消费热点，发展“生态旅游、森林旅游、商务旅游、体育旅游、医疗健康旅游、邮轮游艇旅游”。
到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
目前，由国家旅游局起草的《国民旅游休闲纲要》也已完成省市区意见的征求工作，有望于近期出台。《纲要》的出台将推动我国旅游休闲度假产业的发展。 2、“十二五”期间，旅游产业可望成为支柱产业
我国旅游业在未来5至10年内处于快速发展的上升期。目前我国人均GDP
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已达3000美元，已进入世界旅游业公认的旅游业爆发性增长阶段。而现在中国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界发达国家这一数字约为7次，这意味着未来中国旅游市场将有巨大增长潜力。
2009年，旅游总收入占GDP约3.85%。如果到2015年，旅游增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，旅游总收入每年要增加12%，增加值则至少增长15%。这意味着，在接下来的5年中，旅游业的发展将大大提速，我国旅游业将迎来发展黄金期。 规划提出：进一步放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。 推动旅游产品多样化发展。如乡村旅游（特色景观旅游村镇、“农家乐”、休闲农庄等旅游产品），休闲度假旅游，高尔夫球场等。
培育新的旅游消费热点。如支持有条件的地区发展生态旅游、森林旅游、商务旅游、体育旅游、工业旅游、医疗健康旅游、邮轮游艇旅游。旅游新业态也将得到扶持。其中，包括旅游装备制造业、文化创意、动漫游戏等产业的联合发展是明确扶持的方向。
适当增加旅游业发展用地。如积极支持利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和可以开发利用的石漠化土地等开发旅游项目。
二、国内相关企业已经或开始重金布局旅游产业特别是旅游度假区及旅游地产领域
上世纪八十年代国务院侨办下属企业在深圳特区规划5平方公里的“华侨城”，华侨城主题公园旅游产业模式、及旅游+地产的成功，引领了国内诸多地方及企业热心投资旅游产业及旅游地产。如上海九龙山潜心十年、布局浙江平湖；近期，万达集团在商业地产成功后，又积极谋划向旅游地产进军，联合联想等国内民企，计划投资上千亿规划建设如长白山、西双版纳等国家级甚至世界级的旅游度假区。
1、华侨城——“旅游+地产”的典范
华侨城集团公司，成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一，拥有旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造三核心主业，截至2009年底总资产额近500亿元。
25年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，华侨城总部基地约6平方公里城区已由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城区；同时，华侨城坚持市场导向、客户至上和科技领先，做强做大三项核心业务，各项业务均分别位居行业前列，并培育出康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等一批人们耳熟能详的著名企业和品牌。 进入新世纪以来，华侨城依托雄厚的文化旅游资源优势，加大了对文化产业战略投资，华侨城文化产业也正以其独特的魅力成为行业的典范：2004年被国家文化部授予首批“全国文化产业示范基地”；2007年8月，被文化部授予首批仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一；2009年1月，华侨城被中央文明委评为“全国精神文明建设工作先进单位”；同年7月，又凭借打造文化品牌方面的突出成就，被中宣部和国务院国资委共同推选为“2009年全国国有企业典型”。
着眼于未来发展的历史使命和远景目标，华侨城致力于企业文化理念和制度
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变革创新，并前瞻性地实施了区外布局和优质资源战略储备，已建成或正在投资建设深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸、云南华侨城、武汉华侨城和天津华侨城等大型旅游综合项目，初步实现了区域发展战略布局。
2、横店影视城——致力成为一处独具魅力的中国超大型影视旅游主题公园、和中国乡村休闲之都 （1）、全球最大影视实景拍摄基地、国家5A级旅游景区
位于浙江东阳，距杭州160公里，处于江、浙、沪、闽、赣四小时交通旅游经济圈内。
国家AAAAA级旅游区、全球规模最大的影视拍摄基地、中国唯一的“国家级影视产业实验区”，被美国《好莱坞报道》杂志称为\"中国好莱坞\"。
横店影视城自从1996年为电影《鸦片战争》建起总建筑面积6万多平方米的“19世纪南粤广州街”后，横店在14年里陆续投资70多亿元，建成了“香港街”、“秦王宫”、“清明上河图”、“江南水乡”、“明清宫苑”等28个影视拍摄基地和11个大型高科技摄影棚，加上森林公园，面积达100平方公里。
横店从2000年2月起向国内外摄制组免费提供所有拍摄基地。如今，在横店已拍摄《鸦片战争》《英雄》《无极》《汉武大帝》《功夫之王》《神探狄仁杰》《木乃伊3》《潜伏》《英雄》《雍正王朝》等影视剧，累计接待剧组700多个，拍摄影视剧18000多部（集），横店成了中国拍片最多的影视基地。
横店影视城坚持“影视为表、旅游为里，文化为魂”的经营理念，实现了影视基地向影视旅游主题公园的转变，旅游产品由观光型向休闲体验型转变，游客将可深度体验影视拍摄、享受度假休闲乐趣。希望以高品质的产品满足游客体验梦幻和快乐的需求，营造一方健康有益、传承中国文化的乐土。
2000年，横店被国家旅游局评为首批国家AAAA级旅游区，2010年4月被
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评为AAAAA级旅游区。
成立于2004年4月的全国首家影视文化实验区———横店影视产业实验区，现已成为当之无愧的全球最大影视实景拍摄基地。 （2）、从国家级旅游景区到首个国家级影视产业实验区
2003年底，经国家广电总局批准，横店成为全国首个国家级影视产业实验区。2004年4月，“浙江横店影视产业实验区”正式挂牌。
按规划，这个实验区并不局限在横店本地，它还包括了周边的湖溪镇、马宅镇、南马镇、南市街道、城东街道的部分行政村，规划总面积达365平方公里，包括“一城三带四区”。 “一城”指影视城， “三带”为城南影视文化景观带、城北影视文化景观带、诸永高速影视文化景观带， “四区”系城镇行政功能区、生态休闲发展区、城镇工业发展区和水源涵养发展区。
横店集团规划未来5至10年在影视产业投资30亿～60亿元，将横店影视产业实验区打造成为“规模最宏大、要素最集聚、技术最先进、成本最低廉”的全球知名影视产业发展基地。
3、万达民企联合舰队计划千亿投资国内知名旅游度假区 （1）、万达寻求民企联合开发旅游地产模式
2008-2010年,万达联手泛海、联想集团、一方、亿利、及用友等多个合作伙伴,以动辄上十、数十平方公里的占地面积、数百亿元的投资,迅速占领了中国旅游地产的半壁江山，万达正悄然占据中国旅游地产的老大地位。做了10年商业地产的万达也在寻求转型。如果探索成功,这可能成为万达地产未来10年的主营业务。但与其他抢食旅游地产开发商不同的是,寻求民企联合开发旅游地产模式,可能将成为万达地产主要运作方式。因为这种模式可以撬动更大型的项目,也能缓解相对较大的资金压力。 根据万达目前公开的信息，其目前打造的几个旅游地产项目都是涵盖了多种业态的大型旅游综合体项目；并结合各项目所处区位、资源情况，布局如体育、文化创意、商业等有特色的业态，同时明确各业态用地性质。万达发展旅游地产仍然沿用其惯用的成功模式——商业地产“订单模式”，通过这种模式，万达集团正悄悄在旅游地产领域快速扩张和成功掘金。 据悉，万达旅游地产选址的第一要求，就是这个地方的旅游具有号召力和知名度。 （2）、从2008年至今，万达民企联合舰队先声夺人在全国跑马圈地，计划投资近1700亿
A、万达长白山国际旅游度假区
早在1980年，长白山就被归入联合国教科文组织世界生物圈自然保护网，成为中国首批列入这个项目的地区之一。
长白山国际旅游度假区，是万达试水旅游地产的首个项目，而从这个项目开始，万达也首创了牵头民营企业打造旅游地产的成功案例。
万达长白山国际旅游度假区项目投资规模达200亿元，占地面积18.34平方公里（约2.7万亩），目前被列为全国重点旅游项目，同时也是吉林省的头号招商引资项目。位于长白山的该旅游地产巨无霸项目，已于2010年9月开始预售。 参与投资该项目的万达集团、泛海集团、亿利资源集团、一方集团、用友和联想都是中国民营企业的翘楚。据悉，在该投资联合体中，万达投资占到51%，其他5家共投资49%。该项目由万达牵头并实际操作。 B、万达民企舰队目前投资的其它旅游度假区项目
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（A）、大连金石国际旅游度假区
