西安市房地产市场供求分析

２０１７年第１１期　经济研究导刊　ＥＣＯＮ０ＭＩＣ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　ＧＵＩＤＥ　Ｎｏ．１１，２０１７　总第３２５期　西安市房地产市场供求分析　董雨萱　（广西大学商学院，南宁５３０００４）　摘要：对西安市房地产市场进行供给和需求分析，以房地产企业、城市居民、西安市政府为主体，通过分析西安　．　市目前的商品房市场的供给结构特征，总结商品房的布局特征，并且与市民需求进行对比，指出现有布局不合理之处给商品房建设提出建议；分析西安市居民的购房能力和购房意愿，总结西安市购房需求的主要特征，为房地产开发商　提出未来的开发建议，促进西安市商品房供给与需求匹配度提升；总结西安市政府的楼市政策，对未来的房地产政策　提出“去库存”的政策建议。　关键词：西安市；房地产市场；供给分析；需求分析　中图分类号：Ｆ０６３．１　文献标志码：Ａ　文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１７）１１－００８１—０６　一西安市房地产市场的供给分析　、和　一析２　年比２０　２　有所下降，２０１４年出现　次迅速的发展，这与２０１３年的整体经济变动有关系。存在　，（一）进驻西安市的房地产企业分析　于西安市房地产市场上面的一级企业占比较低、数量较少且　如表１所示，西安市房地产企业的发展状况从企业个数　表１　有下降的趋势，需要考虑西安市房地产市场为何对一级房地　西安市房地产开发企业（单位）情　资料来源：《西安统计年鉴２０１５）　收稿日期：２０１７—０２—２０　作者简介：董雨萱（１９９５一），女，陕西乾县人，学生，从事产业发展研究。　一８１—　产企的吸引力降低。一级房地产企业虽然数量少，但是却解　决了劳动力就业问题，对整个房地产行业的健康发展具有重　要作用。连续三年西安市房地产企业的资产负债率不断上　升。一般认为这个指标在０．５左右为好…，该比率越大，说明　在企业总资产中由债权人提供的部分就越多，企业负债越多　当考虑对于有文物保护价值的原居民区的在不破坏原建筑　的基础上进行保护性开发。　再次，在优化住房用地供应结构方面，西安市政府对住　房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减缓　住宅用地供应；在优化住房供应结构方面，西安市政府将各　类棚户区改造房纳入住房建设规划及年度实施计划，统筹安　举债就越困难。考虑到现实状况，房地产企业在银行的贷款　数额较大，合理控制房地产企业的资产负债率十分重要，会　对地方区域经济的稳定起到重要作用。　根据中国指数研究院西安分院公布的西安市２０１５年楼　市销售金额的统计分析可以看出，２０１５年市场份额排在的前　排商品住房、棚户区改造和保障性住房的供应比例，适当控　制２０１６年住房开发建设规模和进度。　最后，在房地产产品去库存方面，西安市政府在去库存　方面需要因制宜的考虑不同区域库存房屋的化解方式。在　十位的企业有万科、金地集团、紫薇地产、绿地集团、天朗控　股、中海地产、金辉集团、天地源、保利地产、首创置业。西安　市房地产市场较大的市场份额都被国内知名房地产企业占　据，只有少数本地房地产企业如紫薇地产、天朗地产、天地源　地产等项目销售良好。大多数陕西房地产企业由于资金不足　等问题相比较处于劣势地位。西安市注册的房地产公　约　３　０００家，但真正有项目运作的只有约６００家，７０％的本地房　地产公刮都存在资金紧张的现象ｌ２。从２０１　５年开始，西安市　房地产项目开发以一种“内外联合”的模式进行项目开　发——国内品牌房地产企业以并购等方式与西安市本地房　地产开发商联合开发。一方面，本地房地产可以为外来房地　产企业提供较好的土地资源，降低外来企业进入西安市房地　产市场的成本；另一方面，外来房地产企业多数属于资金实　力雄厚的国有企业，可以帮助本地房地产企业解决开发过程　中资金紧张的问题。　