房地产专题信息资料库 Real Estate
《决策参考》 2004年第12期 目 录
编辑：浙江图书馆信息开发中心 绍兴图书馆信息技术部 支持：浙江财经学院房地产与区域 发展研究所 政策法规 ................................................................................................................................................ 3 吴敬琏：中国经济已过热不排除调整利率的可能性 ..................................................................... 3 国家宏观调控，这回要出重拳了 ..................................................................................................... 4 控制投资过快增长已是一项“政治任务” ..................................................................................... 4 市场趋势 ................................................................................................................................................ 4 中共中央会议提醒投资过热 房地产业首当其冲 ........................................................................... 4 中国房产业现状引发政府关注 ......................................................................................................... 5 3月份“国房景气指数”小幅回落 .................................................................................................. 6 国家统计局警告全国商品房空置面积仍在高位 ............................................................................. 7 房地产市场：政策调控迫使房地产走向理性 ................................................................................. 7 调控市场政府使出连环招 下半年为地产关键时期 ....................................................................... 9 沪宁甬杭首季房价再拉“大阳线” ............................................................................................... 10 长三角地产论坛：经济学家政府官员谈房价 ............................................................................... 12 长三角：地产兵家必争之地 ........................................................................................................... 13 长三角房价快速上涨 ....................................................................................................................... 16 房地产企业发展呈现四大特点 ....................................................................................................... 17 房地产泡沫推高经济整体运行的成本 ........................................................................................... 18 中国地产的冬天正悄然逼近 ........................................................................................................... 20 房地产还要“高歌猛进”十年 ....................................................................................................... 21 运用周期理论 引导房地产市场 ..................................................................................................... 21 用“租售比”测试楼市“体温” ................................................................................................... 23 浙江楼市 .............................................................................................................................................. 24 地铁规划对杭州市商铺价格有明显拉动 ....................................................................................... 24 “住在杭州”之“核反应” ........................................................................................................... 25 行业重大事件 ...................................................................................................................................... 30
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管紧土地看好信贷 把握两大着力点 ............................................................................................. 30 房地金融 .............................................................................................................................................. 31 商业银行开始选择性控制个人住房贷款 ....................................................................................... 31 监管部门“堵截”房地产融资渠道的决心在强化 ....................................................................... 31 土地市场 .............................................................................................................................................. 32 整顿土地市场，矛头将指向地方政府 ........................................................................................... 32 剖析开发商寻觅土地项目的途径 ................................................................................................... 32 专家论谈 .............................................................................................................................................. 34 国内外专家纵论分时度假 ............................................................................................................... 34 杨慎：用科学发展观指导开发 ....................................................................................................... 35 王志纲：纵观土地市场走势 ........................................................................................................... 38 王建：房价未来10年至少再涨3倍！ ......................................................................................... 40 顾云昌：房地产业慎提过热，谨防过热 ....................................................................................... 41 营销策略 .............................................................................................................................................. 42 需求是营销管理的核心 ................................................................................................................... 42 京沪穗渝等地居民购房行为调查的有关数据 ............................................................................... 43
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政策法规
吴敬琏：中国经济已过热不排除调整利率的可能性
中国房地产信息网2004年4月29日
“中国经济已处过热状态，目前的问题不是争论过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。”近日，著名经济学家吴敬琏中欧国际工商管理学院主办的经济论坛上对中国当前的经济情况做出了精辟的分析。他认为，目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。央行的意图是小步的采取措施，然后观察效果，如果效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对利率进行调整。
就当前中国对内和对外经济政策，吴敬琏分别进行了阐述。国内的经济政策方面，吴敬琏认为，中国经济在2003年的下半年开始出现了过热现象，特别是固定资产投资增长达到24%，2004年一季度更是到了43%。广义货币从1998年开始一直在增长，每年的速度都在两个百分点左右,如果央行不是采取了一些措施，2003年广义货币的增长会超过20%。
在目前经济界争论中国经济是否过热？是否是部门过热的问题上，吴敬琏的观点是明确的：中国经济已处过热状态，目前的问题不是争论过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。他认为，目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。央行的意图是小步的采取措施，然后观察效果，如果效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对利率进行调整。
吴敬琏不同意“中国经济已经错过了‘软着路’机会”的观点，他对中国经济可以“软着路”还是持有谨慎乐观态度的。他认为，今年2月起中央政府大力支持央行从宏观经济角度，即利用货币政策来调控货币总量供应。央行专家经验丰富，中国经济实现“软着路”是有希望的。他不同意采取行政手段，即对经济过热的行业和部门单独采取限制措施，他认为如果这样的话效率损失会很大，改善经济状况的效果也不是很明显，而且会遇到一些地区和企业的反对。
长期方面，吴敬琏认为中国经济出现过热是投资效率太低。要通过大量的投资才能维持中国经济高速增长率。2002年中国的全部投资占GDP的42%，去年已经到了46%左右，而美国一般是10%，印度的GDP增长和中国差不多，但其中投资只占了24%。中国经济增长的质量很差，这就造成一个现象，中国的GDP增长一超过9%，经济很快就出现过热。吴敬琏认为要根本的解决这个问题，就是要提高效率，而提高效率的根本问题是推进改革，重点是银行系统的改革。
另外，吴敬琏就对外的经济政策讲了两点。一个是中美贸易摩擦加剧的问题，国务院副总理吴仪已经赴美国进行磋商。在谈到人民币汇率问题时，吴敬琏认为汇率问题是“汇率形成机制”需要改革的问题，虽然目前人民币总的趋向是缓慢升值的，但他不赞成政府用行政手段升值，那样造成的影响是无法想象的。他透露，美国方面关于汇率方面的技术协助专家已经来到北京，正在和中国专家讨论人民币汇率形成机制的问题。吴敬琏认为，中国2004年一季度，中国贸易出现了逆差，如果人民币汇率形成机制能够改善的话，人民币的升值压力会缓解。
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国家宏观调控，这回要出重拳了
尽管自去年下半年国家有关部门已多次向部分行业发出“过热”警告，并不断提醒投资者注意市场潜在风险，但情况仍不容乐观。最新迹象显示，国务院将出台一系列新政策，抑制经济增长的“虚高”。据《香港大公报》报道，国务院在提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的同时，将提高过热行业生产用电电价，而央行和银监会也将以收紧信贷来加强对过热行业的限制。据消息人士透露，中国的水泥、钢铁和电解铝等行业将面临高电价的压力。电解铝行业生产用电每度电价将提高2至4分。专家解释，这个提价幅度是经过精细测算的。以目前电解铝行业整体的利润计，每度电价提高2分钱，企业尚有微利空间；提高3分钱，企业整体可以保持不亏不赚；而提高4分钱，则企业会出现微小亏损。专家认为，这项措施不是为封杀整个行业，而是为了避免产能继续不切实际地扩大，阻止继续盲目投资该行业。根据目前情况，每度电价上调三分钱是极具可能的。此外，银监会已经于27日发出紧急通知，到5月1日前，暂停股份制商业银行一切形式贷款。央行也在研究出台新的信贷政策。这些迹象表明，国家控制投资过快增长，已经从口头警告，升级为“动真格”。（RGP）
安邦《每日经济》研究简报2004/04/28
控制投资过快增长已是一项“政治任务”
自从中央政治局开会讨论当前经济形势和宏观调控之后，对于宏观调控政策的认识已经从经济的角度，进一步上升到政治高度。从去年下半年到今年初，中央一直试图用口头警告、软指令方式，要求过热行业减少新投资；即使出台紧缩银根的措施，力度也不大。目的是尽量用市场手段为经济降温，让市场的归市场，避免“一刀切”。然而，这些措施并没有见效，反而使投资愈演愈烈，潜在风险更大。在这种情况下，有分析认为，中央政治局的会议，可说是最后通牒，相信要传达的信息是，若中央认为过热行业需要下马的项目还不下马，负责的官员便要下马。《香港经济日报》的社论指出，按中国国情，经济问题可弹性处理、甚至阳奉阴违；政治问题则必须紧跟中央，尤其新一届中央领导人厉行施政问责新风，违抗官员乌纱难保，其雷厉风行，无论是去年SARS，还是今年追究多宗重大人命伤亡事故中，可见一斑；相信各地方、部门官员，银行及国企负责人，不敢再越雷池。社论估计，中央通过经济、政治两手抓，投资与经济过热问题，相信可在2-3个月后开始降温，届时即使再加息，力度也不必很大，因此内地经济可望在年底时成功软着陆。（BGP）
