龙洲湾地块
[可行性分析报告]
重庆北大资源地产
[2011年7月]
第一部分 项目背景
一、巴南区概况
巴南区幅员 1825 平方公里，人口 86 万。该区为西向辐射线起点，重庆“二环八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境。具有重庆南部门户枢纽、串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。
该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为其支柱产业。
宜居、休闲、畅通、生态是未来巴南发展的重要方向，在主城其他各区快速发展的同时，巴南区终于发力，凭借自身独有的森林、温泉、重庆南大门等资源和地理优势，巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴南”的发展口号，逐渐进入主城核心居住板块的行列。
二、龙洲湾概况
政府200亿打造龙洲湾新城区，从2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。
龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。
据了解，整个龙洲新区总占地面积约10平方公里，分为A、B两个区开发，各约7500亩。规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市发展区，是重庆的南部新城。
第二部分 项目概况
一、宗地区位
宗地所属位置位于重庆市巴南区龙洲湾新城规划区。
项目建设用地面积为658亩，北侧为李家沱花溪工业园区,南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江，对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近内环快速。项目地属坡地，内部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新区规划中居于核心区域，地理位置优越。
二、宗地现状
四至范围
北侧：荒地，待开发（远处为花溪工业园） 南侧：重庆渝港汰白粉股份有限公司
西侧：临江，对面是茄子溪港 东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区
三、宗地周边环境分析
1、区域环境
龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。
2、产业现状
巴南区经济发展建设一度较为落后，以第一第二产业为其主要支柱产业，区域建筑大多老旧，整体形象较差，市民评价较低，但最近一两年，该区域有快速发展势头，目前，在渝南大道两侧以家居、汽摩、服装三大业态为主，有铠恩家居名都、西部汽车城、渝南汽车超市、麒龙服装城等品牌卖场。
3、区域轨道交通规划
板块内现有市政道路设施较好，多条城市干道贯穿其中，是重庆的南大门，在未来规划中，巴滨路、轻轨2、3、8号线与“四桥四隧六路”及“六横六纵十连线”将使本区成为重庆南部交通枢纽。
在此基础上，巴南区政府将投资60亿元将巴南打造为南重庆的交通枢纽，巴南交通优势将日益显现。4、区域资源
规划巴南在2020年内建成11个温泉，成为温泉度假胜地。这11个温泉包括：东温泉小镇、南温泉主题公园、东海温泉汤山别墅、凤凰谷时尚温泉小镇、御龙桥生态温泉度假区、汇景湾生态温泉度假区、金龙湖温泉度假区、升坪坝温泉度假区、丰岩温泉度假区、龙洲湾温泉酒店、铜锣山温泉度假区。巴南区力争在2015年发展成为国家级旅游度假区，2020年发展成为国际温泉度假区。
坐拥重庆4大温泉其二的东温泉，南温泉，被评为中国温泉之乡。
四、区域规划
1、规划范围
龙洲湾新区所在地以前是一片山林和荒地，阻隔着巴南与主城的“亲近”。目前，该新区占地面积11平方公里，其中A、B区各约5.5平方公里。A区基础设施已基本完善，引进二级开发企业20多家，已开工建设房地产面积300万平方米，已建成160万平方米，完成投资50多亿元。B区已完成整体招商，世纪金源集团确定入驻，计划用3到5年时间投资160亿元将龙洲湾B区打造成集居住、购物、休闲、娱乐为一体的重庆南部最大复合型居住片区。目前，随着巴南新行政办公中心搬迁入驻，龙洲湾已首先成为了该区的政治中心。
2、交通规划
规划有纵横交错的道路网络系统。渝南大道、龙洲大道、巴南滨江路纵贯新区南北，将龙洲湾与重庆主城核心区紧紧相连。规划中的轻轨2号、3号和8号线也将到达新区。便捷的交通使得新区距主城任何一区都在二十分钟车程以内，区位优势十分明显。
3、功能定位
龙洲湾新区功能布局主要分为行政办公区、商贸区、休闲娱乐区和居住区。新区内规划有600亩生态景观公园，6公里亲水江岸，1600米景观艺术长廊和两个时尚文化休闲广场。
