兰湾物业服务中心岗位职责
一、服务中心员工管理制度
1、严格遵守公司各项规章制度；
2、文明服务、礼貌待人，统一着装，树立良好形象；
3、爱岗敬业，规范作业，保质保量地完成本职工作；
4、遵守考勤制度，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不做与工作无关的事情；
5、团结互助，发生突发事件时发扬协作精神，相互配合完成任务；
7、爱护公共财产，不丢失、不损坏，不公物私用；
8、拾金不昧，遵纪守法，不聚众赌博。
9、用心服务、乐于助人，对需要帮助的业主、用户及时伸出援助之手。
二、物业服务中心经理岗位职责
1、全面负责本服务中心的日常管理工作；
2、完成服务中心经营与管理目标责任书中的工作指标；
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3、组织对相关目标的分解，督促指导下属各岗位提高工作效率与服务品质；
4、编制服务中心年度经营计划、每月工作总结和计划、周工作总结和计划；
5、审核服务中心年度用水用电计划、年度工具配置计划、年度社区文化活动计划、设备大中修计划、设备保养计划；
6、根据开发方开发进度，组织项目前期介入和小区的接管验收与入伙管理；
7、审核签发日常工作申请、报告及其它行政文件；审核权限范围内的协议、工程合同、经济合同及分包方合同等工作文书；
8、做好与客户沟通工作，定期拜访客户，听取客户意见，协助政府相关部门成立小区业主委员会，并与之保持良好互动关系；
9、制定本服务中心的创优保优计划；组织本服务中心相关人员实施创优保优计划；
10、开源节流，挖掘小区经营潜力，提高小区主营与其它经营收入，组织进行节能降耗，控制经营成本；
11、推动服务中心团队建设，关心下属，解决下属提出的具体困难和需要。定期组织服务中心岗位技能或管理培训，提高服务中心整体服务能力，对本服务中心主管以上职员进行入职指引。
12、定期组织服务中心内部检查，督促下属部门及时整改有关问题，不断提高服务中心服务能力；
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13、负责服务中心内部制度建设，组织编制和修订本项目业务范围内涉及的作业指导书和其它管理制度；
14、制定小区各种突发事件的处置预案，组织进行各种风险源检查，规避各种经营风险；
15、负责审核本服务中心员工考勤，按权限规定批准本服务中心职员的请假；
16、积极推动社区文化活动的开展。
三、客服主管岗位职责
1、负责本项目的客服管理工作；
2、受理业主投诉与报修，对投诉与报修进行回访，重大投诉及时上报服务中心经理；
3、协助服务中心经理做好日常管理工作，协助经理制订月工作计划及工作总结；经理不在时主持服务中心日常工作；
4、对直接直接下属进行入职引导与业务培训，指导项目客服助理做好客户管理工作，定期检查下属工作完成情况，积极协助客服助理解决工作中遇到的困难；
5、负责本服务中心费用收缴工作，提高物业服务费用的收缴比率和提高其他经营收入；
6、负责本项目装修管理工作，不定期抽查客户装修资料和装修现场的管理；
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7、指导客服助理办理业主交房和受理、跟踪、回访各类投诉和报修相关信息；
8、配合品质管理部进行年度客户满意度测评计划的制定和实施；
9、组织策划社区文化活动；
10、做好物业服务中心文件档案、各类物业服务宣传等管理工作。
四、前台接待岗位职责
1、负责接待业主来访，受理各类投诉、咨询和建议；
2、熟悉小区内水电费、管理费、车位租赁费等各项收费标准，向住户作有关费用查询的解释工作；
3、负责整理客户服务档案，跟踪各类投诉的处理和进程；
4、熟悉客户入伙和装修办理流程，引导业主做好入伙和装修手续的办理；
5、入伙期间，每天追踪一次客户提出的房屋质量不合格单，建立客户服务档案；装修期间，按公司规定办理装修出入证；
6、负责本服务中心车卡的新卡、延期、注销及建档等的办理工作；
7、客户搬入搬出时提醒客户办理相关手续；
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8、负责物业服务中心各类办公设备及办公用品的管理工作。
五、收银员岗位职责
1、水、电、维修费、服务费、固定车位费、装修垃圾清运费的收取；
2、服务中心日常现金收费项目的收款、建账、核算；