2010年9月, 大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家民营企业计划总投资500亿元（其中文化旅游项目投资300亿元）、共同打造大连金石国际旅游度假区项目。项目占地约9平方公里。度假区由万达商业规划研究院负责整体规划，并组织国内外一流设计公司共同完成，项目包括影视文化创意产业园、主题公园、度假酒店区、大连秀场、商业中心、文化旅游小镇等功能区。等功能区,计划于2011年开工，文化旅游项目2013年建成开业。 （B）、福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区 2010年6月17日,万达携手中国泛海、联想控股、辽宁一方集团等投资联盟,与福州马尾区、南平武夷山市分别签署《福州琅岐岛国际旅游度假区项目投资框架协议》和《武夷山国际旅游度假区项目投资框架协议》,计划在琅岐、武夷山投资开发大型综合旅游地产项目。
琅岐岛，地处闽江入海口，三面环江，东临大海，全岛总面积92平方公里，是福建省第五大岛。根据协议，琅岐岛度假区计划新建10座星级酒店、风情一条街、潜艇游乐场等配套项目，按照国际旅游岛的规格来打造，预计总投资在200亿～300亿元。项目计划从2011年初动工建设。
武夷山国际旅游度假区，是一个集购物、餐饮、旅游、游乐、娱乐、文化、休闲等多功能大型旅游综合开发项目，选址毗邻武夷山市未来城市中心区，净建设用地1.5平方公里，项目总投资30亿元，计划建设3座高档星级酒店、旅游度假小镇、时尚休闲购物中心、大剧院等配套设施。按协议，该项目由由大连万达、中国泛海、联想控股、一方集团投资联盟共同出资建设，计划计划2011年上半年开工建设,2012年底建成投入运营。 （C）、云南西双版纳国际旅游度假区
2010年9月10日,由大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家顶级民营企业联合投资的“西双版纳国际旅游度假区项目”在西双版纳签约。该项目总投资150亿元,并号称我国西部迄今为止投资额最大、内容最丰富、创新度最高的世界级旅游投资项目。 西双版纳国际旅游度假区，位于西双版纳傣族自治州首府景洪市西北部，占地6平方公里。项目包括主题公园、雨林高尔夫球场、傣家秀剧院、高端度假酒店区、商业中心、三甲医院、旅游新城等七个主要功能区。 4、上海九龙山潜心十年打造浙江平湖九龙山旅游度假区
九龙山公司创始人李勤夫先生自1983年涉足服装制造与销售，1988年开始从事外贸服装的加工制造，1990年与日本松冈株式会社携手合作一起开发国内、国际服装、和印刷市场，1998年共同发起组建了上海茉织华股份有限公司，并于1999年1月在上海证券交易所挂牌上市，2001年A股增发，2006年公司更名为上海九龙山股份有限公司。公司现以地产、印刷、造纸、国际贸易为主营业务。
2002年，上海茉织华与政府签约共同开发九龙山，2005年九龙山总体规划经政府批准，首期开发10.12平方公里。
（2002年浙江九龙山开发有限公司与浙江省平湖九龙山旅游度假区管理委员会签订的《九龙山区域开发建设协议书》、并于2004年签订《补充协议》约定，九龙山取得区域综合开发权；并由浙江九龙山开发代为垫付九龙山区域开发过程中的土地预征、房屋拆迁及安置房建设等费用。截止2009年12月2日，该项垫
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付款的余额约为4.44亿）。 九龙山旅游度假区，位于杭州湾国家一级口岸平湖市乍浦港，距上海，苏州，杭州均一小时路程。利用山，海，岛为一体的优美环境，将高尔夫，游艇俱乐部，马球，威斯汀酒店，商业街等融为一体，规划成为世界顶尖的度假胜地，服务于长三角乃至全世界。（截止2006年中,九龙山已售出500张高尔夫球场会员卡,售价为30万元/张。计划2006-2007两年整体销售1200张球卡）
三、关键成功因素分析
1、必要的旅游土地资源储备
旅游土地资源是开发的核心生产资料，是开发企业的命脉，同时，地价也是旅游度假区成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一，获得位置、环境优越，价格便宜的土地对开发企业而言非常关键，旅游度假土地资源的丰竭直接影响到开发企业的长远发展。 2、雄厚的资金实力
旅游度假产业是资金密集型行业，投资金额大，回收期限长，开发企业的发展需要有雄厚的资金实力做后盾。雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕的自有资金，而是要有良好的融资能力。 3、诚实可信的品牌
国内的企业，如上述的华侨城集团、横店集团、万达集团等在公众树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是极受欢迎的，保证了公司的成长环境。 4、准确的市场把握能力
旅游度假开发企业的市场把握能力是指企业准确把握市场运行规律和过程，以及国家的政策导向，掌握旅游度假产业的周期循环。主要表现在开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和现代营销手段的运用能力等方面。
C、项目产品类型
C-1. 商业：休闲商业区，集中世界特色高端物品，打造鄂东第一特色购物城。 C-2. 酒店：以国内外高档酒店为样版，建设五星级休闲酒店，软硬件设施均为国内一流。
C-3. 娱乐：建设度假区水上娱乐园，娱乐项目包括小型帆船、冲浪、滑水、快艇、水上摩托、沙滩等。
C-4. 养老院：建设鄂东高档养老院，为鄂东老人提供养老休闲的理想去处。 C-5. 住宅：建设高端低密度，低楼层花园式住宅区。
D、房地产价格定位
建议毛坯房平均价格为6000元/㎡。根据市场比较法测算销售价格，从鄂东南地区选取具有代表意义的项目进行价格比较。
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黄石房地产市场销售价格分析表：
案 例 名 称 项 目 天域名扬子 团城山 福 地 流天地 玉龙湾 大厦 豪 庭 （高层毛坯 ） （别墅 （高层多层 高毛坯 层 毛坯 ） ） 地 理 位 置 市 场 均 价 区位级差 销售能力 交通条件 周边环境 小区配套 景观条件 建筑规模 外观设计 户型设计 合计 差价率 权重 团城杭州路与马路汇处 4 7 4 4 7 7 7 8 9 57 山西白交 桂林北路（海关对面） 5900 杭州西路与大畈路交汇处 5980 鑫盛 中茵 卧龙山磁湖半（高层毛庄 岛 坯 （别墅） （叠拼） 式花园洋 房精装） 黄石市杭州东黄石广团城山路3号 会路18桂林南磁湖山号 路6号 庄旁 6100 19200 16000 5450 9 8 8 8 7 7 7 7 9 70 0.814 25% 9 5 8 8 7 7 7 6 7 8 8 7 7 7 6 9 9 6 8 6 8 6 8 7 5 8 6 7 7 7 7 6 5 7 6 8 6 5 7 6 7 8 6 9 9 69 63 57 68 59 0.826 0.905 1.000 0.838 0.966 5% 20% 25% 10% 15% 评估单价计算： 5450×0.814×25%+5900×0.826×5%＋5980×0.905×20%＋6100×1×25%＋19200×0.833×10%＋16000×0.966×15%=7633
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第三章 经济效益与社会效益评价
A、项目对社会的影响分析
本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面： A-1、引进先进的旅游度假区开发理念，推动鄂州市旅游业的发展 鄂州市旅游近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数旅游度假区开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。
海南国运丰集团在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过景观营造和综合旅游项目打造等方面力争建立我国中部地区的高档次标志性旅游度假区，着眼于在鄂州市的长远发展。
A-2、开发精品，提高人民的享受水准
本项目作为海南国运丰集团的大型开发项目，将从定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到度假区定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品度假区，进一步提高人民的享受水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个城南的建设品位，为鄂州市旅游度假区提供新的定义，并成为公司品牌建设的标志。
A-3、发展鄂州市经济，从实质上提升区域价值