安邦《每日经济》研究简报2004/04/28
市场趋势
中共中央会议提醒投资过热 房地产业首当其冲
新闻晨报2004年4月28日李耀宗
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商业银行接令严守贷款规模
4月26日，中共中央政治局会议指出，目前经济运行中的矛盾和问题，突出表现在固定资产投资规模过大，特别是一些行业投资增长过快，导致信贷投放增幅过大，造成煤电油运供应趋紧。
据有关银行透露，日前，监管部门已经向国有银行、股份制银行下达通知，要求实行贷款规模控制，严守贷款规模。
对此，申银万国研究员李慧勇认为，房地产业投资增长过快是导致固定资产投资速度居高不下的主要原因。今年一季度，房地产投资的增长速度超过40％，而去年全年仅30％多。
对房地产投资的增加导致钢材、铝、水泥等投资品需求的增加。数据显示，钢材产量的60％用于房地产，铝产量的35％左右用于房地产，而水泥的比重则更高。今年一季度，对这些投资品的投资速度甚至远远高于对房地产的投资速度。钢铁、水泥、铝等投资品需求的上升，反过来会刺激房地产价格的不断上升，房价上升则会吸引更多的投资。
去年以来，尽管国家已经开始采取措施，限制这些行业的投资增长速度。但一季度的数据显示，效果并不明显。究之原因，主要是中央的政策没有得到全方面落实。
对此，中央明确强调，适度控制货币信贷增长，切实加强土地管理，严格控制新开工项目，坚决遏制某些行业中的盲目投资和低水平扩张。
中国房产业现状引发政府关注
澳大利亚《悉尼先驱晨报》2004年4月27日
一直以来，中国房地产发展商都以难以置信的速度将大笔资金注入本国的房地产业。这使得人们对房地产业泡沫的忧虑已经成为了现实，而且要实现此行业的软着陆也不可避免地变得非常艰难。
政府报告指出，尽管政府部门已经连续数月采取措施限制资本流入房地产市场，但今年第一季度，房地产行业的投资还是增长了41.1%。
驻香港的摩根斯坦利亚洲首席经济分析师谢国忠（Andy Xie）：\"这种现象是一个泡沫，因此它或早或晚总会破裂，只是时间的问题。\"他预言：\"如果政府部门不采取任何措施，这个泡沫将会变得更大。\"
大城市上空起重机林立的现象，无可辩驳地说明了现在的中国正在经历一个历史上建筑业蓬勃发展的时期。
中国著名房地产发展商SOHO中国的一名主管张先生说：\"房地产市场正在升温，但我并不肯定它是否过热。因为虽然说投资在增长，但是房地产市场的销售情况也是十分可喜的。\"
追根溯源，是台湾和香港地区的投资者最初带动了目前中国大陆房地产业的热潮，而后大陆方面的开发商也加入这股潮流之中。
中国固定资产的投资在今年前两个月中增长了53%，这其中房地产行业是主要的推动要素。 虽然这个增长速度在今年的第一个季度已经放缓到了将近43%，但是一些经济学家仍旧担心中国的房地产行业难以从如此高度实现平稳的着陆。
\"要想引导固定投资从每年50%的增长率下降到10%-12%，即便能够实现，那也将是十分困难的，\" 谢国忠坦言道，\"目前还没有在类似情况下实现软着陆的先例。\"
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他警告说，如果泡沫破裂将会导致非常可怕的金融损失。并且因为提供房地产业贷款的银行几乎都是国有银行，因此这种损失可能最终都将由纳税者承担。
然而，另外一些经济学家认为房地产业的过度投资在中国并不是一个普遍的现象，而只在一些经济高度活跃的特定地区成为一个问题，例如上海。
\"房地产行业并不是全面的过热\"，驻北京的法国巴黎百富勤证券有限公司首席经济学家陈兴动（Chen Xingdong）解释说，\"某些特定的地区，确实存在着投资过热的忧虑，但那绝不是一个全国范围的问题。\"
尽管如此，中国的政策制定者还是对这一现象给予了极大的关注，并且采取了一系列的措施来解决这一问题。
除此以外，政府还将采取一些较温和的措施，比如提高银行准备金率，限制地方官员和借贷机关人员的行为以缩减不良贷款和减少过度投资。
3月份“国房景气指数”小幅回落
国家统计局2004-04-27
国家统计局编制的全国房地产开发景气指数结果表明：今年前3个月，“国房景气指数”继续保持在较高水平，但随着完成投资等主要指标增幅的回落，3月份，“国房景气指数”为106.20，比上月下降1.46点，比去年同月下降1.13点。表明一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。具体分类指数的变化是：
1、本年资金来源分类指数。3月份，本年资金来源分类指数为107.51，比上月下降3.16点，比去年同月上升2.87点。一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷的政策作用开始体现；企业自筹资金1225亿元，同比增长61.5%，增幅比去年同期提高14.7个百分点；定金及预付款1194亿元，同比增长64.5%；利用外资57亿元，同比增长1.05倍。分地区看，东部地区房地产开发企业到位资金的增速明显低于中、西部地区。 2、房地产开发投资分类指数。3月份，房地产开发投资分类指数为108.28，比上月下降1.79点，比去年同月上升1.14点。一季度，全国累计完成房地产开发投资1820亿元，同比增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点，但比今年前2个月回落了9.1个百分点。其中，完成住宅投资1203亿元,同比增长35.9%，占全部投资的比重为66.1%，比去年同期下降2.5个百分点；办公楼投资94亿元，同比增长68%，所占比重为5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，所占比重为12.6%。
3、商品房销售价格分类指数。3月份，商品房销售价格分类指数为98.28，比2月份上升2.36点，比去年同月上升0.92点。一季度，全国商品房完成销售面积达到4271万平方米，同比增长35.4%；商品房销售额累计完成1143亿元，同比增长44.4%；商品房平均销售价格为2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均销售价格为2481元/平方米，提高6.5%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了24.8%和9.1%。中部8个省份的商品房平均销售价格同比提高16.3%，远远高于全国平均上涨水平。
4、商品房空置面积分类指数。3月份，商品房空置面积分类指数为92.68，比2月份上升
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0.70点，比去年同月下降1.78点。商品房空置面积分类指数的下降，表明空置面积的增幅与去年同月相比有所回落。一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长5.3%，增幅尽管低于去年同期水平，但明显高于2003年增长2.2%的水平。其中，空置一到三年的商品房面积为3883万平方米，占全部空置面积的比重为43.1%；空置三年以上的商品房面积为1138万平方米，所占比重是12.6%。分地区看，全国有18个省份空置面积增幅超过10%。中、西部地区商品房空置面积增幅明显快于东部地区。
5、竣工面积分类指数。3月份，竣工面积分类指数为104.63，比2月份下降3.37点，比去年同月下降8.13点，是影响“国房景气指数”整体水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全国累计完成竣工面积3681万平方米，同比增长45.8%，增幅比去年同期减少24.5个百分点。其中，商品住宅竣工面积为2981万平方米，同比增长19.5%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了28.2%和30.2%。 6、土地开发面积分类指数。3月份，土地开发面积分类指数达到114.21，比2月份下降4.06点，比去年同月下降9.41点，是8个分类指数中下降幅度最大的分类指数。一季度，全国完成开发土地面积3724万平方米，同比增长28.8%，增幅比去年同期回落37.8个百分点。分地区看，东部地区完成土地开发面积2328万平方米，同比增长30.2%；中部地区完成土地开发面积673万平方米，同比增长7.1%；西部地区完成土地开发面积723万平方米，同比增长52.4%。
国家统计局警告全国商品房空置面积仍在高位
国家统计局日前公布，截至今年首季，全国商品房空置面积达9008万平方米，比去年同期增长5.3%，其中，有多达18个省的空置面积超过10%。与去年底的数据相比，今年首季全国商品房空置面积减少了近3800万平方米，不过，首季各地商品房竣工面积达3600万平方米，较去年同期劲升46%，比销售面积升幅高出10个百分点。产销增速不一致，加上原本空置的商品房一直还未被市场消化，使得空置面积仍徘徊在较高水平。调查显示，全国已空置1至3年的商品房接近3900万平方米，占总量的43%；空置超过3年者，约占13%。值得注意的是，在中西部地区商品房空置面积正日渐超过东部城市。（RHJ）
安邦《房地产》研究简报2004/4/25
房地产市场：政策调控迫使房地产走向理性
新华日报2004年4月28日陈志龙
为抑制房地产市场的过度投机，遏制愈演愈烈的炒房行为，江浙沪三地相继出台了禁止期房转让、房源网上公示等一系列举措。加之货币政策的效果显现，近来市场的风向出现了新变化。
最近南京新开几处楼盘，以前“见到好房子就眼红”的人现在平静了。房子不如以前好卖了，为了促销，房产商把广告做到了飞艇上。随着存款准备金率的再度上调，房地产贷款门槛提高，银行贷款冲动在减弱。上海、南京等地涉房贷款在持续高位增长数年以来，今年一季度增幅首次出现回落。此间业内人士指出，在央行紧缩性货币政策和地方政府遏制炒房的一系列举措出台之后，房地产市场的非理性因素受到矫正，市场迈向了几年前类似股市“挤泡沫”的
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理性繁荣之路。
货币政策总是带有先导性和前瞻性的。从货币政策的切入点来看，这一轮反周期调节是以去年央行针对房地产的121号文件为发端的。去年8月，银监会主席刘明康在南京就金融业贷款规模过大、特别是房地产业资金投入过度，潜在风险较大问题发出了措辞严厉的警告，明确地表达了货币监管当局对房地产贷款的态度。1998年以来的这一轮房地产大牛市中，开发商在“革命性”、“排浪式”住房消费升级中迎来了流金岁月。房地产不是什么高科技、高附加值产业，但绝对是暴利产业，上榜富豪最多的是在房地产业。银行既要给开发商“买”地，又要放建设款贷款给施工队，还要贷款给购房者买房。世界银行的一位专家不久前在北京的一个论坛上说，中国房地产的这种融资模式是世界上绝无仅有的，银行对风险照单全收极不正常。开发商可以“坐顶级宝马，鲍鱼鱼翅当饭吃，燕窝当茶喝”，表面风光无限，但负债率惊人，出了问题窟窿惊天。无论是已结案谢幕的“中国二号富翁”杨斌，还是“上海首富”周正毅，这些地产大佬崩盘性毁灭的同时，都把巨量的金融资产化为乌有，说明这种旧规则的极大风险。
房地产是资金高度密集型行业，货币政策是从源头上挤泡沫的有效之举。央行121号文件以后，银行房贷就开始紧缩，四证齐全才能放贷，但在实际操作中，以份额最大化为目标的金融竞争使得所有银行都以为“法不责众”，大家都打擦边球。另外，用索罗斯的“亚洲文化传统分析”，可归咎为“亚洲的裙带金融问题”，银行贷款管理不透明，银行员工可以幕后操纵担保公司，编织名目通过担保公司帮炒房者融资，助长整个社会资产泡沫的膨胀。在整个社会投资渠道不畅，投资工具不容易寻找的情况下，房价天天涨，房贷门槛又低，房产融资性担保使得投机性资金可以一以当十，像做期货放大操盘，所以才会有席卷全国的“温州炒房团”。但是现在的形势变化了，三次调整准备金，银行贷款规模和冲动受到控制，旧的游戏规则走到了尽头。房产交易市场的一位工作人员说，过去期房可以转让，按揭贷款也可以从张三转到李四的名下，许多刚鉴证过的合同说变更就变更，有的炒房者手上攥着十几套期房，高抛低吸，游刃有余，现在统统玩不转了。南京一家银行的负责同志说，现在个人办第二笔按揭贷款就受到控制，个人购房“批发贷款”办不到了，对个人收入和偿付能力的审查更严，期房也不给转让，这在源头上有效地遏制了炒作之风。
房地产的政策调控在规范市场的同时，也在最大程度地保护群众利益，让银行和投资者在高成本和代价面前更理性。房价的狂飙突进伴随着较多的“跟风盘”，一些社会弱势群体被卷入高负债人群，这对转型时期的中国社会稳定也有着潜在的不确定性风险，攥了一堆房子在手上的炒房人，贷款一下子还不清，没有两证的期房又不能变现，随时可能会出现资金链断裂的情况。炒房族市场放大的风险主要堆积在银行，一旦有风吹草动，这一块风险会迅速凸显，一些如蛇吞象的担保公司也会面临被“打穿”的灭顶之灾，如果任其臌胀下去，房地产衍生的问题将不仅仅是孤立的经济问题。
房地产投机过度出现的诸多负效应日益引起政府、金融业和民众的不安。在南京，银行业今年房贷增量下降的同时，个人住房问题贷款明显增多。一家大银行房贷部负责同志介绍说，今年以来，住房贷款不良记录每个月都在往上冒，有时一个月会新增几百万。而一些办理房贷业务较早的银行，不能正常还贷的购房户已达4位数，不良贷款记录有迅猛增长的势头。从“问题贷款”构成分析，以第二套甚至第三套房居多，一些问题贷款户因为高负债生活质量下降。我们现在的社会保障能力、就业能力还很有限，对这些冰山一角的矛盾和问题要引起足够的重视。从日本的教训来看，房地产价格持续飙升后一旦转势，极可能造成贷款购房人不能正常还贷款，如果持续下行，投资者个人会出现负资产。日本政府和金融管理当局放任房地产泡沫。地产泡沫破灭后，金融机构和地产商大批破产，大量国民沦为负资产，日本经济复苏艰难，陷
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入长期停顿状态，经历地产风潮的浩劫，日本从一个发展势头最猛的发达国家退化为目前景气状况最差的发达国家，地产风险在这个国家最后演变为一种国家风险。东南亚金融危机中，因为房价腰斩，香港金管局破天荒地把贷款期限从30年期延长到50年期，父债子还。在任何社会、任何时代，量入为出永远是一个基本准则，不要做与自己承受能力不相应的投机性博弈。
市场不是万能的，市场也有失灵的时候。现在，房地产市场虚火过旺，为保证经济和金融安全，政府适时进场干预是非常必要的。从三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护最广大人民群众的根本利益，为了市场未来更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和洗牌，也一定会让政府、开发商和民众更加理性和成熟。
调控市场政府使出连环招 下半年为地产关键时期
名牌时报2004年4月28日汪波
4月21日，人民广场东方书报亭的摊主孙先生发现，只要是登了关于期房限转有关政策的报纸就卖得特别好，虽然对房地产孙先生知之甚少，但熟知报刊市场的他却知道，最近一个阶段来关于房地产的新闻是人们关注的最大热点。
4月14日上海市人大通过了由政府针对房地产市场的实际情况实施期房限转的议案，在其后不到一个星期的时间，市政府常务会议就作出《关于预售商品房问题的决定》，该《决定》明确指出，自2004年4月26日起，在房子没造好、房地产权证(俗称小产证)没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。在宣布该《决定》的新闻发布会上，还公告了严格控制别墅项目；今年上市供应量约520万平方米；下月二手房网上免费公示；二季度起发布房价变动情况；完善中低收入家庭购房贴息政策等五条相关措施。
从3月31日商品房销售合同网上备案登记系统开通以来，上海市政府调控房地产市场的政策措施纷纷出笼，不久前，在“上海市政策组合拳解析”的专题讨论中，与会代表纷纷就诸多相关政策出台会带来的市场反响发表见解。
徐汇商建的毛峻涛先生认为，“以前几十万一亩的土地，现在都已经到几百万一亩了。”上海万达商业广场的总监程伟勇先生也表达了相似看法。他认为去年上涨的23%里面有相当一部分是土地的价格上升的原因。
程先生还认为，如果说政府要调控整个大盘速度的话，也应该很容易，比如现在每年政府推出300万平方米中低价房，这个也会对大盘的上涨有一个抑制作用。
其实从2003年下半年关于上海楼市的发展方向和趋势问题就开始有了多种不同的声音，“拐点”说也起于那时。但事实上，尽管对楼市火爆，房价高企，人们议论颇多，也有期房限转的吹风，但没见政府有任何有实效性的措施出台。直到今年3月，相关措施纷纷出台，上海楼市下一步的走向才真正有可能发生方向性的转变。
供求关系发生改变是保障楼市健康发展的根本原因，从2003年三季度起，以往一直是供不应求的局面开始发生改变，而据相关部门的介绍，上海今年全年商品住房施工面积约7200万平方米左右，其中新开工2600万平方米左右，商品住房竣工量将有较大幅度的增加，全年可供上市面积约3000万平方米左右，供求总量基本平衡，并从“求略大于供”向“供略大于求”转化。 这无疑会成为楼市由急速增长向平衡健康发展的一个重要信号。
另外，倍受各方关注的配套商品房项目也成效初显，去年开工的300万平方米配套商品房
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年内竣工，今年再新开工350万平方米，预计全年上市供应量约520万平方米。
