西安市房地产市场供求分析

西安市房地产市场供求分析

作者：董雨萱

来源：《经济研究导刊》2017年第11期

摘 要：对西安市房地产市场进行供给和需求分析，以房地产企业、城市居民、西安市政府为主体，通过分析西安市目前的商品房市场的供给结构特征，总结商品房的布局特征，并且与市民需求进行对比，指出现有布局不合理之处，给商品房建设提出建议；分析西安市居民的购房能力和购房意愿，总结西安市购房需求的主要特征，为房地产开发商提出未来的开发建议，促进西安市商品房供给与需求匹配度提升；总结西安市政府的楼市政策，对未来的房地产政策提出“去库存”的政策建议。

关键词：西安市；房地产市场；供给分析；需求分析

中图分类号：F063.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）11-0081-06 一、西安市房地产市场的供给分析 （一）进驻西安市的房地产企业分析

如表1所示，西安市房地产企业的发展状况从企业个数和从业人数上分析2013年比2012年有所下降，2014年出现一次迅速的发展，这与2013年的整体经济变动有关系。存在于西安市房地产市场上面的一级企业占比较低、数量较少，且有下降的趋势，需要考虑西安市房地产市场为何对一级房地产企的吸引力降低。一级房地产企业虽然数量少，但是却解决了劳动力就业问题，对整个房地产行业的健康发展具有重要作用。连续三年西安市房地产企业的资产负债率不断上升。一般认为这个指标在0.5左右为好[1]，该比率越大，说明在企业总资产中由债权人提供的部分就越多，企业负债越多举债就越困难。考虑到现实状况，房地产企业在银行的贷款数额较大，合理控制房地产企业的资产负债率十分重要，会对地方区域经济的稳定起到重要作用。

根据中国指数研究院西安分院公布的西安市2015年楼市销售金额的统计分析可以看出，2015年市场份额排在的前十位的企业有万科、金地集团、紫薇地产、绿地集团、天朗控股、中海地产、金辉集团、天地源、保利地产、首创置业。西安市房地产市场较大的市场份额都被国内知名房地产企业占据，只有少数本地房地产企业如紫薇地产、天朗地产、天地源地产等项目销售良好。大多数陕西房地产企业由于资金不足等问题相比较处于劣势地位。西安市注册的房地产公司约3 000家，但真正有项目运作的只有约600家，70%的本地房地产公司都存在资金紧张的现象[2]。从2015年开始，西安市房地产项目开发以一种“内外联合”的模式进行项目开发——国内品牌房地产企业以并购等方式与西安市本地房地产开发商联合开发。一方面，本地房地产可以为外来房地产企业提供较好的土地资源，降低外来企业进入西安市房地产市场的

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成本；另一方面，外来房地产企业多数属于资金实力雄厚的国有企业，可以帮助本地房地产企业解决开发过程中资金紧张的问题。

（二）西安市政府对于西安市房地产供给的影响

首先，考虑西安市政府对于土地供应的管理。土地价格是房地产成本的重要组成部分，城市房地产的供给能力在很大程度上取决于能够供给城市土地使用的数量。我国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%[3]。从2014年年底，西安土地市场整体供应表现为缓慢下滑，政府也放缓推地，期待从源头上解决供需严重失衡的状况，已达到西安市房地产稳定的目的。但是，西安市政府对于房地产的依赖依旧十分高，2014年西安市国有土地使用权出让收入达到376.32亿元，一般公共预算收入583.76亿元，两者相比较可以看出西安市政府依然存在“土地财政”的现象，这使得房价在短时间内难以彻底改变，企业前期的土地支出都需要在后期的开发销售过程中转嫁给消费者。2015年西安市土地挂牌出让203宗，总供应面积744.65万平方米，同比下跌13.88%；土地成交面积525.94万平方米，同比下跌28.97%[4]。2016年土地价格波动不大，交易价格并没有下降的趋势，土地市场的稳定仅限于维持原高价的数量上控制，地方政府的土地收入并没有明显的下降。

其次，西安市政府对于城内棚户区的改造有重大影响。一方面，该问题涉及房地产行业的不合理收费，拆迁补偿安置资金的使用和监督；另一方面，政府的改造规划当中也应当考虑对于有文物保护价值的原居民区的在不破坏原建筑的基础上进行保护性开发。