根据鄂州市十一五及十二五发展规划制定的发展战略，鄂州市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于鄂州旅游产业的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将吸引1+8城市圈城市乃至周边省份大中城市的大批旅游度假消费群体，养老休闲养生群体、购物、享受美食群体前来旅游观光、度假、养生消费。极大提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域的整体品质和拉动旅游、地产消费，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升城市建设档次与水平，改善区域环境，提升城市形象，具有十分重要的意义。
A-4、提供高额的城市税收
该项目建成后，五星级酒店床位可达400多个，养老院床位800—1000个，高档商业街、200亩水上贵族游艇会所、山地娱乐项目等年收入可达2亿元以上，每年预计赢利8000万元，可创税收3000余万元。度假地产均在6000—8000元/㎡左右，阳光楼均价在10000—15000元/㎡左右，房地产税收可达7000万以上，两项合计创税收1亿以上。从而拉动鄂州市GDP和财政税收1—2个百分点的增长。
A-5、扩大长久的就业机会
项目的酒店、商业、养老、休闲娱乐等第三产业可提供8000—10000个就业岗位，将极大的减轻鄂州市当前的就业压力，同时，也成为这部分就业人群提供稳定的收入来源，提高他们的生活水准。
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A-6、提供全新的创业平台
项目建成后，将利用湖北省海南商会的优势，引进具有海南特色的旅游、观光、休闲、购物、美食、娱乐等相关产业，利用龙泉集团、福山咖啡、东盟自贸城，京润珠宝等知名品牌作为传统商业标志性代表，打造一种全新的旅游、餐饮、商业文化，让鄂州及周边城市人民在旅游休闲的同时，享受到轻松购物和体验异地生活品味，提高市民的生活品质。同时，公司以高度的社会责任使命感，利用与国家开发银行成功合作的海南国行担保投资有限公司的担保平台，拨付专项基金积极配合鄂州市人民政府开展创业工程，提供融资担保服务，帮助当地青年2000人左右投身花马湖旅游度假区服务业，发展家乡经济。
B、风险分析
1、政策风险及防范
近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。 2、销售风险及防范
本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成度假区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。
3、工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。
总之，该项目定位准确，优势较明显，中部旅游度假区产业中具有较强的竞争力，加之若严格控制开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。
C、社会评价结论
通过社会评价分析得出：本项目建成后，不仅给开发商和经营商带来可观的经济回报，同时给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益。又能扩大就业，为政府排忧解难。特别是作为我国中部地区高档次综合性旅游度假区项目，填补了这一地区的空白，对促进当地和周边地区旅游业的发展意义重大。
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第四章 项目规划设计建议与进度安排
A、项目规划设计建议
A-1.设计依据
1、新版《城市规划编制办法》；
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
3、《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002 年版)； 4、《鄂州市城市规划行政技术准则》 5、鄂州市城市总体规划
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
8、海南国运丰投资集团提供的鄂州市土地局测绘的地形图及征地红线图； 9、海南国运丰投资集团提供的设计任务书及要求； 10、项目策划公司提出的原则设计概念要求。
A-2.设计指导思想
本次规划以生态优先、景观优先、文化优先、市场导向、政府调控五大原则做指导，规划建设21世纪国家级度假示范区。 1、生态优先原则——度假区发展的坚实基础。 2、景观优先原则——度假区发展的生命源泉。 3、文化优先原则——彰显度假区地方独特性。 4、市场导向原则——弹性把握市场发展趋势。
5、政府调控原则——尊重市场科学引导和有效管理。
A-3.总平面规划建议
按照项目的“功能性”、“地标性”两大目标要求，将鄂州花马湖旅游度假区打造成休闲旅游度假圣地，养老养生休闲的天堂。项目总平面规划的原则是：依托项目地山青水秀的地理环境，做足花马湖水资源文章，营造良好的湖水园林景观。建设低密度的建筑设施。因此总平面规划拟建设以下子项目：入口广场、水上娱乐俱乐部、五星级酒店、水上乐园、中央广场、风情商业街、游艇俱乐部、花园度假区、滨水景物带、惬意假闲区、山地运动及攀岩区、休闲健身区、养老院及养老休闲区等。
（具体规划见设计方案总平面图）
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A-4.建筑设计主要规范及标准
主要规范及标准
1、《建筑结构荷载规范》 [GB50009-2001] 2、《建筑地基基础设计规范》 [GB50007-2002] 3、《混凝土结构设计规范》 [GB50010-2002] 4、《建筑抗震设计规范》 [GB50011-2001] 5、《建筑桩基技术规范》 [JGJ94-94]
6、《地下工程防水技术规范》 [GB50108-2001] 7、《砌体结构设计规范》 GB50007-2002 8、《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002 9、《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99 10、《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-2002 11、《人民防空地下室设计规范》 GB50038-94
12、《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93
A-5.建筑立面建议
作为建筑风格的主要构成部分之一的外立面，是通过色彩、形体、线条、以及自然光和人工光形成的光影、不同构件和材料使用节奏感、韵律感、体积感和质感等方面来加以表现的。要实现这些表现效果，在建筑的材料和一些基本构件的运用上，就必须有系统的思考，包括对外挂空调机、外飘窗、凸阳台、雨蓬、墙面雕塑、浮雕、排烟口、防盗窗等都要加以考虑。
在建筑外立面的设计上，对构成外立面的三个部分，即屋顶、主体和基座，要从材料的使用、色彩的搭配、建筑的整体形象与个性特征、与外部其他建筑之间的关系等方面作通盘考虑。遵循以下基本的原则： 1、单个建筑立面必须与社区整体形象相适应；
2、社区建筑立面必须与社区所追求的文化、概念、生活理念相吻合； 3、社区建筑立面必须以绿化、环保为基础； 4、社区建筑立面必须以适应人居环境为基础；
5、社区建筑立面既要与城市建设的大环境相适应，又要彰显自己的个性特色。
A-6.设计建议
一）、酒店
酒店设计应以“交通组织”为切入点，包括人流、物流和车流，既有内部员工的，也有外部客人的。功能不同的交通组织方式又将酒店分为既独立又相互联系的两部分：酒店的公共部分（简称“前馆”）往往是一座酒店形象、品质的表征，也占酒店投资金额的主要部分，因此常常被建筑师和投资方所重视，成为设计重点；而酒店的服务管理部分（简称“后馆”）的组织主要脱胎于酒店的经营管理模式。由于专业的限制，这一部分往往不被建筑师和投资方所重视。其实，
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后馆部分是确保一座酒店高速运营的根本保障，也是善待员工的人性化管理思想的最好体现。按国家旅游局的星级评定标准，后馆部分的设施状况和管理水平越来越影响到五星级酒店的评定结果。
酒店设计归根到底是以酒店的经营和营利最大化为目的，因此可以说公共空间的舒适性和易识别性，管理组织的便捷性和有序性是酒店经营的目标和保障。 前馆这部分的设计必须使客人产生一种体贴入微，家的感觉。便捷易找的功能服务分区，周到热诚的服务态度；以及由亲切的装饰触感、宜人的环境色彩和照明、舒适的温湿度、体贴的家俱设置等，它们共同营造的安逸祥和的氛围是至关重要的成功因素。
后馆部分虽然很少被旅客看见，但却是在平面设计中对整个酒店运营影响最大的部分。这部分的主要目标是管理和效率。设计中尤其要注意后馆部分与前馆部分的衔接位置。
二）、商务会所
1.会所装修设计空间要素。空间合理化设计能带给人们以美的感受是设计的基本任务。要用于探索时代、技术赋予空间的新形象，不能仅仅束缚在已有的空间形象内。
2．商务会所色彩要素。室内色彩除了会对视觉环境产生影响外，还直接影响人们的情绪、心理。科学用色有利于工作，有助于健康。色彩处理得当既能符合功能要求又能取得美的效果。室内色彩除了必须遵守一般的色彩规律外，还随着时代审美观的变化而有所不同。
3．商务会所光影要素。人类喜爱大自然的美景，常常把阳光直接引入室内，以消除室内的黑暗感和封闭感，特别是顶光和柔和的散射光，使室内空间更为亲切自然。光影的变换，使室内更加丰富多彩，给人以多种感受。