无论是从宏观的政策调控还是从土地供应来看，今年下半年无疑会成为决定今后一段时间房地产走向的一个关键时期。观望是这一阶段的最重要特点，一位在房产界浸淫多年的人士也在私下里表示了对目前形势不明朗的看法。
看来，观望之后，今年下半年的楼市也许才能略显调控成效。
沪宁甬杭首季房价再拉“大阳线”
国际金融报2004-04-26陈冠中
国家发改委、国家统计局对35个大中城市房地产市场的最新调查报告显示，2004年第一季度，35个大中城市的房屋销售价格比去年同期上涨7.7％，有9个城市的房屋销售价格涨幅超过10个百分点，其中第6城市群占到4席，上海、南京、宁波、杭州分别位列首季房价涨幅的第1、6、7、8位
上海
国家发展和改革委员会、国家统计局4月19日发布的调查报告显示，大中城市房屋销售价格快速上涨。今年一季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比去年四季度增加2.6个百分点。其中，上海的房价上涨28.3%，高居涨幅的榜首。
另外，最近传得沸沸扬扬的“期房限转”政策终于尘埃落定。上海市政府发言人焦扬在4月20日透露：4月26日起，在房子没有造好、房地产权证（俗称小产证）没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。焦扬表示，上海市政府采取限制期房转让这一宏观调控手段，主要目的是为了防止房价大起大落。
上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿提供的数据显示，从2000年至今，上海的商品房价每年都以超过20%的速度在增长。因此，今年一季度的涨幅对上海来说还算是比较正常的。 谈及房价大幅增长的原因，他认为，过年后购买力普遍增强，许多市民是为了自用而买房。但同时也有国内投资者炒作的成分在内，再加上一些港澳台人士在沪购置房产，多方面的因素造成了上海房价的大幅攀升。
政府“期房限转”政策的实施无疑会对房地产市场上的投机行为造成一定的打击。这一政策本身的目的就是稳定房地产市场的价格，打击炒风。然而，施宏睿认为，虽然“期房限转”在短时期内可以抑制房价，但是从长远看来，房价最终还是会取决于供求关系。而且，这一政策的出台会使购房者将目光转向成熟的二手房市场，造成了二手房价的不断飙升。
据施宏睿介绍，上海近期还会采取一系列的相关措施来调控房价。第二季度，将会有大量的中低价商品房投入市场，这有利于总体上平衡房价。
与此同时，上海正在酝酿出台一项新的政策。现在商品房投放市场的前提是7层以下的商品房必须在封顶之后，7层以上的则必须建成主体的2/3。而据可靠消息，这一政策不久将会有所改动。为了补充房源，将放宽商品房的预售时间，楼价在每平方米6000元以下的，只需投入总资金量的25%就可以销售。这样在一定程度上可以弥补“期房限转”政策带来的房源紧缺的问题。
现在关于如何定义中低价房这一问题还是众说纷纭，施宏睿认为二手房5100元，商品房6000至8000元即可称为中低价的商品房。
目前即将投入市场的这批中低档商品房基本位于外环线以外，如松江、嘉定等地区。如何
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让市民愿意在郊区购房，施宏睿认为这就需要市政府采取配套的措施，像交通网络建设等等，改善郊区的居住环境以及设施。
杭州
国家发展和改革委员会、国家统计局4月19日发布的调查报告显示，今年一季度杭州房屋销售价格涨幅为10.5％。其涨幅在所调查的35个大中城市里名列第八。 早在去年9月份，杭州市就出台了“房产新政”，意在打击恶意炒房行为，平抑房价，其中规定对二手房交易的卖方征收20%的个人所得税。这一政策自今年1月1日正式实施。
5月中旬，杭州市土管局将向市场投放大量土地，共有12块，而且都在热点地区。上千亩土地进入市场，如此大规模的投放在今年还是第一次。这次供地可以造住宅建筑面积194万平方米以上，按套数算超过1万套。 今年，杭州市投放住宅用地的目标被定在4500亩。今后，还将有土地源源不断地投向市场，以缓解住房需求。
上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿认为杭州房地产市场的投资成分比较多，超过了其实用部分。作为一个旅游业相当发达的城市，杭州用于宾馆、娱乐等旅游场所的建设用地占了相当的份额。
对于杭州将向市场投放大量土地这一措施，施宏睿觉得这会在无形中增加开发商的压力。随着土地供应量的增多，开发商可出售的住宅也会增多。至于价格，他用面粉和面包的关系打了一个形象的比方：面粉多了，面包的总量自然会增多，但如果面粉的价格不降低，面包的价格也不会下跌。在他看来，商品房的价格最终还是要取决于土地的价格。
杭州出台的“房产新政”不仅没有取得预期的效果，反而造成了二手房的走俏，使房价不断猛涨。虽然1月份二手房的成交量明显下降，但2月份很快就恢复了正常，到了4月份二手房的挂牌价更是飞涨。
而实际上，政府并不希望杭州的房价出现下跌的现象，只不过从目前来看，杭州虽然增幅不算太快，但由于这是基于一个很高的起点，所以房价的绝对增额还是很高的。政府所采取的相关措施就是希望降低房价的上涨速度，将其控制在一个市民可以接受的范围内，从而保证房地产市场的健康发展。
大量的住宅建设能够缓解居民的住房紧张局面。施宏睿认为对大多数居民来说，选择住房时价格是一个很重要的因素。因此，如果有相对便宜的住房，居民还是倾向于选择这种较为实惠的，而不会一味地去追求地理位置。但同时他也指出：“不能忽略住宅周围的配套设施建设”。因为只有配套设施跟上，才会有一个舒适的居住环境，才会让市民搬出拥挤不堪的市区，从而减轻杭州市区的住房压力。
南京
国家发展和改革委员会、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查报告显示，今年一季度南京房屋销售价格涨幅为12.1%，较去年同期高出4.7个百分点，其涨幅居于统计城市中的第六位。
据南京市房地产市场发展研究中心提供的信息，南京市今年1至2月份全市商品房(包含商品住宅和写字楼、商铺)销售10910套，销售面积130万平方米，销售金额53.9亿元，分别同比增长25.1％、36％和71.5％，其中江南八区(不含江宁、江北)商品房销售6693套，销售面积79.2万平方米，销售金额40.1亿元，分别同比增长49.5％、36.1％和71.4％。今年1至2月全市商品房销售均价为每平方米4146元。若不含经济适用房，江南八区商品住宅均价为每平方米5243元。
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从全市范围看，2004年前两月供求比例仍然延续2003年的0.8∶1，处于供给略小于销售状态；从江南八区看，前两月供求比例较2003年趋于平衡，供求比例上升为0.9∶1。另外，江南八区商品住宅销售均价4620元/平方米，同比增长27.4％，较2003年第四季度上涨3％。这是南京市房地产研究中心提供的分析数据。
尽管南京的房价在长三角地区不算太高，涨幅也不算太快，但南京市政府却率先出台政策明令禁止炒房行为。自4月1日起正式实施的《加强商品房预售管理实施细则》就明确规定：对于代理销售企业或商品房营销人员参与炒房或抬高房价、赚取差价的，将吊销单位的经纪机构资质证和个人的经纪人员资格证。
为了进一步了解南京房地产市场的状况以及发展趋势，记者采访了中房指数系统高级分析师陈晟。
陈晟认为南京房屋销售价格的涨幅和南京的国民生产总值、经济发展趋势相吻合。南京市政府目前的改革力度比较大，江南、江北同时采取了改革措施，破除一些机制上的束缚。加上同等的投资额在南京获取的回报较其他城市更多，开发商们纷纷看好南京的房地产市场，投入大量的资金。因此，南京现在房地产市场的繁荣与当前的政策、经济大环境是分不开的。 目前，南京江南八区商品房的均价已超过每平方米5000元，但和上海、杭州这些城市的房价相比依然不算高。作为江苏的省会城市，南京地处区域经济集中带，发展前景十分良好。因此，有理由认为南京的房价还有一定的上涨空间。
虽然南京的房价还有上涨空间，但是，南京的市民能否承受这一房价？根据长三角地区城调系统交换网络资料显示，今年一季度，南京市居民收入的增幅居于长三角15个城市之首，达21.6％。显然，南京的居民收入有了很大的提升。据陈晟介绍，由于南京的市场化程度比较低，很多市民依然拥有公房。所以，在考虑房价和接受能力时应该将公房考虑进去。随着南京房价的提高，居民手中的公房也在不断升值，带给居民一笔不可忽略的固定收入。
同时，政府也注意到房价与居民收入之间的差距，正采取相关措施进行宏观调控，遏制投机行为。4月1日正式实施的“禁炒令”就是政府为了保证房地产市场的健康发展而采取的一项举措。
“南京的禁炒令是未雨绸缪。”陈晟这样形容说，“因为这不是等到房价居于高位时才出台，那时就是硬着落，现在是平稳过渡。”
这是一个刚性政策，所以短期内会对炒房者造成很大的打击。从长远来看，这也是市场良性发展的一个有力保障。
长三角地产论坛：经济学家政府官员谈房价
新华日报2004年4月28日汪晓霞
25日在南京举办的中国长三角地产发展论坛暨首届城市商业地产经济论坛上，“商品房价格”与“长三角地区房地产业发展的机遇与挑战”、“房地产业如何均衡发展”，成为专家学者与政府官员共同关心的一个话题。
中国土木工程协会会长、原建设部副部长谭庆琏说，衡量房地产业是否持续健康发展，标志是是否实现多数家庭购买和承租普通商品房。谭庆琏说，中国有80%的普通老百姓，现在房价与人们的收入不成比例。在国外，房价一般是家庭收入的5倍，而在我们很多城市，房价却是家庭收入的10倍乃至20倍。原因是多方面的：城市化进程加快，大量外地人涌入中心城市；
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城市人收入水平的提高，对住房具有新的需求；以及当前房地产市场结构不均衡，高档房多，而普通商品房、经济适用房少，百姓选择余地小等，都促成了房价的上涨。他特别提到，一些地区房地产投资增长过快，土地批租的价格越来越高，甚至失去理性，也导致房价太高。他认为，对商业地产、别墅用地，应提高地价，对普通商品房则应降低地价，老百姓就能买得起房了。
谭庆琏以“28字”来归纳当前普通住宅开发的方向———造价不高，水平高；标准不高，质量高；面积不大，功能全；占地不多，环境美。
著名经济学家、北京大学经济学院教授萧灼基也将视点对准了老百姓房价。萧灼基说，现在很多人反映，房价太高了，买不起。房价是否与居民购买力相适应，可以用一组数字来说明：目前，我国城镇居民人均建筑面积23平方米，平均每户3.5人，每户建筑面积为80 100平方米，城镇居民住房平均价格为2500元/平方米，也就是说，买房需要20 25万元。去年城镇居民人均可支配收入为8472元，一个家庭的可支配收入不到3万元，算下来，一个家庭要买一套住房至少需要8 12年。
他说，从1998年至2002年，GDP、居民收入、房产投资的平均增长率分别为7.7%、8.6%和17%，房产投资增长比GDP增长和居民收入增长高出1倍左右，这种情况是基本正常的。不过，这两年的情况却有些特殊。2003年全国房产投资增长40%，今年一季度房产投资增长41%，大大快于经济增长和居民收入的增长。这是潜在消费能力释放的一种表现。今后，不可能再持续这样的高增长，像今年一季度房产投资尽管增长了41%，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27%，开始呈现回落迹象。他认为，房地产的发展速度不是越快越好，也不是越慢越好，而是要和经济发展、居民收入相适应。房产投资增长率如果保持在15% 20%，是GDP增长率和居民收入增长率的1倍左右，在最近的10年内是合适的。
萧灼基再次给降低房价开出“药方”。他说，目前商品房70年的土地使用费是一次付清的，在房价中占的比重很大，开发商负担重，购房者负担重。他提出，如果改为按年收取地租的方式，不仅能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长。降低房价，需要多方的共同努力，仅靠开发商或政府都是不行的。
长三角：地产兵家必争之地
李小刚 来源：国际金融报2004-04-26
2002年长三角房地产市场销售面积为5022.91万平方米，约占全国份额的25％左右，据估计这一比重近些年可能会达到三分之一
针对长三角地产市场的重要性，各大发展商都已经制订了雄心勃勃的发展计划
由于各大发展商进入的重点城市普遍集中，而这些城市的土地有限，可能会在一段时间内导致过度竞争，造成房价上升过快
重中之重的争夺
在4月21日举办的“中国国际房地产商务讨论及博览会”上，戴德梁行上海公司总经理张国正指出，“长三角房地产市场已经成为‘兵家必争之地’。”
这个趋势在近几年变得更为明显。现在各大发展商针对长三角地产市场的重要性，都已经制订了雄心勃勃的发展计划。
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地产大鳄———万科在1992年就开始进入上海市场。在上海地产市场已经经营了9年之久的万科，在2004年选择了向长三角其他城市拓展。
此前万科集团副总经理丁长峰在接受媒体采访时曾提到，“2004年，万科发展重点在长三角区域，我们将进入更多的城市，我们会率先在苏州、无锡落实投资计划。目前，我们在南京和南昌做得非常好。”而万科集团董事长王石则更加明确地向外界透露了万科今年对长三角的期望：“新的一年，长三角地区项目将成为公司主要收益来源，大约会占到总额的40%至50%。” 长三角房地产市场正在迅速膨胀，据统计目前其开发量已经占到中国市场的四分之一。张国正更是清楚地表示，“要想成为中国一流的房地产开发商，不进入长三角市场角逐是不现实的。”
从去年开始强攻长三角地产市场的天津发展商———顺驰，则完全可以印证这个判断的准确性。对于长三角的重视程度，顺驰远远超过了许多本土的发展商，顺驰的目标是做长三角的第一品牌。
顺驰在长三角的布点速度同样惊人，在上海、苏州、南京和无锡拿地之后，现在又将目光投向了杭州、金华等地。而根据顺驰的具体战略，他们将强势进入重点城市，快速进入长三角区域内汇集与辐射能力强、市场容量大、有较强购买力的城市，深刻理解城市，聚焦能够快速提供现金流项目；形成以上海为核心的多中心(区域)发展的布局，用三年时间完成以上海为核心的长三角15个重点城市多中心发展的战略布局；成为进入城市(区域)的市场领导者，用三年时间成为长三角区域第一。 作为本土的第一品牌，上海绿地集团在2003年也明显将投资重心放在长三角地区，其昆山项目总投资为237亿元，南京项目投资额也达到了25亿元。
中海地产集团将长三角发展重点定在了苏浙两省的重要城市，如南京、苏州、杭州、宁波等地。2002年底，中海在南京拿到600亩土地，2003年初在南京成立分公司。据了解，今年中海计划先在杭州建立分公司，其次是宁波，随后会逐步扩大范围。
其实，复地在长三角的步伐也一直没有停歇。2003年，复地选择了南京作为战略进入的第一步棋子，已获取了位于南京两个大型住宅项目的开发权。在苏州、无锡、杭州、宁波甚至南通等地，复地也在积极行动，希望有所收获。
长三角地产市场也在形成融合的态势。各地的发展商都在向长三角其他地区积极渗透。这其中，浙江发展商在长三角房地产市场中的表现最为活跃。
早在1998年，浙江房地产军团就已纷纷进军长江三角洲区域开疆拓地。据不完全统计，截至2003年底，华浙、绿城、耀江、广厦、杭州城建集团等100余家房产商，相继进入上海开发高品质楼盘；国际嘉业、中天集团、南都、中大等12家房产商在苏州、无锡房产界干得风生水起；浙江名城房产等15家房产商，在南京的开发也已红红火火。目前仍有不少浙籍开发商，意欲融入长三角，抢占长三角房地产市场份额。房产业大踏步进军沪宁已成必然趋势。
海外资金助推
长三角地区房地产行业在经济中的地位变得越来越举足轻重。
据统计，长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起到了重要的推动作用。
与此同时，长三角房地产投资额对GDP的贡献度达到2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献度1.5%的两倍，说明长三角房地产发展对于长三角区域经济的增长有重要作用。 戴德梁行的研究数据显示，2002年长三角房地产市场销售面积为5022.91万平方米，约占全国份额的25％左右，而且随着近些年该区域房地产业的迅速发展，估计这一比重可能会达到
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三分之一。
事实上，不仅仅是国内投资在大幅拉动长三角地区的地产市场。张国正认为，加入WTO以后，中国对外开放程度的日益深化，海外资本都在积极寻求、开拓运筹进军中国大陆市场的辐射中心，而在这一过程中，长江三角洲以其独特的区位优势占据着连接内外两大市场、两种资源的中心地位。
专家分析认为，外资选择进入长三角的原因主要是由于近年来长三角地区投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，经济辐射地域不断扩大，并沿长江进一步向中西部地区拓展，尤其随着上海“四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长三角经济带成为中国大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，因而成为海外资本进入中国大陆市场的首选目标。
此前也有业内专家指出，目前单是进入上海的海外资金就有千亿美元，外资的流入无疑也在刺激长三角地产市场的快速发展。