再次，在优化住房用地供应结构方面，西安市政府对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减缓住宅用地供应；在优化住房供应结构方面，西安市政府将各类棚户区改造房纳入住房建设规划及年度实施计划，统筹安排商品住房、棚户区改造和保障性住房的供应比例，适当控制2016年住房开发建设规模和进度。

最后，在房地产产品去库存方面，西安市政府在去库存方面需要因制宜的考虑不同区域库存房屋的化解方式。在城市配套设施不完善的地方加强城市公共设施的建设，对于房地产去库存工作完成较差的区县、开发区收紧土地的供应。还可以采取引导性的措施，将农民工市民化的工作与房地产去库存相结合[5]，对农民工购房者采取适当的政策支持。 （三）西安市房地产历年的库存量分析

关于房地产供给量分析的指标主要有房地产投资额和房屋开发面积。

根据西安市统计局网站资料，西安市投资资金主要运用于普通住宅的建设占到总资金的74%，商业营业用房相对较小占到12%，办公楼比例占到7%，别墅高档公寓占比非常小仅为5%，总体来说这一比例分布符合普遍情况。作为省会西安市的别墅高档社区的建设相比较与国内其他地区的别墅高档社区的比例略低，这与西安市近几年雾霾严重、气候不适宜度假有关，基本上别墅高档公寓仅是解决本市或本省内特定消费群体的需求，缺少外地投资者和购房

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者。办公楼的资金占用比有些偏小，一是因为办公楼的产权通常为50年，所以需求并不多，也因此导致供给相对很小；二是因为西安市房地产市场现有的办公楼存量较大，供给已经大于需求；三是如今部分企业为了节约租用办公场地的成本，选择改建住宅楼进行办公或采取移动办公的方式。

西安市房地产的资金来源主要是自筹资金、其他资金来源和部分国内贷款。稳定的自有资金量是因为有关规定要求，房地产开发项目招标中开发企业具有占投标项目总投资25%以上的自有资金，所以投资当中自有资金的所占比例一直稳定，并逐步上升。根据西安市统计局网站资料，西安市的房地产金融高度依赖于银行信贷供给，近年来央行不断下调贷款准备金率和贷款利率，构建一个较为宽松的金融环境，用于稳定市场。外商直接投资房地产的投资额十分低，是因为国家政策方面一直有所限制，预计未来受人民币汇率的影响外商对房地产的投资有可能增加。但是，西安市作为内陆城市，多年以来对外商的吸引力不及沿海城市，所以未来房地产的资金供给状况并不会突然起到极大的影响作用。2016年西安市房地产投资额在总额上依旧持续增长，其中1—9月，房地产开发投资1 425.83亿元，增长7.5%[6]。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为39.3%，房地产开发投资在西安市各类投资当中起到支撑作用。 关于房屋面积的分析，根据西安市统计局网站资料，2012—2014年三年施工房屋面积一直保持在高位，不断攀升，这会为以后造成较大的房屋库存量，但是新开工房屋的面积在低速下降，说明房地产开发市场已经处于饱和状态，资金进入变得更加谨慎。竣工房屋的面积在2013年略微下降，之后2014 年又大幅上升，房地产市场升温，购房者增加，房地产公司的资金链又一次保持流畅，之前未能竣工的房屋得以竣工。待售房屋指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。在此看来，西安市房屋的销售量并没有随着市场热度的变化而变化，在竣工房屋增加时待售房屋的面积也会增加，由此造成的库存量按照业界预计需要15—21个月消化，所以，在供给继续保持缓慢增长的基础上西安市住宅商品房市场上存在一定 “去库存”压力。到2015年的西安市竣工房屋面积976.64万平方米，与2014年相比回落较大，但是商品房待售面积296.5万平方米，与2014年相比有明显增长。截至2016年9月底，西安市商品房待售面积289.45万平方米，增长31.2%。2016年1—9月，西安市商品房竣工面积737.21万平方米，增长86.9%。新增供给增长而待售总量却稳中有降，显示出房地产市场供销渐趋协调，去库存效果明显。 （四）西安市房地产市场上各类型的房产分析