4．会所装饰要素。室内整体空间中不可缺少的建筑构件、如柱子、墙面等，结合功能需要加以装饰，可共同构成完美的室内环境。充分利用不同装饰材料的质地特征，可以获得千变完化和不同风格的室内艺术效果，同时还能体现地区的历史文化特征。
5．会所陈设要素。室内家具、地毯、窗帘等，均为生活必需品，其造型往往具有陈设特征，大多数起着装饰作用。实用和装饰二者应互相协调，求的功能和形式统一而有变化，使室内空间舒适得体，富有个性。
6．会所绿化要素。室内设计中绿化以成为改善室内环境的重要手段。室内移花栽木，利用绿化和小品以沟通室内外环境、扩大室内空间感及美化空间均起着积极作用。 三）、旅游地产
一、满足住宅的合理性标准
住宅户型在满足其定量的性能标准时，还需满足住宅的合理性标准。 1、户型室内“四明设计”；
住宅户内，实现“明厅、明房、明厨、明卫”，除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外，所有房厅均能实现自然通风采光。
2、保证合理的户型空间布局，户型方正实用； 3、每户至少2个阳台；
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4、三房及以上户型户户有开敞的景观视野；
5、三房及以上户型保证主卧向南，客厅全部向南； 6、公用卫生间干湿分离，方便使用；
7、三房及以上户型餐厅相对独立，能够自然采光通风； 8、户型设计遵循尽量多送面积的原则。
二、满足住宅的风水要求
客户对住宅有一定的“风水”讲究，在户型设计中应予以尊重及避免忌讳。 1、入口应尽量设玄关；
2、大门在户型设计中应讲究避让； • 大门正对电梯或楼梯是犯冲；
• 大门不能正对厕门，不直对客厅落地门窗； 3、厕所的门不与厨房的门相对； 4、灶不对门、主卧不对主卫门；
5、卫生间不处于整个户型正中位置； 6、尽可能避免“路冲”。
A-7.景观设计建议
建筑与景观的关系是“表”与“里”的两方面，建筑是给人以居住、办公、商业、生产等使用功能的场所，景观则是起到美化场所环境，软化建筑的直线棱角和大体量所带来的压迫感，丰富整个场地环境的作用。因此，首先要把控好地产项目的整体规划和建筑风格，景观设计要重点考虑六大元素。
空间：空间是人们为了自身的目的而围合和选择某个区域或是室外活动的场所。因此空间设计是包含两个方面的内容：
1、针对项目本身的空间环境进行设计。如项目本身的场地条件为坡地，这样景观空间就自然定义为坡地景观，这样的场地有利于形成动态的布局形式，通过阶梯、眺望台及挑台的运用，自然坡度的变化就得以强化和夸张。斜坡也为瀑布、跌水及水幕的设计带来了良机。
如场地条件为平地，那么水平场地就有利于设计成单元状、晶体状及几何状规划布局。相对坡地，水平场地景观趣味就较少，需要人工进行设计产生焦点和中心。
2、针对项目的空间与空间的环境设计。如场地为两个不同的地块，那么就要根据项目的定位而选择不同的围合方式联系起来。
中心：中心是景观中用于描述中心形式和场所的词语，中心在景观中是兼有形式和场所两重功能，能够吸引人或是占据视觉的主导地位。因此，中心是具有形式与标志性的景观“空间”。
中心作为三种具体形式在景观规划中出现：
1、中心空间。如果一个空间在特征、形式和感受方面与周边的环境不同，那么这个空间就可以作为中心，如沙漠中的一片绿洲、林中的空地、规则场地中的自由水面、水平场地中的高台地等都是场所作为中心的实例。
2、公共雕塑。在景观中公共雕塑同样可以扮演中心的角色，其除了本身的形象外，还兼有文化和美学的精神层次的意义。因此，雕塑是具有定向的功能的。
3、建筑。景观中的建筑作为焦点和地标也扮演着中心的角色。特别是在自然、田园式的环境中，独立的建筑作为中心更为明显。
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节点：节点是景观的空间组成部分，通过景观节点提供整合的、精致的小空间和复杂的过渡空间。节点是位于两个大空间或者是在建筑与景观空间的小空间。
节点作为四种具体形式在景观设计中出现：
1、出入口。出入口是一种景观类型向另一种景观类型转折的标志，或者是一种空间转折到另一种空间的标志。所以，出入口意味着到达或离开，自然成为焦点的空间，它可以是真实的景观构件，或许是象征性的。出入口的构筑物可以是建筑、雕塑、地形或是植物构成。
2、建筑入口空间或架空层空间。建筑入口空间的用途明确为建筑入口的景观或是建筑入口的前广场。架空层的用途明确为联系室内与室外空间的过渡“灰空间”。两个空间所面临的问题是要么空间太小要么太大，不如出入口的到达或离开的用途明显，因此往往受到忽视。实际上，如果建筑入口空间和架空层空间设计的丰富完善，它完全可以起到画龙点睛的作用。
3、功能性的空间。一个成功的景观设计除了有供人观赏的作用外，更重要的是要具有使用性，等待、休闲、交流、运动、玩耍、庇护等实用功能的节点必须在整个景观园林中出现，充分体现以人为本的原则。
4、窗和框景。景观中的窗户及其构件既是空间的节点也是视觉的节点，用形式化的构件在两种环境之间建立了视觉联系。他所提供的是“框景”的视觉感受，作为序列景观空间的一部分，通过在景观中的视觉运动来叙述景观的变化。
路径：空间、中心、节点作为不同的空间类型散点式的出现在场地中，他们之间必须通过媒介联系在一起才能完整的构成整套景观系统，那么这个媒介就是路径。与空间一样，路径也是景观设计中基本的结构要素，因为路径在景观的使用和感受设施方面扮演着核心角色。
路径的功能体现在以下方面： 1、通达性。路径的作用在于使使用者能够在场所内或场所之间便利的通行，好的路径设计鼓励人们进入并享受景观。而失败的路径设计经常出现断头路、多岔路等可达性很差的效果。
2、多样性的选择。在相似的地带中长时间的行走会使人疲倦。在设计中，多样性的节点和景观设施一定要考虑在内。因此路径的形式、空间和边界的合理组织就能避免单调或者创造丰富、可变的景观效果。
3、景观廊道。我们在设计中经常提到景观轴线要明晰，实际上轴线就是景观廊道，这是建筑环境之间的空间连接，由水和植物构成的线性连续性空间，强化了建筑与景观之间的流线关系，方便人们直达景观的中心和各个空间节点。
4、梳理整个景观空间的交通系统。路径设计不仅仅是要考虑单个、独立的路径设计，还要考虑路径的系统和网络。以不同的方式将路径连接起来。不同的路径会有不同的功能和目标，有些是便捷的穿越，有些则是在景观中慢慢的游觅。因此，路径的形式强烈的影响空间的形式，轴线能够辅助空间形成秩序，强化控制性。而曲线路径则意味着自然性。因此，成功的路径设计一定是轴线和曲线路径的结合。
B、给排水设计
1、给排水 ① 设计规范
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《建筑给水排水设计规范》 [GB50015-2003]（03年版） 《建筑灭火器配置设计规范》 [GB50140-2005]
《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001]（05年版） 《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006] 《室外给水设计规范》 [GB50013-2006] 《室外排水设计规范》 [GB50014-2006] 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 ② 给水设计 Ⅰ水源概况
本项目生活、消防用水均由市政给水管网供水 生活用水量Q=1500M3/D（150M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。 Ⅱ给水系统
度假区各栋5层以下建筑由室外给水管网直接供水，5层以上由无负压供水系统供水。 Ⅲ消防系统
度假区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从吴都大道及洋澜路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。 ③排水设计
度假区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。
度假区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。
各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入度假区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。 2、电气设计说明 设计依据：
规划要求：
项目建设及其他资料和要求； 国家现行有关技术规程规范；
设计范围：10/0.4KV供配电系统、动力与照明系统、防雷接地系统设计、消防报警及联动控制系统、建筑智能化系统设计。 （1）供配电系统： 负荷等级： 一级负荷：消防控制中心和地下车库消防设备，电梯、备用照明、通道照明、生活泵、排污泵、安防系统、弱电系统。 二级负荷：二类高层住宅的消防用电。 三级负荷：普通商业等用电设备。 负荷估算：
按单位容量估算，住宅用电负荷约：5401.13 KW(单位容量按60 W/㎡),商业用电负责为1220.85 KW(单位容量按80 W/㎡)，其他按10%，估算为662.19 KW，合计估算为7284.17 KW.