面对巨大的外来资金源源不断地输入，已经给上海地产市场带来了许多变化。而随着长三角经济一体化的发展，二、三线城市则呈现出更多的投资机会；同时，外来资本介入本地楼市开发，有利于整个市场朝着多元化方向发展。
因此，上海、杭州等发展商可充分利用自己的技术、经验、开发优势，到无锡、苏州、南通、泰州、嘉兴等二、三线城市开拓市场，认真研究当地市场的需求特征，开发出有特色、高品质的物业，为公司的可持续发展奠定基础。
而此前出现的各大发展商纷纷制定宏伟的长三角战略，由于进入的重点城市普遍集中，而这些城市的土地有限，可能会导致这些城市在一段时间内导致过度竞争，造成房价上升过快。所以，专家建议这些公司视线需更加开阔，到二、三线城市甚至县城去投资。
整体推动长三角地产市场
上海作为长三角的桥头堡，开发商登陆长三角市场应该在上海树立自己的品牌。经分析，外地来沪开发企业多数都是在当地完成了一定积累，因而资本需要寻求新的出路，上海的房地产开发市场较为成熟，行业规则也比较完善、透明，要想在长三角打响品牌，上海成为稳健、实力型发展商的首选。
由于上海的国际大都市地位日益显露，相对于国内外国际大都市，上海的地价不算太贵。同时，上海土地供应透明度日益提高，游戏规则明确；过去十年，上海市政府对于市政基础设施投资达4000亿元，并仍在不断追加，基建的完善势必也将连带拉升房产附加值；上海城市金融服务业在国内也遥遥领先，强有力地支撑了房地产业的发展。 因此业内人士认为，房地产开发企业若想成为中国房产大鳄，也必须到上海寻求资本出路。利用上海的金融平台，积聚苏、浙及跨国资本，以多种形式投放到各区域的房地产开发过程中。 虽然上海地产市场的重要作用正在得到各方的高度关注，但是作为中国经济发展潜力最大的市场，长三角房地产市场更应该作为一体化来发展。
张国正建议，发展商应该用更加长远和整体的眼光来看待长三角市场，进军长三角市场，应该全面分析整个长三角市场的潜力、互动力和发展趋势，把握市场机会。
为此，张国正提出在基础设施规划方面，各地政府应本着一体化的思路，将长三角作为一个整体来考虑，加强相互协作，规划长三角区域内部及对外的交通等基础设施，避免重复建设、资源浪费。
特别是在城市的房地产定位、基础设施建设、相关房地产政策的实施方面，他建议可以由中央国务院出面成立“长三角区域发展计划为委员会”一类的机构，指导和规划整个区域的房
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地产发展。或者可以由各地的房地产协会等民间学术机构经常交流，达成协同，在具体指导工作中予以实施。
专家认为，沪浙苏如今立足于自身经济和地域优势，强强联合融为一体化后，将更具备了勇为天下先、尝试导入房地产资金的多渠道融资的前提条件。 长三角地区政府应该积极顺应时势，制定相应的政策杠杆，引导整个房地产业的融资走势，积极争当扩展房地产开发的融资渠道的先锋。
长三角房价快速上涨
新闻午报2004-04-28
房价快速上涨是近两年来长三角一些大中城市的普遍现象。去年，杭州市商品房的均价就已达到7000元每平方米，部分楼盘超过12000元每平方米；南京市的河西、仙林两大板块的平均房价，从2002年初的每平方米3000元涨到2003年底的6000元；上海24.3％的房价涨幅在楼市上的体现，就是在环线内买不到7000元每平方米的新盘；而长三角其他城市如苏州、宁波等，房价上涨情况也大致相同。
与新盘价格飞速上涨相对应的现象是，这些长三角城市中的房产中介迅速繁殖扩张，并且中介门店中房源以期房为主。有统计显示，上海每天有8家房产中介开张，二手房交易的中介门店数已超过了1万家，比便利店还要多。在各区新开楼盘的周边，房产中介公司星罗棋布，中介门店内的挂牌房源多以期房为主，占到70％以上；中高档二手房中介的期房量更是高达总房量的80％。一些楼盘甚至出现炒卖楼花的情况。
期房交易量过大正是短期投机、炒房过热的表现。2003年，上海房价整体上涨2成，局部地区的房价上涨了5到6成。上海对房地产市场的政策指针已由全面刺激需求转向合理需求、抑制过度需求，而完善交易规则正是调控的一个有效环节。杭州与南京等地也同时注意到了投机、炒房过热现象的重要性，并在上海之前，相继出台了相关政策，遏制短期投机炒房行为。
杭州：开征20％个人所得税意在驱逐短线炒家
2003年9月15日，杭州市政府常务会议通过了8项新的房产措施，内容包括新增土地投放中经济适用房用地和商品房用地保持1∶1比例，以及对二手房交易征收20％的个人所得税。这是杭州自1997年实行土地储备制度以来在土地、房产方面政策调整最大的一次。新政策于2004年1月1日起正式实施。
相比长三角的其他城市（除上海外），杭州房地产市场发展，要领先两至三年的时间。自1999年全面启动至今，杭州的房地产市场始终稳步上升，无论是土地拍卖政策，还是商品房的结构形态，处处领全国之先。从某种意义上讲，上海楼市如今的火爆也因浙江而起，正是当初浙江房产商的大量涌入才给低迷的市场带来转机。
房地产是杭州市的支柱产业，2003年杭州市房地产的开发投资占了同期固定资产投资的25.7％。然而杭州的老百姓对房价高涨反应强烈，在过去一段时间内，无论是杭州市还是全国各地的舆论，都把情绪的宣泄口对准了温州炒房团，将当地房价的高涨归罪于这一特殊的投资群体。
但事实上，温州炒房团并不是杭州等城市房价飞涨的根本原因，真正的症结在于杭州市政府的土地供应制度，根据2003年国土资源部的统计，杭州、南京的地价分别是第三和第四，排
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在北京、上海之后。
于是，杭州房价的不断攀升终于引发政策“革命”，在众多地产新政之中，二手房交易恢复征收20％所得税的方案更把矛头直指众多“炒家”，投资客已被迫进入观望状态。
南京：“禁炒令”猛药遏制期房炒作
2004年3月24日，南京市房产管理局召开“南京市加强商品房市场管理工作会议”，宣布从4月1日起正式实施《加强商品房预售管理实施细则》，该细则对购房实名制、期房限转、信息公示等作了严格的规定，被认为是国内防止房地产市场炒作行为最完善的一部实施细则。据悉，南京是迄今为止国内唯一一个明确通过行政手段控制期房炒作的城市。 南京房地产市场的情况与杭州类似，不过由于南京的房地产市场在2000年启动，发展的规模与水平滞后于杭州，政府肩头的担子也比杭州轻。
但即便如此，在南京市买房子，老百姓如果没有关系，就必须排一夜队，等到第二天天亮，楼盘开盘，否则，要想拿到房子，必须从握有房号的炒房者手中买房号。 炒房者在杭州叫投资客，在南京就被称为“房虫”。因为炒房者多是南京本地居民，是内部的蛀虫。每有新楼盘开盘，“房虫”们就混迹于排队大军之中，要么发动自己的亲戚朋友上阵，要么雇一批民工，目的就是拿到房号。然后倒手，一个房号通常可以赚2万至5万元。 此外，“房虫”还有另外一种方法，就是炒期房，交一万元的订金，成了期房名义上的主人。到期房上市之前，将之转手他人，从中赚取差额。
这种现象的存在，使南京市老城区已经买不到每平方米5000元以下的房子。2003年下半年，南京的市民纷纷给市长信箱写信抱怨，人大代表们也在“两会”上要求政府采取措施。南京市房管局于2004年3月19日下达了禁止炒楼花和炒期房的通知，要求购房者必须采取实名制和期房转让必须具有产权证。3月24日，南京市房产管理局召集南京市各房地产开发企业、销售企业负责人，召开了“南京市加强商品房市场管理工作会议”，宣布从4月1日起正式实施《加强商品房预售管理实施细则》，炒卖期房的销售公司和销售人员将被吊销资质。
房地产企业发展呈现四大特点
中国房地产报2004-04-30王伟民
随着土地和金融调控手段的增强，房地产企业面临洗牌已成为业界的共识。去年央行121号文的出台和国土资源部对土地市场的治理整顿，加快了这种趋势的发展。“房地产企业发展的特点是，将进一步向区域不均衡、业绩两极分化、产品高端、多元化经营的模式发展。”这是在近日举行的中国房地产百强企业研究成果发布会上业内专家的结论。
中国房地产百强企业研究成果，是由中国房地产ＴＯＰ10研究组历时多年所得出，研究得到了国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院等的支持，是在借鉴国内外理论和实务的基础上，将近3年房企销售额的均值3．5亿元作为入选门槛，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩、市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，对企业的综合实力用因子分析法和相关数学模式评定的，是近10年首次全国范围内的同类研究。
企业规模仍待优化
主持这项工作的搜房研究院汪勇博士认为，从房地产百强企业的整体情况来看，房企发展
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呈现了四大特点：一是房地产百强企业在地区分布上呈现出极大的不均衡性，房地产发展水平越高和经济发展越快的地区，百强企业的数量集中度越高。二是房地产企业的开发规模和经营业绩差异比较大，两极化比较明显。百强企业中，从经营业绩看，销售额超过20亿的仅有1７家，在10亿到20亿的有19家，10亿元以下的有65家。三是从房地产百强企业开发的产品结构看，开发产品的品质较高。未来价位在4000元／平方米至6000元／平方米的产品仍是市场的主流产品，以开发中低档产品为主的企业仍将占据房地产行业的多数。四是从房地产企业的业务特点来看，以房地产为主营业务、相关业务为辅的多营化模式初步形成。
优势的关键所在
ＴＯＰ10研究组通过对1994年中国房地产开发企业中国效益百强的对比研究发现，经过10年的行业洗礼，百强企业只有10家能够守住百强的称号，这说明了百强企业的稳定性较差，行业更新快。另一个是，这两届连续的百强企业大都开发中低档产品，而且经营规模较大，从而保持了长期稳定的发展。因此可以说，房地产百强企业能够从激烈的竞争中脱颖而出，主要竞争优势体现在市场占有、企业的信用和品牌效益上。
房地产百强企业在全国的市场占有率比较低，以北京为例，百强企业的销售额和销售面积占北京市场份额的41％和31．8％。从企业的信用上看，由于长期注重经营管理，百强企业信用度远远高于行业的平均水平，在百强企业中具有一级开发资质的占41％，具有二级开发资质的占44％，从产品开发角度看，品牌资源成为房地产企业的最重要资源，从消费的行为来看，对品牌的追求成为消费者理性选择的重要原则之一。研究结果表明，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，百强企业对经济增长的拉动作用比较明显。
房企未来发展四大趋势
通过对房地产百强企业的系列研究，ＴＯＰ10研究组认为规模化、专业化、跨区域开发和融资渠道多样化将是百强企业的发展趋势。 规模化经营是企业发展的方向。目前百强企业的生产规模普遍较小，年开工面积在百万平米的仅有７％。而目前美国最大的开发商销售额高达596亿人民币，是万科集团的13．5倍。可以说，房地产企业要想上台阶，必须依靠规模化生产做大做强。而要保持房地产行业的领先地位，必须坚持专业化的道路。
跨区域开发也是房地产百强企业的另一个趋势。随着房地产行业日益规范和市场需求的旺盛，特别是国土资源部11号令的实施，土地的公开销售为房地产跨区域发展奠定了基础。未来房地产行业还将面临土地、资金、客户资源等方面更激烈的竞争环境，但有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发的过程中将重整原有的房地产格局，获得最大的发展空间。 从企业的融资情况看，央行121号文对房地产提出更高的要求，百强企业中的多家企业也纷纷在争取上市，开辟新的融资渠道，因此从长远看，开发商应极力拓展银行以外的融资渠道，包括证券市场、信托产品、企业债券、投资基金等。
房地产泡沫推高经济整体运行的成本
财经2004年4月30日
全国部份城市2000年—2003年居住用地价格指数
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城市 北京 天津 上海 重庆 南京 杭州 武汉 2000 100 100 100 100 100 100 100 2001 103 102 100 109 106 121 102 2002 105 103 110 127 107 140 107 2003 108 121 125 143 141 152 114
房地产投资占全国固定资产投资比重不断上升，这就不能不让我们研究房地产投资对经济整体运行的影响。就2004年头2个月的原材料购进价格上涨情况看，黑色金属和农产品价格依然居于前两位，价格涨幅都超过了15%。从居民消费价格指数构成看，食品和居住价格上涨居前两位，涨幅分别超过8%和4%；而衣着、家用品、交通和通信价格却在下降。当前整体经济存在过热倾向，直接或间接地与房地产快速增长有关。从直接因素看，房地产投资的过快增长对投资品形成了需求拉上型膨胀，并进而形成对其他所有行业的成本推动。
2003年以来，中国的钢材消费量达到世界的25%、水泥消费量占世界的50%，由此形成了新一轮投资高潮。房地产业与建筑业相结合，是资本密集型部门，对能源、原材料和土地等生产要素的需求较大，因此，上年的钢铁、能源和原材料巨额投资与房地产的迅猛成长有较大的内在关联。一种说法是，上游钢材和砂土等原料涨价造成了对房地产价格的冲击，因而是一种成本推动；并且，即使在钢材等投资品价格上涨超过20%的情形下，住房价格不到10%的涨幅毕竟是温和的。这是一种缺乏经济学基本常识的判断。
成本推动必须是外生冲击，比如上世纪70年代中东石油危机导致的美国经济滞胀，当前石油价格上涨可能对汽车消费的冲击等。而中国的钢铁、能源和原材料消费价格上涨完全是因为经济增长内生需求导致的，只能是一种需求拉上的膨胀。因此，房地产投资与需求的双重膨胀是因，原材料价格走高是果，而不是相反。同时，房地产需求膨胀导致的投资品价格上涨必然延伸到实体经济的各个部门：钢铁、土地和原材料价格上涨将直接意味着各制造业和服务业企业投入的成本上扬，由此形成全面的通货膨胀。
此外，从间接因素看，房地产扩张形成的土地圈占降低了农产品播种面积，间接推动了农产品生产和加工成本。土地价格是农产品生产的机会成本。据国家统计公报，2003年中国净减少耕地253.7万公顷(3805.5万亩)，其中全年建设占用耕地22.9万公顷。尽管建设占用耕地在绝对值上并不起眼，但建设占用耕地一般属于城郊或平原地带的高产农田。此类耕地的流失直接造成农产品有效播种面积的下降，并推动农产品产量下降、成本上升。主流观点把农产品价格上升归结为播种面积减少和自然灾害影响。而受灾耕地仅减少5万公顷，小于建设圈占土地的1／4。因此，引起农产品价格上涨的主要原因是高产耕地播种面积下降，而高产耕地减少的主要原因是建设用地，建设用地的主要用途是各类房地产开发。
对于农业而言，房地产开发圈占土地就不再是需求拉上而是成本推动型冲击。从各方信息看，土地开发圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要实现同样的产量必然需要在农田、水利等一系列环节增加开支。因此，2003年～2004年间房地产投资过热与农产品价格上涨将不是两个孤立发生的现象。
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中国地产的冬天正悄然逼近
市场报2004年4月27日王辉 叶秉喜
种种迹象表明，全国性房产价格飙升的趋势将在局部市场出现回落。
尽管有太多的理由支撑着房价的持续走高，比如房地产对中国GDP的贡献率在不断增加，比如炒房团们希望自己的房子还要升值„„但一个虚幻的市场不会支撑起长久的繁荣。种种迹象表明：今年年内房产市场将出现如下变局和走向：一、今年8月以前中央政府将出台相关政策法规，严厉打击炒房者们损害国民经济正常发展、扰乱老百姓住房需求的行为。
国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时指出，应当保持房地产市场的健康、持续发展。但同时对房地产行业过热行为不无担心，因此指出要加强房地产贷款监管，并支持央行对房地产业过热进行降温的努力。
这是我国政府最高层对房地产行业的最新表态，结合温总理在政府工作报告中对今年全国GDP定7％的目标以及科学发展观的论述，房地产局部过热的调控势在必行。这样，房价增幅受限将很有可能。
与温总理的观点相呼应，中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％），并要求商业银行对收入真实性进行调查。此举用意在于控制个人房贷风险，但关键在于实施尺度的真正把握。如果真的从收入真实性进行实施的话，将会起到迫使房价涨幅趋于理性的目的。
限制期房转让、二手房市场征收高额个人所得税、购房实名制等强力举措也势在必行。很多政府在投机气氛比较浓的时候都会出面干预。如新加坡一段时间曾经对房产增值所得征收100％的税收。来自于国务院官员的消息也透露，国家目前正在加紧制定相关阻止恶劣炒房行为的法律和法规，不久将会陆续颁布。
二、2004年底至2005年初，以上海为中心的长三角房地产市场将会出现一个有历史意义的拐点———房价发生重大波动。上海房地产市场中、高端住宅价格将回落10％－15％。高价房、投资性房产的需求将在政府出手抑制的情况下日渐衰竭，大量二手房被迫抛向市场，最后高位介入、接盘的温州炒房团们，资产将大幅缩水，损失惨重。