（二）西安市政Ｊ付对于西安市房地产供给的影响　卣‘先，考虑西安市政府对于土地供应的管理。土地价格　是房地产成本的重要组成部分，城市房地产的供给能力在很　大程度上取决于能够供给城市土地使用的数量。我　城市中　只前土地费用约占商品房总成本的３０％１３１。从２０１４年年底，　西安土地市场整体供应表现为缓慢下滑，政府也放缓推地，　期待从源头上解决供需严重失衡的状况，已达到西安市房地　产稳定的目的。但是，西安市政府对于房地产的依赖依旧十　分高，２０１４年西安市国有土地使用权出让收入达到３７６．３２　亿元，一般公共预算收入５８３．７６亿元，两者相比较可以看出　西安市政府依然存在“土地财政”的现象，这使得房价在短时　问内难以彻底改变，企业前期的土地支出都需要在后期的开　发销售过程中转嫁给消费者。２０１５年西安市土地挂牌出让　２０３宗，总供应面积７４４．６５万平方米，同比下跌１３．８８％：土　地成交面积５２５．９４万平方米，同比下跌２８．９７％ｉ　。２０１６年土　地价格波动不大，交易价格并没有下降的趋势，土地市场的　稳定仅限于维持原高价的数量上控制，地方政府的土地收　入并没有明显的下降。　其次，西安市政府对于城内棚户区的改造有重大影响。　～办而，该问题涉及房地产行业的不合理收费，拆迁补偿安　置资金的使用和监督；另一方面，政府的改造规划当中也应　一８２一　城市配套设施不完善的地方加强城市公共设施的建设，对　于房地产去库存上作完成较差的区县、开发区收紧土地的　供应。还可以采取引导性的措施，将农民工市民化的工作　与房地产去库存相结合　ｌ，对农民工购房者采取适当的政　策支持。　（ｊ）西安市房地产历年的库存量分析　关于房地产供给量分析的指标主要有房地产投资额和　房屋开发面积。　根据西安市统计局网站资料，西安市投资资金主要运用　于普通住宅的建设占到总资金的７４％，商业营业用房相对较　小占到１２％，办公楼比例占到７％，别墅高档公寓占比非常小　仅为５％，　ｅＳ，体来说这一比例分布符合普遍情况。作为省会西　安市的别墅高档社区的建设相比较与国内其他地区的别墅　高档社区的比例略低，这与西安市近几年雾霾严重、气候不　适宜度假有关，基本上别墅高档公寓仅是解决本市或本省内　特定消费群体的需求，缺少外地投资者和购房者。办公楼的　资金占用比有些偏小，一是因为办公楼的产权通常为５０年，　所以需求并不多，也因此导致供给相对很小；二是　为西安　市房地产市场现有的办公楼存量较大，供给已经大于需求；　是如今部分企业为了节约租用办公场地的成本，选择改建　住宅楼进行办公或采取移动办公的方式。　西安市房地产的资金来源主要是自筹资金、其他资金来　源和部分国内贷款。稳定的白有资金量是因为有关规定要　求，房地产开发项目招标中开发企业具有占投标项目总投资　２５％以【　的自有资金，所以投资当中白有资金的所占比例一　直稳定，并逐步上升。根据西安市统计局网站资料，西安市的　房地产金融高度依赖于银行信贷供给，近年来央行不断下调　贷款准备金率和贷款利率，构建一个较为宽松的金融环境，用　于稳定市场。外商直接投资房地产的投资额十分低，是因为　国家政策方面一直有所限制，预计未来受人民币汇率的影响　外商对房地产的投资有可能增加。但是，西安市作为内陆城　市，多年以来对外商的吸引力不及沿海城市，所以未来房地　产的资金供给状况并不会突然起到极大的影响作用。２０１６年　西安市房地产投资额在总额上依旧持续增长，其中１—９月。　房地产开发投资１　４２５．８３亿元，增长７．５％ｔ　。房地产开发投　资占全市固定资产投资的比重为３９－３％，房地产开发投资在　西安市各类投资当中起到支撑作用。　关于房屋面积的分析，根据西安市统计局网站资料，　主干道两侧是西安市商业营业用房的主要建设区域，多家大　型商业营业用房的地产商在沿路进行商业中心的建设，试图　建成与城南相呼应的经济活动中心。