商品房在统计中分为5大类：住宅、办公楼、商业营业用房、办公楼、其他。其中住宅中别墅与高档公寓单独统计。西安市房地产投资主要以普通住宅为主，高档公寓与别墅占比非常小。根据西安市统计局网站资料，2014年西安市房地产施工面积当中78%为住宅，其中，普通住宅占到76%，别墅占2%，办公楼占7%，商业营业用房占10%，其他占其他5%。该比例基本与房地产开发的投资额保持一致。

在2015—2016年商品房开发过程中办公楼的开发进程过快，依据相关数据显示，西安市甲级写字楼的空置率高达19.2%[7]，市场已经进入“买方市场”，卖方业主不得不降低租金提升

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入住率。目前写字楼的开发市场依然受到强烈的刺激，新项目的开发还持续中，投资热情高涨，在未来很可能造成库存高企。

随着西安市的城市化进程加快，城市住宅建设不断向城市南边的郊区扩大，该区域接近高新技术开发区与曲江旅游生态区，远离城东的工业区。此区域的房屋供给充足，主要以普通住宅房屋的“刚需”住宅为主，住宅房地产市场的价格略高于城市均价，房屋的建筑面积主要是120m2以下，房地产社区的针对人群也主要是以青年人为主。在城北的布局主要是受到西安市政府北迁的影响，使得西安市的政治中心由市中心向北迁移，经过多年的发展如今北郊的基础设施建设已经基本优化完善，同时地铁的贯通使得城北区域也具有极强的发展潜力，因此，该区域的新开发房地产项目较多，且受政府影响有大面积的保障性住房和经济适用房。同时，城北的主干道两侧是西安市商业营业用房的主要建设区域，多家大型商业营业用房的地产商在沿路进行商业中心的建设，试图建成与城南相呼应的经济活动中心。西安市的东部地区房地产市场在近几年发展十分迅速，从城市的区位定位来看，城东地区由原来的“纺织城”转型为灞生态区，此区域的发展特点是越靠近市区的地方房价相对较低反而在远离市区的郊外房价上涨，其最主要的原因是环境提升。此区域远离市区的郊外，靠近“世园会”会址，接近于前几年大面积修建的园林绿化、人工湖景观。作为北方内陆且受雾霾影响严重的城市，环境因素就成为影响楼盘定位的重要因素。因此，在远离市中心的东部郊区的房产普遍特点是中小户型精装房屋和大户型别墅。同时由于大多数开发商拿地较早，拿地价较高，开发房屋品质定位高，开发时期集中，供给量大，导致价格的下降空间不是很大，去库存压力较大。由于交通不便利，且周围基础建设不完善，购房者购房的主要用于投资、周末休闲居住，所以此区域的房产需求弹性较大，库存量较多。西安市的西部地区是西安市商品房起步最早的区域，得益于西安高新技术产业开发区的优惠政策，形成了城市CBD，城市基础设施、配套绿化、配套教育、治安环境都比较好，价格与城市均价相比较高。该区域的可供开发住房的土地已经不多，所以供给处于接近饱和状态，新的开发商不断在原开发区域为核心的外部呈现同心圆式的环绕开发，其中住宅项目、商业项目和办公楼项目的房地产供给充足，因为独特的区位优势，该区域的房地产库存量消化压力不大。

二、西安市房地产市场的需求分析

（一）近八年西安市一手房屋成交量及其价格分析

价格是对房地产短期需求影响的关键因素。从表2观察到，商品房的销售额增加近3倍，商品房销售面积增加近1倍。这直接表现出，近八年房价上涨迅速，2009年的房屋销售额和房屋销售面积的涨幅相一致，去除房屋销售面积的增长因素，2010和2011年房价增速较快，2012和2014年销售额出现负增长，2013年销售额增长缓慢。纵向观察可以看出，2008年经历了股市的大跌之后，资金撤出寻求新的投资渠道，大量资金进入房地产市场，从需求的角度看，西安市的消费者选择将房产作为货币保值增值的手段，因此刺激了房地产的经济。2011年前经历了房价的一次持续快速的增长，政府出台了限购政策，收紧信贷政策，极大降低了购房需求[8]。2015年商品房销售额达到1 146.79亿元，2009年商品房的销售面积相比较2008年增长十分巨大，2009—2011年商品房销售面积的绝对数一直在增加，但是增幅不断下降。

