《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）
目 录
第一章 总则 .......................................................................................... - 1 - 1.1 【目的依据】 ................................................................................... - 1 - 1.2 【适用范围】 ................................................................................... - 1 - 1.3 【编制任务】 ................................................................................... - 1 - 1.4 【编制原则】 ................................................................................... - 1 - 1.5 【编制内容】 ................................................................................... - 1 - 1.6 【成果构成】 ................................................................................... - 2 - 1.7 【控制要素】 ................................................................................... - 2 - 1.8 【成果阶段划分】 ........................................................................... - 3 - 1.9 【编制单位】 ................................................................................... - 3 - 1.10 【其他】 ......................................................................................... - 3 - 第二章 技术文件 .................................................................................. - 4 - 2.1 【技术文件的成果构成】 ............................................................... - 4 - 2.2 【规划研究报告的内容要求】 ....................................................... - 4 - 2.3 【专项研究的内容要求】 ............................................................... - 8 -
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）
2.4 【技术图纸的内容要求】 ............................................................. - 10 - 2.5 【技术文件的形式】 ..................................................................... - 13 - 第三章 管理文件 ................................................................................ - 14 - 3.1 【管理文件的成果构成】 ............................................................. - 14 - 3.2 【文本的内容要求】 ..................................................................... - 14 - 3.3 【图则的内容要求】 ..................................................................... - 16 - 3.4 【管理文件的形式】 ..................................................................... - 17 - 第四章 附则 ........................................................................................ - 18 - 4.1【报批要求】 ................................................................................... - 18 - 4.2【时效】 ........................................................................................... - 18 - 附录 ........................................................................................................ - 19 -
第一章 总则
1.1 【目的依据】
为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法（试行）》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。
1.2 【适用范围】
深圳市域内的城市更新单元规划编制适用本规定。
1.3 【编制任务】
城市更新单元规划的主要任务是：以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则等规划为依据，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定，明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。
1.4 【编制原则】
城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。 1.5 【编制内容】
城市更新单元规划主要包含以下内容：
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（1）更新目标与定位。
（2）更新方式。包括拆除重建、功能改变和综合整治三类更新方式及其对应的空间范围。
（3）更新范围。包括更新单元范围、拆迁用地范围、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地范围，以及开发建设用地范围。