西安市的东部地区房地　产市场在近几年发展十分迅速，从城市的区位定位来看，城　东地区由原来的“纺织城”转型为’７产灞生态区，此区域的发展　特点是越靠近市区的地方房价相对较低反而在远离市区的　郊外房价上涨，其最主要的原因是环境提升。此区域远离市　区的郊外，靠近“世园会”会址，接近于前几年大面积修建的　２０１２－－２０１４年三年施工房屋面积一直保持在高位，不断攀　升，这会为以后造成较大的房屋库存量，但是新开工房屋的面　积在低速下降，说明房地产开发市场已经处于饱和状态，资　金进入变得更加谨慎。竣工房屋的面积在２０１３年略微下降，　之后２０１４年又大幅上升，房地产市场升温，购房者增加，房　地产公司的资金链又一次保持流畅，之前未ｉＩ￣工的房屋得　以竣工。待售房屋指报告期末已竣工的可供销售或出租的商　品房屋建筑面积中尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。　在此看来，西安市房屋的销售量并没有随着市场热度的变化　园林绿化、人工湖景观。作为北方内陆且受雾霾影响严重的　城市，环境因素就成为影响楼盘定位的重要因素。因此，在远　离市中心的东部郊区的房产普遍特点是中小户型精装房屋　和大户型别墅。同时由于大多数开发商拿地较早，拿地价较　高，开发房屋品质定位高，开发时期集中，供给量大，导致价　格的下降空间不是很大，去库存压力较大。由于交通不便利，　且周围基础建设不完善，购房者购房的主要用于投资、周末　休闲居住，所以此区域的房产需求弹性较大，库存量较多。西　安市的西部地区是西安市商品房起步最早的区域，得益于西　而变化，在竣工房屋增加时待售房屋的面积也会增加，由此　造成的库存量按照业界预计需要１５—２１个月消化，所以，在　供给继续保持缓慢增长的基础上西安市住宅商品房市场上　存在一定“去库存”压力。到２０１５年的西安市竣工房屋面积　９７６．６４万平方米，与２０１４年相比回落较大，但是商品房待售　面积２９６．５万平方米，与２０１４年相比有明显增长。截至２０１６　年９月底，西安市商品房待售面积２８９．４５万平方米，增长３１．２％。　２０１６年１—９月，西安市商品房竣工面积７３７．２１万平方米，增　长８６．９％。新增供给增长而待售总量却稳中有降，显示出房　安高新技术产业开发区的优惠政策，形成了城市ＣＢＤ，城市　基础设施、配套绿化、配套教育、治安环境都比较好，价格与　城市均价相比较高。该区域的可供开发住房的土地已经不　地产市场供销渐趋协调，去库存效果明显。　（四）西安市房地产市场上各类型的房产分析　商品房在统计中分为５大类：住宅、办公楼、商业营业用　房、办公楼、其他。其中住宅中别墅与高档公寓单独统计。西　安市房地产投资主要以普通住宅为主，高档公寓与别墅占比　非常小。根据西安市统计局网站资料，２０１４年西安市房地产　施工面积当中７８％为住宅，其中，普通住宅占到７６％，别墅占　多，所以供给处于接近饱和状态，新的开发商不断在原开发　区域为核心的外部呈现同心圆式的环绕开发，其中住宅项　目、商业项目和办公楼项目的房地产供给充足，因为独特的　区位优势，该区域的房地产库存量消化压力不大。　二、西安市房地产市场的需求分析　（一）近八年西安市一手房屋成交量及其价格分析　２％，办公楼占７％，商业营业用房占１０％，其他占其他５％。该　比例基本与房地产开发的投资额保持一致。　在２０１５－－２０１６年商品房开发过程中办公楼的开发进程　价格是对房地产短期需求影响的关键因素。从表２观察　到，商品房的销售额增加近３倍，商品房销售面积增加近　１倍。这直接表现出，近八年房价上涨迅速，２００９年的房屋销　售额和房屋销售面积的涨幅相一致，去除房屋销售面积的增　长因素，２０１０和２０１１年房价增速较快，２０１２和２０１４年销售　额出现负增长，２０１３年销售额增长缓慢。纵向观察可以看出，　２００８年经历了股市的大跌之后，资金撤出寻求新的投资渠　过快，依据相关数据显示，西安市甲级写字楼的空置率高达　１９．２％ｎ，市场已经进入“买方市场”，卖方业主不得不降低租　金提升入住率。