3、按财务制度规定，对服务中心现金、发票、收据、帐薄进行保管；负责物业服务中心向公司借款及报销手续的办理；
4、统计水、电、管理费收费单的分类、发放、统计、报账工作，协助住户补单；
5、现金记账正确、无遗漏；住户补单准确及时，无遗漏，无投诉，非因自身工作原因造成的除外；
6、收费后按规定开具发票、收据，准确、无误；
7、在规定的时间内将催费通知单、拒付单送达住户。
六、客服助理岗位职责
1、负责固定区域内客户诉求及现场处置，提供全程全方位服务；
2、每月拜访一定数量的客户，建立与业主的良好关系，搭建物业与客户的良性互动平台；
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3、定期对管辖区域进行巡视，对区域现场品质进行监督，发现问题及时通知督促相关部门整改；
4、公布联系电话，作为业主与服务中心其它部门对接的窗口，受理业主诉求（投诉和需求）并将客户诉求信息反馈给对应部门，并对后续情况进行跟踪；
5、负责分管区域内的装修管理，对装修现场每天至少巡视一次；
6、协助开展社区文化活动；
7、协助收银员做好物业服务费和其他费用的收缴工作。
七、 工程主管岗位职责
1、在服务中心经理的直接领导下，负责辖区工程维修管理服务工作；
2、掌握部门人员和辖区设施设备状况，坚持现场巡视督导，统筹安排；
3、负责制订本部门月、季、年度工作计划，并组织实施；
4、负责监控本部门员工的工作质量、考核工作业绩，每天对部门人员各项工作进行检查、记录、跟进；
5、负责本部门人员的业务培训及考核工作；
6、负责在前期介入阶段，对项目整体设计规划、设备选购、管线敷设等相关方面提供
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意见建议及工程前期熟悉工作；
7、负责所辖物业公共设施设备（包括机电、消防、供水、供电等主要设备）的运行、保养、维修及安全检查；
8、负责组织人员处理公共设施设备的抢修及由设施设备运行不正常运作引起的突发事故，及时排除设施设备故障；
9、负责辖区业户装修申请的工程审批、监督和验收管理工作；
10、每日全面巡视配电房、电梯、设备房及相关配套场地，发现问题及时处理；
11、巡视、检查公用设施情况，监督有关责任人对公用设施进行维修保养；
12、负责服务中心特约维修服务项目的开拓，统计分析维修物料费用等数据；
13、负责安排、检查辖区业户家庭维修工作，跟踪检查完成情况，确保维修服务质量；
14、根据设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护或技术改造方案报服务中心经理审核，并制订设备大中修计划和零配件的采购计划；
15、组织安排部门人员配合供电、供水、供气、电信等有关市政部门在本辖区内进行的设施维修、检查、保养工作；
16、定期申报维修类采购物资，协助行政部采购机电维保、工程维修所需物资；
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17、负责处理服务中心有关工程管理服务方面的投诉；
18、建立完整的设备技术档案和维修档案；
19、及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现；
20、完成上级领导交办的其他工作任务。
八、 工程维修员岗位职责
1、负责按照质量体系文件要求执行各项业务流程，掌握服务中心工程、设备、维修管理相关规定；
2、熟悉所辖物业供水、供电、供气、消防、弱电通信系统的管线路的控制位置、性能、走向和使用情况，熟悉辖区设备、设施的使用原理、技术性能及操作方法，确保各类设备、设施运作正常；
3、负责项目供配电、供水、机电设备、设施等的运行、维修工作；
4、负责业主入伙办理的验房、登记、返修跟踪等相关工作；
5、定期巡视公共配套场地及业户装修房屋，按照操作规程做好记录，发现违规情况及时制止并向上级汇报；
6、负责每天巡视变配电、给排水的运行状况，密切监视各类仪表、电表、压力表及各类阀门、管道的运行情况，准确抄录各项数据并填写报表,发现异常情况分析原因并向直接
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上级汇报；
7、保持配电房、变压器房、水泵房、值班室内外的清洁卫生并做好防鼠、防水、防火工作，确保各设备安全运行；
8、随时监督水质卫生，定期协助进行水箱、水池的清洗消毒及水样送检工作；