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2012年相对于2011年在销售面积绝对数上出现轻微下滑，这也是导致2012年销售额出现负增长的一个主要原因，2013—2014年的销售面积增长速度十分缓慢，说明政府的调控政策可以有效的抑制购房需求，“限购”的政策起到了“降温”的作用，即使后来限购政策放松，房地产市场的有效需求并不旺盛，却存在大量的潜在需求，整体房地产市场表现为“有价无市”的状态。2015—2016年住宅商品房市场开始升温，商品房销售面积也同步增长达到1 763.68万平方米，总体来看西安市房地产逐步“回暖”。

（二）西安市房屋租赁对新售商品房市场的影响

表3的数据显示，西安市商品房出租面积近年来波动起伏较大，2007—2008年间快速增长，2008—2011年间快速下降，相较于2011年和2012年商品房出租面积增长明显，2012—2013年又一次小幅提升，2014年又明显下降。2015年西安市房地产市场再次升温，商品房出租面积也大幅上升。可以看出，西安市居民存在不高的持续租房需求和强烈的购房意愿，绝大多数人不会选择长期租住房屋。

因此，可以说明西安市居民的住房需求主要集中在“刚性需求”。在每一次房价小高峰之后，就会出现租房需求的一次上升，但是上升之后又会逐渐下降，表现为居民对于房价的观望之后，还是挑选合适的时机购房。一般用于商品房出租的房屋源自有空闲住房的家庭，这些房源的产生一般是来源于房主的“改善性需求”。许多已经有一套住房的居民会选择在若干年之后重新购置房屋以改善居住条件，然后将旧房出租或售卖。所以，从西安市商品房出租的需求与供给市场上看，房屋租赁并不能对新开发的商品市场有影响，相反，新售商品房市场会影响房屋租赁。当新开发商品房的价格上涨过快时会导致居民对房价的观望而推迟购房选择租房，进而影响全市的商品房租赁市场出现波动。 （三）西安市居民的商品房购买能力分析

收入是对房地产需求影响的中期因素，房价收入比可以用来衡量消费者对于房价的实际购买力。房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

根据西安市统计局的资料，2015年西安市平均每户（家庭）人口3.1人，城镇常住居民家庭人均可支配收入为33 187.6元，人均现住房面积32.1平方米，每套住宅平均居住人口数2.8；2015年西安市住宅均价6 584元/平方米，经过计算可以算出房价收入比为5.75。这一比例正好接近合理比例区间3—6倍的上限。但是需要说明的是，统计局官方公布的商品房均价，其中包括棚户区改造房屋、可售型保障房，会造成统计均价低于大多数居民实际面临的房价；城镇居民家庭人均可支配收入这一指标会因为一些高收入且常住人口少的家庭的存在而拉

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高平均值。综合以上因素分析可知，对于广大中低收入群体、进城务工的农民工群体来说房价收入比应该会更高，超过官方统计的水平。近几年，西安市城镇居民人均可支配收入的增长只比房价略高一点，总体来看收入的上涨并没有带来商品房购买力的明显提升，大多数居民为满足“刚性”住房需求不得不挤占其他方面的需求开支。

从人口角度看，根据西安市统计局数据，西安市2015年年末常住人口达到870.56万人，其中城镇人口数达到635.68万人。西安市人口在持续增长，西安市居民是购房的主要需求者，来西安市务工的流动人口也在逐年攀升，会一定程度上增加购房需求。因此，从持续增加的人口数量来看，对于住宅商品房的需求也将不断增多。随着西安市城镇化进程不断加快，农村人口市民化的过程中也会创造部分购房需求。在人口年龄段的比较中，20—39岁的中青年是主要的购房需求者，40岁以上的人士主要是以改善住房为需求，对购房持观望态度。 （四）政府对于购房的相关规定