目前写字楼的开发市场依然受到强烈的刺　激。新项目的开发还持续中，投资热情高涨，在未来很可能造　成库存高企。　随着西安市的城市化进程加快，城市住宅建设不断向城　市南边的郊区扩大，该区域接近高新技术开发区与曲江旅游　生态区，远离城东的工业区。此区域的房屋供给充足，主要以　普通住宅房屋的“刚需”住宅为主，住宅房地产市场的价格略　高于城市均价，房屋的建筑面积主要是１２０ｍ　以下，房地产　社区的针对人群也主要是以青年人为主。在城北的布局主要　是受到西安市政府北迁的影响，使得西安市的政治中心由市　中心向北迁移，经过多年的发展如今北郊的基础设施建设已　道，大量资金进入房地产市场，从需求的角度看，西安市的消　费者选择将房产作为货币保值增值的手段，因此刺激了房地　产的经济。２０１　１年前经历了房价的一次持续快速的增长，政　府出台了限购政策，收紧信贷政策，极大降低了购房需求　。　２０１５年商品房销售额达到１　１４６．７９亿元，２００９年商品房的　销售面积相比较２００８年增长十分巨大，２００９－－２０１１年商品　房销售面积的绝对数一直在增加，但是增幅不断下降。２０１２　年相对于２０１　１年在销售面积绝对数上出现轻微下滑，这也　是导致２０１２年销售额出现负增长的一个主要原因，２０ｌ３—　经基本优化完善，同时地铁的贯通使得城北区域也具有极强　的发展潜力，因此，该区域的新开发房地产项目较多，且受政　２０１４年的销售面积增长速度十分缓慢，说明政府的调控政策　可以有效的抑制购房需求，“限购”的政策起到了“降温”的作　用，即使后来限购政策放松，房地产市场的有效需求并不旺　一府影响有大面积的保障性住房和经济适用房。同时，城北的　８３—　盛，却存在大量的潜在需求，整体房地产市场表现为“有价无　市”的状态。２０１５－－２０１６年住宅商品房市场开始升温，商品房　销售面积也同步增长达到１　７６３．６８万平方米，总体来看西安　市房地产逐步“回暖”。　表２　２００８－－２０１５年西安市一季房屋成交量　单位：万平方米　资料来源：西安市统计局网站　（二）西安市房屋租赁对新售商品房市场的影响　表３的数据显示，西安市商品房出租面积近年来波动起　伏较大，２００７－－２００８年间快速增长，２００８－－２０１１年间快速下　降，相较于２０１１年和２０１２年商品房出租面积增长明显，２０１２一　表３　２０１３年又一次小幅提升，２０１４年又明显下降。２０１５年西安市　房地产市场再次升温，商品房出租面积也大幅上升。可以看　出，西安市居民存在不高的持续租房需求和强烈的购房意　愿，绝大多数人不会选择长期租住房屋。　单位：万平方米　２００７－－２０１５年西安市商品房出租面积　资料来源：西安市统计局网站　因此，可以说明西安市居民的住房需求主要集中在“刚　性需求”。在每一次房价小高峰之后，就会出现租房需求的一　次上升，但是上升之后又会逐渐下降，表现为居民对于房价　的观望之后，还是挑选合适的时机购房。一般用于商品房出　租的房屋源自有空闲住房的家庭，这些房源的产生一般是来　源于房主的“改善性需求”。许多已经有一套住房的居民会选　择在若干年之后重新购置房屋以改善居住条件，然后将旧房　出租或售卖。所以，从西安市商品房出租的需求与供给市场　上看，房屋租赁并不能对新开发的商品市场有影响，相反，新　售商品房市场会影响房屋租赁。当新开发商品房的价格上涨　过快时会导致居民对房价的观望而推迟购房选择租房，进而　影响全市的商品房租赁市场出现波动。　（三）西安市居民的商品房购买能力分析　１８７．６元，人均现住房面积３２．１平方米，每套住宅平均居住　人口数２．８；２０１５年西安市住宅均价６　５８４元，平方米，经过　计算可以算出房价收入比为５．７５。这一比例正好接近合理　比例区间３—６倍的上限。但是需要说明的是，统计局官方　公布的商品房均价，其中包括棚户区改造房屋、可售型保障　房，会造成统计均价低于大多数居民实际面临的房价；城镇　居民家庭人均可支配收入这一指标会因为一些高收入且常　住人口少的家庭的存在而拉高平均值。