（4）规划控制。包括功能布局、地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、建筑覆盖率、绿化覆盖率、绿地率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施、城市设计及地下空间开发利用等。
（5）空间控制。包括城市空间组织、建筑形体控制、环境景观营造、公共开放空间、慢行系统等。
（6）利益平衡。包括现状权益状况分析，适用相关政策分析，更新单元与城市、更新单元内各权益主体间的利益平衡方案等。
（7）分期实施。包括分期实施计划以及相对应的拆迁责任和配套建设要求。
1.6 【成果构成】
城市更新单元规划的成果包括：技术文件和管理文件。 技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。
管理文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划管理的操作依据。
城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。
1.7 【管理要素】
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为规范城市更新单元规划的编制与审批，需要对单元规划关键结论和控制要求进行明确，以体现规划的刚性，并在规划管理与实施过程中严格执行。
本规定采用“核心要素”和“选择要素”相结合的控制方式。其中“核心要素”为所有城市更新单元规划均必须控制的内容；“选择要素”可针对更新单元的具体特点与要求进行选择。
更新单元规划管理要素体系详见附录2。
1.8 【成果阶段划分】
城市更新单元规划成果分为“初审”、“深圳市规划和国土资源委员会技术会议”（下文简称“委技术会”）、“深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会”（下文简称“建环委”）、“最终成果”四个阶段。每一阶段均包括技术文件和管理文件。
其中，“委技术会”与“建环委”两阶段成果之间须编制“城市更新单元规划（草案）公示成果”用于更新单元规划的公开展示。其内容包括公示情况介绍、规划方案主要图纸及说明等。
公示成果的内容与格式要求详见附录3。
1.9 【编制单位】
城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。
1.10 【其他】
本规定由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。
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第二章 技术文件
2.1 【技术文件的成果构成】
技术文件一般包括规划研究报告和技术图纸。
有下列情况的还须进行相应的专题/专项研究。其中“专题研究”须由具备相应资质的设计机构另行编制，并独立成册；“专项研究”可由更新单元规划编制单位编制，内容与深度较“专题研究”相对简化，附于规划研究报告之后。
（1） 涉及产业升级的应进行产业发展专题研究； （2） 涉及调整法定图则用地性质的，应进行规划功能专
项研究；
（3） 涉及突破法定图则确定的建筑总量或居住总量，以
及法定图则未覆盖地区，应进行道路交通和市政工程设施专题/专项研究，以及公共服务设施和城市设计专项研究，科学确定开发强度；
（4） 涉及对法定图则其他限定性条件作重大调整的，应
根据调整的内容开展相应的专项研究；
（5） 针对拆迁范围面积不小于10公顷的更新单元，应进
行建筑物理环境专项研究；
（6） 所有城市更新单元，均应进行经济可行性专项研究。 （7） 位于特定地区的更新单元，应按照相关规定开展相
应的专项研究。
2.2 【规划研究报告的内容要求】
规划研究报告是城市更新单元现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释。规划研究报告应包含如下内容：
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（1）前言
说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。
条文说明：
（2）规划范围
明确城市更新单元的拆迁用地、独立占地的城市基础设施、2.2（2）“拆迁用地”范围的
划定，须在土地核查结论的公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围。如果出现更新单元范围，则应增加更新单元范围划定的目的、工作内容及与前述几个范围之间关系的说明。
编制《拆迁及建设用地汇总表》（格式详见附录6）。 （3）现状概况与分析
说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；
说明更新单元土地与建筑物核查结论；
说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。
（5）规划依据与原则
说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。
其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。
（6）更新目标与更新方式
根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。涉及产业升级的项目应明确产业门类选择。
说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。
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基础上，依据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》相关要求执行。
条文说明：
2.2（3）土地与建筑物核查，须依照《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）中关于“土地、建筑物核查”相关规定执行。
条文说明：
2.2（5）上层次规划包括：法定图则、基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线及其他专项规划等。
相关规划包括：周边已完成和在编的更新单元规划、详细蓝图、城市设计及其他专项规划等。
条文说明：
2.2（7）城市功能控制的原则、标准等，应依照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定执行。
在此基础上，“开发强度”应依照《深圳市城市更新单元空间增量确定指引》（试行）与《深圳市城市更新单元空间增量分配指引》（试行）相关规定执行。
“地下空间”应按照《深圳市地下空间开发利用暂行办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）相关规定执行。
条文说明：
2.2（8）城市空间设计的原则、
标准等，应依照《深圳市城市设计标准与准则》（试行）相关规定执行。
条文说明：
2.2（9）更新改造适用的相关政策，包括《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》、《深圳市城市更新项目政府参与溢价分成操作指引》等。 条文说明：
2.2（9）城市更新单元内各权益主体间利益平衡方案的制定规则与程序，由城市规划主管部门另行规定。
（7）规划控制
说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。