2005年以来，西安市楼市经历过两轮紧缩政策调整。第一轮为2005—2007年，调控的重点主要针对供应方处于西安市房地产的上升期，调控力度不强，影响范围不大。第二轮为2010—2011年，政策注重针对供需双方力度比之前一次要大；2012年和2013年是第二轮政策周期的延续[3]。2015—2016年西安市政府的购房政策属于“宽松型”，限购政策取消，对基本住宅需求持鼓励支持态度。第一，放宽对外地户籍人员的购房限制，对外地购房者提供落户便利，西安市政府延长了“外地居民可购房落户”的新政策的执行期至2016年底。第二，西安市政府严格执行货币化安置，原则上不再新建实物安置房。第三，放宽职工公积金贷款条件：降低提取门槛、扩大使用范围、实现省内异地贷款、推行组合贷款、降低申请贷款项目工程进度要求、允许直系亲属间互提公积金购房，全面提高住房公积金的个贷率和使用率。综合以上政策可以看出，政府在有针对性的刺激购房需求，并不是全面刺激需求，对于居民的基本住房需求政府出台了相应的政策支持，同时政策上也注重化解现有的西安市商品房住宅“存量”。 三、分析与结论

（一）房地产市场发展的关键是提升房地产企业素质

目前，西安市注册的房地产开发公司当中存在较多的低资质的企业，这些低资质的房地产企业在开发过程当中存在较多的违规行为，对其所签订的合同也不能做到完全落实履行，消费者的权利难以保障。小规模的房地产开发公司在近几年普遍面临资金不足的问题，对于其现有占用的资源不能做到有效的开发利用。同时，由于小房地产公司的存在，导致西安市住宅市场的建筑标准参差不齐有些甚至质量不达标。提升房地产企业的素质，可以增强企业的融资能力，从而可以缩短房地产项目的开发周期，减少项目对于流动资金的占用，增加企业的现金流，降低企业的违约风险。优质的房地产企业可以提供更好的房地产开发方案，这主要是因为较大的房地产企业一般有能力进行开发前的市场需求调查，从而在住宅供给方面可以较好地满足西安市居民的需求。优质的房地产公司可以创造出更多的就业岗位，增加资源的使用效率，最终优质的房地产公司可以提升建筑的标准及质量，有利于西安市房地产行业的健康发展。

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（二）房地产市场去库存问题严重

西安市房地产市场上去库存问题较严重地表现在非住宅类商品房上，主要包括办公楼、商业营业用房及其他用房上面，非住宅类商品房销售持续低位、待售持续高位，没有明显的需求人群，市场表现为供给过剩。住宅房屋存在的去库存问题是已批待建和已建未上市的潜在库存仍然较大，市场上有大量的潜在需求，但是市场缺乏信心，对是否购房持观望态度。 （三）房地产市场结构不合理问题丞待解决

从西安市房地产市场整体出发，房地产开发和销售之间的数量结构比较来看，房地产明显供给大于需求，且过高的房价，迫使需求进一步收缩。住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系不合理，写字楼比例过高，住宅楼和商品用房不配套，导致住宅的入住率较低。同时，住宅产品供应结构还不合理，尚不能完全满足居民的改善性需求，随着“二胎政策”的开放房屋设计面积需要进一步加大。 （四）房地产市场融资渠道不畅

受国内大环境和省内现状的影响，西安市各商业银行普遍收紧了信贷规模，由此造成了西安市房地产产业融资渠道不畅，引起小的房地产企业出现资金问题从而被大企业兼并收购。银行不断收紧的信贷规模让多数房地产企业资金紧张，不得不依靠其他高成本的融资渠道筹措资金，进而导致开发成本上升、房价上升。房地产企业自身对于资金的使用效率偏低，在融资渠道不畅的环境下，房地产企业并没有有效利用资金。 四、促进西安市房地产发展的解决策略 （一）房地产企业创新经营模式

进入西安市市场的房地产企业要创新经营模式，规范企业各项经营活动，提升企业质量。首先，适度进行相关业务的多元化拓展，做到既能有效规避商品住宅业务单一经营的风险，又能最大程度挖掘房地产企业的自身价值、培育企业新的增长点。第二，开发功能型地产项目，在当今社会人口老龄化进程加快，在房地产开发过程当中，房地产企业可以不断寻找养老型地产、医疗地产开发方案；西安市是国内著名的大学城，城市整体教育氛围浓厚，房地产企业可以将地产资源与教育资源相结合，开发教育地产。第三，开拓新的房地产融资渠道，增加直接融资在房地产融资当中的比例，降低融资成本，提高资金的使用效率。 （二）优化住房供应结构