综合以上因素分析　可知，对于广大中低收人群体、进城务工的农民工群体来说　房价收入比应该会更高，超过官方统计的水平。近几年，西　安市城镇居民人均可支配收入的增长只比房价略高一点，总　体来看收入的上涨并没有带来商品房购买力的明显提升，大　多数居民为满足“刚性”住房需求不得不挤占其他方面的需　求开支。　收入是对房地产需求影响的中期因素，房价收入比可以　用来衡量消费者对于房价的实际购买力。房价收入比＝每户　住房总价／每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家　庭年总收入的计算公式分别如下：　从人口角度看，根据西安市统计局数据，西安市２０１５年　年末常住人口达到８７０．５６万人，其中城镇人口数达到６３５．６８　万人。西安市人口在持续增长，西安市居民是购房的主要需　求者，来西安市务工的流动人口也在逐年攀升，会一定程度　上增加购房需求。因此，从持续增加的人口数量来看，对于住　宅商品房的需求也将不断增多。随着西安市城镇化进程不断　加快，农村人口市民化的过程中也会创造部分购房需求。在　人口年龄段的比较中，２０—３９岁的中青年是主要的购房需求　每户住房总价＝人均住房面积×每户家庭平均人口　数×单位面积住宅平均销售价格　每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数×家庭人均　全部年收入　根据西安市统计局的资料，２０１５年西安市平均每户（家　庭）人口３．１人，城镇常住居民家庭人均可支配收入为３３　－———者，４０岁以上的人士主要是以改善住房为需求，对购房持观　８４－－——　望态度。　（四）政府对于购房的相关规定　２００５年以来，西安市楼市经历过两轮紧缩政策调整。第　一轮为２００５－－２００７年，调控的重点主要针对供应方处于西　安市房地产的上升期，调控力度不强，影响范围不大。第二轮　为２０１０—２０１　１年，政策注重针对供需双方力度比之前一次　要大；２０１２年和２０１３年是第二轮政策周期的延续［３１。２０１５—　２０１６年西安市政府的购房政策属于“宽松型”，限购政策取　消，对基本住宅需求持鼓励支持态度。第一，放宽对外地户籍　人员的购房限制，对外地购房者提供落户便利，西安市政府　延长了“外地居民可购房落户”的新政策的执行期至２０１６年　底。第二，西安市政府严格执行货币化安置，原则上不再新建　实物安置房。第三，放宽职工公积金贷款条件：降低提取门　槛、扩大使用范围、实现省内异地贷款、推行组合贷款、降低　申请贷款项目工程进度要求、允许直系亲属间互提公积金购　房，全面提高住房公积金的个贷率和使用率。综合以上政策　可以看出，政府在有针对性的刺激购房需求，并不是全面刺　激需求，对于居民的基本住房需求政府出台了相应的政策支　持，同时政策上也注重化解现有的西安市商品房住宅“存量”。　三、分析与结论　（一）房地产市场发展的关键是提升房地产企业素质　目前，西安市注册的房地产开发公司当中存在较多的低　资质的企业，这些低资质的房地产企业在开发过程当中存在　较多的违规行为，对其所签订的合同也不能做到完全落实履　行，消费者的权利难以保障。小规模的房地产开发公司在近　几年普遍面临资金不足的问题，对于其现有占用的资源不能　做到有效的开发利用。同时，由于小房地产公司的存在，导致　西安市住宅市场的建筑标准参差不齐有些甚至质量不达标。　提升房地产企业的素质，可以增强企业的融资能力，从而可　以缩短房地产项目的开发周期，减少项目对于流动资金的占　用，增加企业的现金流，降低企业的违约风险。优质的房地产　企业可以提供更好的房地产开发方案，这主要是因为较大的　房地产企业一般有能力进行开发前的市场需求调查，从而在　住宅供给方面可以较好地满足西安市居民的需求。优质的房　地产公司可以创造出更多的就业岗位，增加资源的使用效　率，最终优质的房地产公司可以提升建筑的标准及质量，有利　于西安市房地产行业的健康发展。　