若项目涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
具体内容和深度参照详细蓝图执行。
编制“地块控制指标一览表”（格式详见附录7）和《开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录8）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录9）。
（8）空间控制
说明规划方案对城市更新单元的地区空间组织、建筑形体
控制、公共开放空间、慢行系统的主要构思和控制要点。制定意向性总平面布局方案并进行日照分析。
具体内容和深度参照详细蓝图执行。 （9）利益平衡
说明更新单元现状权益状况，包括单元内权益主体的类
型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新单元的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响；
说明更新改造适用的相关政策，包括适用地价标准；贡献用地的规模和比例；保障性住房和创新型产业用房配建比例；政府参与溢价分成比例等，分析这一特定政策背景对更新单元用地性质、开发强度、拆建比等产生的影响；
综合现状权益与相关政策影响，制定更新单元与城市间的利益平衡方案，包括：单元总的空间增量；须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任和移交要求；配建城市基础设施、公
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共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的相关要求（包括类型、规模、位置、产权管理等）；以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任，例如一户一栋，非农建设用地指标落实，征转地遗留问题处理等。
载明经合法程序确定的更新单元内各权益主体间的利益平衡方案，包括：各权益主体分得的空间增量；各自须承担的责任与配建要求。
（10） 其他要求
提出综合整治和功能改变区的规划目标和控制要求。 针对一些具体地段，应说明对节能环保、无障碍设计、自然生态保护、历史遗产保护、特殊活动支持等控制要求。
（11）分期实施
说明城市更新单元分期拆迁、实施计划，并明确各期绑定的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目配建责任。
编制《各期开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录8）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“各期保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录9）。
（12）规划综述
概述更新单元现状权益分析、适用政策标准，以及各专题/专项研究的主要结论，综合评价项目改造所产生的经济、社会、环境效益。
说明更新单元规划对上层次规划（重点是法定图则）落实或调整情况，如用地性质、开发强度、道路交通、市政工程设施、公共服务设施和城市设计等，并说明调整的理由与依据。
（13）附件
附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。其中证
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条文说明：
2.2（10）针对更新单元内“综
合整治区”的规划，依照《深圳市城中村（旧村）综合整治规划编制内容、深度及技术指引》相关规定执行。 条文说明：
2.3（3）新增建筑面积达到
10万平米以上的更新单元，须进行道路交通专题研究；新增建筑面积不足10万平方米的更新单元，须进行道路交通专项研究。
道路交通专题/专项研究须依照《建设项目交通影响评价技术标准（CJJ/T141-20 10）》相关规定执行。
明材料、批复意见等可为复印件，原件备查；公示意见及各部门意见处理表采用A3纸双面打印。具体包括：
——公示意见处理表：须说明公示时间、公示意见的总体情况等（格式详见附录4）。
——城市更新项目涉及产业升级的，应征求“深圳市科技工贸和信息化委员会”（以下简称“科工贸信委”）及其下属机构的意见，须提供科工贸信委对其产业规划的批复文件。
——规划修改和落实结论性意见记录表：主要记录三个阶段（处室及管理局、局技委、建环委）修改意见的落实情况。（格式详见附录5）。
——其他相关证明材料和相关部门批复意见。
2.3 【专项研究的内容要求】
（1）产业发展专题研究
评估周边地区的产业发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出城市更新单元的产业升级方向、门类选择与发展指引。
（2）规划功能专项研究
评估周边地区的功能发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，从市场需求、政策导向、提升服务等角度，提出城市更新单元的功能发展方向与发展指引。
（3）道路交通专题/专项研究
评价现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。
（4）公共服务设施专项研究
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评价现状公共服务设施供给条件；根据单元人口规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；明确公共服务设施的种类、数量、分布和规模。
编制“公共服务设施一览表”（格式详见附录9）。 （5） 市政工程设施专题/专项研究
评价现状水、电、气、环卫等市政工程设施供给条件；根据单元发展规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；明确市政工程设施的种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。
编制“市政工程设施一览表”（格式详见附录10）。 （6） 城市设计专项研究
落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元的环境特征、景观特色要素及空间关系，建立单元的空间结构、慢行系统和景观框架，明确城市设计要素和控制要求；针对重点地区可制定意向性总平面布局方案和三维效果图。
（7）建筑物理环境专项研究
分析更新单元所在区域环境特征，研究单元的空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。
（8）经济可行性专项研究
通过评估更新项目在不同改造条件（包括功能、强度、捆绑改造要求等）下的开发成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及约定的捆绑改造成本等）和经营收益（考虑了优惠政策后的
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条文说明：
2.3（5）新增建筑面积达到20万平米以上的更新单元，须进行市政工程设施专题研究；新增建筑面积不足20万平方米的更新单元，须进行市政工程设施专项研究。 市政工程设施专题/专项研究可参照《建设项目交通影响评价技术标准（CJJ/T141-20 10）》的研究方法、成果内容、深度等执行。
条文说明：