90—140平米的改善性住房、高层住宅是西安市居民的主要需求点。因此，房地产开发商应注重考虑市场需求，增加中小套型普通商品住房的建设数量和比例，在未来这将缓解市场供求结构性矛盾。开发商同时应当考虑将普通住宅商品房的建设和营业性用房的建设相结合，住宅与商业街配套开发，尤其是在离市区较远的开发区，开发商对房地产开发过程当中应当考虑

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到购房者未来生活的便利，这将同时有益于住宅和营业性用房的销售。同时，住房供应还需要考虑城区结构的平衡，城市的不同区域有不同的职能分工，但是城市居民的住房应当合理分布在城市各个区位，不应当集中在某些地区，而造成住宅密集区域的公共资源不足，而有些地区公共资源处于闲置状态。当城市的房地产项目布局合理时，才能使得资源配置达到最优的状态，才能带动城市整体的经济发展。 （三）执行差别化信贷政策

房产既是投资品也是民生必需品，因此，金融部门应该实施差别化住房信贷政策，在遏制各类投资投机性需求的同时支持首次购房和改善型购房等这类“自住型需求”。对待不同的购房群体实行差别化的信贷政策，通过对二套住房或多套住房贷款者提高首付比，提高贷款利率的方式，遏制投资需求可以有效的平抑房价，防止房地产泡沫出现。对首次房贷的购房者提供支持，通过降低首付比例，降低贷款利率，灵活调整利率，延长还款期限、提供多样化的住房贷款金融产品，多样化贷款方式，拓宽可供抵押的物品等方式，帮助中低收入人群解决住房问题。差别化的信贷政策有利于挖掘房地产市场上的潜在需求群体，让购房的观望者转变为有效需求群体。对保障性住房、经济适用房的开发商提供贷款便利，加强对房地产企业的财务状况的核查，对房地产企业的实际还款能力进行准确评估，对不符合要求的企业不予发放贷款，既可以减少银行的坏账率，又可以从源头上减少因不良资质企业开发房地产项目而引发的后续问题。

（四）政府做好服务工作

首先，政府应当改善土地交易相关服务，在土地拍卖前做好土地的环评、地下管道规划、周边环境评估等服务，使企业能及时开发土地，同时需要缩短建设项目各类审批时限，并且对不符合城市长远规划的房地产建设项目要考虑其可行性。其次，加强对开发商资金的来源和状况的审查，避免出现城市烂尾楼的状况。加大对房地产开发后开发商违约建设的处罚措施，对于开发商侵占公共用地的行为应当严惩。建立合理的渠道维护购房者的合法权益。西安市目前购房纠纷当中消费者们处在劣势地位，部分权益得不到很好的保障。再次，在促进开发企业与被改迁住户沟通中要发挥重要作用，强化对拆迁补偿安置资金的使用管理。最后，政府应当出台有利于房地产“去库存”的相关政策。如鼓励外地务工人员、农村进城务工人员的购房政策，从长期来看，要加快城市基础设施建设，创造吸引人口流入的城市居住条件。总之，政府要从根本上解决对“土地财政”的依赖，确定合理的土地出让价格，降低房地产开发的成本，只有摆脱对“土地财政”的依赖才可以解决房价过高的问题。 参考文献：

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Abstract：Through the analysis of the supply and demand of Xi'an real estate market，the real estate enterprises，city residents，the Xi'an municipal government as the main body，the supply structure characteristic analysis of Xi'an current real estate market layout，and summarize the characteristics of commercial housing，and compared with the needs of the citizens，points out the unreasonable layout give suggestions，commercial housing construction；analysis of Xi'an city residents purchase capacity and willingness to purchase，mainly summarize the characteristics of Xi'an city housing demand，put forward suggestions for the future development of real estate developers，promote commercial housing supply and demand in Xi'an City，to enhance the degree of Xi'an municipal government；summarize the property market policy，put forward the \"inventory\" policy recommendations for the future of the real estate policy.

Key words：Xi'an city；real estate market；supply analysis；demand analysis [责任编辑 王燕文]

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