住宅面积计算规则

商品房面积计算方法及购房面积与合同不符的处理方式。商品房面积计算有按套计价、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价。购房面积与合同不符，误差超出3%可解除合同并返还购房款及利息，未超出3%可按比例补足或卖方独立承担。维权方式有约定优先、据实结算、退房还款和不退房分别处理。

法律分析

一、商品房面积的计算方法

商品房面积的计算方法有三种：一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。

通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

二、购买的商品房面积与合同约定的不符怎么办

购买的商品房面积与合同约定的不符，面积误差超出3%时买方可以选择解除合同，由卖方返还已付购房款及利息；面积误差未超出3%时可以按照面积误差比例和约定的价格决定由买方进行补足还是卖方独立承担或者卖方进行返还及双倍返还。

三、商品房买卖面积有差异如何维权？

商品房买卖面积有差异的维权方式：

1.约定优先：即合同对面积误差有约定的，按照约定处理;

2.据实结算：合同没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

3.退房还款：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持;

4.不退房，分别处理：如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

结语

在商品房交易中，正确计算房屋面积至关重要。按套计价、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价是常见的计算方法。购房者应注意合同中关于面积的约定，若面积与约定不符，有权要求解除合同或补偿。维权方式包括约定优先、据实结算和退房还款等。在购买商品房时，购房者应保护自己的权益，确保面积问题得到妥善解决。

法律依据

商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。