2.3（7）绿色建筑规划依照《深
圳市绿色建筑设计导则》相关规定执行；
绿色城市基础设施规划依照《深圳市绿色城市规划设计导则》相关规定执行。 条文说明：
2.4（2）“独立占地的城市基
础设施”与“公共服务设施用地”范围的标绘，仅包括具有独立功能且独立分宗的用地，不须标绘道路用地、附属性绿地及难以单独出具规划要点的边角地、夹心地、插花地等用地范围。
经济收益），计算利润额、利润率、回收期等关键指标，提出本项目适宜的改造条件和财务平衡方案。
2.4 【技术图纸的内容要求】
技术图纸是指反映规划意图的相关图示。主要包括以下内容：
（1）区域位置图（组图）
依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，针对分区（组团）规划和法定图则两个层面，分别标明城市更新单元的地理
位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。
（2）拆迁及建设用地范围图
在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围线的控制点坐标；并在备注栏中标明上述几类用地的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。
（3）现状用地分析图
在最新有效的地形图上，标绘城市更新单元现状各类用地实际适用功能所对应的用地性质和代码、道路网络及断面、公共和市政配套设施等。
（4）土地核查成果图
依据土地核查结果，标绘更新单元内所有宗地的宗地编号、宗地号（或用地方案号）、宗地边界、用地权属单位、土地权属性质，同时用不同颜色标示土地核查的结论，包括国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（如征地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建设区域、老屋村、已按历史遗留用地有关政策处理的用地等。
（5）上层次规划图
表达上层次规划（如有法定图则，以法定图则为准）对更
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新单元地块及周边用地性质、改造模式、开发强度、建设量、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。
（6） 更新方式分区图
当城市更新单元内包含两类以上（含两类）更新方式时，需要标绘单元内拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式对应的空间范围。
对更新单元范围内的建筑进行分类，标绘拆除建筑、综合整治建筑、文物保护建筑等，并在备注中注明上述各类建筑物的总规模。
（7） 地块划分与指标控制图
在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块（包括拆除重建、综合整治、功能改变和现状保留）的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。
（8）总平面布局示意图
标绘更新单元内现状保留建筑的形状，规划新增建筑的体块和布局关系，以及道路、广场、绿地等环境要素。规划建筑和现状建筑应加以区分，并附“开发建设用地技术经济指标一览表”和“保障性住房用地技术经济指标一览表”。
（9）建设用地空间控制图
在最新有效的地形图上，标绘更新单元建设用地范围线；标绘开发建设用地的一级、二级建筑退线及建筑高度、公共开放空间范围与规模、车行与人行出入口示意位置以及其他需要表达的控制控制要素，并在备注栏中说明公共空间的管制规定。（10）慢行系统规划图
在最新有效的地形图上，标绘更新单元开发建设用地范围线；标绘单元内部慢行系统各类要素的控制要求，包括线路、
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条文说明：
2.4（7）用地填色标准参照《深圳市法定图则成果格式及制图规范》相关规定执行。
条文说明：
2.4（9）“建设用地”包含“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地”以及“开发建设用地”两类。 条文说明：
2.4（9）（10）应适当扩大图
纸表达范围，说明基地与周边区域在空间组织、建筑形体、公共开放空间、慢行系统等方面的联系。
断面构成、建设要求等。其中线路须表达与周边慢行系统、开敞空间及重要公共设施出入口的衔接关系；断面构成须表达空间形式（包括地下通道、骑楼、挑檐、连廊等）及其尺寸要求（宽度、高度、净空）；建设要求可包括地面铺装、街道家具、无障碍设计、绿化配置等。
（11）公共服务设施规划图
在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块的地块边界和地块编号；标绘各类公共服务设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。
（12）道路交通与竖向规划图
在最新有效的地形图上，标绘城市各级道路的平面及对应的断面；标明各级道路交叉口及控制点坐标和标高；标明各级道路的坡向及坡度；标明主要交叉口形式以及道路出入口方位；标明各类交通设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。
（13）市政工程规划图（组图）
在最新有效的地形图上标绘城市更新单元内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划相关内容，并进行管线综合。具体参照详细蓝图内容和深度要求绘制。
（14） 分期实施规划图（组图）
需要分期实施的城市更新单元规划，须分别绘制每一期实施规划图。分为“分期实施汇总图”与“各期实施规划图”。
——分期实施汇总图：在最新有效的地形图上，标绘各期对应的拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线并区分颜色；同时标绘所有地块的编号和用地性质代码，并在备注栏中注明每期的拆迁与配建责任。
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——各期实施规划图：在最新有效的地形图上，标绘本期对应的拆迁用地范围线和开发建设用地范围线；标绘本期对应的拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线并填充颜色，标注期对应的拆迁用地范围线及其控制点坐标；并在备注栏中标明本期的拆迁与配建责任。并附本期“地块控制指标一览表”、“开发建设用地技术经济指标一览表”以及“保障性住房用地技术经济指标一览表”。
（15） 日照分析图
更新单元范围内及周边地块含有住宅的，应绘制包括更新单元周边地块在内的日照分析图纸。
2.5 【技术文件的形式】
（1）成果形式
技术文件成果格式包括书面成果和相应电子数据成果。 （2）书面成果
规划研究报告（包括专项研究）采用A3幅面，128克哑粉纸胶装；技术图纸应按整比例采用A3幅面，附于《规划研究报告》之后合订为一册。
规划研究报告和技术图纸具体格式详见附录12：《规划研究报告（含专项研究）·技术图纸》格式要求。
（3） 电子数据成果
电子数据成果的文本正文采用word格式或pdf格式；图则采用dwg和jpg格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。
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第三章 管理文件
3.1 【管理文件的成果构成】
