“以租代征”现象产生的法律原因分析

对于“以租代征”，我国土地管理法规定，国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依此来看，国家机关工作人员未经依法进行农用地转用审批的，应按非法批地从重处理；单位和个人擅自与农民集体组织签订租地协议，将农民集体土地用于非农业建设，对于用地者而言应属非法

占地，对出租方则属于擅自出租农民集体土地用于非农业建设，应从重处理。农民之所以自愿被纳入“以租代征”的非法占地“利益链”，既与地方政府的暗中支持有关，同时也与征地补偿法律制度有关。虽然国家提高了耕地占用补偿标准，但许多农民仍然觉得标准过低，因此宁愿出租土地也不愿被征用。从现行法律中关于农村征地补偿标准的规定来看，征用土地补偿费、劳动力安置补助费都是按照被征用土地前3年的平均年产值计算的。这种将农地的年产值作为补偿标准计算的基准很不科学。实际上，土地补偿费的确定应该取决于被征地所处区位、区域基础设施以及经济发展状况，而与土地年产值没有很大的关联性。尽管目前城市用地价格飞涨，但由于农产品价格涨幅缓慢，导致农村征地补偿与被征地价值严重背离。

一、以租代征对农民有什么危害

1、耕地上建厂对土地损害严重，恢复困难。

农田租出去后，工厂建厂会产生大量污水、会直接渗入地下，对农田会造成永久损害。

大家的土地即便拿回来了，但是由于前期进行了非农业建设，对现有的耕地肥力、质量以及周边环境多少都产生了一些影响；作为农民，还要经过长时间的休耕，帮助土壤恢复肥力。

2、如果遇到政府严查会导致毁约，损失只能是农民自己承担。

很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，要求恢复耕地，损失往往是由出租土地的农民来承担。导致农民朋友哑巴吃黄连，有苦说不出。

3、租金给的少，租地不如种地收益高，容易产生纠纷，还不受法律保护。

这几年，农村种地的各项税种都取消了，农民耕地基本无负担；而且，为了鼓励农民耕好地，国家还发放耕地补贴；再加上农民自己种地的每年庄稼收成，其实际收益要远高于租出去。而当农民要求提高租金时，一般企业不会提高，甚至有些租金都难于要回。

4、假借签字私自征地，维权会很困难。

一些不良企业工厂与政府里的个别人员相互勾结，拿着农民同意租地的协议，谎称农民同意征地，并私自办下土地征用手续，这可能会成为失地农民，维权也无处说。

2017年开始，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利，土地被套住了。