以上海为中心的长三角，最近两年房价的“一骑绝尘”是炒作所致。大量期房、次新房被炒家拿到二手房市场高价叫卖。其具体操作手法如下：诸多投资者集中买下一个楼盘，彼此信用牢靠。买下之后，马上加价挂到中介机构中去，同攻同守。这样价格就在高位凝固，并将附近楼盘的价格也带上去，说白了，就是人为制造级差地租。上海每年对住房有刚性需求的动迁居民基本稳定在10万户，其它的真实需求也只是价格适中、面积中等的一般住房需求。尽管上海市政府公布的数据认为，上海房屋炒家的比例不到20％，但无论是二手房中介商，还是大型房地产专业网站，近期激增的房源印证了一些业内人士的说法：炒家比例远远大于20％，极端楼盘甚至达50％。从来自上海域思咨询有限公司的一份报告来看，今年年底、明年年初上海中高端住宅价格将下降10％－15％。
中国地产特别是长三角地产的春天太久了，冬天正悄然逼近。香港地产市场极度苦涩的财富幻灭悲剧，将极有可能在中国长三角再次上演，曾经“买房如买菜”，横扫中国大江南北的江浙炒家、海外热钱投机者，将“大失血”，眼睁睁地看着真金白银在瞬间蒸发。
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房地产还要“高歌猛进”十年
金陵晚报2004年4月27日刘欣
建设部信息中心综合处戴佈和处长在一次房地产论坛中，小范围透露足以指导未来房地产发展大势的全国最新统计数据，并预测——房地产还要“高歌猛进”15年。
国家建设部信息中心综合处戴佈和处长，在4月24日于江南水乡周庄召开的一次非正式的房地产论坛中，披露了足以指导未来房地产发展大势的全国最新统计数据。这些数据应该在不久以后，由国家统计局召开正式新闻发布会公之于众。当时的与会人士，包括了上海及长三角几城市的媒体及开发商。一位南京知名开发商聆听后十分激动，连称“这是关键，这是关键”。他表示，自己一直有点悬的心，终于可以放下了。
戴佈和分析了全国房地产发展现状并预测称，10－15年以内，房地产业仍将高速发展。 数据一：2003年全国房地产投资超过10000亿元。仅江苏等六省市就占据了全国房地产投资增加额的50％还多。
戴佈和指出，去年，房地产总投资比前年增长了29．7％。高出固定资产投资增长率3个百分点。但是，戴佈和认为，投资增长过热的弊病，主要存在于中西部地区，而并非东部沿海城市。
数据二：上海、苏州等五城市住宅价格涨幅超过20％，江西、山西、安徽三省房价涨幅超过15％。
戴佈和说，从全国范围来看，商品房供应略大于需求，但全国房价仍然呈现了稳中有升的局面，其中，东部地区的房价明显高出全国平均水平。住宅房价涨幅超过20％的城市，分别是上海、苏州、太原、南昌、厦门。
房价上涨有存在的基础，一是地价上涨，二是生产资料价格上涨，三是拆迁成本提高，四是建筑安装成本提高，五是中西部地区的空置率提高。
数据三：预测10－15年内，房地产业仍会继续高速发展。
戴佈和在会上介绍，全国有663个城市，城镇化水平只有36％，城镇化进程必然推动房地产发展；平层变跃层，小套变大套，住宅升级换代需求仍然很迫切；每年新婚夫妇800万对，增加了800万套的住宅需求；外来人口增加了城市住宅需求，有的城市外来人口的比例已经达到40％。
上述因素，注定房地产业短期内仍将高速健康发展，这个短期的概念，是10－15年。
运用周期理论 引导房地产市场
中国楼市2004年4月28日中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
采取反周期措施，延长繁荣阶段
房地产业周期波动呈上升期、下降期两大分野。具体而言，又可分为以下四个阶段： 第一，复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长，主要特征有：交易量回升，购楼者大部分自用，炒家较少；房地产价格回升，但楼花价低于现楼价；房地产投资逐步增加，开发速度加
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快。
第二，繁荣阶段，也就是常说的波峰。此阶段持续时间较短，主要特征有：交易量急剧增加，但购房自用者逐步减少，炒家活跃；楼价越来越高，楼花价逐渐超过现楼价，当楼价炒得过高，形成有价无市，且影响到宏观经济时，政府开始推出调控措施；开发投资量急剧增加。
第三，衰退阶段。此阶段时间短暂，主要特征有：一是，交易量从明显减少直到锐减；二是，楼价在开始时虽涨幅减缓，但仍在上升，当楼价高到把用家挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌，炒家纷纷抛售，楼花价下跌更快，以致低于现楼价；三是，市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继，直至破产。
第四，萧条阶段，也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长，主要特征有：交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；价格跌势继续，甚至跌破物业原值，楼花价加速下降，且大大低于现楼价；发展商破产更普遍，甚至一些实力雄厚的企业也在所难免。
根据炒家活跃的特征，当前大体处于周期波动的第二阶段、即繁荣阶段的前期。如果我们能采取反周期措施，把炒楼问题妥善解决好，不致于把楼价炒得过高，那么繁荣阶段就能持续时间长一些。这应该是我们一致的目标。
为此，一方面要对过度炒作加以适当限制，防止房价恶性上涨；另一方面要加快住房保障体系建设，抓好经济适用房、低价位商品房和廉租住房的建设，切实保障中低收入者的需求。目前，杭州、宁波等城市，针对房价上涨过快的问题，增加了经济适用住房的供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标的办法，促进中低价位商品房的供应。同时，不少城市都己定期发布市场信息，加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。
建立双指标体系，全面反映空置状态
当务之急是要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，为政府调控服务，也为开发商决策服务。搞好这项工作的基础是准确、细分的统计资料，关键是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。
是否可以考虑规范为“增量空置率”和“存量空置率”两大指标，建立“空置率双指标体系”，以便全面反映空置房状态。
增量空置率主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。我赞成以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末的当期商品房竣工量为分母的计算方法。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比，更能及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子，以社会上全部房屋存量为分母。
这两个指标对市场调控都很重要，应同时存在。并分别确定警戒线。在划分和设置警戒线，即解决发展速度、节奏问题时，似应注意三点：
首先，必须处理好理论需求（潜在需求）和实际需求（有效需求）的关系，要充分考虑实际需求。理论需求（潜在需求）是根据有关发展因素预测出来的。这种预测的商品房（尤其是商品住宅）需求量，只是一种潜在的长期需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为实际需求（有效需求）不是取决于潜在需求，而主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平（支付能力）。因此，必须加强对实际需求（有效需求）的调查预测，每年的投资增长率应该与此相平衡协调，不能盲目超前得太多。
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其次，空置房固然有正常空置和非正常空置之分。但也不能因为仍在正常空置率范围之内，就可以放松对开发节奏的控制。因为一定时期的空置量，也要与这个时期的国民经济发展水平相适应，即与国民经济的承受能力相适应。理论上可以允许的空置量，实际上并不一定能允许。超越一定时期内国情国力的过大的商品房空置量，会给国民经济带来冲击和沉重的负担。
再次，警戒线应该是可调的。是否可以设想，警戒线一开始设置得低一些，今后随着国情国力的更加充盈，承受能力的更加提高，再逐步调高。这就是说，警戒线也应有一个审时度势、因时制宜的问题。国外的房屋空置率的警戒指标，是在经济高度发达、房地产业长期发展、市场机制比较成熟的情况下形成的，我们恐怕不能一成不变地照搬过来。
总之，在确定空置房警戒线时，既要考虑理论问题，又要结合实际，与一定时期的国情国力相协调。
用“租售比”测试楼市“体温”
中国房地产报2004年4月29日翁醉
当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。
近几年，围绕中国房地产业发展是否健康、是否存在过热现象等问题，各界、各业对此看法不一，难以形成统一定论。各部门在制定政策的时候，也是基于自身的认识，时有传达的精神存在相互矛盾、形成冲突的现象。如有的省市对房地产非自住性投资持积极鼓励态度，而另一些省份却在出台政策抑制楼市的投机风气。
“房价收入比” 不能反映所购房子值不值
造成这样见解迥然不同、现象的原因，除了中国房地产市场太大、区域分布不均、经济梯度差异较大等因素外，缺乏较为合理、统一的楼市“温度”测定标准也是重要原因之一。
目前，对一个地方房价合不合理、是否存在泡沫、房地产市场健康与否的评价，很大程度上依据的是房价收入比。但“房价收入比”表明的只是购房者买房钱“够不够”、置业压力有多大的问题，却回答不了购买该房值不值、合不合理的问题。“房价收入比”过高，背离了理论上较理想的比值，这可能是许多外因导致的，特别是我们的房地产业迈入市场化道路上还不久，城市化进程又不断加速，在这样的情形下，一定时间的“体温”升高，可能并不是一种病态的表现。看一个地方的房地产市场是否健康、是否成熟、是否“发烧”，更大程度上还要用“租售比”来评价。
“租售比” 真实反映市场供求
所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算“租售比”的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。
一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居
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住需要。在市场机制作用下，健全的房地产市场中作为住房资产价格的售价与作为住房服务价格的租金之间理应存在一定的相关关系，虽然两者彼此间会相互调节与平衡，但由于房地产交易市场和租赁市场又是相对独立的市场，两者之间的市场主体构成及其行为特性不同，其运行特征及价格形成机制也存在差异。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为１∶１００。而在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是１∶２００左右，上海二手房租售价格比在１∶１５０～２００之间，杭州则达到了１∶３００以上。
近日，在对杭州各家银行消费信贷风险管理部门进行调查时发现，有许多原本打算“以租养房”的杭州人因租金太低而放弃投资计划，并因此拖欠银行按揭货款。目前，杭州市领导已经意识到杭州目前住宅“租售比”偏低，存在潜在的泡沫风险，下决心利用当前良好的经济发展态势和低利率环境，通过抑止投机性、炒作性的需求，稳定房价，实现房价软着陆。
功能虽好，尚有软肋 上海将首推房价租赁指数
“租售比”测量楼市“体温”的功能虽好，但也有“软肋”。有专家称，房屋“租售比”数据采集的真实性和全面性将直接影响到其判定结果的准确度，而我国各地进行这些数据收集、调研的权威机构几乎空白。
近日，上海市政府有关部门传出信息，上海将发展和完善房屋租赁市场。二手房指数办公室准备对市场上的房屋租赁数据进行研究测算，力争在今年推出房屋租赁指数。
浙江楼市
地铁规划对杭州市商铺价格有明显拉动
最近，杭州地铁规划刚一出台，沿线房价迅速上升。据了解，在杭州最金贵的湖滨商圈，商铺价位居于高位。如西湖国贸中心商铺售价约6.8万元/平方米左右，元华商城商铺售价约为4.58－6万元/平方米，锦绣天地商铺拍卖起价为7万元/平方米。在杭州火车东站周围，商铺价格因地铁规划出台开始提速，车站附近商铺的价格达到2万元/平方米左右；地段稍微差一点的，其售价在1.7万元/平方米。西湖大道与佑圣观路相交处的商铺，售价在3.6万元/平方米左右；江城路商铺售价约为2.45万元/平方米左右，中闽大厦一楼商铺的售价在3万元/平方米以上。在滨江区中心街道商铺的售价最低约为1.1万元/平方米，售价高的达到1.8万元/平方米，甚至2万元/平方米。在杭州附近的萧山，商铺市场出现了严重的供不应求，市心北路东侧的御庭园小区商铺售价为8000元/平方米左右。（RHJ）
安邦《房地产》研究简报2004/4/25
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“住在杭州”之“核反应”
杭州日报2004-04-29
近日，经有关权威机构、海内外科学家、院士根据城市的综合竞争力、发展潜力、真实能力等项指标，杭州被评选为最具竞争力城市第六位和城市综合发展能力第六位。
现本文就杭州房地产市场的发展阶段是如何演变的、各个发展阶段的特点是什么，以及楼市走势如何等方面进行分析，以期寻求杭州房地产市场的发展规律。
探索杭州房地产可持续发展走势 一、杭州房地产发展阶段及特点
1.杭州房地产发展阶段及特点
杭州房地产的发展阶段及特点简述如下： 发展阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 市场表现 卖家市场 买家市场 概念挖掘市场 品牌品质创新市场 开发特点 开发特点开发协议出让的土地，等待买家购买。 提高住宅、家居和社区环境的档次，启动买家购买。 倡导生活方式和居住文化理念，房价一路攀高，买家竞相购买。 进一步倡导生活方式和居住文化理念，积极提高企业品牌和物业品质，房价持续走高，买家竞相购买。 第四阶段 杭州市作为中国房地产市场最具竞争力前20位的城市之一，无论在开发理念、经营思路，还是规划设计、操作模式、营销策略等，都明显地表现出技术先导的概念。房地产行业的整体水平，在全国省会中心城市中处于较高的档次，除了北京、上海、深圳、广州外，杭州的房地产开发水平已处在全国第二梯队的领军地位，并逐步接近第一梯队，最典型的例子是绿城房产系列产品在主要城市中被消费者追捧。
目前，随着杭州房地产市场与开发商的日趋成熟，市场需求表现和开发商观念，已从寻求更能表达和赋予楼盘神韵（以人文、自然为特色）、并具时代感的生活方式为主题的概念实质阶段，向寻找进一步倡导生活方式和居住文化理念，并十分注重企业品牌和物业品质创新的概念提升市场阶段迈进。较具代表性的楼盘莫过于“三驾马车”地位的绿城、金都、南都等实力雄厚的开发商的项目。
虽然杭州房地产开发商在“城市运营商”概念运作上和项目郊区化开发上进入实质阶段，以及众开发商进行的概念操作、生活方式的营造，但从供给与需求的关系看，总体上还处于从买家市场和概念市场向品牌和品质创新市场的提升阶段，亦即从卖社区环境、卖生活方式、卖文化理念向提升企业品牌和物业品质创新的进程发展。主要表现在：
·注重房屋的质量、朝向，户型结构，采光通风等因素，但对产品的创新性相对缺少考虑，
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模仿、抄袭风比较严重，使产品同质化现象比较明显。
·注重社区环境的园林绿化，注重楼宇外立面的修饰，但社区的整体文化氛围和物业管理服务意识等方面还需进一步完善。
·对郊区楼盘会所还只是停留在一般意义上的综合配套服务，缺乏对会所在社区文化建设、生活方式营造上的重视作用。
·市中心楼盘开发过多的依重地理位置，但自然环境、人文环境的塑造还缺乏手段和力度；郊区楼盘，特别是近、远郊大盘的开发过多的依赖心理距离、空间距离和自然环境的炒作，回避实际距离，缺乏大运量、快速度的交通配套和必要的产业基础以及提供就业机会的手段和力度。同时，郊区楼盘以及近、远郊大盘的社区文化建设、人文环境塑造还需比较长的时间进行培育，这样才能凝聚人气。
由于杭州房地产市场的持续火暴，市场营销只需通过三部曲（楼书加广告、售楼中心、房交会）的市场操作就可将房子销售一空；但是随着城郊接合部（5类地段以外）、郊区以及近、远郊楼盘的四面开花、放量加大，各楼盘之间争夺各自的市场份额而使竞争加剧，不仅要注重市场炒作，更要注重公关活动促使营销实效等系列企划策略。
2.杭州房地产市场总体还呈上升趋势，但幅度趋缓，呈盘整期
1998年，大规模福利分房突击购买的冲击后，集团购买逐渐退出市场，个人消费取而代之，1999年—2003年连续5年保持旺盛的购买力，楼价逐年递增上升。
随着市中心可开发土地的骤减，市中心楼盘价格还将有上涨空间。同时，城郊接合部（5类地段以外）、郊区以及近、远郊楼盘的四面开花、放量加大，各楼盘之间争夺各自的市场份额而使竞争加剧，楼盘价格亦借市中心的“同城效应”而呈上涨趋势，但上涨幅度不是很大。
在2002年和2003年的几次房交会上，最为明显的现象是“只听雷声，不见雨点”，大部分楼盘均处于展示阶段，可售楼盘极少，从而导致供求矛盾异常突出，房价一路攀升。但从2004年上半年新盘将陆续开盘态势和业内分析来看，5月15日—18日的省11届房交会上新盘供应量和上市量将明显多于往年，这是因为2001年、2002年和2003年部分土地投放量开始进入实质性项目运作而积极入市，在“省11届房交会”上，或销售，或展示。