管理文件成果由文本与图则组成。
3.2 【文本的内容要求】
文本是针对规划管理需要，表达结论性的内容和设计要点的规范条文。主要包括以下内容：
（1） 总则
说明城市更新单元规划编制的主要依据和原则、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。
（2）更新目标和功能定位
说明城市更新单元规划的改造目标和功能定位。 （3）更新方式
说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式及其对应的空间范围。
（4）规划控制
说明拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地规模，并说明与周边片区的关系；
说明开发建设用地计入容积率的总建设规模，并明确住宅（包括保障性住房规模）、商业、办公、商务公寓、工业（包括创新型产业用房规模）、配套设施等各类功能对应的建设规模；
若项目涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
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上述数据单位均为平方米，精确到十位数字。 （5）道路交通、市政工程规划
规定更新单元内道路网、交叉口、机动车出入口的布置原则和管制要求；确定更新单元的支路网密度；规定配建停车位的数量。
规定公共停车场（库）、公交站场、电动汽车充电站、自行车停车场等交通设施的用地规模和建设要求。
规定各类市政工程设施的用地规模或建设规模以及相应的建设要求。
提出绿色城市基础设施的建设要求。 （6）城市设计
城市空间组织：规定更新单元的整体高度控制、街道尺度比例、视线廊道、标志性景观节点控制等内容；
公共空间控制：规定公共空间（景观大道、商业街、步行道、广场、绿地、水域等）用地的形式、位置、面积及建设要求；
慢行系统设计：规定慢行系统的结构、断面构成形式与尺寸，以及其他建设要求等；提出无障碍设计的相关要求；
景观环境设计：规定建筑退线、建筑风格、景观界面、屋顶形式以及绿色建筑设计指引等内容。
（7）改造实施措施
规定更新单元内各项目实施主体必须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任和移交要求；配建城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的相关要求（包括类型、规模、位置、产权管理等）；以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任，例如一户一栋，非农建设用地指标落实，征转地遗留问题处理等。
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（8）分期实施
规定更新单元分期拆迁与实施计划，以及各期绑定的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目配建责任。
3.3 【图则的内容要求】
图则为反映文本内容的规划图纸。
所有图则须标绘周边支路以上级市政道路名称、城市更新单元规划项目名称、比例尺、指北针、签署栏（包含审定、审核、总负责、设计、校对、专业负责、项目名称、委托单位、业务号、图纸名称、日期、图别、图号）以及必要的备注说明。此外，正式报批图纸须加盖设计单位城市规划设计出图专用章。
图则包含如下内容： （1） 拆迁与建设用地范围图
内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （2） 土地核查成果图
内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （3） 地块划分与指标控制图
内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （4） 建设用地空间控制图
内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （5） 慢行系统规划图
内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （6）市政工程和道路竖向规划图
以本规定2.4【技术图纸】“市政工程规划图”为基础，在规划内容表达清晰的前提下，可以将多项市政工程的规划图纸
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酌情合并表达，在此基础上标绘各级城市道路的控制点坐标、标高和横断面，并标注尺寸。
（7） 分期实施规划图（组图） 内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。
3.4 【管理文件的形式】
（1） 成果形式
管理文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。 （2） 书面成果
文本和图则应合订为一本完整的书面成果。
文本统一采用A4幅面竖向装订格式，封面注明项目名称、阶段、委托单位、编制单位和编制时间。
文本、图则具体格式详见附录13：《文本•图则》格式要求；图则制图要求详见附录14：《图则》制图规范及范例。 （3） 电子数据成果
电子数据成果的文本正文采用word格式；图则采用dwg和jpg格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。
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第四章 附则
4.1【报批要求】
城市更新单元规划呈报规划管理部门审批时，应提供管理文件和电子汇报文件，并将技术文件作为附件。在通过审批后应提供全部成果的电子归档文件。
4.2【时效】
本技术规定自正式颁布之日起试行，并将根据规划编制和管理的实际情况作进一步充实和完善。
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
附录1：深圳市城市更新单元规划成果体系框图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
附录2：更新单元规划管理要素体系表
控制项
控制 分项 总体 控制
管理要素 目标定位 更新方式 地块划分 用地性质
土地利用和开发强度控制
建筑规模
配套设施（包括公共服务设施和市政工程设施）
使用强度 道路网络构成
功 能 控 制
道路交通及竖向规
划
交通组织 停车场/库及配建车位 地下空间
地区空间组织
公共开放空间 慢行系统 建筑高度
建筑形态控制
建筑退线 建筑面宽
核心要素
选择要素
更新目标、功能定位、功能细分、产业门类细主导产业门类 分 更新方式及其对应空间范围 地块用地性质 单元总建筑规模、分功能建筑规模 配套设施的类型、等级、规模 地块净容积率
-
地块边界、地块面积 -
- - -
建筑覆盖率、绿化覆盖率、绿地率
道路等级、路网密度、
路网结构、道路面积率
路幅宽度 禁止开口路段 公共停车位数量 经营性地下空间开发规模
慢行系统的结构、断面最小尺寸
-
塔楼/裙楼的最小退
线距离
-
公交站点位置、机动车出入口位置
停车场/库位置、设置形式、停车位数量 地下空间建设范围
公共开放空间的规模 边界、尺度、布局结构
慢行系统的断面构成 地块建筑高度上限
-
建筑最大连续展开面
宽尺寸
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利益平衡
其
他 控 制