（二）房地产市场去库存问题严重　西安市房地产市场上去库存问题较严重地表现在非住　宅类商品房上，主要包括办公楼、商业营业用房及其他用房　上面，非住宅类商品房销售持续低位、待售持续高位，没有明　显的需求人群，市场表现为供给过剩。住宅房屋存在的去库　存问题是已批待建和已建未上市的潜在库存仍然较大，市　场上有大量的潜在需求，但是市场缺乏信心，对是否购房持　观望态度。　（三）房地产市场结构不合理问题丞待解决　从西安市房地产市场整体出发，房地产开发和销售之　间的数量结构比较来看，房地产明显供给大于需求，且过高　的房价，迫使需求进一步收缩。住宅、写字楼和商业用房等　不同物业类型之间的投资比例关系不合理，写字楼比例过　高，住宅楼和商品用房不配套，导致住宅的入住率较低。同　时，住宅产品供应结构还不合理，尚不能完全满足居民的改　善性需求，随着“二胎政策”的开放房屋设计面积需要进一　步加大。　（四）房地产市场融资渠道不畅　受国内大环境和省内现状的影响，西安市各商业银行普　遍收紧了信贷规模，由此造成了西安市房地产产业融资渠道　不畅，引起小的房地产企业出现资金问题从而被大企业兼并　收购。银行不断收紧的信贷规模让多数房地产企业资金紧　张，不得不依靠其他高成本的融资渠道筹措资金，进而导致　开发成本上升、房价上升。房地产企业自身对于资金的使用　效率偏低，在融资渠道不畅的环境下，房地产企业并没有有　效利用资金。　四、促进西安市房地产发展的解决策略　（一）房地产企业创新经营模式　进入西安市市场的房地产企业要创新经营模式，规范企　业各项经营活动，提升企业质量。首先，适度进行相关业务的　多元化拓展，做到既能有效规避商品住宅业务单一经营的风　险，又能最大程度挖掘房地产企业的自身价值、培育企业新　的增长点。第二，开发功能型地产项目，在当今社会人口老龄　化进程加快，在房地产开发过程当中，房地产企业可以不断　寻找养老型地产、医疗地产开发方案；西安市是国内著名的　大学城，城市整体教育氛围浓厚，房地产企业可以将地产资　源与教育资源相结合，开发教育地产。第三，开拓新的房地产　融资渠道，增加直接融资在房地产融资当中的比例，降低融　资成本，提高资金的使用效率。　（二）优化住房供应结构　９Ｏ一１４０平米的改善性住房、高层住宅是西安市居民的　主要需求点。因此，房地产开发商应注重考虑市场需求，增加　中小套型普通商品住房的建设数量和比例，在未来这将缓解　市场供求结构性矛盾。开发商同时应当考虑将普通住宅商品　房的建设和营业性用房的建设相结合，住宅与商业街配套开　发，尤其是在离市区较远的开发区，开发商对房地产开发过　程当中应当考虑到购房者未来生活的便利，这将同时有益于　住宅和营业性用房的销售。同时，住房供应还需要考虑城区　结构的平衡，城市的不同区域有不同的职能分工，但是城市　居民的住房应当合理分布在城市各个区位，不应当集中在某　些地区，而造成住宅密集区域的公共资源不足，而有些地区　公共资源处于闲置状态。当城市的房地产项目布局合理时，　才能使得资源配置达到最优的状态，才能带动城市整体的经　一８５—　济发展。　（四）政府做好服务工作　（三）执行差别化信贷政策　房产既是投资品也是民生必需品，因此，金融部门应该　首先，政府应当改善土地交易相关服务，在土地拍卖前　做好土地的环评、地下管道规划、周边环境评估等服务，使企　业能及时开发土地，同时需要缩短建设项目各类审批时限，　实施差别化住房信贷政策，在遏制各类投资投机性需求的同　时支持首次购房和改善型购房等这类“自住型需求”。对待不　并且对不符合城市长远规划的房地产建设项目要考虑其可　行性。其次，加强对开发商资金的来源和状况的审查，避免出　现城市烂尾楼的状况。加大对房地产开发后开发商违约建设　同的购房群体实行差别化的信贷政策，通过对二套住房或多　套住房贷款者提高首付比，提高贷款利率的方式，遏制投资　需求可以有效的平抑房价，防止房地产泡沫出现。