据统计，2000年和2001年，杭州市土地供应量达到了约4233亩，接近此前五年的土地供应总量；2002年，供应量达到了2800亩；2003年，供应量达到了空前的3500亩；加上近、远郊地带被“圈”的地块，按照2—3年左右的建设周期来看，这些项目都将于今明两年内集中上市。由于新的土地政策的实行，这些地块将不得不在今明两年进入市场，否则将被作为闲置土地处理。
3.房地产开发水平保持全国“二级梯队”的领军地位
杭州楼市总体开发水平表现如下：
·小区建设整体上有一种非常协调、舒适的感觉，江南人、特别是杭州人那种温柔、细腻的精致就表现得非常淋漓尽致。
·在社区环境、绿化小品等方面，依托杭州城市深厚的文化底蕴，追求完美，但不矫揉造作。
·建筑风格，在追求现代感的同时，很好地结合传统特色，在设计要素和表现手法上又不拘泥于古，充分体现出开发商在建筑设计的求新、求变上下了一番功夫，有杭州特有的品位和个性。
·社区综合配套齐全，从讲究简单、实用到追求精致、和谐的过渡。
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·物业管理逐渐规范，社区各类文化活动建设推陈出新，力求营造一种温馨、和谐的生活氛围。
·在居家的需求上，已从提供住宅和环境上进一步提供教育、健康、文化等多个领域的要素来满足人们的居家需求。
·郊区楼盘，特别是近、远郊大盘缺乏大运量、快速度的交通配套和必要的产业基础以及提供就业机会。同时，在社区文化建设、人文环境塑造等方面还需比较长的时间进行培育，这样才能凝聚人气。
·由于杭州兼具山、江、湖、河、溪等自然风貌和环境景观，出现了山景房、江景房、湖景房、河景房、溪景房等景观房产，与这座城市人文环境十分匹配，与这座城市自然环境十分融洽。
杭州房地产市场从整体开发水平来看，与开发起步早、规模大、市场成熟度高、受外来影响深的广州、深圳为代表地区相比，尚存一定距离，处在全国房地产开发水平“第二梯队”的领军地位，并逐步接近第一梯队，最典型的例子是绿城房产的系列产品。但从城市文化底蕴、人文环境、自然风貌等方面，特别是杭州兼具山、江、湖、河、溪等自然景观环境的独特优势结合房产品建筑个性语言，却比广州、深圳以及上海、北京等地区表现得更为优秀，是“住在杭州”品牌的集中体现。
4.总体需求形势
以下几个方面的特征决定了杭州楼市总体需求看涨：
·在众多经济发达的沿海省份中，浙江省杭州市几乎是惟一一个“单核城市”。即全省只有一个特大的中心城市，是全省政治、经济、文化、旅游等方面的省会城市，也是长江三角洲南翼的中心城市。民营经济十分发达、并居全国前茅，在这种万众归一的集聚效应下，必然会形成杭州市在全省、乃至周边地区人们心目中的杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能的地位。
·杭州是著名的旅游城市，同时又是许多人理想的居住胜地，是长江三角洲区域内仅次于上海的第二大都市，也是龙头———上海的后花园。长江三角洲经济将趋向于一体化，以上海为龙头，带动苏浙两翼经济。作为南翼的中心城市———杭州将面临着更大的机遇和挑战，同时加入WTO后，会有许多国外的工商企业进入中国，随着这种国际交流日益频繁，长江三角洲板块（包括杭州市）将会成为外国公司关注的热点，必然会带来大量的就业机会，而这些从业人员又是素质高、经济能力强，在满足了“创业在杭州”有一个“乐业”的发展平台后，势必会在“住在杭州”方面寻找一个“安居”的最佳居所。
·在“游在杭州，住在杭州，学在杭州，创业在杭州”品牌的感召下，全省、乃至周边富裕地区的人们会以度假、养老、子女上学、商务旅行等方面在杭州买一套房子，并作为身份地位和投资理财的标志和象征。
·浙江省民营经济十分发达，老百姓可支配收入达到全国第一，在杭州楼市中，有30%以上的购房者中是外地人，这些因素促成杭州房产品需求率的大增，出现供不应求的局面。
·随着汽车时代的到来，距离的概念逐渐弱化，郊区房产会有一定需求量的释放，但是，投资、投机炒作成分较大，不利于郊区房产，特别是近、远郊楼盘人气的集聚。
·在杭州，有一个现实的原因，主要是建造于上世纪八十年代和九十年代初期的房屋普遍存在一个建筑面积小、户型结构差、小区氛围和档次不高、小区缺乏物业管理和缺乏生活服务设施、小区绿化环境差。因此，增加住房面积、改善居住环境已成为当今杭州居民家庭的迫切需求。
·潜在需求量巨大，主要是城市化对住房建设的巨大需求。《浙江省城市化发展纲要》规定，
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全省城市化水平每年要提高1—1.5个百分点，意味着每年约有50万农村人口转移到城镇，而浙江农民也比较富裕，对城市生活十分向往。杭州市建委新出台的《杭州市区近期居住发展规划》描绘出杭州市未来17年发展规划，杭州市区将增长56万人口，其中老城区的居住人口增长额度将控制在3万人以内，而占总增长人数95%的53万人口安置在萧山、余杭两区，意味着滨江—萧山将“笑纳”更多的购房者。
杭州及外来购房者的需求特征：
·以地段为首要选择标准随着“市房不多郊房多，现房不多期房多，新房不多二手房多”的格局转变，“西湖中心论”选楼的标准将由住宅郊区化取而代之。这是杭州及外来购房者不得不面对的需求特征。
·对房产品的一些基本技术要素如户型、面积、朝向、楼型、小区环境、配套设施、物业管理等有比较成熟的认识。
·相对比较其他地区，本地买家由于有着比较高的文化素养，因此对楼盘的品位、风格、情调与文化特征有着比较高的敏感和接受能力。
·由于长期生活在西湖周边，对楼盘的社区环境、景观设计、自然条件、绿化程度、建筑密度等问题有着比较高的要求，也有比较高的识别水平。
·外来购房者由于“西湖情结”，十分向往杭州兼具的城、山、江、湖、河、溪等自然风貌和景观环境，愿在杭州安居乐业。
5.总体竞争态势
·目前杭州市房地产开发商之间的竞争非常激烈，这主要表现在城郊接合部（5类地段以外）、郊区以及近、远郊楼盘的四面开花、放量加大，各楼盘之间争夺各自的市场份额而使竞争加剧。虽然楼盘价格亦借市中心的“同城效应”而呈上涨趋势，上涨幅度不是很大，但是从地段距离、交通配套等方面都大同小异，没有非常突出的绝对优势可言。这样，开发商开发的物业品质、企业品牌、服务手段以及住宅空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着买家更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。
·品牌领先开发商、本土较具实力开发商、萧山、余杭两区及周边县市开发商、“三外”企业开发商共同争夺杭州房地产市场份额的竞争格局。
·就发展趋势来看，未来竞争制胜的战略要素是：以品质立足、靠品牌扬名以及土地储备、企业实力（包括资金、人才和企业核心竞争能力）。同时，新的开发理念、新的操作手法、新技术、新工艺、新材料也将成为热点。
·就品牌领先开发商逐渐淡出本土市场进行异地开发，意味着杭州楼市开发商之间争夺各自市场份额的竞争越来越激烈，开发风险越来越大。二、杭城住宅郊区化进入实质性大规模开发阶段
1.市区土地资源所剩无几
从2003年10月人居展上“市区楼盘少”的现状，意味着市区可开发土地已所剩无几，杭城住宅郊区化开发是楼市今后真正意义上发展的必然趋势。
2.沿江开发，跨江发展迎来辉煌前景
根据杭州城市发展总体规划，确定城区沿江开发，跨江发展的方向发展，以钱塘江为轴心，向东、向南发展。为此，钱江四桥今年的开通，路桥收费的取消，滨江区市政配套的逐步完善，
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教育、科技机构以及著名集团公司总部的陆续入驻，均为启动整个江南滨江区域创造了“天时、地利、人和”的有利条件。但是，目前在滨江区拿地价格很高，势必会造成房价的居高不下，而以前以低价位吃进的土地项目，其开发成本相对低廉，因此，在滨江区开发的项目，不仅要比拼成本控制，而且要比拼楼盘品质，比规划设计、比建筑环境、比物业管理、比专业素质，更要比拼企业实力、能力和品牌，这样才能在土地上涨的不利因素下，创造一定的利润空间。
3.杭城住宅郊区化符合杭州市城市发展的大趋势
杭城住宅郊区化是在外来人口不断涌入城市，城区可开发土地日益奇缺的情况下成为现代城市发展的大趋势，但是在杭州市真正要住在郊区生活还需一个逐渐认识、习惯、适应的过程。因此，郊区化概念不仅要比拼房价，而且要比拼理想的居住条件、居家模式、居住文化、消费模式和细分化的市场等，这样才能形成以市场份额为核心的新的竞争格局、新的竞争策略。
4.在杭州市，实现居住郊区化需要创造的基本条件
（1）便利的交通设施。如地铁、高等级公路等并借助快速度、大运量的交通工具，使人口大量流动成为可能。针对杭州市目前的交通现状：
·临平、星桥等地区，最好能依赖地铁设施（杭州尚未最后确认）；
·下沙、乔司等地区，既可依赖地铁设施，又可借助高等级公路（目前的杭海路和下沙世纪大道以及未来的德胜路东延大道均可满足交通输送任务）；
·萧山、滨江等地区，既可依赖地铁设施，又可借助钱江四桥和高等级公路； ·银湖地区，主要依赖杭富公路； ·闲林以西的泛城西地区主要依赖正在拓宽成八车道的杭昱公路和未来的德胜路西延大道； ·勾庄、良渚、瓶窑等地区，既可依赖104国道，又可借助杭宁高速公路。
（2）规模大、上档次、居住环境好的郊外社区，必须有相应的教育、医疗、市政、生活等配套设施，而且要有能让人们享受得到的田园生活方式。
（3）人们生活水平要达到一定的程度，既能供得起汽车，又能供得起住房，适合于“5+2”生活模式。
（4）郊区住宅相对于市区住宅，更应具备低密度、低容积率、低价位、高品质配套、高标准环境的“三低两高”的优势。
（5）距市区的实际距离不能太远。如果郊区住宅距市区的实际距离太远，就不适合居住，只适合度假。工作在城市，生活在郊区，不仅需要“汽车+房子”的模式，而且最好控制在“三十分钟交通圈”内，超出了“三十分钟居住圈”，就会增加相应的很多生活成本、时间成本和财力成本。三、杭州房地产业若干值得注意的发展趋势
1.品牌竞争上升到“城市运营商”企业品牌的时代
杭州房地产经过近几年的快速发展，开发商的经营思路、市场定位、规划设计以及消费者的居住观念、消费观念都发生了巨大的变化。房地产企业普遍形成了较强的品牌意识，而且项目品牌形象也得到了市场的普遍认同和消费者的认可，已经出现了一批著名的“品牌房产”，如绿城、金都、南都等。消费者通过对其开发的产品品质、小区环境、户型设计和优质的物业管理、服务意识的认同，随之对赋予产品“生命”的开发商产生了认同感和追认感，出现了“买房跟着品牌走”的良性循环现象。只要是有“品牌房产”企业开发的当地楼盘项目或者是异地楼盘项目，均能成为热销楼盘项目。
随着杭州房地产市场的进一步成熟，政策、法规不断完善，一批优秀的开发商通过成功项目的运作，已积累了比较高的社会知名度和美誉度，并形成了一系列项目为核心的品牌价值和
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品牌体系，促使了开发商借助“品牌输出”实现向“强势企业品牌”转换和异地外延扩张和嫁接。特别是提出“城市运营商”的超常规传播，使品牌价值最大化，更使品牌竞争时代上升到“城市运营商”强势企业品牌时代，这标志着杭州房地产市场以品牌为主导的市场竞争时代转移到以“城市运营商”强势企业品牌为主导的市场竞争的时代已经到来。
2.“住在杭州”的城市品牌定位吸引了“三外”企业进入杭州楼市
“住在杭州”是杭州市委、市政府于1999年提出的城市发展口号，它的确立为杭州市进一步推进城市化发展进程，使住宅产业成为杭州市重要的经济增长点发挥了强大的作用。“住在杭州”对提高杭州市优势资源的整合，确立起杭州城市风格的惟一性、权威性、排他性和不可模仿性，使杭州在国内乃至海外树立起独特的城市形象，吸引了大批外地或小部分海外买家在杭州购房置业。
作为城市品牌形象的定位，“住在杭州”这四个字和“城市东扩，沿江开发，跨江发展”的城市发展战略，不仅使杭州成为大批买家安居乐业城市，而且也为“三外”企业进驻杭州开发项目提供了发展契机，使他们在新一轮房地产竞争中能够抢占一席之地。但是，能否盆满钵溢，还有待今后时日的检验。
总之，以“西湖”为中心的“住在杭州”的城市品牌形象的内涵虽已发生了较大的突破，其内涵也不仅仅局限在老城区，但是随着市中心土地的日趋稀缺，“住在杭州”的内涵在支撑面的逐渐扩张而呈四周外延，却已成为新一轮郊区房地产开发进入实质性阶段可借助的品牌示范链。
行业重大事件
管紧土地看好信贷 把握两大着力点
新华社2004-04-27陈二厚
今年以来，我国经济持续高位运行，但投资增长过快，特别是一些行业和地区盲目投资和低水平重复建设问题日益显现，成为经济运行中的突出问题。管紧土地，看好信贷，成为当前宏观调控必须牢牢把握的两大着力点。
统计显示，一季度我国全社会累计完成固定资产投资同比增长43%，重要原材料、能源及交通运输的“瓶颈”制约加剧，部分物资进口大幅增长，重要生产资料价格上涨压力加大。经济运行中的这些矛盾引起各方广泛关注。
我国正处于经济增长的上升阶段，投资增长有一定的客观必然性。但毋庸讳言，在固定资产投资“大干快上”的背后，很重要的因素是一些地方政府靠经营土地筹集了资金，大搞形象工程；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款；加上银根一度比较宽松，助长了投资扩张的冲动。在投资冲动的驱使下，一些地方一谈发展就是搞征地拆迁、办开发区、上项目、铺摊子，过度依赖投资拉动经济增长。近期陆续曝光的一些盲目投资案例，几乎都具备这些特点。
土地和资金是两大重要生产要素，管紧土地，看好信贷，增强土地和资金的供给约束，就抓住了经济运行中一些问题的“牛鼻子”，对于有效抑制一些地区和部门的投资冲动，遏制盲目
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投资和低水平重复建设，无疑会起到“四两拨千斤”之效。从去年下半年开始，国家陆续出台加强土地管理、控制信贷过快增长的措施，效果已经初步显现。当前，最重要的是抓住调控重点不放松，加强调控方向和力度。
管紧土地，看好信贷，会不会影响正常的经济发展和社会需求？显然不会。先说土地，来自国土资源部的数字显示，近７年来全国耕地减少１亿亩，其中６００多个县、市的人均耕地面积低于０．８亩的国际警戒线。即便在国家实行最严格耕地保护政策的２００３年，全年净减少耕地也达２５３．７万公顷。显然，各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，业内人士认为，只要盘活土地存量，不会影响经济发展。在控制信贷规模方面，央行只是提高存款准备金率０．５个百分点，而全年信贷新增总规模２．６万亿元（不包括外汇贷款）的调控目标并没有改变。只要正确把握信贷投向和规范信贷行为，把重点放在严格控制新开工项目上，完全能够保证符合国家产业政策、有市场、有效益的企业对流动资金的正常需求。
当前，我们需要把各方面发展的积极性保护好、引导好、发挥好，但面对经济生活中的突出问题，我们必须针对矛盾有的放矢地采取调控措施。历史经验一再表明，预见得早，调控得好，才能避免小问题演变成大问题、局部问题演变成全局问题，才能防止经济大起大落。
房地金融
商业银行开始选择性控制个人住房贷款
在国家对投资增长进行紧缩性调控的背景下，国内部分银行开始有所表示。中国银行日前表态，该行将严控贷款流向，购买豪华别墅将不能办理个人贷款。为控制房地产业投资过热，去年央行要求各金融机构“严格执行银发（2001）195号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”，各银行相继对房地产开发的贷款发放实行了紧缩措施，同时还加强了对个人住房贷款的控制。但中行此次拟停止别墅个人住房贷款，在个人住房贷款领域尚属首次。不过，中行对豪华别墅贷款、投资用住房贷款进行严控，也显示了商业银行在执行有关政策时的尺度和分寸。个人住房消费信贷目前仍是商业银行的一项重要业务，因此银行仍不敢限制动作过大。（LHJ）
安邦《房地产》研究简报2004/4/25
监管部门“堵截”房地产融资渠道的决心在强化
据业内人士透露，日前，中国银监会召集全国50多家信托公司在合肥举行会议（“合肥会议”），专门讨论对房地产信托加以管制的管理办法。据称，“合肥会议”要求信托投资公司要珍惜重新登记所取得的经营资格，严格坚持“受人之托，代人理财”的市场定位，要严防公募、保底、挪用、关联交易等违规风险，密切关注股市、房地产等高风险领域的风险控制。银监会表示，将继续出台信托业务发展需要的相关配套制度。有消息说，配套制度之一是《房地产信托专项管理办法》。有理由相信，出台限制房地产信托的办法，目的在于延伸与加强121号文件的相关限制。去年，央行121号文件要求房地产企业必须具备四证以及自有30%的项目开发资
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金，银行才可以放贷。对银行贷款的限制，反而给信托业带来了机会。目前房地产商排队委托信托公司通过股权信托或者财产信托的方式，通过向社会募集，筹集121号文件规定的30%项目开发资金，而满足了之后，就可以从银行贷款，从而使央行控制银行贷款投向房地产的目的，在很大程度上被削弱。目前看来，决策层对房地产市场的过热十分关注，监管部门堵截房地产融资渠道的决心，仍在强化。（AHJ）
安邦《房地产》研究简报2004/4/25
土地市场
整顿土地市场，矛头将指向地方政府