9、配合市政水、电供应部门人员抄取辖区相关水、电表数据，并将数据上报同时做好每月楼宇用电、用水总量的统计分析工作，发现异常立即上报；
10、负责所辖物业的公共设施和消防设备的巡查、记录和维护等；
11、发生停电、停水、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取急救措施；
12、负责按照制定设备的检修计划，并按时、按质、按量地完成任务，按要求认真填写记录，对当天未完成的工作进行记录、跟进完成情况；
13、及时发现和处理各系统存在的跑、冒、滴、漏等，按操作规程及时排除设备损伤及故障；如无法处理应及时向上级汇报，组织技术力量进行抢修；
14、负责与供电、供水和其它相关部门的业务联系，对停、送水电做好记录并提前24小时通知住户（顾客）；
15、按照操作规范向住户（顾客）提供特约维修服务；
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16、及时反馈工作中出现的问题供上级决策，确保公司质量目标得以实现；
17、完成上级领导交办的其它工作。
九、秩序主管岗位职责
1、 负责秩序维护人员的培训和职业道德教育工作，不断提高秩序维护人员的专业素质和责任心；
2、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
3、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业服务中心和辖区派出所的监督指导；
4、负责辖区秩序维护、消防、交通及车辆管理工作；
5、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作；
6、负责秩序维护部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
7、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作则，组织处理；
8、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
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9、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
十、秩序维护班长岗位职责
1、了解有关物业管理政策法规和辖区基本情况，熟悉管理制度和秩序维护、消防工作的重点部位；
2、负责日常防盗、防火、预防交通事故的组织并实施，做好检查指导工作，协助物业服务中心处理疑难问题；
3、负责本区域内消防工作，经常检查消防器材是否齐全，使消防器材始终保持良好状态，发现火情及时报警，并采取得力措施疏散人员、灭火、抢救伤员和维护现场秩序；
4、负责本区域内外来人员、各类车辆、交通秩序的管理，保持小区内道路畅通；
5、认真贯彻执行公司下发的各项规章制度，以身作则。组织召开秩序维护部例会，与队员一起分析研究管理区域的秩序维护管理工作；
6、负责本部门员工的培训、日常行政管理、考核等工作，做好队员思想教育、违纪查处和奖罚实施等工作；
7、负责处理突发事件，采取果断措施防止事态恶化，协助有关部门做好善后处理工作；
8、负责检查、指导工作表单的填写及归档；
9、完成物业服务中心领导交办的其它任务。
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十一、巡逻秩序维护员岗位职责
1、认真履行职责，严格巡查责任区治安、消防、车辆管理情况；
2、熟悉秩序维护护卫、消防及物业管理的基本知识，熟悉辖区内地形、房屋结构和业主情况，遵守各项管理制度；
3、提高警惕，机智灵活，认真做好防盗、防抢、防火工作，发现不安全因素立即查明情况，及时排除险情，并报告队长；
4、遇紧急、突发性事件，要正确处理，保护现场，必要时及时向有关部门报；
5、负责做好责任区内道路交通及车辆停放等管理工作，维护正常的交通秩序；
6、严格值班纪律，详细记录值班巡查情况，做好交接班工作；
7、着装整齐，佩证上岗，文明值勤，礼貌待人。
十二、门岗秩序维护员岗位职责
1、熟悉管理区域内人员情况，熟悉各疏散出口及消防器材的位置；
2、负责查验小区出入人员、物品证件，对可疑人员进行盘问；
3、维护小区出入秩序，保持值班室周围环境整洁；
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4、加强对车辆进出的管理，保持出入口交通秩序畅通，按规定收取停车服务费；