4、未来发展
龙洲湾新区地处重庆市主城核心区，位于巴南区鱼洞、李家沱两城区之间，东靠铜锣山脉，西临长江，南起鱼洞鱼胡路，北达上界高速公路，规划面积15平方公里。新区建成后，将成为一座可容纳30万人的滨江生态新城。
发展特色旅游
新区周边旅游资源十分丰富，其周边的著名景区有南温泉景区、樵坪山景区、云篆山景区、桥口坝温泉景区。将它们整合起来，使这座城市“宜游”。此外，巴南区土地资源是最大的，农村资源也是非常丰富，可有效结合起来，发展特色农村旅游，发展“五色”旅游--分四个季节，使不同人群都喜欢。
重庆首个“低碳示范区”
巴南区区委书记李科表示，目前，巴南区已经与中冶赛迪、美国AECOM建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等8家房地产商以及市建筑节能协会等单位签订了《低碳城市建设战略合作协议》，携手在南泉、界石、南彭和惠民镇环樵坪经济区打造低碳产业园，将为巴南区供上第一批低碳排放楼盘。
2010年巴南区已全面启动绿色低碳城市的建设，计划在2012年前，龙洲湾、鱼洞、李家沱、花溪等核心区将成为巴南区首批“低碳示范区”。
五、土地获得方式及规划控制要点
１、土地获得方式
通过分零招拍挂方式，从政府手中获得土地，预计1年以内可实现全部土地摘牌。 ２、规划控制要点 建设用地面积658亩 平均容积率2.0
第三部分 市场分析
一、土地分析
1、巴南区历年土地供应分析
数据来源：重庆国土局
巴南区土地供应在经过09年短暂的低谷以后快速反弹，10年大量的土地供应达到历史最高。 2、巴南区历年土地成交分析
数据来源：重庆国土局
巴南区最近三年土地成交量持续下跌，但是成交价格特别是在2010年猛涨，导致该区域房价也受影响开始飙升。
二、供需分析
1、巴南区历年供应分析
数据来源：领域机构
巴南区房地产市场供应逐年稳步上升，市场整体环境良好。 2、巴南区历年成交分析
数据来源：领域机构
数据来源：领域机构
巴南区成交市场也保持逐年上升的趋势，并且保持了较高的去化率；成交价格在10年也出现了猛增的迹象，一方面受市场环境影响，一方面也受楼面地价上涨的影响。
二、区域内供应产品特征
１、区域产品分布情况
2、2011年预计供应量 项目 南城国际 东原香郡 凯川大江东岸 同景跃城 康利尔风花树 明华龙洲半岛四期 典雅中央广场 颜龙山水城 浩立碧海湾 重庆世纪城 融汇半岛艾德公馆 巴比亚半山 曼哈顿城 恒大城 曦圆柳镇 合计 李家沱 龙洲湾 鱼洞 板块 占地面积 建筑面积（万方） （万方） 5.4 5.8 1.4 5.1 6.2 10 4.1 10 14.6 18.6 4.4 14.6 15 66 63 20 26 5.4 20 22 37 16 33 30 46 14 40 47 118 120 物业类型 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 小高层、高层 高层、洋房、公寓 小高层、高层 小高层、高层 小高层、洋房 剩余体量2011年预计推（万方） 量 （万方） 10 26 5.4 20 22 37 4 17 15.9 46 6.7 40 22 34 50 275 10 6 4.6 7 7 10 4 8 8 8 7.1 10 10 10 10 119.7 折前建面 均价(元/m2) 6000 （建） 待定 5300 6300 5650 5500 7700 5800 7500 待定 6000 高层5346 高层5417 高层6250 小高层5250 巴南区体量大项目多集中在李家沱板块，物业形态丰富有洋房、小高层、高层；龙洲湾目前在售项目较多，物业形态都是高层；鱼洞项目体量小，新入市项目多集中在年中开盘；龙洲湾及鱼洞板块销售普遍采用建面价格。
3、区域供应户型配比
数据来源：领域机构
由本区域市场户型供应可知，50-80平米两房占比最大，其次是70-100平米三房，可见该区域户型基本以刚需为主。
4、区域市场成交情况
数据来源：领域机构，以上数据为套内价格
从本项目主要辐射区域近三年的成交情况可以看出，高层的市场所占比例最大达到85%。
该区域自2009年后就没有别墅物业供应，且之前别墅价格也出现走低的趋势。近两年高层价格涨幅较高，且高于洋房的涨幅。
三、区域在售项目分析
1、颜龙山水城 ——项目位置
基本信息 总占地面积 车位数量 户型面积（建面） 10万方 1802个 43.76-128㎡ 总建筑面积 工程进度 户型配比 34万方 15层 容积率 现推单位 一室 30% 二室45% 三室25% 3 12号楼 折前价格（建面） 起价5950元/平方米，最高价6625元/平方米，均价6190元/平方米 优惠情况 一次性9.7折，按揭9.8折 巴南区自住客户为主，其次是外区客户，另有部分江津及区县客户，主要是周边企事业单位员工、医生、教师及私营业主 12号楼持续销售中 紧临滨江路，生活配套齐全，交通便捷 搜房、工地围墙、户外、短信 优势：轻轨站旁交通主干道上，靠近龙洲湾生态公园，小区配套齐全，户型精致实用 劣势：周边配套不完善，生活购物不便 客群描述 项目最新动态 主卖点分析 营销推广 项目点评 2、康利尔风花树——项目位置