设计1000 KWA变压器7台，另设计一台1000 KWA专用变压器 供电电源选用双回路电源供电。 （2）防雷接地系统
三类防雷建筑物，二类防雷建筑物，接地装置利用建筑物基础，接地此阿勇TN-S保护方式，商业采用TN-C-S方式，在设置等电位连接箱。
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（3）电气消防设计
在楼梯走道，电梯前室、配电室消防控制室设置应急照明、火灾应急照明和疏散指示标志。
（4）火灾自动报警系统设计 消防控制室设于一层，内设火灾报警控制器1套，包括火灾联动控制柜和广播通讯柜，各建筑设施消防控制分中心。 （5）智能化设计说明
设计内容：弱电智能化系统包括综合布线系统，有限电视系统、公共广播系统、电视监控系统、防盗报警系统、出入口控制系统、消防报警及联动系统，可视对讲系统。 3、电梯设计
本项目电梯维消防电梯兼无障碍电梯，电梯内部应符合无障碍电梯要求。 4、节能节水措施
设计依据：为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖北省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。
建筑部分节能设计： （1）、外窗均采用中空玻璃，并设置活动外遮阳。 （2）、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 ① 浅色饰面。
② 外加保温隔热构造。
③ 采用倒置式屋面和种植屋面，以增加温隔热性能。 （3）、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 （4）、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 （5）、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。 5、电力节能措施 （1）、照明节能设计：充分利用自然光线，节约电能，在房间采用高效发光的荧光灯及高效节能灯管。增加照明开关点，分时控制。 （2）、电动机节能设计：电梯及生活供水设备采用变频调速控制。 6、节约用水措施
生活给水市政压力足够部分直接由市政直供，加压部分采用区域无负压给水设备。卫生器具使用节水型，公共卫生间此阿勇自闭式冲洗阀。
第五章 环境影响评价
A、编制依据
《污水综合排放标准》GB8978-1996； 《城市区域环境噪声标准》GB3096-93； 《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；
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《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。
B、环境现状
大气质量现状,根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。
C、项目建设对环境的影响
项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。
D、环境保护措施
1、设计依据
《环境空气质量标准》； 《城市区域环境噪音标准》； 《大气污染物综合排放标准》； 《室外排水设计规范》。 2、设计原则
① 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和鄂州市有关排放标准。
② 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。 3、治理措施 ① 污水治理
本项目室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。度假区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入度假区雨水管道。 ② 噪声治理
高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。
各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 ③ 固体废物治理
度假区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在度假区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。
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第六章 劳动卫生与消防
A、指导思想
以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。
B、职业安全卫生健康对策与措施
1、安全施工保障措施
①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。
②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 ③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。
④建立健全项目安全施工应急救援体系。
⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。
⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。
2、职业卫生健康对策与措施
①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。
②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。
③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。
④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 ⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。
⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
C、消防设计
1、设计依据与原则
《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006] 《建筑灭火器配置设计规范》 [GBJ140-90] 《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001] 《火灾自动报警系统设计规范》 [GB50016-98]
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《建筑内部装修设计防火规范》 [GB50222-95]
本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。 2、总体消防设计
本项目为多层建筑,耐火等级为二级。
本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。
3、室内装修防火
室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。 4、消防道路设计
商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。
住宅部分：住宅四周已有环形道路，度假区内设不小于4米的环状道路。 5、水量
室内消火栓用水量：30L/S 室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S 6、室内消火栓系统
度假区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。 7、室内消火栓系统
度假区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。
8、自动喷水系统
度假区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。
第七章 项目招投标
A、项目招标投标概述
招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，项目工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。
1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。 改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。 2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。
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改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。
3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。
在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。
4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。
由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。
5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化
公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。
B、项目招标投标因素分析
招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。 1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。
首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。
其次，项目投资方与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。 第三，在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。
2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。
在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。
3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。
近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义
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已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。
4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。 招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。
5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。
招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。
6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。
一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。
C、招标依据
根据《中华人民共和国招标投标法》达到下列规模标准之一的，必须招标： ①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的； ②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； ③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的； ④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。
序 号 名 称 招标情况 备 注 49
不招标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目勘察、设计 土方工程 桩基工程施工 土建工程施工 装修装饰工程 水电工程 度假区绿化、景观塑造 度假区道路及基础设施施工 重要设备、建筑材料等物资的采购 项目监理 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 D、招标范围 E、招标方式
项目招标均采用公开招标的方式。
项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。
F、项目开发进度安排
F-1.建设周期安排
在保证施工质量的前提下，根据本项目的特点和工程量大小，以及现有施工水平和施工条件，计划本项目综合工期为3年，其中一期工程2014年4月－2015年6月；二期工程2015年7月－2017年4月。
F-2.施工进度安排
（1）前期工作阶段（2014年4月-2014年6月）
1）成立项目建设领导小组，项目建议书的编制及报批立项；
2）可行性研究报告和环境影响评价报告编制及报批，完成立项审批； 3）完成项目初步设计和施工图设计； 4）施工单位和主要材料的招投标工作。
（2）一期工程施工阶段（2014年7月－2015年6月） （3）二期工程施工阶段（2015年7月－2017年4月）