单元总体空间增量、须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任和移交要求；配建城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的类型、规模、产权管理要求 各期拆建、建设用地范围、拆迁责任、捆绑建设公共利益项目类型与规模、建设规模及分类建筑面积
单元内各权益主体分得的空间增量；各自须承担的责任与配建要求
分期实施 分期对应的具体时间
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附录3：更新单元规划公示成果内容与格式规范要求
（一）版式：A0展板2张 （二）展板一内容：
（1）公示情况介绍。包括项目背景、项目概况、公示地点、时间、意见反馈、联系人信息、版本申明等内容。
（2）区域位置图：在分区（组团）规划和法定图则两个层面，分别标明城市更新单元的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。
（3）拆迁与建设用地范围图：内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （三）展板二内容：
（1）地块划分与指标控制图：内容同本规定2.4【技术图纸】中此图，附“地块控制指标一览表”。
（2）总平面布局示意图：内容同本规定2.4【技术图纸】中此图，附“开发建设用地技术经济指标一览表”。如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须附“保障性住房用地技术经济指标一览表”。
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例图：更新单元规划（草案）公示展板-1
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例图：更新单元规划（草案）公示展板-2
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附录4：公示意见处理表
序号
来文单位及个人
公众意见
（1）……
项目组技术意见及情况说明
处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采纳/解释。 情况说明：……
规划主管部门审议意见
同意项目组意见
01 ……社区居民委员会 （2）…… ……
（3）…… ……
（4）…… ……
02 ……有限公司 （5）…… ……
（6）……
03 ……
……
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附录5：部门反馈意见处理表
序号 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 …
五、市政及公共设施 … 四、地权重构 归类 一、交通组织 二、地块指标 三、空间景观
反馈意见内容
…… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
处理方式 采纳 解释 采纳 采纳 采纳 采纳 采纳 采纳 采纳 采纳 采纳 采纳 …
情况说明 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
提出意见部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 ×部门 …
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附录6：拆迁及建设用地指标一览表
项目名称
拆迁用地面积（平方米）注1 开发建设用地面积（平方米）注1 其他建设用地面积（平方米）注2
道路用地 公共绿地
其 中
广场用地 九年一贯制学校用地 保障性住房用地
消防站 ………
土地贡献率（%）
注1：用地面积精确到小数点后一位数字。
注2：“其他建设用地”指独立占地的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房以及其他城市公共利益项目用地，用地面积精确到小数点后一位数字。
数量
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附录7：地块控制指标一览表
地块编号
性质代
用地性
用地面积（平
注1
容积
计容积率建筑面积（平方米）注2住
商
酒
商务公寓
…
公共配套设施
合计
建筑覆盖率
绿化覆盖率
建筑限高（米）
公共配套设施内容
停车位（个）
备注
率 宅 业 店
码 质 方米）
拆除重建
功能改变
注1：用地面积精确到小数点后一位数字。 注2：建筑面积精确到十位数字。
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附录8：开发建设用地技术经济指标一览表
项目
开发建设用地面积（平方米）注1 计容积率建筑面积（平方米）注2
住宅（平方米） 商业（平方米） 办公（平方米） 商务公寓（平方米）
其中
酒店（平方米） 公共服务设施（平方米）
×班幼儿园（平方米）
其中
社区工作站（平方米）
………
建筑限高（米） 绿化覆盖率（%） 规划居住人口（人） 停车位（个）
其中
注1：用地面积精确到小数点后一位数字。 注2：建筑面积精确到十位数字。
公共停车位
数量 ………
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附录9：保障性住房用地技术经济指标一览表
项目
建设用地面积（平方米）注1 计容积率建筑面积（平方米）注2
住宅（平方米） 商业（平方米）
其中
其中
配套设施（平方米） ×班幼儿园（平方米）
………
建筑限高（米） 绿化率（%） 规划居住人口（人） 保障性住房套数 停车位（个）
其中
公共停车位
注1：用地面积精确到小数点后一位数字。 注2：建筑面积精确到十位数字。
数量 ………
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附录10：公共服务设施一览表
设施类别
项目名称 幼儿园 小学
教育设施
九年一贯制学校
初中 普通高中 寄宿制高中 医院
医疗卫生设施 门诊部 社区健康服务中心
文化站 综合文化活动中心 社区文化娱乐中心
文娱设施
青少年活动中心 老年人活动站 影剧院 图书馆 区级体育中心
体育设施
综合体育活动中心 社区体育活动场地
社会福利设施 敬老院 街道办事处 社区居委会
行政管理与社区服务设施
派出所 社区警务室 社区服务中心 社区服务站
商业设施
社区肉菜市场
设施规模（平方米）注 总量
规划增加
现状保留
所在地块号 规划增加
现状保留
注：独立占地设施标注占地规模，非独立占地设施标注建筑规模。
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附录11：市政工程设施一览表
设施类别
项目名称 城市给水、排水泵站
给水排水设施 污水处理厂 给水厂
电力设施
变电站 电缆终端站 邮区中心局 邮政支局 电信传输枢纽局 电信目标局
电信设施
电信端局 宽带局址 移动通信局址 微波站
广电设施
有线电视中心 液化石油气气化站、混气站液化石油气瓶装供应站
燃气设施
液化石油气储配站 天然气门站 天然气调压站 燃气抢险中心与管理设施
垃圾收集站
环卫设施
垃圾转运站 公共厕所
防灾减灾设施 道路交通设施 消防站 公交场站
设施规模（平方米）注 总量
规划增加
现状保留
所在地块号 规划增加
现状保留
邮政设施
注：独立占地设施标注占地规模，非独立占地设施标注建筑规模。