基本信息
总占地面积 车位数量 户型面积 建面均价 客群描述 项目最新动态 主卖点分析 推广主题 营销推广 项目点评 6万方 1047个 总建筑面积 22万方 工程进度 12层 容积率 现推单位 3 5、7号楼 56㎡-127㎡ 户型配比 5650元/㎡ 优惠情况 一室 20% 二室45% 三室35% 一次性97折，按揭99折 鱼洞自住客户为主，其次为李家沱板块客户，周边区县客户购买比例明显较其他项目高 4月16日正式对外开放，5.15日开盘，凭卡号参加摇号，将推出一批次建面56-127㎡共254席房源。VIP卡可享受1%开盘优惠。建面折前单价5100-6300元/㎡。 江景房,生活配套齐全，交通便捷 城南中央江畔20万方大爱大生活 车身、网络、报纸、短信 优势：轻轨站旁靠近交通主干道，中式园林景观，坐享龙洲湾生态公园 劣势：周边配套缺乏，生活购物不便 3、浩立碧海湾 项目位置
基本信息
总占地面积 车位数量 户型面积 折前价格（建面） 客群描述 项目最新动态 主卖点分析 营销推广 项目点评 9万方 1200个 43㎡-170㎡ 7300元/㎡ （均价） 总建筑面积 30万方 工程进度 户型配比 优惠情况 12层 容积率 现推单位 3.3
6、7号楼 一室15% 两室30% 三室35% 四室20% 按揭98折，全款98折再99折 看好龙洲湾板块的巴南周边客户，其次为周边区域大渡口与九龙坡客户较多 6、7号楼即将推出，5万元存款证明办VIP卡，可享受2万元购房优惠 江景房，项目自身配套完善，交通便捷 网络、报纸、短信 优势：地处两江四岸，江景丰富，3万方中庭园林，自身配套丰富 劣势：周边配套缺乏，生活购物不便
4、融汇半岛 项目位置
基本信息
总占地面积 车位配比 户型面积 客群描述 项目最新动态 主卖点分析 营销推广 项目点评 200万方 1：0.75 洋房58㎡-160㎡ 高层66㎡-127㎡ 总建筑面积 工程进度 300万方 12层 容积率 物业类型
1.8 洋房 小高层 高层 均价（建面） 洋房9000元/㎡ 高层7300元/㎡ 巴南及南坪自住客户为主，其次周边外区改善居住客户 洋房建面起价6420元/㎡，尾房在售 高层7月23日加推高层江景房源 教育，公园、大盘配套 报纸、网络、短信、巡展、 优势：品质教育大盘，公园、完善生活配套 劣势：周边配套缺乏
5、南城国际
地理位置
基本信息
推盘体量 总层数 梯户比 供应套数 开盘起价 开盘均价 户型对比 推广主题 客群描述 项目优劣 势分析
1.63万方 31层 2：6 114套 5400（建） 户型区间 推出层数 户型结构 当日去化率 开盘最高价 57.62-104.33㎡ 1-31层 平层 44% 6300（建） 折前6000（建）计算赠送面积实得均价为5500 紧凑型2房，2改3户型，3房带入户花园 户型配比为1:1:1 20万方大型高品质轻轨社区 购买的客群主要以鱼洞城区本地客群为主，周边区县为辅；首置较多，年龄大致集中在30-45岁，客群对两房需求较大，客户较认同轻轨3号线升值潜力。 优势：1、品牌开发商 在当地有知名度 2、公交轻轨站 3、紧邻老城区，配套较完善 劣势：1、三房户型偏大 2、中庭景观少 四、典型项目户型分析
项 目 颜龙山水城 康利尔风花树 浩立碧海湾 融汇半岛洋房 融汇半岛高层 南城国际
一室一厅 （建面㎡） 43-55 56 43-53 / / / 两室两厅 （建面㎡） 80-89.74 76-81 72-75 58 66-68 57.62-78.62 两变三户型 （建面㎡） 99-109 / / 72 73-83 61.68-95.59 三室两厅 （建面㎡） 119-128 88-127 81-120 91-142 86-127 104.33 四室两厅 （建面㎡） / / 170 112-160 / /
区域内典项目户型一室与四室户型较少，项目集中较多的是两房与三房，且户型面积较大。整体来
看，各户型面积均控制较好。
第四部分 项目定位
一、项目产品定位
别墅+洋房+高TOWN+商业
二、目标客户群定位
区域内企业主与企业中高管理人士
三、建筑面积配比建议
产品形态 别墅 洋房 高TOWN 高层 商业 合计 用地面积 80000 220000 30000 109700 容积率 0.8 1.3 2 3.504335 地上建筑面积 车位 地上车位 64000 286000 60000 384425.6 104694.4 899120 640 2860 600 64 286 60 地下车位 576 2574 540 3460 942 8092 地下建筑面积 20160 90090 18900 121094 32979 283222.8 总建筑面积 84160 376090 78900 505519.66 137673.14 1182342.8 3844 384.4256 1047 104.6944