据国土资源部执法监察局提供的数字，2000年至2002年，全国共立案查处土地违法案件40多万件，其中个人违法32万件（主要为农民建房问题）；村、组集体违法2.5万件；乡级以上地方政府违法1.3万件；企事业单位违法4.2万件。而企事业单位的违法行为，多与地方政府违法行为有关。国土资源部去年底以来公布的9起重大土地违法案件中，8起为政府违法。官方媒体报道，一些地方政府及有关部门无视国家规定，擅自批准设立了名目繁多的开发区、园区。这些开发区、园区多数存在违反土地利用总体规划、非法占地的问题；不少地方形成了“规划跟着项目走”、“规划跟着领导走”、“规划跟着违法走”的现象。据最新统计，目前全国共有各级各类开发区6015个，60%以上是省级以下开发区。各类开发区规划面积达3.54万平方公里，超过现有城镇建设用地总面积。不少开发区、园区长期抛荒。如南京市江宁区四大园区管辖总面积773平方公里，占了全区土地的49.17%，在开发中出现了未经批准非法占地、土地抛荒及无任何手续强制拆迁农民住房等问题。据江苏省国土资源厅调查，该区违法用地9740亩，农田圈而未用、抛荒6650亩。地方政府还普遍存在干预土地资源市场配置，削弱土地资产管理。“虚假挂牌”，非法批地，违法下放土地审批权限，搞“政策特区”。此外，还大量出现征地补偿不到位，侵犯农民合法权益，“地方政府请客，老百姓埋单”的现象。（RHJ）
安邦《房地产》研究简报2004/4/25
剖析开发商寻觅土地项目的途径
中国房地产报2004-04-29戴士潮
土地作为稀缺资源，具有不可再生性；土地作为房地产开发源头，具有不可替代性。中国房地产业历经二十余载的峥嵘岁月，其发展过程有着诸多重要的变化。尤其是在本地土地资源面临匮乏的无奈情形下，迫使开发商做出新的选择，怀抱资金八方寻找土地项目。于是，房地产投资便发生了战略性的重大转移，同时也使各地的土地市场风起云涌，异彩纷呈。 剖析开发商寻觅土地项目的途径，大体上可分为以下几种类型
候鸟型：敏于气候，喜栖热土
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这类开发商的最大特点在于，对市场有着超出常人的敏锐嗅觉，有着“敢为天下先”的惊人胆识，更有抢占市场先机的勇猛出击。哪里是开发热土或者即将成为开发热土的城市，其足迹就遍及哪里。他们中的典型代表，稍微早些的，是上世纪９０年代至世纪之交的万科、万达、中海外、华新国际、奥园集团、珠江地产、富力地产等；近年来业绩较为突出的，则以天津顺驰集团等最为显赫。
他们在十分缜密的市场调查研究分析基础上，果断地在全国部分省会城市、大城市、特大城市中抢滩登陆，攻城略地，圈地规模动辄在千亩、数千亩以上。与本土开发商小打小闹的“小开发”相比，此类“入侵者”往往以规模开发、成片开发的大手笔，在土地的攫取上先声夺人，彰显实力，一举占领当地的住宅消费市场，并精心打造全国性住宅知名品牌，潇潇洒洒地成为行业中的领军人物。
守株待兔型：固守本土，虎视眈眈，伺机出动
此类开发商习惯于打“本地牌”。他们守住本土，却目光锐利，在中心城区土地资源日益稀少的现实面前，常常将新的开发项目锁定在城市的存量土地资产上，向旧城改造项目、改制企业的土地置换以及“城中村”改造项目寻求土地源头。特别是相当一部分国有老企业，处在社会转型的关键时期，虽然企业不景气，但其却拥有数十万甚至数百万平方米的地皮。对于如此可观的土地资源，只要在地方政府的大力支持下，采取土地置换等形式，房地产商就完全可以获得新的开发用地。无数的事实，也证明了此条路径的可行性。
上山下乡型：眼光向外向下，开辟中小城市沃土
伴随着我国城市化进程的加快和房地产业的高速发展，国内不少一线城市诸如省会城市、大城市、特大城市等，城区土地资源趋于枯竭已经成为不争的事实。对此，有着战略眼光的房地产商便将开发战场适时移到了二三线城市如中小城市，在那里安营扎寨，大肆圈地。例如，济南、成都等省会城市的开发商选择到郊县或者其他中小城市发展；南方的房地产商北上，在中小城市寻找土地和开发商机等等。
大开发商“移师”二三线城市有着众多优势，譬如：先进的开发设计理念，较为成熟的管理经验，雄厚的资金和技术实力，完善的物业管理等售后服务，大企业的品牌效应„„他们在为中小城市带去人才流、资金流、信息流的同时，也有力地推动了那里土地资源的集约开发与合理利用，提升了当地房地产的开发档次和发展水平，促进了城市建设和区域社会经济的进一步发展。
开发商寻觅土地，加速了各地土地市场的建设步伐
最近一个时期，某开发商在网站上挂出了寻求土地的启事，对此见仁见智者不在少数。细细分析，其实这绝不是一个孤立的事件。缺乏土地储备，为了企业的生存与发展不得不四处“征伐”土地，对于房地产企业而言，这是一个群体行为，是一个行业行为。对土地资源的重要性、渴求性，由此可见一斑。土地，是开发商群体的一处“软肋”，是企业能否继续生存与发展的重要因素之一。开发商加快“流动”的节拍，不惜跨出市门、省门，千里万里地追寻着宝贵的土地资源，这在一定程度上推动了各地土地市场的建设。
面对“一女（土地）百家求”的可喜局面，在本土开发商与外来开发商展开激烈竞争的情形下，全国各地纷纷建立起土地储备整理、土地开发机构，政府高度垄断土地一级市场，加快土地有形市场的建设，对经营性土地实施招标拍卖挂牌公开出让的制度，一方面通过土地公开出让，使市场配置土地资源的基础性作用得以充分发挥，另一方面显化了土地价值，确保了国有土地资产的保值增值，为城市的改造和建设、国企改革以及地区的可持续发展，解决了资金
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难题。
通过开发商四面八方寻找土地，让我们看到了其对事业的执著之心、对土地的渴盼之情；更让我们从中认识到加强土地市场法制化、规范化建设的必要性和紧迫性。
专家论谈
国内外专家纵论分时度假
中国楼市2004年4月28日姜华
分时度假作为我国一个新兴的行业，已越来越受到人们的关注。在近日北京举行的“分时度假发展及战略国际研讨会”上，来自国内外的分时度假领域专家与老总对中国的分时度假进行了研讨。
分时度假应借鉴国外经验
RCI美国亚太地区总裁沙哈尼：RCI作为全球最大的分时度假公司，有一些经验和理论，建议中国同行在经营时应注意以下几方面：
首先，在经营分时度假产品时，对各度假村和酒店的加盟应严格把关，尤其对未建成的度假村和酒店拒绝加入；同时注意应该与合法的发展商开展合作，规范不道德的销售行为和商业操作。
其次，改变分时度假单纯在度假村交换的理念，吸引酒店业加盟。与传统分时度假经营方式相比，这样的方式回报率更加丰厚，不但可以提高分时度假企业的出租率，并且能增加分时度假产品的附加值，形成更多利润。另外，采用这种方式也能使酒店品牌迅速扩大知名度，在酒店产品和分时度假产品之间创造更多的交叉服务机会。
再次，成立并支持行业机构、协会，积极促进和加强与会员之间的关系，对会员进行培训，让他们充分了解分时度假交换的方式和概念。
最后，通过会员了解其对旅游需求的偏好，保证会员客户的用房需求。这样有利于保持和增加客户资源，同时使市场上的负面影响逐渐得以消除。
分时度假未到大众化阶段
北京中安达旅游度假服务有限公司副总经理刘天胤：分时度假产品实际上是一种财富的体现，它是生活消费品，而不是生活必需品。在我国目前的经济基础下，分时度假消费还不可能大众化、百姓化。另外，分时度假产品没有一个恒定市场，应该考虑到中国地域经济的差别。目前，中国各地区经济的发展差距很大，所以产品在市场策划、定位、销售时都应该认真的思考。
我认为开发分时度假产品应注意以下几点：
第一，这个产品一定要选择具有优秀的休闲度假品质的地方。
第二，一定要在交通发达的地区选择产品。因为分时度假产品的本质是交换，所以交通便捷将是客户交换时考虑的重要因素之一。
第三，分时度假产品不能仅靠单一的价值体现，而应该是一个多功能、高附加值的产品。
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分时度假产品一定要有相应的物质生活及精神生活设施相匹配，这样才能更好的体现出产品的价值，有利于吸引客户进行交换。
策划及包装中应注意的问题
天津泰达度假交换有限责任公司副总经理凌云：第一个问题是销售目标和产品销售速度的问题。目前，世界上分时度假产品的销售方式有封闭式行销和现场销售两种，封闭式行销在我国使用较多，但是，由于受到行销方式的影响，这种销售方式限制了分时度假产品的销售速度。作为一个产品的开发商，在考虑整体项目的营销计划时，一定要注意到产品的销售速度和总量的关系，不要拘泥于一种销售方式。
第二个问题是在产品开发过程中，要注意产品的差异性。分时度假产业在中国刚刚开始起步，还比较脆弱，所以产品的差异性就显得异常重要，因为一般客户并不知道分时度假的概念，在向客户介绍概念的时候，客户往往会将它与同类的产品相比较，如旅行社、订房公司等。所以，在界定产品的时候，一定要使产品跟旅行社的产品具有差异性，这样在销售起来就会更有优势。
差异性基于两点：一是客户度假需求与旅游需求的差别，所以它所需要的产品就不再倾向于旅游需求，而是以度假为特点；二是与旅行社的差异，这从住房上可以看出，旅行社一般安排的住房都是标准间，而度假的住房则为一室一厅为好。
第三个问题是产品的灵活性。目前，国际上分时度假产品一般采用以周为单位进行交换，这不太符合中国消费者的实际特点，所以在开发产品的时候要尽量考虑到它的灵活性，可以设定以天为单位的最小交换单位。现在，泰达度假俱乐部使用的是点数系统，就是说把一个房间的价值按照季节、房型的不同分为不同的点数，客户通过购买点数进行交换，这是一种交换价值的体现，也是一种运用非常灵活的俱乐部内部的货币系统。
分时度假面临的机遇与挑战
中国分时度假研究会副秘书长杨帆：分时度假是一种随着经济发展，特别是随着房地产发展而出现的一种新型、富有个性化的旅游度假产品，这个产品在中国的发展面临着机遇和挑战。
第一，随着中国经济近几年高速度的增长，带来了中国广大消费者的消费观念的变化，尤其是旅游市场上消费观念的变化更为显著。大量持币的消费者都已成为中国分时度假产品发展的肥沃土壤，这为分时度假产品在中国市场上的发展提供了巨大机遇。
第二，中国旅游市场的发展正在出现一些新的、深刻的变化，中国的市场资源、消费者资源也都正随着经济的不断发展而产生着深刻的变更。通过网络技术手段整合市场资源，对我国传统旅游业进行新的市场划分，也是分时度假这个新产品所面临的巨大市场机遇。
第三，由于市场、企业与消费者都还不成熟，在法律和法规也相对缺位的情况下，经营和使用分时度假产品会遇到各种各样的问题，怎样面对和处理这些问题，将是分时度假企业面临的一大挑战。
第四、由于企业服务意识不到位，使消费者在消费产品时的心理准备不足。怎样增强企业的服务意识，使更多的消费者对分时度假给与认可，也是分时度假企业在打造产品当中所面临的挑战。
杨慎：用科学发展观指导开发
中国楼市2004-04-23孙艳梅
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近期在上海召开的长江三角洲地区房地产业协会联系网第六次会议上，杨慎以“用科学发展观指导开发建设”为题进行的主题发言引起与会代表的热烈反响。随后，杨慎接受中国楼市记者独家专访，对这一话题进行展开并深化。 杨慎认为，去年我国人均国民生产总值达到1000美元，表明我国从低收入国家向中等收入国家迈进新的发展阶段。这个发展阶段最明显的标志，就是社会消费结构从过去的生存型逐步向发展型、舒适型升级。住房、汽车、电脑等高档消费品快速进入普通家庭，群众用于教育文化和旅游休闲等的投入显著增加，并由此带动整个产业结构的升级和相关事业的快速发展。科学发展观是坚持以人为本，以人与自然的和谐为主线，以发展经济为核心，以提高人民群众生活质量为根本出发点，全面推进经济、社会、资源和生态环境的持续、协调发展。他认为科学发展观指导开发要解决四个方面的问题：
规模适度，结构合理，增速平稳
擅长用数据说话的杨慎将其理想的规模适度形象地用数字表现出来：一、每人每年新增住房面积1平方米左右，逐步做到每户有一套功能合理、舒适实用的住宅；二、开发建设投资年均增速20％左右；三、全国每年新建商品住宅总量300万套左右。 在谈及结构合理的标准时，杨慎强调，住房建设应以中等收入者需要的社会公众用房为主，同时努力满足不同收入人群住房的需要。
坚持按规划主导开发，充分发挥规划的引领和指导作用
杨慎特别强调规划在房地产开发中的地位和作用，他认为过去最大的教训，就是规划在经济和社会发展中的主导地位没有确立，规划的引领和指导作用没有发挥。由于规划体系不健全或有规划却不按规划执行，规划自身滞后，观念陈旧，标准偏低，超前性不够等因素导致当前许多城市负荷过重，空间布局不合理，交通道路拥堵，生态环境恶化，资源损耗严重。
要做到按规划建设，必须更新规划理念，改进规划方法，提高规划质量，做到立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局。从可持续发展的角度看，科学合理的城乡建设应实现一体化战略。扩展城市空间，按照城乡一体协调发展的思路，推行组团式结构布局，重点发展近郊环城社区和现代化卫星城，消除城乡二元分割格局，促进城乡共同繁荣。
他认为应克服片面追求容积率和以高为美、以高为荣的倾向，重点发展多层低密度住宅。理想的标准是：除城市中心社区外，新区建设总体容积率应不超过“1”。在街区规划上应倡导开发小尺度街坊。每个住区面积不宜过大，街坊道路不宜过长，实行人车分流，提高车辆通行能力。同时要树立空间共享共有的观念，不建或少建阻碍光照、通风的高纵建筑，拓展房屋间距，预留足够的停车、消防用地，特别是要为不可预测的灾害，如地震、火灾等预留灾害预防用地。要合理配置花草树木的关系和绿化的整体效果，保证人均绿地面积不小于10平方米。要着力为住区老少、残疾人出行、活动提供方便，促进人际交往，提高邻里亲和度。
杨慎指出，过去在规划中只单纯强调发展的目标和类型，却没有任何对既有资源的保护措施。他认为，科学合理的规划不仅内容全面详实，而且必须留有发展余地。把必须保留的地段和建筑，如历史文物古迹，标志性建筑，生态建设地段，风景名胜景观，首先在规划中体现出来，然后再编制未来发展规划。要预留必要的机动发展用地，机动发展用地数量不少于城市规划用地的5％，他强调，预留机动发展用地至少在规划实施年度的前10年内不能动用，但不要占用基本农田。要充分利用地下空间，地下空间的利用率应不少于建成区规划面积的20％。 所有规划一经确定，必须通过立法形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意
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改变。要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分设，监督机构成员由人大代表、政府官员和规划专家组成，重大规划调整必须事先公示并进行听证，由监督机构成员三分之二投票通过才能生效。
清晰产权，使住房真正成为受法律保护的私人财产
我国建设用地制度从无偿无限期使用到有偿有限期使用，是一个历史性的进步，并由此引发了住宅产权制度从公有到私有的变革。按现行法律规定，住宅建设用地使用期为70年，办公楼及商业营业用房为50年，旅游设施为40年，到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定虽有其历史背景，现在看来，有违宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定，应当进行改革。
杨慎认为，改革的基本思路应该是：以宪法为指导进行制度创新，将现行土地出让制改为租赁制。具体地说就是国家开征土地占用税，将现行一次性缴纳70年、50年、40年出让金的办法，改为由使用人按年缴纳土地占用税，多占地多交税，少占地少交税，相应取消现行房屋所有权70年、50年、40年的时限，置业人对购买的住房依法享有永久使用权。土地占用税为中央和地方共享税，实行浮动税率，每5年调整一次。
实行这一改革的好处是：有利于有效保护和合理利用土地资源；有利于从制度上杜绝土地交易环节中的腐败行为；有利于国家形成稳定的财政收入；有利于增强社会凝聚力和实现国家的长治久安。
与此相适应，农村集体土地制度也要进行改革，关键是严格区分公益性用地和经营性用地的范围，政府只有为实现公共利益才能强制征用农民集体用地，经营性用地退出政府征用范围，按市场化运作，并对农民按市场价实行公平补偿。同时要积极探索非农建设用地流转体制，改革目前集体土地不能上市流转的规定。只要符合法定流转程序，符合土地利用总体规划和城镇发展规划，农村集体建设用地也可参照城市建设用地的程序和办法进行流转，使土地所有者（农民和农村集体经济组织）成为市场的主体。 城市基础设施建设投资体制也要进行改革，不能像现在这样将全部建设费用计入房屋造价，而改为按固定资产周转的方式把应摊折旧计入煤气、热力、电力、通讯、供水、排水等相关产品的成本，并通过相关产品的收费实现投资回收。
上述用地制度和基础设施投资体制改革如能实现，房屋成本大约可比现在降低20％—30％，这将有利于稳定房价，提高广大居民的购房能力；有利于房地产业的持续健康发展和国民经济平稳较快的发展。
发展资源节约型建筑，保护生态安全
“宁可建造一次性投入高但节能效果好的房屋，也不建造一次性造价低但消耗资源高的房屋。”杨慎认为，“安全、适用、节能、环保、美观”应作为新时期住宅建设的指导方针。 与此同时要大力植树造林，建设以林木为主，分布合理，植物多样，景观优美的城市森林生态体系，力争用20年左右的时间，使大部分城市的林木覆盖率达到40％。
房地产业要坚持发展，保持清醒
杨慎强调，房地产业要坚持发展，保持清醒。他认为我国房地产市场总体健康正常，不存在整体性过热，但要控制投资增速过快的势头。