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附录12：《规划研究报告（专项研究）·技术图纸》格式要求
（一）版式：A3横版。 （二）封面：内容与格式如下
（1）更新单元规划名称。字体为黑体加粗，大小为小二号，对齐方式为居中；
（2）“规划研究报告·专项研究·技术图纸”字样。字体为黑体加粗，大小为小三号，对齐方式为居中；
（3）成果阶段（分为“初审”、“委技术会”、“建环委”、“最终成果”四个阶段）。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中；
（4）编制单位与委托单位名称。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中。
（5）编制时间，须精确到日。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中。 （三）目录：目录字体为黑体，大小为三号，居中；目录自动生成，格式套用模板。
（四）页眉：页眉内容为城市更新单元规划名称，字体为宋体，大小为小五号，右对齐。
（五）正文：正文根据情况采用三级或四级标题形式； 一级标题字体为黑体，大小为小三号，行间距为固定值20磅； 二级标题字体为黑体，大小为四号，行间距为固定值20磅； 三级标题字体为黑体，大小为小四号，行间距为固定值20磅； 四级标题字体为黑体，大小为五号，行间距为固定值20磅。
其他字体采用宋体，字体大小为五号，行间距为固定值15磅。图片和表格应居中，表格名在表的上方且居中，图片名在图片的下方且居中。
（六）专项研究：其格式与规划研究报告相同，附于《规划研究报告》之后合订为一册。
（七）技术图纸：采用A3版式，图纸比例、格式自定，附于《规划研究报告（专项研究）》之后。
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其中，“拆迁及建设用地范围图”、“地块划分与指标控制图”、“建设用地空间控制图”、“慢行系统规划图”及“道路交通与竖向规划图”五张图的图纸比例应控制在1:3000以内，超出的应将图纸进行拆分表达。
（八）其他：采用128克以下纸张双面打印；装订方式为软皮胶装。
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附录13：《文本·图则》格式要求
（一）版式：A4竖版。 （二）封面：内容与格式如下
（1）更新单元规划名称。字体为黑体加粗，大小为三号，对齐方式为居中； （2）“文本·图则”字样。字体为黑体加粗，大小为三号，对齐方式为居中； （3）成果阶段（分为“初审”、“委技术会”、“建环委”、“最终成果”四个阶段）。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中；
（4）编制单位与委托单位名称。字体为黑体，大小为小四号，对齐方式为居中。
（5）编制时间，须精确到日。字体为黑体，大小为小四号，对齐方式为居中。
（三）扉页：扉页内容须包括项目名称、委托单位、编制单位、编制单位负责人、部门负责人；以及项目负责人和各专业技术人员的署名与签字。字体采用宋体，大小为小四号。
各阶段成果的扉页均须加盖委托单位公章与编制单位出图专用章。 （四）目录：目录字体为黑体，大小为小三号，居中；目录自动生成，格式套用模板。
（五）页眉：页眉内容为城市更新单元规划文本，字体为宋体，大小为小五号，右对齐。
（六）正文：字体采用宋体，大小为小四号。
（七）图则：图纸比例应控制在1:3000以内，图幅根据图纸比例自行选择，统一折叠为A4幅面附于文本之后。
（八）其他：文本采用书纸单面打印；图则采用128克哑粉纸单面打印，装订方式为订书钉侧装。
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附录14：《图则》格式规范要求及范例
图则格式规范要求一览表
类别
控制元素
图层设置
图层名称 0图框 0图框 0图框 0图框 0图框 0图框 0图框 0图框 比例尺和风玫瑰 地形图 道路
颜色7 7 7 7 7 7 7 7
线型 Continuous
线型比例
线宽 内图框0.0015*图
纸比例
绘制要求
范例
图框 图名 编制单位 图纸名称 相关图框文字 图例、备注字体
图框
基本要素
图例、备注内容 相关说明文字
宋体，字高0.012*图纸比例 宋体，字高0.006*图纸比例 宋体，字高0.004*图纸比例 宋体，字高0.003*图纸比例 宋体，字高0.004*图纸比例 宋体，字高0.004*图纸比例 宋体，字高0.004*图纸比例
比例尺和风玫瑰
地形图 道路红线、侧石
道路
线 道路中心线
7 2537
Continuous
0.0005* 图纸比例
道路中心线1 DASHDOTX2
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类别 控制元素
道路名称 地块性质代码
用地
地块编号 地块边界 拆迁用地范围
图层设置
图层名称 道路名称 地块性质 地块编号 地块边界 拆迁用地范
围 开发建设用地范围 公共利益用地范围 控制点标注表格 表格 地块信息 地块信息 地块信息 地块信息
颜色7 7 7 7 5
线型 ContinuousContinuousCenter
线型比例
0.0002*图纸比例
线宽
0.0006*图纸比例 0.002*图纸比例
绘制要求
宋体，字高0.006*图纸比例 黑体，字度0.005*图纸比例
范例
闭合多段线 闭合多段线
拆迁与建设用地范围图
图纸内容
建设用地范围 公共利益项目用
地范围 控制点标注 拆迁、建设用地控制点坐标字体 拆迁、建设用地控制点坐标内容 宗地编号 宗地号或用地方
1 4 7 7 7 7 7 7 7
ContinuousContinuous
Continuous
0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例
闭合多段线
闭合多段线
宋体，字高0.004*图纸比例 宋体，字高0.004*图纸比例 宋体，字高0.003*图纸比例 黑体，字高0.0025*图纸比例 黑体，字高0.0025*图纸比例 黑体，字高0.0025*图纸比例
黑体，字高0.0025*图纸比例
表格内容
土地核查成果图
地块权属
案号 权属单位 现状用地功能
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类别 控制元素
宗地面积 宗地边界 国有已出让用地
用地类别
非农建设用地 非农建设用地范围外形成的建设
区域 地块填充 国有未出让用地
图层设置
图层名称 地块信息 宗地边界 国有已出让用地 国有未出让用地 非农建设用
地 非农建设用
地 配套设施图
标 表格
颜色7 7 6 5 2
线型 Continuous
线型比例
线宽
0.0004*图纸比例
绘制要求
黑体，字高0.0025*图纸比例
闭合多段线 solid填充 solid填充
范例
solid填充
4
solid填充
Solid
参照《深圳市法定图则编制技术规定》
用地填色标准
参照《深圳市法定图则编制技术规定》
配套设施符号标准 宋体，字高0.004*图纸比例
图纸
地块划分与指标控制图
表格内容 内容
配套设施符号 地块控制指标一览表字体 地块控制指标一览表内容
7 Block
7
表格 7 宋体，字高0.0035*图纸比例
高程 道路交叉点标高 道路标高 5 Continuous 黑体，字高0.003*图纸比例
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类别 建设用地空间控制图
控制元素
图层设置