四、项目价格定位：重点参考融汇半岛及龙洲湾区域内主要大盘项目。
建议参考价格：
物业类型 别墅 住宅 花园洋房 高TOWN 高层豪宅 商业 商业建筑 建面均价预估（万元） 1.5 1 0.85 0.7 1.2
第五部分 初步开发与销售计划
一、工程建设计划 时间 （年） 项目 2012 当年开发非住宅商业 建筑面积 （㎡） 别墅 当年开发住宅建洋房 筑面积 （㎡） 高TOWN 高层 当年开发总建筑 面积 （㎡）
二、销售及回款计划 项目市场供应及销售计划 时间 项目 别墅 可供销售洋房 建筑面积 高TOWN （㎡）（个） 高层 商业 推出可售建筑面积 小计 （万㎡） 可供销售别墅 物业建面洋房 单价 高TOWN （元/㎡）高层 （车位万商业 元/个） 别墅 可供销售洋房 高TOWN 金额 （万元） 高层 商业 可供销售总金额(万元) 15000 10000 10000 10000 10000 8500 7000 51000 17098 827731 2012 2013 2014 2015 2016 60000 24426 2017 2018 52347 2019 52347 合计 64000 286000 60000 104695 84000 56000 2013 148000 148000 24000 78900 45100 148000 148000 164420 84000 376000 78900 505520 2014 2015 2016 2017 68837 2018 68837 合计 137673 1182093 64000 53000 110000 110000 13000 120000 120000 120000 384426 89.9120 7000 84000 7000 12000 84000 62816 7000 12000 84000 62816 15000 10000 8500 7000 12000 286000 269098 125633 96000 53000 110000 110000 13000
第六部分 投资收益分析
一、投资收益分析
序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 项目名称 土地费用 前期工程费 前期开发税费 建筑安装工程费 基础设施费 配套设施费 营销推广费用 财务费用 管理费用 不可预见费 投资估算总计 计算基数 660 1,182,343 1,182,343 1,182,343 1,182,343 1,182,343 1,182,343 单位 亩 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 单方造价(元) 379 ￥115.72 ￥320.81 ￥1,463.00 ￥242.00 ￥4.00 销售收入3% ￥300.00 ￥105.00 ￥127.00 ￥5,002.00 投资估算(万元) ￥250,000.00 ￥13,682.07 ￥37,930.74 ￥172,976.75 ￥28,612.70 ￥472.94 ￥24,831.94 ￥35,470.28 ￥12,414.60 ￥15,015.75 ￥591,407.77
二、销售收入预测
物业类型 别墅 花园洋房 住宅 高TOWN 高层豪宅 商业 合计 商业建筑 60000 384425.6 104694.4 899120 0.85 0.7 1.2 51000 269097.92 125633.28 827731 地上建筑面积 64000 286000 建面均价预估 1.5 1 销售金额(万元) 96000 286000
三、利润分析
项目总收入（万元） 营业税（5.75%） 土地增值税（2%） 所得税预征（15%×33%） 税前总收入（万元） 项目总投入（万元） 税后利润（万元） 税后利润率
827731 47595 16555 40973 722609 591407.7677 131202 22.2%
第八部分 综合分析与建议
一、优劣势分析
优势：
滨江路段，热点板块，未来发展潜力大，税后利润达22%，属可立即开工项目。
容积率可能从2.0调整为2.5，增加销售面积约21万方，按0.7万测算，可增加销售收入15亿。 众多品牌开发商入驻龙洲湾，随着滨江路的连接与轻轨3号线的贯通在即，龙洲湾区域价值将会得到再度跃升。 劣势：
项目旁边有渝汰白粉工厂，对项目环境形成一定的污染，对区域价值有一定的影响；
二、结论
综合上述分析，该项目具有较好的经济效应，建议予以考虑。
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