值得注意的是，2003年全国房地产开发投资超过1万亿元，同比增速29．7％，今年又继续攀升，1、2月份累计完成投资945亿元，同比增速50．2％。31个省、市、自治区中，增速超过50％的有13个。他认为，在多数居民住房条件已有明显改善的情况下，这样的增速偏高。
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而按我国目前统计口径，房地产开发投资主要是各地房地产开发企业完成的房屋建筑及基础设施投资，没有包括或未完全包括居民个人建房和基本建设及更新改造建房投资，也没有包括农村的住房开发，如果加上这一部分，增速将会更高。
增速过快的负面影响是：造成全社会固定资产投资规模扩张；拉动生产资料全面紧张；助长无序竞争和市场混乱；引发经济泡沫和房屋积压，这些都是关系全局性的问题。但面对当前出现的问题，不应搞一刀切和急刹车，应尽量利用市场机制和经济手段进行调控，做到坚持发展，保持清醒。
王志纲：纵观土地市场走势
中国房地产报2004-04-23熊辉 扬帆
最近，在“２００４年中国地产领袖年度峰会”上，著名策划人王志纲在谈到全国土地市场的走势时，做了如下分析：
我现在发现，中国的房地产已经到了乱花渐迷人眼的时候了。
中国由于房地产业的火爆，投资者大量的钱财开始往这个方面投资，在这样的背景下，能源也开始奇缺。如果我们不做相应的调整，就会出现很多的变化，这的确很能考验中国决策层的智慧。如果对２００４年宏观层面加以预测，我估计高层将会进行比较大的调整。因为中国的社会，特别是房地产，两三年就要进行一次调整，所以今年的调整也在所难免。 针对国家重大政策的调整，王志纲认为：
土地价格 社会热点
在国家实施重大政策调整的背景下，事物就产生了新的变化，可以说所有的房地产商都能够感受到，国家的宏观政策开始出现了变化。首先是由于房地产的趋热，奇货可居，所以土地实施招标、拍卖等公开交易和限量化。对此，下一步开发商比的不是谁把房子盖得好，而是比谁能够拿到土地，谁能够有效地拿到土地。在这样的情况下，土地价格就成为房地产商最为关注的焦点。在没有实行土地招投标时，土地的价格是由三个要素决定的，但是原来是由第一个要素决定的，就是跟农民的谈判，再加上对国家和地区政府的一些费用，这就是原来理解的土地价格。这其实远远不够，现在连农民都明白了土地的价格不是这样的。还有第二层的价格，就是土地的商业价值，比如说它是在市区内还是郊区，比如说是商住还是其他的开发，这里面的空间是很清楚的。更重要的是第三个要素，以后土地的价格直接取决于这个城市的价值，越是看好的城市，越是成长性好的城市，其土地的价值肯定是看好的；越是停滞的城市，人们纷纷逃离的城市，土地的价值肯定提升不起来。
所以土地的问题，招投标的问题，土地的稀缺所导致的土地供应越来越紧张的状况，将会困扰着发展商。今后两三年，至少有７０％的房地产公司由于拿不到土地，或者会歇业或者会转行。另外一方面，有一些超级的地产商，会纷纷用自己良好的信用和良好的经营关系，到处进行圈地运动。现在顺驰公司就是这样，哪里有地就到哪里去圈。最近我看了很多内部的资料，很多房地产界的老江湖，在评价顺驰时，都不敢说它这样的做法是好还是不好。首先是表示担心，担心这样的商业选择究竟会不会成功，最后得出一个结论，要么会得到巨大的成功，如果成功是对中国房地产业的颠覆；要么获得巨大的失败，最后尸骨都收不回来。攻城拿地，到处圈地，不惜代价，土地储备的竞争日益加剧。象广州的珠江合生，深圳的万科等等，都纷纷进
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入了北京、上海。去年，万科的业绩主要支撑点是在上海。古话说“东方不亮西方亮”，事情往往就是这样，全国性的布局的确可以达到“东方不亮西方亮”的效果，现在争夺土地也是企业很重要的战略性选择。整个中国的房地产业已经到了转型期，影响面大而且深刻。
全国品牌 魅力无限
可以说在此之前，中国的房地产除了少数几家，象万科最早走向全国之外，大多数的房地产公司都是区域性的房地产公司，一般来说都不会考虑其他地区的变迁的。但是到了现在，房地产公司已经是两极分化了，只要想做大，就要跨地域发展。两三年前，一些房地产的大佬们还在说房地产业是地域性的，不适合产生全国性的房地产公司。但事实证明不是这样的，房地产业不仅仅是地域发展，而且可以产生全国性的房地产品牌。只要有全国性的品牌，就能够进入新的领域，拿地都是非常容易的。像金帝在上海拿到３０００多亩地，当时是在上海的南翔小镇，为什么能够拿到地？就是因为金帝已经形成了品牌，上海认为这样的企业进入对他们有好处。还有深圳的华侨城，在中国很多地方拿到很好的地，像在上海，上海在实行一城九镇的计划，其中有一个卫星城叫浦江镇，华侨城就靠华侨城的模式，最后力克群雄，拿到非常大的一个镇的开发权。至于万科更不用说了，进军武汉、登陆上海，虽然也在埋怨拿地很困难，但是就因为有万科的品牌，在拿地上获得了很多优势。品牌的作用非常大，谁说房地产没有全国性的品牌？不少事实证明，这种全国性品牌是肯定存在的，这就是为什么顺驰要不惜成本来获得全国性的知名度，因为他们意识到具有全国性的知名度，市场价值就会不一样。
中小城市 潜力巨大
这时就出现了有趣的现象：一些企业在进行全国性的扩张，有不少房地产企业都想具备当
全国冠军的资格，都在进行全国性的扩张，以获得“东方不亮西方亮”的效果。在这样的情况下，这类企业的老板往往非常注意作秀，通过作秀使自己成为本企业的代言人，在节省广告费的同时，也使自己的房地产公司带有引路人的特点，进而通过明星效应获得效益；另外是一些中小企业认为自己不具备跨地区扩张的实力时，就会选择“上山下乡”的模式，往二级三级城市走，在那里搞房地产开发，这是非常有趣的现象。所以在今天的中国，特别是长江流域、黄河流域二三级城市，房地产非常火爆，往往是中小企业在做，其投资回报和资金的周转确实是很罕见的。比如说二级城市像长沙还有周边的城市，价格火爆的不得了，甚至还有湖南的湘潭、株洲，还有广西的柳州，还有宁波、绍兴等，房地产开发十分红火，建设的商品房不愁卖不出去。
土地紧缺 前大盘时代退出江湖
刚才有记者专门问我一个尖锐的问题，他说你们现在怎么看大盘？这就是我第三个观点：前大盘时代走向终结。我认为伴随三个因素的产生，国家对土地实施招投标和控制投放土地政策的出台，对于土地资源的稀缺和土地资产自身的价值，人们的认识越来越充分。原来只有房地产商知道土地的价值，现在政府也知道了土地的价值，运用城市经营的眼光来跟发展商们进行博弈。另外，现在对农民的征地也不容易了。前大盘的时代已经终结，也不可能再有大规模的房地产开发了。在这里我举两个例子，因为我的感受很深。在１９９９年到２００２年的三年时间里，在国内做的房地产项目中，最大的占地面积２万亩，最小的占地面积也有三四千亩，最经典的例子不是华南板块，而是杭州的余杭天都城。现在回过头来看感慨万千，１９９９年他们找过我们，本来这个项目是发展商为了拣便宜在余杭拿了一块土地。没有想到，我们在看了之后得出一个结论，说这个地方肯定是很有前景的。于是就跟天都城的开发商说，你是有多少土地就要拿多少，当时就要了８０００亩土地，这是在新桥开发区，当时是９万元／亩。经
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过我们的策划之后，项目于２００１年投放市场的时候，几千套住宅一下子一抢而空。而且，伴随着广州房地产市场的井喷以及杭州整个的大规划，每亩土地的价格更是有了很大的变化。这样的例子和故事还有很多，包括我们在广东的一个客户，原来说是要６０００亩地，后来是征了２万亩，现在也是不得了。眼下很多大发展商对于房子卖多少钱、卖得快与慢都不在乎了，因为土地拿到之后的增值是非常大的，所以出现了前大盘的时代。
这在中国既引起了很大的振动，也引起了很大的争论，懂得的话就按照这个方式去赶快拿下项目；不懂的人才傻乎乎地争论。有的房地产开发商说，根据我们公司的经验，大盘以５００亩为宜，超过５００亩不适合操作，最后的状况是，现在这些公司也在拼命找土地，但是眼前已经没有这么多土地可以拿了。政府醒过来了，农民醒过来了，国家也醒过来了，这时你再有天大的本事，也不可能这样了。还有资金的问题，也限制了拿大盘的能力，所以我说前大盘时代基本走向了终结。
后大盘时代跃出水面
中国社会经济高速发展的２０多年里，基本上是一种速度型的、粗放的、低档次的，靠土地增量不断放大的，是在这样的背景下获得的发展。但是中央十六大和全国两会的召开，使整个中国的宏观政策发生了很大的变化，提出要协调发展、人文发展。现在还有一个重要的数据，整个中国人均ＧＤＰ达到３０００美金的已经有几个地区了。根据国际惯例，一旦人均ＧＤＰ到３０００美金的时候，社会就进入了初步富裕的阶段，这时的消费者对于生活的品位，对于消费的内涵要求也越来越多，这对我们房地产的开发商和城市的经营者来说，就有了很大的发展空间。因此，有可能出现一边国家整顿开发区控制土地投放，一边就是全中国有上万的开放区，怎样从数量型到内涵型来强化和提升开发区的含量，从而保住开发区，而且使价值得到最大的发挥，这可以说是摆在各级政府和开发商面前的重大课题。
以上海为例，伴随着上海整个经济社会的发展，以及世博会要召开、知识经济的到来，我们参与了一个大项目，在技术上进行重新规划修编。在做的过程中我们开始明白，土地是稀缺有限的，城市的价值是在不断增长的，在这个过程中怎样进行革新改造，在现有存量土地中把文章做好？在这样的思路下，就给锐意创新的发展商提供了机会。我们可能会选择“领头羊”式的企业，有不同的擅长，大家提出不同的设计方案，最后就是企业的支持，最后才是价格的高低。通过这样的方式来选择房地产开发商。
王建：房价未来10年至少再涨3倍！
金陵晚报2004年4月29日尹丽君
4月24日，著名经济学家、国家发展改革委员会中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建，出席了由江苏国信管理咨询有限公司和本报承办的中外名家系列讲座南京分场第八期讲座，主讲“中国区域经济发展与南京都市圈”。
作为国内“都市圈”概念的最早提出者之一，王建非常肯定地表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”与会企业家幽默地说，“今天听了王建的惊人之语既兴奋，又遗憾。兴奋的是，能有幸听到这么好的讲座；遗憾的是，早听这个讲座，会多买几套房子！”
王建：房价不仅要涨还要猛涨！
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中国的地价再度上扬是有充分理由的！中国的人均土地面积不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4－5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4－5倍，这就说明房价贵得合理。
目前，中国的人均GDP是1000美元，其他国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。说到此处，王建很激动地说：“房价不仅要涨还要猛涨！”
王建：地价不高，人们就不会珍惜！
王建的演讲，无疑给所有从事房地产的企业家打了一针强心剂，但不少清醒的企业家仍然担心房地产泡沫。王建适时化解了企业家心中的疑虑，“中国房地产空前火爆，远未到日本的房地产泡沫。日本上世纪90年代的时候，房地产涨到了高峰，随后大幅衰退、形成泡沫；而且日元升值，从事出口的企业得不到回报，将精力转移到炒股票上，又导致股市大涨。但如今，中国的人民币没有升值，也不打算升值；中国资本主要流向物质行业，而不是股市。”
今年，上海和北京拍卖土地，上海每亩炒到1400万元，北京炒到2000万元／亩。王建从人性的角度诠释了地价、房价上涨的好处：“地价不高，人们就不会珍惜！”
顾云昌：房地产业慎提过热，谨防过热
中国建设报2004年4月27日牛建宏
“房地产业是一个比较容易过热的行业，过热主要有两种形式：一是盲目性过热，即房子过多，积压过重；二是泡沫性过热，即表面兴旺，实际是投资获利，我们一定要‘慎提过热，谨防过热’。”在近期举行的“中国旅游房地产房地产发展高峰论坛”上，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌说。
顾云昌说，中国的房地产市场从1998年开始已经连续六年达20%%以上的快速增长，中国房地产市场已经夺取了第六个黄金年的胜利。对于房地产来说，判断是否健康，关键不在速度，而是在供求结构是否合理，供求价格是否基本平稳，供求总量是否平衡。我们的主调应该是健康，唱主调就是唱持续健康这个主调，但是在这个主调前提下我们要保持真正的健康就要进一步开拓市场，如何来拓展房地产市场，进一步用需求来拉动我们的房地产投资，这是开拓市场的最好办法。
顾云昌说，除了住房市场以外的商用房市场，写字楼、商铺这些投资消费也在拓展，其中还包括旅游房地产这一块，我觉得旅游房地产热应该说已经开始了。中央提出经济工作有四个方面的经济增长点：住宅、汽车、旅游、通讯，我们把两个热点结合在一起研究，非常有价值，旅游房地产将是拓展市场很重要的一个方面。
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营销策略
需求是营销管理的核心
中国房地产报 2004年4月30日林近茂
在房地产行业中，随着市场竞争的日趋激烈，房地产营销越来越受到开发商重视。如何做好营销管理，让楼盘销售火爆，营销人员可谓挖空了心思。日前，记者就房地产营销管理这个话题采访了广州市合景美富房地产开发有限公司营销总监赖峥。
赖峥认为，一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。房地产开发在经历了一段时间的摸索之后，又把对营销的重视摆在了首位，这是市场的进步。但是房地产公司其实更看重的是营销中的销售手段、策略、广告等，而没有更多地把营销提到战略的高度。营销不是以销售为核心的，它真正的核心是对客户需求的管理与运筹，把握需求、激起需求、创造需求，始终是营销人奋斗的目标。而种类繁多的广告、策划、公关统统只是为顺利达到既定目标所采取的手段。以往的房地产开发，大多是由设计院给出开发商设计方案就行了，而现在必须有一线营销人员的意见和建议，必须有来自市场的全方位的调研和市场资深专家的指导。简单地说，营销管理应该是房地产企业的重要组成部分，而需求又是营销管理的核心。
营销需要解决的核心问题是企业的需求，对需求的发现、拓展、管理、兑现、服务等一系列问题，它是双向的：公司需要发现客户的需求，所以更重视营销管理行为；客户也要发现好的公司，所以营销管理也应站在客户需求的立场上来改变公司行为。比如说：公司需要向客户传递我们的各种信息，所以我们要做策划、做活动、做广告等等。那么客户也要在很多房地产公司的各种信息中找到满意的，所以营销管理者们把企业的产品、服务、理念、广告、细节都做得出类拔萃，让目标客户一眼就能看出其中水平的高低、诚信的真伪。在公司与消费者之间，需求是互动媒介。正是营销管理者，时时刻刻引导和把握着这种互动的变革。
网络发达的今天，营销管理者更要注重市场上符合消费者需求的新鲜事物。网络营销可以方便现代购房者在网络的世界里了解公司，可以让购房者足不出户与公司交流甚至买楼。这种营销方式更能满足购房者的需求，更能与购房者形成互动。因此，网络营销是营销管理中的一种更新，是一种改革。
在房地产开发销售的过程中，房地产商都希望项目运作周期缩短，加速资金回收利用。准确的市场定位，全程的整合营销，都有利于项目的缩短运作周期。一些概念的东西如果做久了也就失去了新鲜感了，一定要把握一个度。贪婪，是项目的最大障碍，比如认购人气很旺，就马上提高内部认购价，至少会损失５０％的客户；一期卖得不错，二期马上涨得离谱，或者一期在销售过程中遇到问题，二期马上就降价，这样会使销售停滞。营销的决策，关键在于科学合理，为了利润最大化，开发商单方面指令大幅涨价或降价，这些打破操盘界限的举动，会给营销管理及项目运作埋下隐患。
赖峥认为，没有成功的营销人，只有成功的营销案例。拿到一个项目，组织一个团队，根据项目的实际情况给出营销的决策及方案，然后在实践中调整，直到项目的最后成功，是营销
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人所追求的目标。
京沪穗渝等地居民购房行为调查的有关数据
上海勺海市场研究公司最近对北京、上海、广州、重庆等地的居民购房行为和预期进行了调查，结果显示，最近一年来，京沪穗渝四地有10%的居民购买了住房；最近一年未购房的居民有8%打算在未来1年内购买住房，2%的居民表示肯定购买；四地居民在购房率和意向购房率上相近。调查显示，新房依然是购房居民购房的首选。四地居民有77%的购买新房，22%的购买二手房。其中，有32%的重庆居民选择购买二手房，远高于其他三地。受政策、金融和消费心理等瓶颈的阻碍，北京二手房市场的发展一直比较滞后；本季度北京只有10%的居民购买二手房，远低于其他三地。京沪穗渝四地居民购房总建筑面积平均在84.8平方米，76%的居民倾向购买51-100平方米的中等户型，只有15%和8%的居民分别购买101-200平方米的大户型和50平方米以下的小户型。在房价上，京沪穗三地居民购房费用以21万~50万元为主，分别有68%、58%和69%的比例；重庆居民购房费用较低，86%的居民购房费用在20万元以下，京沪两地居民的购房费用相对较高，分别有16%和24%的居民购买51万~100万的高价房。在购房付款方式上，一次性付清价款和分期付款各占半壁江山，分别有54%和46%。京渝两地购房居民一次性付清比例略高，分别为62%和69%；而上海居民则更多倾向于分期付款，达到60%；广州两者比例差不多。（BHJ）
安邦《房地产》研究简报2004/4/25
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