图层名称 场地标高 一级退线 二级退线 一级退线填
充 二级退线填
充 一级贴线 二级贴线 退线高度 建筑遮蔽 空间面积 空间形式
颜色5 5 5 5 5
线型 ContinuousContinuousDASHED ContinuousContinuous
线型比例
0.0003*图纸比例
线宽
0.0008*图纸比例 0.0005*图纸比例
绘制要求 范例
场地参考标高
一级 二级 一级 二级
黑体，字高0.003*图纸比例
ANSI31填充
ANSI31填充，Scale为一级退线区域
的1/2
圆；solid填充；圆心位于退线上
圆环；圆心位于退线上 黑体，字高0.004*图纸比例
黑体，高度0.0032*图纸比例
建筑退线
退线
建筑形体控制
建筑贴线区域
一级 二级
1 1 7 7 7 3
ContinuousContinuous
Continuous
Continuous
0.0003*图纸比例 0.0003*图纸比例
0.0005*图纸比例
0.0008*图纸比例
建筑高度 前遮蔽空间建筑 公共开放空间面
公共开放空间
积 公共开放空间形
式 公共开放空间形
状
空间范围 3 DASHED 0.0005*图纸比例 闭合多段线
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
类别 控制元素 公共开放空间区
域 空中步行通道 地面步行通道
公共通道
地下步行通道 服务性车行通道
图层设置
图层名称 空间填充 通道-空中 通道-地面 通道-地下 通道-服务
颜色3 40 30 32 96
线型 ContinuousContinuousContinuousDASHED
线型比例
0.0005*图纸比例
线宽
0.0005*图纸比例
绘制要求 范例
DOTS填充 箭头尾部线形DASHED
箭头尾部线形DASHED
闭合多段线
尺度标注 车行出入口 人行主出入口
通道尺寸 入口-车行 入口-人行 主要慢行流
线 周边主要慢行流线 通道-空中 通道-地面
7 1906
ContinuousContinuousContinuous
宋体，高度0.0025*图纸比例
箭头杆部线型DASHED
地块出入口
慢行系统规划图
公共
主要慢行流线 5 Continuous
周边主要慢行流线 140DASHED 0.0025*图纸比例
空中步行通道 地面步行通道
40 30
ContinuousContinuous
箭头尾部线形DASHED
通道
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
类别 控制元素
图层设置
图层名称 通道-地下
颜色32
线型 Continuous
线型比例
0.0003*图纸比例 0.0003*图纸比例
线宽
绘制要求 范例
地下步行通道 箭头尾部线形DASHED
公共开放空间形式 公共开放空间形状 前遮蔽空间建筑
空间形式 空间范围 建筑遮蔽
3 3 7
ContinuousDASHED Continuous
0.0005*图纸比例 0.0008*图纸比例
闭合多段线
文字标注 地块编号 现状给水管道 规划给水管道 现状雨水管道 规划雨水管道
文字标注 地块编号 给水管道 给水管道 雨水管道 雨水管道
7 7 3 3 192192
ContinuousDASHEDX2 DASHEDX2 ContinuousContinuous
0.004*图纸比例 0.004*图纸比例
0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例
黑体，高度0.002*图纸比例
市政工程和道路竖向规划图
规划雨水检查井 现状污水管道
雨水检查井污水管道
192150
ContinuousContinuous
0.0008*图纸比例
直径0.004*图纸比例
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
类别 控制元素
图层设置
图层名称 污水管道 污水检查井燃气管道 燃气管道 电力管（沟）
颜色15015022122140
线型 ContinuousContinuousContinuousContinuousContinuous
线型比例
线宽 0.0008*图纸比例
0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例
绘制要求 范例
规划污水管道 规划污水检查井 现状燃气管道 规划燃气管道 现状电力管（沟）
直径0.004*图纸比例
规划电力管（沟） 现状通信管道 规划通信管道
配电间 规划电信光节点 规划有线光节点 给水管径标注 燃气管径标注
电力管（沟）通信管道 通信管道 配电间 电信光节点有线光节点标注 标注
40 6 6 1 5 6 7 7
ContinuousContinuousContinuousBlock Block Block
0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例 0.0008*图纸比例
黑体，字高0.005*图纸比例 黑体，字高0.006*图纸比例
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
类别 控制元素 断面标注 坐标标注 标高 一期建设用地 二期建设用地
图层设置
图层名称 断面 标注 标高 一期建设用
地 二期建设用
地 三期建设用
地 一期拆迁范用地 二期拆迁范用地 三期拆迁范用地
颜色7 7 6 11 154
线型 Continuous
ContinuousContinuous
线型比例
线宽
绘制要求
宋体，字高0.004*图纸比例 宋体，字高0.006*图纸比例 黑体，字高0.005*图纸比例
Solid填充 Solid填充
范例
分期实施规划图
二期拆迁范用地 三期拆迁范用地 一期拆迁范用地 三期建设用地
19112 4 192
ContinuousContinuousContinuousContinuous
Solid填充 ANSI31填充 ANSI31填充 ANSI31填充
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图1：拆迁与开发建设用地范围图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图2：土地核查成果图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图3：地块划分与指标控制图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图4：建设用地空间控制图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图5：慢行系统规划图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图6：市政工程和道路竖向规划图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图7：分期实施规划图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图7-1：分期实施规划图
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《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）——附录
例图7-2：分期实施规划图
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