5、负责接待来访人员，及时与业主沟通并引导访客入内，做好访客登记；
6、严格值班纪律，详细记录值班巡查情况，做好交接班工作；
7、严格控制物资出入，对物资的搬离需按《物品放行条》严格审查；
8、配合做好装修管控工作，对装修材料的进场进行审查；
9、着装整齐，佩证上岗，文明值勤，礼貌待人。
十三、监控室秩序维护员岗位职责
1、按时上下班，当值时不得擅自离岗，不得睡岗；
2、严格按照规定时间、范围，集中精力接听应急电话，对异常可疑情况作好记录并录像；
3、根据他人提供的情况及三方通话中了解到的可疑情况，进行定时、定位，并做好详细记录；对电话报案及发现刑事、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理；
4、禁止无关人员入内，做好外来人员的记录工作；
5、爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备；
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6、做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁，严禁在监控中心吸烟、用餐；
7、未经许可不得私自调用、拷贝监控资料；
8、严格遵守监控设备操作程序，禁止调整改动计算机系统。
9、上下班时，要严格执行交接规定；
十四、环境主管岗位职责
1、负责年度保洁、绿化工作计划的制订；
2、负责保洁、绿化服务质量的考核检查与指导工作；
3、组织完成保洁与绿化的日常养护、整改、新建成本管理职责
4、负责对住户提出的环境绿化类有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。
5、负责项目内部生活垃圾、二次装修垃圾、绿化垃圾的清运管理工作；
6、负责保洁、绿化各类机器设备的日常保养工作；
7、负责部门年度预算的测算；
8、负责保洁、环境人员的培训、考核工作；
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9、负责审核绿化改造方案和涉及环境视觉形象的改建
10、负责“四害”消杀、绿化病虫害消杀的管控及农药的保管工作；
11、负责环境组人员物资的管理；
12、接受客服中心对本部门质量状态的监督，配合客户中心进行物业项目的客户满意度分析及项目运营分析，并提出整改措施和优化建议
13、配合做好台风暴雨的防范工作；
14、做好法定节假日的环境布置工作。
十五、保洁员岗位职责
1、对辖区内的楼道、马路、草地、天台、公共场地、公共设施、停车场等进行清洁、维护；
2、对辖区内楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具等进行清洁、维护；
3、对辖区内楼道、公共果皮箱、垃圾中转站的清运，并按标准进行清理。
4、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，杜绝“四害”，确保小区内外的环境安全卫生。
5、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设施设备损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，积极协助专业人员排除故障；
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6、协助做好台风暴雨的防范及援助工作；
7、妥善保管清洁工具和用品，爱护公共财产，不丢失、不损坏，不公物私用。
十六、绿化工岗位职责
1、熟悉区域绿化分布、苗木名称、特性和培植办法，按规定标准和操作程序养护；
2、服从上级安排，做好区域内的绿化养护工作，使花木枝繁叶茂；
3、根据季节、天气和花卉品种做好绿化苗木、植被的浇灌，同时做好水资源的控制，节约用水、避免浪费；
4、做好除草、修剪工作并及时清理绿化垃圾保持草坪、花圃清洁；
5、做好病虫害的防治工作，按防治对象配置药剂，按规章做好防范工作，保证安全；
6、做好台风暴雨的防范及丧后工作；
7、爱护各种机械器具，使用时按操作规程，使用完后妥善保管，未经同意不得外借。
正荣·御品兰湾物业服务中心
二零一三年七月
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