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在达到竣工验收要求后，进行最后的工程验收，并交付使用。
F-3.销售周期安排
根据项目施工进度，本旅游地产项目一期预计2014年4月初开盘：二期预计2015年7月底开盘。
开盘后两个月内，即至2014年9月底，完成一期总销售任务的40%，，期间完成销售金额约9000万；
开盘后六个月内，即至2014年12月底，完成总销售任务的70%，期间完成销售金额约6800万；
开盘后12个月内，即至2015年4月底，完成总销售任务的90%，销售金额约4500万，二期开始积蓄客户资源；
至2015年7月底，二期开盘销售，至2015年9月底，完成二期总销售任务的40%，期间完成二期销售金额约8000万元。此时一期房屋进入交房时间。 开盘后十八个月，即至2015年12月底，完成二期总销售任务的70%，期间完成销售金额约6000万。车库完成销售任务的30%，期间完成销售金额为1300万元。 开盘后二十四个月，即至2015年6月，完成二期总销售任务的90%，期间完成销售金额为4000万元，车库完成销售任务的70%，期间完成销售金额1700万元。 开盘后的三十个月后至2016年12月，完成全部销售金额。 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： （1）、推广渠道 ① 报纸广告
包括楚天都市报，鄂州日报，在建设前期既项目建成后进行大力推广。 ② 短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 ③ 影视广告
当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 ④ 单张派发
贯穿项目营销始终的宣传利器，鄂州地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 （2）、媒体宣传组合
开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传吴都休闲广场，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，举办各种活动，扩大在鄂州的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。
影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。
报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。
单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到鄂州的每一个角落。 短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。
公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情
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况举行。
第八章 项目费用估算
费用估算依据：
1 土地使用权取得费附加
1.1 国土契税 土地评估价格×3% 1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆 迁管理费
1.4 国土勘测费 1.5 拆迁代办费 1.6 现状实测费
2 前期工程费 中高档楼盘 约80 元/M2—100 元/M2 别墅 约180 元/M2 2.1 方案设计费 多层1.8 元/M2，高层2.2 元/M2
2.2 水文地质勘察设计费 多层3.1 元/M2，高层3.6 元/M2
2.3 施工图设计费 多层18-22 元/M2，高层35 元/M2，别墅100 元/M2 2.4 施工图图审费 多层1.8 元/M2，高层2.2 元/M2 2.5 基础设施设计费
2.5.1 市政工程设计费 多层1.8 元/M2，高层2.5 元/M2 2.5.2 电信设计费 1 元/M2
2.5.3 有线电视宽带设计费 0.4 元/M2
2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4 元/M2 2.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7 元/M2 2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85 元/M2 2.8 晒图费 0.5 元/M2
2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2 元/M2 2.10 工程招标管理费 0.42 元/M2 2.11 环保费/日照分析费 0.5 元/M2 2.12 建筑地方高等教育费 12 元/M2
2.13 人防费 多层15 元/M2 （旧城 10 元/M2）
2.14 商品房测绘费 0.8 元/M2(住宅) 1.2 元/M2（商业用房） 2.15 白蚁防治费 1.6 元/M2
2.16 散装水泥专项基金墙改 10 元/M2 3 建筑安装工程费 810 元/M2—1260 元/M2 3.1 建安成本 多层800 元/M2，高层1250 元/M2
3.2 监理工程招标费管理费 多层0.1 元/M2，高层0.14 元/M2 3.3 土建工程监理费 多层8.4 元/M2，高层10 元/M2 3.4 土建工程质检费 多层1.5 元/M2，高层2.1 元/M2 4 基础设施建设费 190 元/M2—230 元/M2
4.1 市政工程建设费 多层70 元/M2，高层100 元/M2 4.2 市政工程质检费 多层1 元/M2，高层1.5 元/M2 4.3 小区供电工程费 22 元/M2
4.4 小区给水工程费 供水基金 15 元/M2 接水 15 元/M2
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4.5 小区供气工程费 14 元/M2 4.6 有线电视宽带工程费 6 元/M2
4.7 小区路灯工程费 双路 64 万/公里 单路39 万/公里 4.8 小区绿化费 25—30 元/M2 4.9 小区通讯通邮费 16 元/M2
房地产项目费用估算
一 土地费用
1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税 出让金×3%
二 建安费用 810 元/M2—1260 元/M2 含建设及基本安装
三 前期费用 中高档楼盘 约80 元/M2—100 元/M2 别墅 约180 元/M2 1 规划设计费 建安费×3%
2 设计招投标管理费 总投资×0.02% 3 勘查费 设计概算×0.5% 4 设计监理 规划设计费×2% 5 施工监理 建安费×1.4% 6 施工证费
7 规划证费 建安费×0.6%
四 配套费用 190 元/M2—230 元/M2 1 住宅配套费用 用地红线外
2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等 五 其它费用
1 管理费用 （建安+前期+配套）×3% 2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计
3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上 六 营业税费 销售收入×6.1% 1 营业税 销售收入×5%
2 城市维护建设税 营业税×7% 3 教育附加税 营业税×4% 4 印花税 销售收入×0.05% 5 交易管理费 销售收入×0.5%
即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%
A、项目开发成本估算
A-1.土地费用的估算
主要是土地租用费=租金标准×土地面积×容积率修正系数×用途修正系数
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A-2.建筑安装工程费用的估算
建筑安装工程费的组成是：1直接费2间接费3 利润 4 税金
直接费由直接工程费（人工费、材料费、施工机械使用费）和措施费（为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用）组成。
间接费由规费（①工程排污费②工伤保险费③社会保障费：养老保险费、失业保险费、医疗保险费。④住房公积金）、企业管理费（①管理人员工资②办公费③差旅交通费④固定资产使用费⑤工具用具使用费⑥劳动保险费⑦工会经费⑧职工教育经费⑨财产保险费⑩财务费⑪税金⑫其他）组成。
A-3.前期工程费用的估算
前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
A-4.基础设施建设费用的估算
序号 1 2 3 4 5 6 费用名称 费用标准 城市基础设施配套费 建设面积×收费标准 人防工程 应建防空地下室面积×费用标准 防空地下室易地建设费 绿化工程 易地绿化费＝标准绿地占地面积-实易地绿化费 际绿地占地面积）×费用标准 室外市政工程 按设计概算的一定比例估算 室外供水工程 按设计概算的一定比例估算 室外供电工程 按设计概算的一定比例估算 A-5.配套设施建设费用的估算
主要包括不能有偿转让的配套设施建设发生的支出。
配套设施应包括：景观、休闲区、教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它设施。 按照项目内容，由项目概算人员计算确定。
序号 名称 备注 54
1 营业税 营业额×5% 2 城市维护建设税 营业税税额×税率 3 教育费附加（含地方教育费附加） 营业税税额×税率 4 所得税 应纳税所得额×33% 5 房产税 自用或租赁时缴纳，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 6 印花税 根据各种不同类型的合同情况来缴纳 A-6.开发相关税费的估算
A-7.不可预见费用的估算
序号 费用名称 1 基本预备费 2 涨价预备费 备注 费率：投资估算按5%-8%，初步设计概算按3%-5% 由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用 B、项目开发费用估算
B-1.管理费用的估算
从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括：工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、办公费、差旅费、劳动保险费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质的开支。 按前5项费用之和的3%-5%计取。
B-2.财务费用的估算
为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。按预计贷款额度、贷款时间及贷款利息估算。
B-3.销售费用的估算
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序号 1 2 3 费用名称 广告宣传费 销售代理费 其他销售费用 合计 备注 约为销售总额的2-3% 约为销售总额的1.5-2% 约为销售总额的0.5-1% 约为销售总额的2-4% C、编写投资成本费用估算表
表1-1 投资成本费用估算表
序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 二 9 10 11 三 计算依据 1-8项之和 土地费用=土地使用出让土地费用 金+拆迁安置补偿费+征地费用 前期工程费一般占到建筑安装工程费用 的3%-6% 基础设施建一般占到建筑安装工程费设费 的15%左右 建筑安装工根据楼层和结构进行估算 程费 公共配套设可以按建筑安装工程费用施建设费 的3%-5%进行估算 开发期间税可以用建筑安装工程费用费 的8%-15%进行估算 按实际计算也可用建筑安其他税费 装工程费用的3%进行估算 不可预见费 1-7项的1%-3 开发费用 9-11项之和 管理费用 开发成本的2%-3% 财务费用 按实际计算 销售费用 销售收入的3%-5% 合计 项目 开发成本 单价/（元/㎡） 合计/万元
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D、开发期经营税费的计算
D-1.与交易有关的税费，编写与交易有关的税费表
表1-2 税费表
序交易税费的类别 号 1 营业税 2 城市维护建设税 3 教育费附加 防洪工程维护费（此项各地征4 收不一样 5 6 印花税 交易服务费 合计 计算依据 销售收入×5% 营业税×7%（外资企业免征 营业税×3（外资企业免征 销售收入×0.09% 销售收入×0.05%（或房地产交易价的0.05%） 销售收入×0.1%（或房地产交易价的0.1%） 销售收入×5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为销售收入×5.65% D-2.土地增值税
土地增值税率表 级数 计税依据 tdzyw适用税率 30% 速算扣除率 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 增值额超过扣除项目金额200%的部分 0 2 40% 5% 3 50% 15% 4 60% 35%
计算公式：
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
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D-3.企业所得税
企业所得税的税率为25%的比例税率。
企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率 应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
第九章 项目投资估算与资金筹措
收入估算
表1-3 销售收入与经营税金及附加估算表
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 ··· 项目 销售收入 可销售面积 单位售价 销售比例 经营税金及税金附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 合计 1 2 3 ··· N