对首次房　贷的购房者提供支持，通过降低首付比例，降低贷款利率，灵　活调整利率，延长还款期限、提供多样化的住房贷款金融产　品，多样化贷款方式，拓宽可供抵押的物品等方式，帮助中低　的处罚措施，对于开发商侵占公共用地的行为应当严惩。建　立合理的渠道维护购房者的合法权益。西安市目前购房纠纷　当中消费者们处在劣势地位，部分权益得不到很好的保障。再　次，在促进开发企业与被改迁住户沟通中要发挥重要作用，强　化对拆迁补偿安置资金的使用管理。最后，政府应当出台有　利于房地产“去库存”的相关政策。如鼓励外地务工人员、农　村进城务工人员的购房政策，从长期来看，要加快城市基础　设施建设，创造吸引人口流入的城市居住条件。总之，政府要　从根本上解决对“土地财政”的依赖，确定合理的土地出让价　收入人群解决住房问题。差别化的信贷政策有利于挖掘房地　产市场上的潜在需求群体，让购房的观望者转变为有效需求　群体。对保障性住房、经济适用房的开发商提供贷款便利，加　强对房地产企业的财务状况的核查，对房地产企业的实际还　款能力进行准确评估，对不符合要求的企业不予发放贷款，既　可以减少银行的坏账率，又可以从源头上减少因不良资质企　业开发房地产项目而引发的后续问题。　参考文献：　格，降低房地产开发的成本，只有摆脱对“土地财政”的依赖　才可以解决房价过高的问题。　…姚兵．房地产学研究［Ｍ】．北京：北京交通大学出版社，２０１１：１６５—２１１．　【２】晓霞．陕西房企“外嫁”折射民资转型『Ｎ１．陕西日报，２０１６—０７—２８（１０）．　【３】刘旭华．西安房地产市场二十年发展回顾分析与展望［Ｊ］．西部金融，２０１５，（１０）：６３—７１．　美城机构．２０１５年西安房地产市场年度报告『ＥＢ／０　ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｍｅｉｃｈｅｎｇｄｉｃｈａｎ．ｃｏｍ／　Ｉ１５］刘美月，李开宇，唐倩倩，李彦，王垒．新型城镇化背景下农民工市民化成本预测ｌ　Ｊ１．江西农业学报，２０１６，２８（３）：１１３－１１８　『６　２０１６年１６ｌ—９月进度数据｛ＥＢ／０　Ｌｌ＿西安市统计局网站，ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｘａｔｊ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｐｔｌ／ｉｎｄｅｘ．ｈｔｍｌ／，１１月　［７】霍俊莉，郑凡，王艺霖，李宇航．“去库存”陕西房地产市场呈现新格局［　．陕西日报，２０１６—０３—０３（１２）．　【８】李晓宁，鲁豪．“限购令”对西安市房地产市场影响的趋势分析ＩＪ１．西安市建筑科技大学学报，２０１１，（３０）：３１—３６．　Ｓｕｐｐｌｙ　ａｎｄ　ｄｅｍａｎｄ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ　ｉｎ　Ｘｉ　ａｎ　ｃｉｔｙ　Ｄ０ＮＧ　Ｙｕ—ｘｕａｌｑ　（Ｃｏｌｌｅｇｅ　ｏｆ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ，Ｇｕａｎｇｘｉ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｎａｎｎｉｎｇ　５３０００４，Ｃｈｉｎａ）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｒｏｕｇｈ　ｔｈｅ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｓｕｐｐｌｙ　ａｎｄ　ｄｅｍａｎｄ　ｏｆ　Ｘｉ’ａｎ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．ｃｉｔｙ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ．ｔｈｅ　Ｘｉ’ａｎ　，ｍｕｎｉｃｉｐａｌ　ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ　ａｓ　ｔｈｅ　ｍａｉｎ　ｂｏｄｙ，ｔｈｅ　ｓｕｐｐｌｙ　ｓｔｎｅｔｕｒｅ　ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｒｓｔｉｃ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ｘｉ’ａｎ　ｃｕｒｒｅｎｔ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ　ｌａｙｏｕｔａｎｄ　．ｓｕｍｍａｒｉｚｅ　ｔｈｅ　ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ｏｆ　ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　ｈｏｕｓｉｎｇ，ａｎｄ　ｃｏｍｐａｒｅｄ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｎｅｅｄｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｃｉｔｉｚｅｎｓｐｏｉｎｔｓ　ｏｕｔ　ｔｈｅ　ｕｎｒｅａｓｏｎａｂｌｅ　ｌａｙｏｕｔ　ｇｉｖｅ　，ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ，ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ；ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ｘｉ’ａｎ　ｃｉｔｙ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ　ｐｕｒｃｈａｓｅ　ｃａｐａｃｉｔｙ　ａｎｄ　ｗｉｌｌｉｎｇｎｅｓｓ　ｔｏ　ｐｕｒｅｈａｓｅｍａｉｎｌｙ　，ｓｕｍｍａｒｉｚｅ　ｔｈｅ　ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ｏｆ　Ｘｉ’ａｎ　ｃｉｔｙ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｄｅｍａｎｄ，ｐｕｔ　ｆｏｒｗａｒｄ　ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｆｕｔｕｒｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓ，　ｐｒｏｍｏｔｅ　ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｓｕｐｐｌｙ　ａｎｄ　ｄｅｍａｎｄ　ｉｎ　Ｘｉ’ａｎ　Ｃｉｔｙ，ｔｏ　ｅｎｈａｎｃｅ　ｔｈｅ　ｄｅｇｒｅｅ　ｏｆ　Ｘｉ’ａｎ　ｍｕｎｉｃｉｐａｌ　ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ；ｓｕｍｍａｒｉｚｅ　ｔｈｅ　ｐｒｏｐｅｒｌｙ　ｍａｒｋｅｔ　ｐｏｌｉｃｙ，ｐｕｔ　ｏｒｆｗａｒｄ　ｔｈｅ”ｉｎｖｅｎｔｏｒｙ”ｐｏｌｉｃｙ　ｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｆｕｔｕｒｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｐｏｌｉｃｙ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：Ｘｉ’ａｎ　ｃｉｔｙ；ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ；ｓｕｐｐｌｙ　ａｎａｌｙｓｉｓ；ｄｅｍａｎｄ　ａｎａｌｙｓｉｓ　［责任编辑王燕文】　一８６一