表1-4 借款还本付息表
序号 项目 1 借款还本付息 1.1 期初借款本息累计 本金 利息 1.2 本期借款 1.3 本期应计利息 1.4 本期还本 1.5 本期付息 2 借款偿还资金来源 2.1 利润 2.2 折旧费 2.3 摊销费 2.4 其他还款资金
合计 1 2 3 ··· 58
第十章 项目财务评价
A、盈利能力分析
A-1.静态盈利能力分析
（1）利润总额（简称利润或税前利润）=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税-弥补亏损
（2）投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额÷总投资×100%
（3）投资净利率=年平均净利率÷总投资×100%
（4）资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%
（5）销售净利率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100%
（6）销售净利率=税后利润÷销售收入×100%
（7）销售毛利率=（税前利润+开发费用）÷销售收入×100%
（8）成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）÷投资总额×100%
（9）静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）
（10）
表1-5 损益表（单位：万元）
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 4 5
项目 经营收入 销售收入 出租收入 自营收入 经营成本 商品房经营成本 出租房经营成本 运营成本 修理费用 经营税金及附加 合计 1 2 3 ··· N 59
6 7 8 9 9.1 9.2 9.3 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 应付利润 未分配利润 A-2.动态盈利能力分析
（1）财务内部收益率（FIRR）
(CICO)(1FIRR)ti1nt0
（2）财务净现值（FNPV）
FNPV(CICO)t(1FIRR)ti1D
（3）动态投资回收期
(CICO)(1FIRR)ti1Dt0
（4）现金流量表
表1-6 全部投资财务现金流量表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 2.1 2.2 2.3 2.4
项目 现金流量 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 现金流出 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 合计 1 2 3 ··· N 60
2.5 2.6 2.7 3 4 经营税金及附加 土地增值税 所得税 净现金流量 累积净现金流量 表1-7资本金现金流量表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4 项目 现金流量 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 现金流出 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付 净现金流量 累积净现金流量 合计 1 2 3 ··· N B、清偿能力分析
B-1.借款利息
简化计算每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款÷2）×利率。
B-2.借款偿还期
Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额）。
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B-3.资产赌债率
资产负债率=负债总额÷资产总额×100%，其中负债总额=流动负债+长期负债。
B-4.流动比率
流动比率=流动资产÷流动负债
B-5.速动比率
速动比率=速动资产÷流动负债，速动资产=流动资产-存货
表1-8 资产负债表
序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 项目 资产 流动资金 应收账款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 负债 流动负债 应付账款 流动资金借款 其他短期借款 长期借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计 所有者权益 资本金 资本公积金 盈余公积金 累计未分配利润 合计 1 2 3 ··· N 计算指标：1.资产负债率（%） 2.流动比率（%） 3.速动比率（%）
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C、资金平衡分析
表1-9 资金来源与运用表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 3 4 项目 资金来源 销售收入 出租收入 自营收入 自有资金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 资金运用 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 盈余资金 累计盈余资金 合计 1 2 3 ··· N 表1-10 投资计划与资金筹措表
序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 项目 项目总投资 开发建设投资 经营资金 资金筹措 资本金 借贷资金 预售收入 预租收入 其他收入 合计 1 2 3 ··· N
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第十一章 项目不确定性分析
临界点分析
由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。
度假区和旅游地产投资是一个动态的过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个项目投资过程中的有关费用和后期的收益情况作出准确的估计。
度假区经营、旅游地产租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。
1、旅游地产租售价格
租金收入或销售收入构成旅游房地产投资项目的主要现金收入，因此租金或售价对房地产投资项目收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金或售价又非易事。
2、土地费用
土地费用是项目投资分析中一个重要的计算参数。在进行开发投资分析时，如果开发投资者还没有获得土地使用权，土地费用往往是一个未知数。
3、开发周期
项目开发周期大体上由前期、建造期、租售期和经营期四个阶段组成。在前期阶段，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托建筑师作规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施的使用等手续。在建造期阶段，建筑施工工期的变化影响投资收益实现时间的长短和贷款利息的多少。由于受某些特殊因素的影响，可能会引起施工工期的延长。在出租期或出售期阶段，出租期或出售期的长短与宏观的社会经济状况、市场供求状况及居民购买力有直接的关系。在经营期，旅游度假市场繁荣情况与度假区经营有直接的关系。
4、建安工程费
在房地产开发项目进行投资分析的过程中，建安工程费的估算比租金或售价的估算要容易一些。但即使这样，分析时所估算的建安工程费与实际建安工程费之间也不一定相符。导致建安工程费发生变化的原因主要有两种。
（1）由于建安工程费的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年时间，这期间由于建筑材料和劳动力价格水平的变化，可能出现建安工程费上涨或下跌的情况。
（2）当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，导致建安工程费用改变。
5、融资成本
融资成本的高低是由贷款利率决定的。贷款利率的变化对许多财务评价指标都有影响。房地产投资周期长，其间政府宏观政策的变化及经济运行情况都可能引起贷款利率的变化。
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6、出租率
出租率是可出租的建筑面积占总建筑面积的比例。与之相对应的一个概念是空置率，它是指准备出租但没有出租出去的建筑面积占总的可出租建筑面积的比例。
7、建筑面积
当项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设的建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金或销售收入与总建造成本。
8、投资收益率
投资收益率取值的变化对现金流量分析、投资项目开发价值和一些盈利能力评价指标有所影响，投资收益率的微小变化都会影响到财务评价的最终结果。如前所述，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后净经营收入除以投资收益率来得到。
临界点，是项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。因此，临界点就有了以下叫法：盈亏平衡点、收支平衡点、保本点、损益平衡点等。
临界点分析是对度假区及旅游地产投资项目中的各变量（开发或销售量、成本、销售利润率等）进行综合分析的一种技术经济分析方法，临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。
根据以上原理，推算得出结论最低销售价格和最高取得价格分别是：
第十二章 项目法律及政策性风险分析
A、项目法律风险分析
土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等有关国家政策改变可能会影响项目开发的各个层面。例如，国家对金融市场的宏观调控，增加利率、降低利率、人民币升值或者贬值等都会对项目开发造成一定的影响。
（1）项目用地法律手续分析
花马湖湖景山地块法律现状如下： 1、土地所有权：农村集体
2、土地使用权归属鄂城区政府，征地批文见：； 3、现规划土地用途为旅游度假区用地； （2）项目合作方式及其风险分析 1）合作方为鄂州区政府 2）主要合作条件：
1、国运丰集团以投资方式取得旅游度假区及商品住宅的土地使用权，并负责建设、开发、销售工作。
2、鄂城区政府负责完成项目计划立项、规划调整、征地、拆迁安置补偿、
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土地出让、办理土地使用权证、协助报批报建等手续和双方约定的工作；保证土地使用权出让到国运丰集团名下的合法性；
3、区政府提供的优惠政策包括：减免20%营业税，所得税两免三减半（各地块分别计算），非花湖项目的所得税抵扣地价、基础设施配套费由80元/平方米降至25元/平方米等等
4、付款方式：在拿到土地证时支付土地证所载面积土地地价的50%，余款在开发周期内付清。 3）合作风险控制：
1、由于合作方为鄂城区政府，合作方式上的法律风险较低；
2、湖景山地块已具备土地出让条件，不存在取得土地使用权的法律障碍 3、为促使鄂城区积极办理地块报批手续，将在合同中写明适用双倍返还定金条款；
4、付款方式上，我方付款进度与对方办理相关法律手续及完成交地工作相配合。
5、总体评价：花马湖旅游度假区项目法律风险较低，具备法律上的可行性。
B、项目政策性风险分析
由于国家或地方政府的政策变化而给项目企业带来的风险。政府政策的出台，其目的都是积极的，都是为在宏观方面，使项目得以稳定、合理、有序地发展。但是对于项目投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制旅游、地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，如有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策等，均对房地产投资带来巨大的风险。频繁的出台的政策会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变,带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,会导致项目达不到预期目标或偏离本来的意图,从而导致亏损。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 1、产业政策风险
国家产业政策的变化影响旅游、地产商品需求结构变化，决定着旅游产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､旅游地产的繁荣｡政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给开发企业带来损失｡ 2、城市规划风险
城市规划的风险主要来自于对城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对旅游和地产业带来影响｡因此，能不能及早预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素｡ 3、土地政策风险
开发经营以土地为载体，土地政策的变化势必对旅游度假区产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来项目投资风险｡ 4、税收政策风险
项目涉及的税种多，占开发成本比例较大，税率提高，开发企业将面临巨大成本风险｡开发企业想要获取更多利益，必须关注与其有关的各项税收政策信息。 5、金融政策风险
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项目开发经营绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。特别是2008年以来，央行加大对房产信贷业务的调控，对土地储备贷款､房地产开发资金贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等八大方面作了严格规定，对房地产投资的资金链提出了严峻考验。
C、项目市场风险分析
市场风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。 市场风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
项目开发成本过高，定价也随着升高，造成消费者购买力下降，影响销售，导致资金的回收过慢，间接地导致了开发公司的资金无法快速回收而继续投资其他更高利润的项目。而定价过低地话，虽然消费者购买力变强，开发公司的资金回收也快，但是可能造成收入与支出持平或亏本现象。
市场的供求关系变化的不确定性对旅游度假区及地产行业产生巨大的风险 。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。 项目不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资的资金流动差。项目位置的固定性增加了开发经营的复杂性和难度。土地的自然地理位置是固定不变的，但是，其社会经济位置却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。当位置由劣变为优时，地价会上升；相反，则地价下跌。
且项目投资规模越大，投资者承担的风险越大。规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢。这些都影响了项目的流动性和变现性，使得项目开发与经营在市场供求关系的变化中具有巨大的风险。
D、项目经营风险分析
由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等造成企业信誉受损而引起经营性风险。
项目市场状况的变动、国内外社会经济变动、经济政策变动、金融危机等也会造成一定的经营性风险。 项目经营管理技术风险，科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成经营性风险。 项目经营管理企业内部风险，由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营性风险。
（如企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等）。 项目建成后，投资过程就转入到旅游区经营房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产开发经营风险最
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大的环节之一，主要包括营销策划风险，物业管理风险和其他风险。 1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回？利润能否实现？在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。 2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务。因此，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等。 3.其他风险
其他风险指有很大的不确定性，其中包括不可抗力，以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是可能是重大的。总之，房地产开发经营是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部门。施工单位、消费者等之间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问题。因此，能否正确、及时的识别风险会直接影响到开发经营的成败，在开发经营中应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全面。系统的风险分析，以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险。
E、项目金融风险分析
1、通货膨胀风险
休闲度假型旅游项目本身档次较高，如果通货膨胀率下降则会抑制对此类产品的需求，给投资者带来损失；如果通货膨胀率增大则会刺激需求，对投资者有利。但当通货膨胀率大幅度上升时，则会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费用的上升，这样不仅会影响到后期的采购，而且会增加成本。 2、利率风险 当利率上升时，休闲度假型旅游项目的投资者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个休闲度假型旅游产品市场将形成一方面生产成本增加，另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者带来损失。 3、市场供求风险
市场是不断变化的，休闲度假型旅游地产市场的供给和需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成价格的波动，从而导致投资的实际收益偏离预期收益。
4、获利能力风险
开发任何项目的一定是以投资获得最大的利润为目的，如果项目获利能力比较低，必然会致使整个项目开发失败。 5、变现能力风险
休闲度假型旅游项目的开发周期较长，因此其变现性能较差。
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F、项目技术和自然环境风险分析
技术风险是指由于技术方面的不确定性所带来的风险。 1、项目的规划设计风险 与普通旅游项目相比，休闲度假型旅游地产项目对产品设计要求比较高，如果设计方面一旦出现问题，这种风险将直接关系到休闲度假型旅游项目建成投入使用后在市场上的竞争力和经营的持续性，关系到投资者的利益，影响比较深远。 2、建筑材料和设备的选择风险
如果材料、设备选用不合适，一方面会导致原有工程设计失误而重新进行设计，影响到项目的进度并且导致成本的上升; 另一方面，如果采用新材料和新设备替换，会造成原有材料的浪费，最终这些增加的成本或浪费的材料将变成投资者的损失。
3、施工安全风险 4、工期拖延风险
影响建设工期的因素很多，但是概括起来主要分两种。第一种，由于承包商自身原因所致; 第二种，非承包商原因所致，其主要原因有: 开发商因缺乏休闲度假型旅游项目的开发经验，而对设计要求不断变更，资金周转出现问题，工程款支付不及时，停水、停电以及异常气候条件，在相关部门办理手续时效率低下等。
5、生态自然风险 （1）、休闲度假型旅游项目的生态体系通常相当脆弱，如果项目在建设过程中对周围的环境造成严重的污染和损害，并且使景区生态遭到了破坏，可能会导致项目成本支出增加甚至停工的风险。 （2）、休闲度假型旅游项目的价值在于其本身的品位和特点，这是对旅游消费者产生吸引力的关键。如果开发运营过程中对资源环境保护不当，使其失去了自然的特色，就会削弱此类项目对旅游消费者的吸引力，从而产生风险。 发生安全风险必将导致人身和财产损失、效率下降等，安全工作贯穿了施工全过程，落实各项安全技术措施，有效杜绝各类不安全隐患，杜绝、控制和减少各类伤亡事故。
G、项目风险控制对策
一．风险预测
在项目投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。
（1）通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。
（2）通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整项目投资，尽可能地顺着国家或政府的政策来进行房地产的开发与经营，从而更好地得到国家或政府的支持。
（3）对该地区的环境条件、天文资料、地理地貌、气候条件等做一定的了解和分析，以减少风险，增加投资收益。
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二．风险控制
投资者对风险进行预测与分析后，结合风险的程度进行决策。各种不同的投资项目和投资方式各有不同大小的风险。选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失，是一种最有效的方法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。 三．风险转移
项目开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。
（1）保险转移。世界上许多国家都开办了政治风险保险，开发商可通过购买政治风险保险将政治风险加以转移。对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿。还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司。
（2）契约合同转移。房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人。例如一家房地产开发企业可能因为缺乏销售及售后服务能力，可以与另一家企业签订合同，由后者负责房屋的销售和维修服务，一旦房屋出现质量问题，则维修工作及相关费用均由该企业来承担。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。
（3）财务责任转移。如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。这是一种非保险形式的风险转移。
四．风险分散
（1）不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。
（2）各区市场和经济周期的波动都存在差异，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。各种投资地区或投资地段其风险的程度都不相同，即便是同一地区的不同地段也其差异之处，选择不同投资区域的房地产项目组合可降低投资风险。
（3）不同项目各有其不同的生产周期，周期越长，其风险越大，反之，则风险越小，将长期、短期、中期投资结合起来可分散投资风险，达到一个较为理想的长远投资策略。 五．风险分摊
项目开发企业可与其他多个开发企业联合，共同开发，使得同一风险的承担主体增多，从而将风险分摊给了各个共同开发的企业。联合时，各个企业均各有其优势之处，可形成优势的互补。开发企业还可同其他相关企业进行跨行业联合，如建设施工单位、房屋装修单位、物业服务等进行联合，从而将风险分摊到各种不同的行业当中。
六．提高经营方自身能力
要想在激烈的市场竞争中处于主动的地位，开发企业必须不断的壮大自己。提高企业管理人员和决策者自身的素质、增强管理技能、吸收先进经验、引进优秀人才、加强财务管理、减少决策失误、调动员工积极性等可是得房地产开发企
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业在激烈的竞争中处于有利地位。提高产品质量，质量是企业的生命，应以优质产品赢得市场。建立企业的品牌意识，品牌是企业的信誉，是活的广告，良好的品牌在市场上比单纯的低价更具有吸引力。
第十三章 项目可行性研究结论与建议
A、结论
（1）本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家中部崛起、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。
（2）项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期、投资回收期虽较长，但投资回报高、利税率高。
（3）项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。
（4）项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快鄂州市产业结构调整、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
（5）项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
总之，项目符合社会发展和人民生活品质的提高需要，市场广阔，具有显著的经济效益、社会效益、生态效益。因此，如能按照可行性研究报告中相关内容执行，项目总体上切实可行，建议尽早立项，筹措资金，抓紧实施。
B、建议
（1）由于项目投资资金较大，建议控制建设周期，以减少投资压力和投资风险。
（2）加强宣传，营造一种良好的养老和生态旅游文化氛围。要把现代养老模式和生态休闲旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种新型养老休闲人生观念，营造一种良好的旅游文化氛围。
（3）加强员工培训，提高服务质量，增强消费者的旅游意识。 （4）建议上级领导机关尽快批准项目实施，并给予一定的政策和资金支持，使项目早日发挥经济、社会和生态效益。
（5）本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制开发建设成本费用，降低投资成本，加强对项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响后期的经营与效益。
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（6）为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，建议贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。
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